8 Immobilien-Irrtümer, die du unbedingt kennen solltest (Teil 1)

8 Immobilien-Irrtümer, die du unbedingt kennen solltest

Jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf.

Nur, wo steht geschrieben, dass man dieses Dach besitzen muss?

Traditionell erscheint ein Eigenheim vielen als das non plus ultra der Vermögensbildung.

Warum Mieten in der Hinsicht die bessere Wahl ist, will ich mit diesem zweiteiligen Artikel aufzeigen.

Dabei beschränke ich mich in der Betrachtung auf selbstgenutztes Wohneigentum. Fremdvermietete Immobilien als Kapitalanlage sind aus diversen Gründen ein völlig anderes Thema.

Hinweis für Immobilienbesitzer:
Mir ist bewusst, dass ein Eigenheim mehr ist als eine reine Investmententscheidung. Es ist eine Lebensstilentscheidung.

Um so wichtiger ist es, nicht nur die Vorteile zu sehen (die einem die Immobilienbranche nur zu gerne unter die Nase reibt), sondern auch die Nachteile eines – üblicherweise kreditfinanzierten – Eigenheims nicht aktiv auszublenden.

Irrtum Nr.1: Jetzt ist ein guter Kaufzeitpunkt, denn die Zinsen sind niedrig

Stimmt, und die Nachfrage ist hoch. Ziemlich hoch sogar, wenn man sich die Entwicklung der Suchanfragen auf Google Trends ansieht:

Link: „Haus kaufen“ vs. „Aktien kaufen“ bei Google Trends

Ich habe den Suchbegriff „Aktien kaufen“ hinzugefügt, um das ganze Ausmaß der derzeitigen Immobilieneuphorie im Verhältnis zu Börseninvestments zu verdeutlichen.

Und was passiert, wenn eine steigende Zahl von Käufern auf ein limitiertes Gut wie Wohnimmobilien trifft?

Richtig, die Preise steigen. Und das tun sie ganz ordentlich seit ein paar Jahren, zumindest in den Ballungsgebieten.

Die Preise müssten nicht zwangsläufig steigen, stünde den Käufern eine ähnlich große Zahl an Verkäufern gegenüber. Dem ist aber nicht so:

Link: „Haus kaufen“ vs. „Haus verkaufen“ bei Google Trends

Einen gegenläufigen Trend konnte man in den letzten Jahren hingegen bei den Bauzinsen beobachten:
Zinsentwicklung Charts, Baufinanzierung

Quelle: http://www.aktuelle-bauzinsen.info

Treiben die niedrigen Zinsen also die Preise nach oben? Nicht direkt, aber zumindest glauben dadurch immer mehr Leute, dass sie sich Wohneigentum leisten können.

Und das stimuliert im Zusammenhang mit diffusen Ängsten vor den Auswirkungen der Eurokrise (Inflationsangst) die Nachfrage.

Handelt sich bereits um eine Immobilienblase?

Allgemeines Kennzeichen von Spekulationsblasen ist die Tatsache, dass Leute getrieben von der Erwartung immer weiter steigender Preise in das Objekt der Begierde investieren.

Da Immobilien überwiegend fremdfinanziert werden, müsste damit eine deutliche Ausweitung der vergebenen Kredite einhergehen, was aber praktisch nicht der Fall ist.

Insofern kann man wohl Entwarnung geben, was den gesamten Immobilienmarkt angeht. Bei manchen heute gefragten Stadtlagen kann man sich allerdings durchaus fragen, ob morgen nicht das böse Erwachen droht.

Bleibt die Frage, ob die derzeitige Immobilieneuphorie/-hysterie wirklich ein guter Kaufzeitpunkt ist? Denn auch der Immobilienmarkt unterliegt Wertschwankungen und das bedeutet: die Preise können auch wieder fallen.

Fazit: Billiges Geld (niedrige Zinsen) sollte nicht das alleinige Kriterium für den Kauf einer Immobilie sein. Welche Aspekte eine wichtige Rolle spielen, erfährst du hier.

Irrtum Nr. 2: Bevor man für viel Geld mietet, kann man besser was Eigenes abbezahlen

Mein absolutes Lieblingsargument, dass einem zuverlässig von Anhängern des Betongolds unter die Nase gerieben wird. Ich kenne kaum einen Immobilienkäufer, der nicht an dieses Märchen glaubt.

Das hört sich in etwa so an, wie dieser Leserkommentar, den ich bei SPON gefunden habe:

Mit Mietzahlungen versenkt man sein Geld ohne Gegenwert – und finanziert nur den Vermögensaufbau anderer Leute. Da kann ich das Geld auch für die eigene Vermögensmehrung einsetzen.

…und die der Banken, könnte man sagen.

Da selbstgenutztes Wohneigentum in aller Regel fremdfinanziert ist, wird über viele Jahre einiges Geld für die „Kapitalmiete“ an die Banken fällig.

Doch offensichtlich zahlen viele Leute ihr Geld lieber an eine Bank als an einen Vermieter. Warum eigentlich?

Äpfel und Birnen

Der ganze Irrtum basiert so gut wie immer auf einem Vergleich von Äpfeln mit Birnen, der da lautet: verglichen mit der Miete einer Stadtwohnung ist die monatliche Belastung für ein eigenes Häuschen auf dem Lande nicht höher.

Ach, wirklich?

Warum die Rechnung nicht aufgeht, wenn man Wohnobjekte der gleichen Kategorie vergleicht, zeigt das folgende Beispiel:

Ich habe einmal für den Düsseldorfer Stadtteil, in dem ich lebe, ausgerechnet, wie sich bei einer 3-Zimmer-Wohnung die finanzielle Belastung von Mieten zu Kaufen verhält.

Dank Immoscout24 lassen sich die Preise für jede x-beliebige Wohnlage ja bequem ermitteln. Im mittleren bis oberen Preissegment konnte ich eine Kaltmiete von 10 €/qm feststellen, bei den Eigentumswohnungen liegt der Preis im gleichen Segment bei etwa 3.000 €/qm.

Immoscout gibt auch Auskunft über die Preisentwicklung im Stadtteil. Der Mietanstieg betrug nur 1,85% zum Vorjahr, während die Kaufpreise um satte 8% gestiegen sind.

Rechnen wir das Ganze fix für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 100qm durch:
Kaltmiete: 1.000€/Monat
Kaufpreis: 300.000€ plus Kaufnebenkosten (10%) gleich 330.000€

Setzen wir die Jahresmiete von 12.000€ in Bezug zum Kaufpreis von 330.000€, wird deutlich, dass die Miete 3,6% vom Kaufpreis beträgt.

Wenn die jährliche Belastung des Käufers für Zins und Tilgung unter 12.000€ liegen soll, muss der Kreditzins also logischerweise entweder deutlich unter 3,6% liegen oder alternativ nennenswert Eigenkapital vorhanden sein.

Folgenden Beispielrechnung macht das deutlich:

Eigenkapital: 30.000€
Dahrlehenssumme: 300.000€
Eff. Jahreszins: 3,0%
Laufzeit: 25 Jahre
Tilgung: 2,7% p.a.
Restschuld nach 25 Jahren: 0€

Unter diesen Voraussetzungen liegt die Rate für Zins und Tilgung bei monatlich etwa 1.420€. Dazu kommen Rücklagen für Instandhaltungskosten in Höhe von 1,5% pro Jahr vom Immobilienneuwert (1,5% x 300.000€ = 375€/Monat).

Die gesamte monatliche Belastung für den Käufer beträgt in diesem Beispiel also knapp 1.800€.

Um sein Eigenheim abzubezahlen, muss der Käufer für ein vergleichbares Objekt monatlich knapp 800€ (80%!) mehr aufbringen als der Mieter.

Alles andere wäre auch ein Wunder.

Man kann nicht alles haben

Soll die monatliche Belastung beim Kauf nicht höher als fürs Mieten sein, muss man Abstriche in Kauf nehmen. Es geht nicht anders.

Das bedeutet praktisch meistens: weg von der Stadt, raus aufs Land.

Die potenziellen Folgekosten sollte man aber auch auf dem Schirm haben. Unter anderem:

  • die Fahrt zur Arbeit verlängert sich. Was nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte, denn Pendeln bedeutet Stress und macht krank
  • die Kinder müssen mit dem Auto zur Schule/zum Kindergarten gefahren werden
  • ein zweites Auto wird notwendig
  • der Bäcker ist nicht mehr um die Ecke
  • u.a.m.

Fazit: beim Vergleich zwischen Kaufen und Mieten sollte man keine Augenwischerei betreiben und nur Objekte mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung in Bezug zueinander setzen.

Muss Wohneigentum unbedingt sein?
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Irrtum Nr. 3: Käufer bilden mehr Vermögen als Mieter

Kommt drauf an.

Bleiben wir bei dem oben genannten Beispiel und unterstellen, dass die Wohnung nach 25 Jahren inflationsbereinigt ihren ursprünglichen Wert von 300.000€ behalten hat. (Warum man nicht mit mehr als dem Werterhalt rechnen sollte, erkläre ich im zweiten Teil dieses Artikels.)

Neben einem Vermögen von 300.000€ kann sich der Käufer nun über mietfreies (nicht kostenfreies!) Wohnen freuen.

Was kann der Mieter erreichen?

Ihm stehen im Vergleich mit dem Käufer schließlich 800€ monatlich mehr zur Verfügung. Entscheidend ist, was er in dieser Zeit mit dem Geld anfängt.

Legt er sowohl sein Startkapital von 30.000€ plus 800€ monatlich an, käme er bei einer Real-Rendite (inflationsbereinigt) von nur 1,0% auf 311.000€ nach 25 Jahren.

Mit einem soliden Wertpapierdepot und einer passiven Anlagestrategie darf man konservativ geschätzt wohl eher mit einer langfristigen Real-Rendite von 3% rechnen. Damit dürfte der Mieter sich am Ende über ein Vermögen von 418.500€ freuen.

Von diesem Betrag könnte er weitere 35 Jahre eine Miete in Höhe von 1.000€ zahlen, vorausgesetzt sein Vermögen verzinst sich in gleicher Höhe wie die Inflationsrate.

Entscheidend für die Vermögensbildung des Mieters ist allerdings etwas, woran es dem einen oder der anderen mangelt: Selbstdisziplin.

Während der Käufer von seiner Bank zum „Zwangssparen“ diszipliniert wird, muss der Mieter den vielen Verlockungen widerstehen, die ihm die Konsumgesellschaft für seine monatlich verfügbaren 800€ zur Verfügung stellt.

Und an dieser Herausforderung scheitern nicht wenige.

Was die eigentliche Ursache dafür ist, dass Mieter im Durchschnitt weniger Vermögen bilden als Eigenheimbesitzer.

Fazit: Immobilienkäufer bilden dann mehr Vermögen als Mieter, wenn Mieter nicht sparen oder mit ihrem Geld keine positive Real-Rendite erzielen. Zum Beispiel, weil sie Aktien als Anlageklasse komplett meiden.

Auch Mieter können Vermögen bilden

Durch passives Investieren mit Indexfonds (ETFs) machst du ohne nennenswerten Zeitaufwand mehr aus deinem Geld.

Das notwendige Know-How bekommst du hier

Irrtum Nr.4: Vor (hoher) Inflation schützen Immobilien besser als andere Anlageobjekte

Ein Irrglaube, der sich allerdings hartnäckig hält.

Zurückzuführen ist er auf ein Verständnis von Inflation, das sich auf einen einzigen Aspekt verengt: die Entwertung der Kreditschulden.

Es stimmt: durch einen Anstieg der Inflationsrate verliert das Geld an Wert. Und damit auch die Schulden.

Es wäre aber naiv zu glauben, dass sich das Inflationsmonster nur an den Immobilienkrediten vergreift und die Welt drum herum ihren gewohnten Gang geht, als sei nichts geschehen.

Der Finanzjournalist und -blogger Christian Kirchner hat das mal in einer FTD-Kolumne sehr schön beschrieben:

Doch ufert die Inflation aus, geht dies in der Regel mit einem Abschwung einher, entsprechend vielen Notverkäufen und einem temporären Preisverfall, weshalb Immobilienpreise und die Inflationsrate schwach negativ korrelieren…

Zudem steigen durch Inflation die Preise und unverzichtbare Güter des täglichen Bedarfs, wie Lebensmittel, Gas, Strom, Kraftstoffe etc. werden teurer.

Damit steht auch dem Immobilienkäufer weniger Geld zur Verfügung, um neben der Kredittilgung noch andere Dinge zu bezahlen. Wer bei Vertragsabschluss an die Grenzen seiner finanziellen Belastbarkeit gegangen ist und entsprechend hohe Monatsraten zu schultern hat, kann dann schnell ins Schlingern geraten.

Und kommt es gar zu einer Hyperinflation, sollte man sich als Hauskäufer nicht der Illusion hingeben, der Staat würde sich zusammen mit allen Immobilienbesitzern über das unverhoffte Glück der „Schnellentschuldung“ freuen.

Ruckzuck sind neue Steuern erhoben, welche die Hausbesitzer im Nachhinein ordentlich zur Kasse beten.

Der Finanzautor Gerd Kommer kommt in seinem Buch Kaufen oder Mieten? (*) zu dem Schluss:

Auch wer Angst vor einer Hyperinflation oder gar einem Staatsbankrott hat, kann sich mit einem weltweit breit diversifizierten Wertpapierportfolio aus Aktien, Anleihen anderer Länder und eventuell Rohstoffen besser schützen als mit einer Einzelimmobilie in jenem Land, in dem man auch sein laufendes Einkommen bezieht.

Fazit: das Eigenheim ist keine Trutzburg, in der man in Zeiten hoher Inflation ungeschoren davon kommt.

 
Was ist deine Meinung in Sachen Eigenheim – Kaufen oder Mieten? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Bildquelle: „Hafencity Hamburg“ von Holger Grethe


 
→ Jetzt den zweiten Teil des Artikels lesen.


 

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Kaufen oder Mieten?
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{ 108 Kommentare… add one }
  • Philipp Bochmann 19. September 2013, 09:49

    Danke für den sehr aufschlussreichen Artikel. Wir sind letztes Jahr zur Miete in ein Haus in einer Stadt, mit für die Region sehr hohen Mietpreisen, gezogen und ich habe mich im Nachhinein geärgert, dass wir für die Miete von einem Jahr inzwischen eine ordentliche Anzahlung für einen Kredit gehabt hätten, vor allem da die Zinsen momentan so gering sind.

    Wenn ich mir das jedoch anhand der von dir genannten Gesichtspunkte noch einmal durchrechne, bin ich gar nicht so schlecht gefahren.

    Ich hatte zwar auf amerikanischen Internetseiten zum Thema Early Retirement schon oft gelesen, dass man seinen Immobilienbesitz lieber vermieten und selbst in eine günstige Mietwohnung ziehen soll, aber das schien mir immer zu extrem.

    • Holger Grethe 19. September 2013, 14:58

      Ein Vorteil des Vermietens ist ja, dass die Kreditzinsen steuerlich absetzbar sind. Nicht so bei der Selbstnutzung…

  • Martin 19. September 2013, 10:51

    Hallo Holger,

    danke für den Beitrag. Da ich ja bekanntermaßen sowohl Immobilieninhaber als auch Aktienbesitzer bin sehe ich das Thema weitestgehend emotionslos.

    Ein paar Dinge sind mir trotzdem aufgefallen.

    1. Deine Beispielrechung: Die Eigenkapitalisierung ist viel zu niedrig. In so einem Fall würde man 1. weder mit diesen niedrigen Zinsen rechnen können und 2. steht die Rechnung mit diesem Beispiel in der Tat sehr schlecht da. Bei 20% Eigenkapitalisierung sähe das ganze schon anders aus. Klar wäre dadurch auch mehr Kapital gebunden aber vielleicht gibt es ja auch Leser, die schon ein paar mehr Euro angespart haben.

    2. Steuerliche Faktoren: Auch wenn sie stark geschrumpft sind, gibt es noch ein paar wenige Faktoren, die ein Eigenheim steuerlich begünstigen. So lässt sich, während bei dem vermieteten Objekt die Nebenkosten steigen, die Bewirtschaftung der selbst genutzten Immobilie z.T. z.B. durch haushaltsnahe Leistungen geltend machen. Weiterhin wird auch das wohnen außerhalb durch die Pendlerpauschale subventioniert. Dies betrifft dann natürlich auch Personen, die außerhalb der Stadt zur Miete wohnen.

    3. Energiekosten: Für mich noch ein wesentlicher Faktor. Während man als Mieter hier nahezu tatenlos den steigenden Preisen hinterher schaut, hat man als Eigentümer die Möglichkeit selbst einzugreifen. Finanziert man z.B. Photovoltaik auf dem eigenen Dach mit 3% erschließt man sich nahezu die einzige Möglichkeit Stromkosten langfristig sicher kalkulieren zu können. Hier gibt es tatsächlich auch noch staatliche Förderungen. Noch sicherer ist man bei dem wesentlicheren Kostentreiber Heizkosten. Dämmung, Wärmegewinnung durch Holz, Pellets oder Wärmepumpe lassen einen sehr viel autarker und gelassener mit Energiepreisanstiegen umgehen. In meinem Immobilienfall war die energetische Sanierung teil der Finanzierung und ich freue mich über geringere Nebenkosten als ich sie vorher in der Mietwohnung hatte. Man ist halt Herr im eigenen Haus ;-).

    • Holger Grethe 19. September 2013, 15:04

      Hallo Martin,

      du hast Recht, bei einer höheren Eigenkapitalquote wäre die Differenz zwischen Kaufen und Mieten nicht so groß. Leider gibt es aber immer wieder Leute, die sich mit wenig bis gar keinem Eigenkapital in das Abenteuer Eigenheim stürzen.

      Und manche Banken vergeben auch bei quasi kaum vorhandenem Eigenkapital hohe Kredite, solange ein „sicherer“ Job vorhanden ist (Stichwort: Beamtenstatus)…

    • Jogi 19. September 2013, 22:15

      Hi Holger,
      zuerst ein Lob für deinen Artikel :).
      Meine Frage: wie berechnet man monatliche Zahlung 1.420€ von der o.g. Rate für Zins und Tilgung?

    • Holger Grethe 20. September 2013, 17:22

      Hi Jogi,

      du kannst das mit einem einfachen Kreditrechner ausrechnen, z.B. hier. Ich füge den Link auch gleich mal in den Text ein…

    • folio 27. September 2013, 10:40

      Hallo Martin,

      zu 2.:

      Ich kenne keinen Fall, in dem ein Eigenheim steuerlich günstiger ist als eine Mietwohung. Auch bei der Mietwohnung kannst du die haushaltsnahen Dienstleistungen steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass sie der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung getrennt ausweist, worauf du aber ein Recht hast.

  • Thorsten 19. September 2013, 11:19

    Mein Haus, mein Garten, mein Apfelbaum … Ja das hatte ich.
    Oder besser gesagt, die Bank hatte es.

    Es sind auch die laufenden Kosten zu berücksichtigen, damit meine ich Investitionen in das Grundstück, Haus … Der Gartenzaun, die Terasse, die Begrünung ectr. Dies sollte man nicht unterschätzen.
    Zudem die Arbeit die ein Haus so mit sich bringt. Es soll ja auch alles in Ordnung gehalten werden.

    Ja, ich kann die ökologische Ausrichtung meines Eigenheimes bestimmen. Kommt halt auf die finanziellen Mittel an.

    Auch als Mieter kann ich dies tun, bei derAuswahl meiner Wohnung, Invest in erneuerbare Energien. Die Solaranlage kann auch auf einem anderen Dach stehen.

    Als Mieter bin ich flexibler, und zudem bekomme ich ja was für meine Miete. Die Nutzung der Wohnung. Und fällt die Heizung aus … Hallo Herr Vermieter, ganz machen … Fällt die eigene Heizung aus, tja Hallo Herr Eigentümer, Achso, dass bin ja ich Hmm …

    Stand heute, würde ich nicht mehr bauen. Zumindest würde ich es so klein wie möglich und so groß wie nötig halten.

    • Holger Grethe 19. September 2013, 15:08

      Hallo Thorsten,

      vielen Dank für deine guten Ergänzungen. Daran kann man sehen, was noch alles mit der größten finanziellen Entscheidung des Lebens verbunden ist.

  • Dennis Sievers 19. September 2013, 14:11

    Hallo Holger,

    danke für den aufschlussreichen Artikel, wobei ich das unterbewusst schon immer geahnt habe.

    Ich habe neulich erst mit meiner Freundin darüber diskutiert. Sie war pro Haus, ich war contra.

    Ob ich ihr den Artikel mal vor die Nase halten soll? 😉

    Beste Grüße,
    Dennis

  • Norbert 19. September 2013, 15:55

    Hallo Holger,
    Dein Artikel kam mir gerade zur rechten Zeit, um ihn meinem Sohn zu präsentieren.

    Sehr aufschlussreich.
    Die Frage bleibt, was ist einem das Eigenheim wert. Ist die Frage von allen Aspekten her beleuchtet. Ein Auto ist kein Gut was man braucht. Doch es macht das Leben sehr angenehm. Als schuldenfreier Eigenheimbesitzer, lässt sich da natürlich anderes denken. 🙂 Doch hätte ich Deine Aufklärung vor 20 Jahren gehabt, denke ich, wäre die Entscheidung anders gefallen.

    Es ist immer wieder spannend, wie Du die Sichtweise neu einstellen kannst. Danke dafür.
    Gruß
    Norbert

    • Holger Grethe 19. September 2013, 20:44

      Vielen Dank, Norbert.

      Ich würde das Eigenheim auch nicht per se verteufeln. Für alle, die sich bewusst dafür entscheiden, nachdem sie Vor- und Nachteile sorgfältig abgewogen haben, kann das ja durchaus eine vernünftige Lösung sein.

      Mein Punkt ist: der Wunsch nach Wohneigentum sollte zum einen die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes nicht ausblenden. Und zum anderen nicht auf Basis unkritisch tradierter Irrtümer erfolgen, wie ich sie in diesem Artikel aufzähle.

      Viele scheuen Aktien, weil sie die Börse zu kompliziert finden. Ich glaube, es gibt kein komplexeres „Anlageprodukt“ als die selbstgenutzte Immobilie…

  • Jürgen 23. September 2013, 08:19

    Haha. Den Satz, ich zahl lieber Kredit statt Miete, kenne ich sehr gut aus eigener Erfahrung. Wir hatten auch Null Eigenkapital und mit der Landesförderung, die Schulden meiner damaligen Holden beglichen.Kluge Entscheidung, mit Schulden, Schulden bezahlen 😉 Der billige Fremdwährungskredit war das Sahnehäubchen.
    Dann kam das, woran viele nicht denken bei einem Kauf,die Trennung und ich muss alles alleine bezahlen.
    Fazit.
    Ich würde mir nie wieder ein Eigenheim kaufen

    • Holger Grethe 23. September 2013, 14:47

      Hallo Jürgen,

      vielen Dank für deine offenen Worte. Das Problem Trennung/Scheidung ist auch ein Thema im zweiten Teil des Artikels, der diese Woche erscheint…

  • Dani 23. September 2013, 13:35

    Das heißt der Mieter hat nach 25 Jahren 418.500 Euro angespart. Wenn er noch 35 Jahre lebt, ist er genau diese Summe für die restliche Mietzeit auch wieder los: Jahresmiete von 12.000 Euro mal 35 Jahre=420.000 Euro.
    Der Eigentümer zahlt hingegen nur noch Instandhaltung ggf. Modernisierung…da bleibt am Ende dann ja wohl doch um einiges mehr übrig, oder sehe ich das falsch?
    Sprich über die Abbezahlung des Kredites hinaus gedacht, fährt der Eigentümer wohl besser…

    • Holger Grethe 23. September 2013, 15:02

      Hallo Dani,

      der Eigentümer wohnt nach 25 Jahren mietfrei, aber nicht kostenfrei. Denn im Gegensatz zum Mieter muss er zusätzliche Mittel für Instandhaltung bzw. Modernisierung aufbringen, wie du auch geschrieben hast.

      Woher kommt das Geld dafür?

      Damit der Käufer bis zum Ende (seines Lebens) sein Immobilienvermögen erhält, muss er immer wieder darin investieren. Nur, was will er nach seinem Tod mit diesem Vermögen anfangen?

      Das Ganze macht nur Sinn, wenn man seiner Familie unbedingt etwas vererben möchte. Die soziale Sprengkraft, die ein derartiges Erbe für die Nachkommen besitzt, sollte man allerdings auch nicht unterschätzen… 😉

    • Dummerchen 23. September 2013, 19:07

      Hallo Dani,

      man könnte auch noch annehmen, dass der Mieter seine 400k Euro auch weiterhin mit einer Realverzinsung von 3% anlegt. Dann würde er auch z.B. noch knapp 70 Jahre lang 1000 Euro monatlich entnehmen können oder nach 35 Jahren noch knapp 280k vererben können…
      Die Zukunft ist ungewiss und die Zinssätze auch. Per se ist ein Immobilienkauf daher nicht die bessere Entscheidung.
      (Bei 3,9% würde das Kapital übrigens erhalten bleiben und nichts verzehrt!)

      Viele Grüße
      Dummerchen

  • Dani 23. September 2013, 15:09

    Genau, wenn ich über Vermögensaufbau spreche, denke ich generationenübergreifend…alles andere finde ich zu kurz gedacht…

    • Dani 24. September 2013, 17:59

      Danke „Dummerrchen“! 🙂
      Warum bei 3% Verzehr und bei 3,9% kein Verzehr? Wegen Inflation?
      Könntest du das nochmal genauer für mich vorrechnen? Das wäre ganz prima.
      Vielen Dank und beste Grüße
      Dani

    • Dummerchen 24. September 2013, 20:40

      Hi Dani,
      ich habe (wie Holger) inflationsbereinigt gerechnet. Bei einer Rendite von 3,9% reichen die Zinsen aus, um jährlich 12.000 Euro zu entnehmen, ohne dass das Kapital am Ende des Jahres geringer geworden ist. Hier läßt sich das auch gut nachvollziehen. Wenn Du alternativ nur 3% Rendite ansetzt, siehst Du die Kapitalreduktion über die Laufzeit.
      Gruß
      Dummerchen

  • Andi P. 24. September 2013, 22:27

    Hallo Holger,
    vielen Dank für den Artikel. Unglaublich wie wirklich fast jeder ungeprüft auf dieses ‚Allgemeinwissen‘ hereinfällt.
    Schöne Grüße
    Andi

    • Holger Grethe 25. September 2013, 15:28

      Danke, Andi!

      Du sagst es: es wirkt wie „Allgemeinwissen“. Dabei werden Unwahrheiten nicht richtiger, bloß weil sie ständig von allen Seiten wiederholt werden… 😉

  • Martin 25. September 2013, 12:18

    „Doch offensichtlich zahlen viele Leute ihr Geld lieber an eine Bank als an einen Vermieter. Warum eigentlich?“

    Ich finde dieses Argument gar nicht so weit hergeholt. Die monatlichen Raten einer Finanzierung bestehen aus Tilgung und Zinsen. Die Zinsen machen am Anfang häufig den größeren Teil aus, im Lauf der Zeit steigt der Anteil der Tilgungsquote. (Annuitätendarlehen) Mit Sondertilgungen zu Beginn der Laufzeit lässt sich ein großer Hebel ansetzen. Mit dem Tilgungsanteil erwirbt man Substanz, im Gegensatz zu den Mietzinsen, aus denen kein bleibender Gegenwert entsteht.

    In meinem Immobilienfall lag der Eigenkapitalanteil bei 35%. Die monatlichen Raten sind niedriger als die Miete des Hauses in der direkten Nachbarschaft in der wir vorher gewohnt hatten und in 20 Jahren gehört das Haus uns. Auch so eine Beispielrechnung sollte man fairerweise nicht verschweigen.

    Ohne hier auf den Cent hin und her rechnen zu wollen: Für mich existiert ein entscheidender Vorteil bei der Selbstgenutzten Immobilie: Sie ist die einzige Form der Altersvorsorge von der man schon lange vor Beginn des Renteneintritts etwas hat. Aktien oder Fonds oder Festgeld steigern die derzeitige Lebensqualität nicht, eine eigene Immobilie schon.

    Dennoch stimme ich Holger zu, sie sollte nicht die einzige Vorsorge sein und wer sich seiner Zukunft nicht sicher ist, sollte bestimmt Mieter bleiben.

    • Dummerchen 25. September 2013, 18:54

      Hallo Martin,
      im ersten Moment liest sich das ganz schlüssig, was Du schreibt, aber so ganz fair sind Deine leider Vergleiche nicht (und in meinen Augen ganz typische Rechen-„fehler“ im Zusammenhang mit Immobilienerwerb):
      „Mit dem Tilgungsanteil erwirbt man Substanz, im Gegensatz zu den Mietzinsen, aus denen kein bleibender Gegenwert entsteht.“
      Der Mieter hat üblicherweise eine niedrigere Miete als der tilgende Eigentümer (s.auch Holgers Vergleich oben). Vom Differenzbetrag kann er z.B. über Index-ETFs ebenfalls Substanz in Form von Unternehmensanteilen erwerben. Man kann die Substanz zwar nicht anfassen, wie Du Deine Häuserwand, aber die Substanz ist real.
      „In meinem Immobilienfall lag der Eigenkapitalanteil bei 35%. Die monatlichen Raten sind niedriger als die Miete des Hauses in der direkten Nachbarschaft in der wir vorher gewohnt hatten und in 20 Jahren gehört das Haus uns.“
      Überspitzt könnte man sagen, bei 100% Eigenkapital wäre die monatliche Rate noch viel niedriger als die Miete und somit noch besser.
      Was Du vergisst, ist dass der Mieter beim direkten Vergleich die 35% Eigenkapital noch hat und diese auch investieren kann. Das entscheidende Stichwort ist: Opportunitätskosten. Du investierst das Geld in ein Haus und verzichtest damit auf die mögliche Rendite einer Alternativanlage. Dies unterschlägst Du bei Deinem Vergleich.

      Noch einmal, ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Die Zukunft ist und bleibt ungewiss. Man muss die Rechnungen aber korrekt vornehmen, wenn man Immobilien mit Alternativanlagen vergleichen möchte.

      Viele Grüße
      Dummerchen

    • Martin 25. September 2013, 20:35

      Hallo Dummerchen,

      „(und in meinen Augen ganz typische Rechen-”fehler” im Zusammenhang mit Immobilienerwerb) (…) Der Mieter hat üblicherweise eine niedrigere Miete als der tilgende Eigentümer (s.auch Holgers Vergleich oben). “
      Weder meines noch Holgers Rechenbeispiel ist fehlerhaft. Sie gehen nur von unterschiedlichen Eigenkapitalanteilen aus. Ich hätte die Rechnung von Holger realistischer gefunden, wenn sie mit 20% Eigenanteil stattgefunden hätte. Dies empfehlen die meisten Banken.

      Die Opportunitätskosten die du ansprichst sind auch ein beliebtes Argument der Immobiliengegner. Hierbei bitte folgendes berücksichtigen: Es mag sein, dass während der Finanzierungsphase anfänglich weniger Geld bereit steht. Zwei Dinge sollte man im Hinterkopf haben …

      1. Ist die Baufinanzierung vollständig getilgt, bleiben den Eigentümern im Schnitt noch ca. 10-15 Jahre Zeit bis zum Eintritt des Rentenalters. In dieser Phase bleibt dem Eigentümer ein erheblicher Anteil seiner Lebenshaltungskosten erspart da ja die monatlichen Raten entfallen. Dieses Geld kann dann vollständig als Altersvorsorge zurückgelegt werden … Möglicherweise ist der Zeitpunkt des weniger Geld haben also nach hinten verlagert, was natürlich ggf. auch einen Zinsverlust mit sich bringen kann. In ein vollständiges Rechenbeispiel gehört aber auch die Frage mit rein: Wie lange vor meiner Verrentung bin ich mit der Finanzierung durch.

      2. Theoretisch ist es einem Vermieter von Rechts wegen gestattet, alle 3 Jahre die Miete um 15% zu erhöhen. Auch nach der Bundestagswahl zeichnet sich die sogenannte Mietpreisbremse nicht ab. Dass der Mieter also mehr Geld zur Verfügung hat, wird sich eventuell schnell ändern und ist vielfach nur ein anfängliches Phänomen.

    • Dummerchen 25. September 2013, 22:43

      vorneweg, ich bin kein Immobiliengegner. Ich finde es nur wichtig, dass die Vergleichsrechnung zwischen Immobilienerwerb und zur Miete wohnen fair erfolgt. Oftmals wird die Rechnung sehr einseitig aufgemacht und man gewinnt den Eindruck als wäre es offensichtlich, dass Kaufen sich grundsätzlich und immer lohnt. Immobilienbesitzer fassen Zweifel daran leider als Kritik an ihrer Entscheidung auf – dem ist nicht so. Es ist alles nur nicht so klar, wie gerne (vornehmlich von Banken und Bausparkassen) behauptet wird.

      Du schriebst, dass Du trotz Tilgung weniger zahlen mußt als bei einer gleichwertigen Miete. Dies alleine ist halt nur die halbe Wahrheit. Du hast dafür eine zusätzliche Ausgabe von 35% Eigenkapital leisten müssen. Ohne dieses Eigenkapital wäre die Tilgungsrate höher. Daher musst Du fairerweise auch betrachten, dass der Mieter-Martin, der nicht gekauft hätte, auch über das Eigenkapital verfügt hätte und somit die Miete durch die Rendite der Alternativanlage gedrückt würde. Diese Opportunitätskosten sind kein Argument eines Immobiliengegners. Du musst die Alternativanlage berücksichtigen, sonst würdest Du dem Mieter-Martin im Vergleich doch 35% Eigenkapital wegnehmen.

      „Ist die Baufinanzierung vollständig getilgt, bleiben den Eigentümern im Schnitt noch ca. 10-15 Jahre Zeit bis zum Eintritt des Rentenalters. In dieser Phase bleibt dem Eigentümer ein erheblicher Anteil seiner Lebenshaltungskosten erspart da ja die monatlichen Raten entfallen. Dieses Geld kann dann vollständig als Altersvorsorge zurückgelegt werden.“
      Während der Eigentümer seine Schulden tilgt, baut der Mieter alternativ einen Vermögensstock auf. Kannst Du Dir vorstellen, dass der Eigentümer zwar dann geringere Kosten für’s Wohnen hat, der Mieter aber aus der Rendite diese Vermögen diesen Differenzbetrag ausgleichen kann? Somit kann er genau wie der Eigentümer ebenso viel Geld für die Altersvorsorge zurücklegen.
      Meines Erachtens nach ist es demnach gar nicht so entscheidend, ob es noch 5, 10 oder 20 Jahre nach Tilgungsende bis zur Rente sind.

    • Chris 28. Januar 2014, 09:08

      @Dummerchen
      Ich finde hier wird eine Michmädchenrechnung aufgemacht.
      Zum einen zu sagen der Mieter kann mit seinem angelegten Geld die höheren Mietkosten ausgleichen und andererseits zu behaupten der Mieter könne gleichzeitig Vermögen aufbauen. Wenn wir mal von 30% Eigenkapital und einer normalen Immobile und 3% bereinigter Verzinsung ausgehen, dürfte es überhaupt fraglich sein, ob der Mieter die Mietkosten auf Kreditratenniveau gedrückt bekommt. Aber selbst wenn wir davon ausgehen, bleibt nichts für den Vermögensaufbau übrig, denn dem Immobilienbesitzer billigen wir dies ja auch nicht zu.

    • Dummerchen 28. Januar 2014, 20:42

      Sehr richtig, Chris. Beides zusammen geht natürlich nicht. Ich muss zugeben, dass man meine Aussage allerdings so deuten kann.
      Ganz so einfach wie Du die Rechnung aufmachst, ist das Thema allerdings auch nicht. Allein die Eigenkapitalquote und der inflationsbereinigte Zins einer Alternativanlage werden dem komplexen Konstrukt wohl nicht gerecht. Die Mietkosten, die Kaufkosten inkl. Erwerbsnebenkosten, der Kreditzins (und der einer eventuellen Anschlußfinanzierung), die Tilgungsrate, die Wertsteigerung der Immobilie, die Verkaufskosten (sowohl der Alternativanlage als auch des Hauses), die Rücklagen, die Mietsteigerungen, die zukünftigen Änderungen im Steuerrecht und Auflagen an Immobilienbesitzer sind wohl nur der Anfang einer Berechnungsgrundlage. Wüßte man all‘ diese Aspekte heute schon, dann kann sich herausstellen, dass der Hauskäufer nach 37,5 Jahren vermögender als der Mieter ist. Oder umgekehrt. Und dann? Dann kennt man nur den monetären Aspekt eines Hauskaufs, lässt aber einen ganzen Haufen weiterer Aspekte außen vor. Aber ich glaube, das habe ich schon mehrfach an anderer Stelle betont.

  • Steven 22. Oktober 2013, 14:19

    Ich sehe eine eigengenutze Immobilie in erster Linie auch nicht unbedingt als einen Vermögenswert an, ganz einfach weil sie jeden Monat Geld In Form von Darlehensraten und Instandhaltungen (monatlich oder auch jährlich) kostet.

    Ob sich eine Mietwohnung oder eine eigengenutze Immobilie mehr rechnet, hängt von den verschiedensten Faktoren ab. Einige wurden ja bereits genannt.

    Aus meiner Erfahrung heraus, hat die Finanzierung an sich eine extrem wichtige Bedeutung, wenn man vergleichen möchte. Die Frage ist doch, was letztendlich an Gesamtkosten an die Bank über die Jahre abgedrückt wird. Weitere Aspekte sind auch die Höhe der Kaufnebenkosten, die jetzige Miete, angenommene Mietsteigerungen, laufenden Instandhaltungskosten bzw. Instandhaltungsrücklagen, mögliche Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der zu erwerbenden Immobilie, das gebundenen Eigenkapital, die Differenz zwischen Miete und Finanzierungsrate sowie natürlich auch emotionale Faktoren wie z.B. Freiheit und positive Gefühle in Bezig auf Eigentum.

    Auch das Thema Flexibilität sollte nicht unterschätzt werden, hier ist eine Mietwohnung der eigengenutzten finanzierten Immobilie Meilen voraus. Unvorhergesehene Dinge wie z.B. Umzug, Todesfall oder Scheidung können aus der eigenen Immobilie einen Albtraum machen. Bei der Mietwohnung gibt es 3 Monate Kündigungsfrist und das war es dann.

    • Holger Grethe 22. Oktober 2013, 19:54

      Hallo Steven,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Freut mich, wenn jemand aus der Baufinanzbranche das Thema differenziert betrachtet!

  • ich 14. November 2013, 19:11

    Hallo zusammen

    interessante Diskussion. Theoretisch macht das alles Sinn. Aber wenn man folgenden Artikel auf Spiegel liest, dann ist die Entscheidung klar:
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html

    Fazit: Immobilienbesitzer bauen deutlich mehr Vermögen auf als Mieter. Grund: Der Sparzwang 🙂

    • Holger Grethe 15. November 2013, 08:08

      Man sollte bei der Argumentation pro/contra selbstgenutzte Immobilie zwei Dinge nicht durcheinander bringen:

      1. Die langfristige Aktienmarktrendite liegt höher als die des Immobilienmarkts. Aktien sind also definitiv die bessere Geldanlage.
      2. Statistisch gesehen erzielen Immobilienbesitzer nur deswegen mehr Vermögen, weil ein Kreditvertrag sie zum Sparen zwingt. Hinzu kommen häufig andere „Wettbewerbsvorteile“ wie zinslose Darlehen bzw. Geldgeschenke innerhalb der Familie, von denen Börsenanleger nur träumen können.

      Das Problem ist also der Anleger bzw. seine Disziplinlosigkeit bei der Geldanlage. Nichts anderes. Wer meint, dass er zum Glück gezwungen werden muss, kann das mit einer Hypothek über 25 bis 30 Jahre gerne tun. Alternativ gibt es immer die Option, sich ein wenig mit Persönlichkeitsentwicklung zu beschäftigen und völlig ohne Zwang an der Börse Vermögen zu bilden. 😉

    • Dummerchen 15. November 2013, 11:25

      Ich würde ganz generell weder den Hauskauf verteufeln noch als das „Einzig Wahre“ hochloben. Man muß immer die Details betrachten und daher ist so ein pauschaler Artikel denkbar ungeeignet. Ein Hauskauf ist halt mehr als nur eine Vermögensanlage.

      Neben der Rendite ist auch immer das Risiko wichtig zu betrachten. Und wie heißt es im Artikel so schön:
      „Und allen stark disziplinierenden Effekten eines Immobilienkredits zum Trotz, kamen im vergangenen Jahr rund 60.000 Immobilien mit einem Verkehrswert von knapp zehn Milliarden Euro unter den Hammer einer Zwangsversteigerung.“
      Dieses Risiko wird oftmals per se ausgeblendet: Betongold gilt als DIE „sichere“ Geldanlage.

  • Turing 7. Januar 2014, 19:38

    Ja, das mit den Immobilien ist immer wieder ein Ärgernis. Betongoldbugs gibt’s eine Menge da draußen. Ich habe oft schon dagegen argumentiert, aber man hat den Eindruck, gegen eine Wand zu reden.

    Manche Argumente der Immobilienjünger sind wenigstens teilweise richtig, z. B. lieber einen Immobilienkredit tilgen und am Ende gehört das Haus einem selbst, als Miete zu zahlen. Das würde gelten, wenn wir in Deutschland nicht diese vielen Auflagen und Steuern hätten, die Immobilienerwerb und -bau teuer machen, das Mieten des Altbestandes dafür aber sehr günstig.

    Schon alleine deswegen halte ich Immobilien für ein schlechtes Investment. Ein weiterer Nachteil ist, dass Immobilien so unliquide sind. Man kann nicht 10 % eines Hauses verkaufen, aber man kann 10 % seines Aktiendepots verkaufen, um irgendeine unerwartete Schuld rasch zu tilgen.

    • Holger Grethe 7. Januar 2014, 21:01

      Ja, ein Haus ist eben nicht nur immobil, sondern auch das am wenigsten liquide Investment, das man sich vorstellen kann (von geschlossenen Beteiligungen mal abgesehen).

    • Martin 29. Januar 2014, 17:00

      Mmmh Liquidität bei Aktien, ein zweifelhaftes Argument: Sicher kann man mal eben 10% seiner Depotinhalte verkaufen. Die Frage ist jedoch wie dann der aktuelle Wert ist. Dieser kann ganz locker mal 25% unter Kaufwert liegen. 25% Wertverfall bei einem Hausverkauf sind hingegen eher unwahrscheinlich. Es sei denn es wurde zwischenzeitlich eine neue Autobahn daneben gebaut.

      Holger schrieb es schon an anderer Stelle: Wer Aktien kauft, sollte einen langfristigen Anlagehorizont haben (20 Jahre).

      Wer einen Finanzierungsvertrag über eine Immobilie hat, verfügt übrigens auch über Möglichkeiten finanzielle Engpässe zu überbrücken. So lässt sich oftmals die Tilgungsrate reduzieren. Welcher Vermieter gewährleistet einem mal eben die Halbierung der Mietzinsen?

      Nichts desto trotz, wer liquide sein will sollte weder in Aktien noch in Immobilien anlegen. Ein ordentliches Polster sollte man eher als Tagesgeld verfügbar haben. Gegen die meisten weiteren großen finanziellen Katastrophen kann man sich versichern.

  • Alexander 23. Januar 2014, 13:46

    Hallo Holger!

    Erst einmal ein großes Dankeschön für deinen Beitrag. Sie fordert Menschen auf, sich mit dem Thema intensiver zu beschäftigen. Und genau dies tun wenige!

    Ich denke allerdings, dass es weder gut oder schlecht ist ein Haus zu kaufen oder nicht. Es gibt zu viele Faktoren in Bezug auf jeden Kauffall, so dass auch fast jeder Prozess unterschiedlich Handzuhaben ist.

    Z.B. nehmen viele in Kauf ein etwas bescheideneres Leben zu führen, damit später die eigenen Kinder es etwas leichter haben können. Oder auch ein Faktor was z.B. mich betrifft. Ich nehme oder gebe keinen Zins aus ethischen Gründen und versuche so gut wie möglich mein Leben darauf aufzubauen (dem Zins in den Produktpreisen des alltäglichen Lebens kann ich natürlich nicht entgehen).

    Daher würde ich mich riesig freuen, wenn du Mal Artikel schreiben kannst, die den gewohnten Weg außer acht lässt und Möglichkeiten zeigst, die nicht unbedingt die Gier des Marktes als Leitweg vorweist.

    Ich weiß, dass in Deutschland die Commerzbank ethisch korrekte Aktien in Umlauf gebracht hatte. Da dafür aber wenig geworben wurde, ging sie still wieder aus dem Portfolio der Bank raus.

    Wenn ich mich nicht Irre, werden diese Themen unter dem Namen „Green Capital“ in die Hand genommen. Sogar der Vatikan verwies in Krisenzeiten auf diesen Weg. Sei es für Immobilienkäufer oder Aktienkäufer, zu einer Zeit wo ich mich damit intensiv beschäftigte war es ein Thema.

    Wenn wichtige Personen, zu dem auch du gehörst mit deinem Blog, solche Themen auffassen und uns Leser damit konfrontieren, können wir in Zukunft nicht nur Weg A oder Weg B in Betracht ziehen, sondern auch den Weg C beschreiten. Genau diese Wege werden vom Markt verschwiegen, weil Sie nicht auf das maximale Profit angelegt sind, sondern mehr für den Menschen (auf beiden Seiten)

    Ich finde dein Blog wirklich gut und wünsche dir weiterhin viel Erfolg. Ich werde mir Mühe geben, wenn ich die Zeit finde, hier und da mich einzubinden. 🙂

    Herzliche Grüße

    Alex K.

  • Folio 24. Januar 2014, 11:13

    Hallo Alexander,
    was heißt genau zinsloses Banking? Ich hatte mir z.B. von meinem Bruder Anfang 2013 10.000 Euro geliehen und jetzt gerade 10.150 Euro zurückgezahlt. Einfach als Inflationsausgleich. Man kann aber auch sagen, er hat unfaiererweise 1,5 % Zinsen genommen. Was ist jetzt richtig? Hätte ich ihm nur 10.000 Euro zurückgezahlt, fände ich das auch nicht fair.

    Aber das Thema ist interessant, islamisches Banking soll ja ein großer Zukunftsmarkt sein.

    Gruß,
    Folio

    • Alex 30. Januar 2014, 15:08

      Hallo Folio,

      Danke für deine Frage!

      Natürlich bin ich kein Experte, allerdings so etwas wie „Zinlos“ in westlichen Finanzsystemen gibt es natürlich leider nicht wie es eigentlich sein sollte.

      Ein Beispiel: Du gehst in ein Supermarkt und kaufts dir dein Brot. In dem Preis dieses Gutes ist ein Teil von Zins. Denn die meisten Unternehmen können nicht anders, als Ihre Geschäfte mit einem Kredit zu finanzieren. Die Tilgung des Kredites geschieht direkt oder indirekt immer über den Konsumenten.

      Von einem Zinslosen Banking (einem eineigermaßen Zinlosem Leben) können wir sprechen, wenn im (Globalen) Markt ein Netzwerk an Banken existieren, die alle Ihre Geschäfte ohne Zins abwickeln. Sei es beim ausleihen oder verteilen des Geldes. Ohne viel ins Detail zu gehen…die Inflation ist auf den ersten Blick nur ein Zeichen von Wertverlust oder -anstieg des Geldes.

      Aber wenn du den Weg zurückbeobachtes, wirst du merken, dass es nicht zinsbereinigt ist. Geld verliert auch an Wert, nicht nur wenn Rohstoffpreise sinken oder steigen, was wiederrum zum Teil auch spekulativ sein kann, sondern auch weil Geldmengen gehortet werden können und aber auch schwankende Zinserträge, die Unternehmen in Ihre Preise mit einkalkulieren. Somit gesehen ist die Inflation nicht zu hundert Prozent vom Zins befreit.

      In Deutschland gibt es ein Warenkorb wonach die Inflation berechnet wird. Sogesehen kannst du es vieleicht über diesen Weg besser nachvollziehen. Ich hoffe das ich im Ansatz dir helfen konnte deine Frage zu beantworten. Ich empfehle dir u.a. sich mit Silvio Gesell zu beschäftigen. Wünsche dir einen entspannten Donnerstag. lg, Alex

  • Lutz 14. März 2014, 21:20

    Wir haben 1997 gebraucht gekauft, auf dem Land. Platz war für 3 Kinderzimmer, die Anschaffung wurde mit der Eigenheimzulage von 8 x 7000 DM erleichtert.

    Später war da auch noch Platz für den Start eines Gewerbes (ohne gleich Räume dafür mieten zu müssen), das dann wiederum dazu führte dass der Kredit nach 11 Jahren getilgt war.

    Mittlerweile ziehen die Kinder aus, da wird dann ein weiteres Gästezimmer und ein Raum für Sport eingerichtet.

    Eigentum muss man wollen und entsprechend nutzen, das ist nicht ausschliesslich eine finanzielle Frage.

    Ansonsten: interessante Webseite, leider sind derlei Gedanken rund ums Geld usw. sehr wenig verbreitet.

  • Achim 7. Mai 2014, 17:34

    Mit Interesse verfolge ich schon seit einiger Zeit eure Diskussion: Mieten oder Kaufen?
    Die Tendenz in euren Diskussionen geht eher in Richtung „Mieten“ statt „Kaufen“ und zwar aus finazieller Sicht.

    Mich interessiert diese Diskussion deshalb, weil ich vor über 30 Jahren vor der gleichen Frage stand, mich damals aber aus einem Bauchgefühl heraus für das „Kaufen“ entschieden habe. Mir ist klar, dass sich in den letzten 30 Jahren die Möglichkeiten des Privatanlegers gravierend verändert haben (es gab damals keine Direktbanken oder ETFs) und man nicht unbedingt die Erfahrung,
    die ich gemacht habe, auf die Zukunft projezieren kann. Da ich immer über alle Kosten und auch Einsparungen Buch geführt habe, habe ich mich hingesetzt und versucht eine Bilanz zu ziehen. Damals gab es noch keinen Euro, der besseren Übersicht halber habe ich alle Beträge in Euro umgerechnet und zur besseren Lesbarkeit auf volle 1000er gerundet.

    Mein Fazit aus dieser Bilanz ist: Für mich hat sich die Investition in Wohneigentum mehr als gelohnt, inwieweit sie auf andere übertragbar ist,
    muss natürlich jeder selbst entscheiden.

    Hier die konkreten Zahlen:
    Kaufpreis des Reihenhauses 170.000 EUR
    Eigenkapital – 27.000 EUR
    Finanzierter Betrag 143.000 EUR

    Gesamtkosten des Hauses 303.000 EUR (nach 23 Jahren schuldenfrei)
    Unterhaltung/Sanierung (bis heute) + 86.000 EUR
    Kosten der Immobilie bis heute 389.000 EUR

    Demgegenüber stehen folgende Einsparungen:
    Steuerersparnis 20.000 EUR
    geschätzte Mietersparnis bis heute +215.000 EUR (28 Jahre)
    Gesamtersparnis 235.000 EUR

    Heutiger Wert des Hause (geschätzt) 200.000 EUR

    Vor dem Bezug des erworbenen Hausen wohnte ich ebenfalls in einem Reihenhaus und bezahlte zuletzt (1985) umgerechnet ca. 383 EUR Miete/Monat heute würde ich ca. 900 EUR Miete/Monat (oder vielleich ein wenig mehr) zahlen.

    1985 stand ich vor der Frage: Lohnt sich die Anschaffung einer eigengenutzten Immobilie, wenn die Monatsbelastung um fast das 3-fache steigt?
    oder: Ist es wirtschaftlicher den Differenzbetrag anzulegen?

    Aus einem Bauchgefühl heraus habe ich mich dann für den Kauf des Hauses entschieden und kann im nachhinein folgende Rechnung machen:

    Ich wählte ein Finanzierungskonzept das auf folgenden 4 Säulen basierte (zur damaligen Zeit gängig):
    – Vorhandener zuteilungsreifer Bausparvertrag
    – normales Bankdarlehen, Rückzahlung über Zins- und Tilgungsraten
    – Langfristiges Bankdarlehen ohne Tilgung, Die Tilgung erfogte durch 2 bereits vorhandene Lebensversicherungen, die weiter angespart wurden.
    – Bankdarlehen ohne Tilgung, es wurden 3 Bausparverträge abgeschlossen, die nacheinender angespart wurden und das Bankdarlehen tilgten.

    Die daraus folgende Belastung sah grob gesehen folgendermaßen aus:
    die ersten 5 Jahre 13.000,- EUR/J Miete: 5.000,- EUR/J Diff: 8.000,- EUR/J
    weitere 3 Jahre 15.000,- EUR/J 6.000,- EUR/J 9.000,- EUR/J
    weitere 5 Jahre 17.000,- EUR/J 6.500,- EUR/J 10.500,- EUR/J
    weitere 3 Jahre 11.000,- EUR/J 7.500,- EUR/J 3.500,- EUR/J
    weitere 3 Jahre 6.500,- EUR/J nach 16 Jahren war die mtl. Belastung unter
    die letzten 4 Jahre 3.000,- EUR/J die fiktive Mietbelastung gesunken,

    Von den 303.000 EUR der Gesamtkosten des Hauses habe ich durch monatliche Belastungen selbst nur ca. 260.000 EUR aufgebracht, die restlichen
    43.000 EUR zur Deckung der Gesamtkosten kam aus den Renditen der Lebensversicherungen und Bausparverträge, die integraler Bestandteil
    der Finanzierung waren.

    Welche Alternative hätte ich damals gehabt?
    Ich hätte die Mehrkosten der monatlichen Belastung gegenüber der Miete langfristig anlegen können.

    Allerdings gab es damals weder Direktbanken noch ETFs, um Geld preisgünstig an der Börse anzulegen. Deshalb beschränkte sich damals mein Finanzanlage-Horizont auf folgende Produkte:
    – Kapitallebensversicherungen, die damals noch eine Rendite von ca. 6,5% pro Jahr hatten und wie sie auch in der Hausfinanzierung eingebaut waren
    – Kauf von Belegschaftsaktien (vom Klumpenrisiko Job u. Aktionär hatte ich noch keine Ahnung)
    – ab 1993 klassische Fondsparpläne, wie sie von Bankberatern empfohlen wurden (sehr teuer)

    Mit diesen Kapitalanlagen habe ich im Durschnitt über ca. 25 Jahre 5% Rendite pro Jahr erwirtschaftet (nicht inflationsbereinigt). Von Dieser Rendite müsste ich jetzt auch ausgehen, wenn ich die Alternative zum Hauserwerb betrachte:
    Über 16 Jahre hätte ich monatliche Sparraten von dann insgesamt 130.000 EUR angesammlt, mit 5% Rendite pro Jahr wären daraus insgesamt ca. 205.000 EUR geworden.
    Miete hätte ich weiter bis zu meinem Lebensende gezahlt.

    Mit dem Kauf des Hauses habe ich als Kapital das Haus (ca. 200.000,- EUR), bin schuldenfrei und zahle bis an mein Lebensende keine Miete. Allerdings
    fallen weiterhin Unterhaltskosten an.

    Die Finanzierungspläne heute sind natürlich heute völlig anders als vor 30 Jahren (sowohl bei den Zinsen als auch bei den Produkten), deshalb muss sich jeder, der vor so einer Entscheidung steht, sein Finanzierungskonzept genau durchrechnen. Die Entscheidung eine eigengenutzte Immobilie zu kaufen oder zu mieten ist aber sehr individuell und kann bei jedem anders aussehen.
    Gruß Achim

    • Holger Grethe 7. Mai 2014, 22:28

      Hallo Achim,

      ganz herzlichen Dank für deinen grandiosen Kommentar! Da hast du dir aber richtig Zeit genommen, oder? Das ist ja fast ein eigener Blog-Artikel 😉

      Was du schreibst, ist nicht nur ein Lehrstück, wie eine vergleichende Rechnung (im Nachhinein) angestellt werden kann, sondern zeigt auch, wie sehr sich die „Anlagelandschaft“ in den letzten 30 Jahren verändert hat.

      Beste Grüße
      Holger

  • MP 9. Mai 2014, 10:37

    Hallo Holger, also du schreibst in deinem Artikel, dass die Kaufpreise zum Vorjahr 8% gestiegen sind, jedoch die Immobilie Inflationsbereinigt nach 25 Jahren 300.000 € wert sein soll. Nicht inflationsbereinigt wuerde die Immobilie, angenommen wir nehmen eine realistische Wertsteigerung von 3% im Jahr (nicht 8% denn da wuerde die Immobilie nach 25 Jahren sogar ueber 1.900.000 € kosten) nach 25 Jahren etwa 610.000 € kosten (absolut realistisch!). Diese 610.000 € (nicht 300.000 €) muss man im Vergleich zu den 418.500 € setzen, die man erhalten wuerde wenn man das Geld anlegt (wie du schreibst). In deinem Artikel muesstest du ja diese 418.500 € auch noch inflationsbereinigen – der Wert der 418.500 € inflationsbereinigt waere demnach etwa 205.000 €. Also muss man sagen wuerden 610k € und deine 418k € oder eben 300k € (inflationsbereinigt) und deine 205k € (inlfationsbereinigt) gegenueberstehen. In (logischerweise!!!) beiden – faellen lohnt sich der Investment in die Immobilie!
    Verstehe nicht wie dies uebersehen werden konnte???
    Danke,
    MP

    • Holger Grethe 9. Mai 2014, 14:26

      Ruhig Blut, hier wurde nichts übersehen 😉

      1. Warum für Immobilien keine Wertsteigerung, die über den Inflationsausgleich hinausgeht, angenommen werden sollte, habe ich im zweiten Teil des Artikels ausführlich erklärt.

      2. Die 418.500€ müssen nicht mehr um die Inflation bereinigt werden, denn es wurde von einer Real-Rendite (= inflationsbereinigt) von 3% ausgegangen.

  • Marc 21. Mai 2014, 12:56

    Hallo Holger,
    vielen Dank für den sehr ausführlichen, interessanten und mit Beispielen bestückten Artikel. Ich bin eher jemand, der als Mieter durchs Leben geht. Dadurch habe ich mehr Flexibilität (heute hier, morgen dort), weniger Stress (Vermieter kümmert sich um vieles) und keine Bürokratie.

    PS: Im Abschnitt „Irrtum Nr. 1“ ist der letzte Link tot. Er führt auf eine 404 Seite. 😉

    • Holger Grethe 21. Mai 2014, 14:41

      Hallo Marc,

      danke für deinen Hinweis. Habe den Link gerade eben korrigiert.

  • Harald 8. Juli 2014, 16:21

    Ich finde es durchaus erstrebenswert im Alter mietfrei zu wohnen! Nicht umsonst ist die Immobilie eine der tragenden Säulen unserer Altersvorsorge.

  • Pierre 18. Juli 2014, 15:42

    Bei der Berechnung des Kapitals werden die Mietsteigerungen völlig außer acht gelassen. Wenn man hier ebenfalls davon ausgeht, dass die Miete pro Jahr um 3% steigt so würde die Rechnung anders aussehen, da sich die 800€ Anlagebetrag immer weiter reduzieren.

    • Holger Grethe 19. Juli 2014, 14:52

      Dies wäre nur der Fall, wenn der Anlagebetrag von anfangs 800€ nicht dynamisiert würde. Geht man von einer jährlichen Einkommenssteigerung aus, die parallel zur Inflationsrate verläuft, kann der Mieter den realen monatlich Anlagebetrag konstant halten.

    • Dummerchen 19. Juli 2014, 16:12

      Sorry, Holger. So sehr ich auf Deiner Seite stehe, dass der Kauf eben nicht prinzipiell die bessere Lösung gegenüber dem Mieten ist, so muß ich Pierre hier (zumindest teilweise) unterstützen.
      Natürlich hast Du recht: Eine Lohnsteigerung führt dazu, dass der Mieter auch höhere Mieten zahlen und damit ggf. den Anlagebetrag konstant halten kann. Der Käufer kann diese Lohnsteigerung aber natürlich ebenfalls sinnvoll verwenden, indem er sondertilgt oder parallel auch Geld anspart. Wenn schon eine Lohnsteigerung in die Berechnung einfließt, dann für beide Seiten.

      Wie in einem anderen Blogeintrag schon ausgiebig ausdiskutiert (http://zendepot.de/warum-alle-wollen-dass-du-ein-haus-kaufst/#comment-2321), gibt es zahlreiche Werte und Wertsteigerungsraten, die das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschwingen lassen können. Mietsteigerung ist eine dieser Größen. Das wunderbare an diesen „Kauf vs. Mieten“-Rechungen ist ja, dass jeder diese Rechnung individuell gaaaanz anders machen würde. Der eine möchte noch Sondertilgungen einfließen lassen, der andere schätzt die Aktienrendite noch viel höher, die Inflation niedriger und die Wertsteigerung einer Immobilie negativ ein. Und so rechnet sich jeder die Welt schön.

      Dass finde ich auch gar nicht so schlimm, wenn die Werte zumindest halbwegs realitätsnah gewählt werden, denn die konkreten Zahlen der Zukunft kennt eh keiner, weder die Häuslebauer noch die „glücklichen Mieter mit ETF-Sparplänen“.
      Aus Sicht der zweiten Fraktion wäre mir schon viel daran gelegen, wenn die erste Fraktion prinzipiell auch mal ein Auge auf die Alternativ-Investition werfen würde und vor allem die Risiken einer vermeitlich „sicheren“ Immobilieninvestition etwas realistischer ein schätzen würde. Eins dieser Risiken beleuchtet V. Looman übrigens in der heutigen Vermögensfrage der FAZ im Artikel „Leben im Eigenheim ist Wohnen im Luxus“. Und es gibt weitere, die wir aber größtenteils in den restlichen Deiner Immobilienartikel schon fleißig angesprochen haben.

    • Holger Grethe 21. Juli 2014, 13:33

      Ja, da hast du natürlich grundsätzlich Recht, was die Lohnsteigerung angeht. 😉

      Ob die Lohnsteigerungen des Hauskäufers allerdings in Sondertilgungen münden, dürfte genauso unsicher sein wie das Vorhaben des Mieters, seinen monatlichen Anlagebetrag (inflationsbereinigt) konstant zu halten.

      Wie bereits in einem anderen Artikel erwähnt, gibt es für Eigenheimbesitzer ja „immer was zu tun“. Es wird gerne viel an, um- und eingebaut und damit Geld für Dinge ausgegeben, die Mietern nicht einfallen dürften…

  • ThomasD 23. August 2014, 20:29

    Hm, es kommt halt immer auf die jeweilige Gegend und die Umstände an, wir haben vor 2 Jahren günstig ein Haus gekauft (nördl. Ruhrgebiet) und es ist mit der gesparten Miete in insgesamt 7-8 Jahren abbezahlt, bin dann Ende 40 und kann voraussichtlich bis ans Lebensende Miete sparen. Es gibt halt so Faustformeln: 10 fache Jahresmiete sehr günstig, 20 fache Jahresmiete grenzwertig, 30fache Jahresmiete lohnt nicht mehr. Also untern den Voraussetzungen würd ich in Düsseldorf auch nix kaufen.

    Gruß, Thomas

  • Didi 7. September 2014, 00:32

    Was viele vernachlässigen ist, dass auch Mieter Instandhaltungskosten tragen. Auch wenn nicht alle Kosten direkt umgelegt werden können, steigt halt die Miete, denn der Vermieter wird niemals ein Minsgeschäft aus seiner Immobilie machen. Klar, dass man in seinem Eigenheim auf höhere Standarts setzt und meist auch höhere Ausgaben hat (Garten, Renovierungen, etc.), aber hier sind wir wieder beim Punkt Äpfel mit Birnen vergleichen.

    Ich finde dein Artikel schreckt schon etwas vor dem Kauf ab, aber auch nur, sofern man nichts angespart hat. Mit ein wenig Eigenkapital sieht die Sache schon etwas anders aus.

    • Holger Grethe 7. September 2014, 20:02

      Hallo Didi,

      der Artikel soll nicht vom Kauf abschrecken, sondern der allgemeinen Immobilien-Euphorie ein paar kritische Gedanken gegenüberstellen. Wie im Artikel beschrieben, sind einfach zu viele Mythen und Unwahrheiten im Umlauf, die leider kaum hinterfragt werden.

  • Bettina 16. Oktober 2014, 15:57

    Hallo Holger,

    für mich steht sowieso fest, ich will kein Haus (leider hab ich eins geschenkt bekommen, und mit dem kann ich nix anfangen, weil ich nie wieder im Leben aufs Land ziehen werde…….)
    ich möchte flexibel sein, und so wie sich mein Leben bis dato entwickelt hat, bin ich so oft umgezogen, und das wird sich vermutlich nicht ändern

    außerdem bin ich ein gebranntes Kind, wenn ich die Situation meiner Geschwister anschaue, nix Vermögen durch Haus (eher Schulden!)

    lg Bettina

  • P_Lambda 28. Oktober 2014, 11:24

    Hallo,
    mir fehlen in dem Beispiel die zu erwartenden Mietsteigerungen.

    Patrick

  • Robert 10. November 2014, 23:38

    Hallo Holger,

    mit Freude habe ich Deine Ausführungen gelesen. Eigentlich handelt es sich um einen rein monetären Vergleich, „emotionale Präferenzen“ werden bewusst in den Hintergrund gestellt. Warum ist man denn mit der Eigenheimimmobilie „immobiel“ ?! Wenn Mieten so attraktiv ist, findet sich doch schnell ein Mieter, von dessen Miete die Rate dann gezahlt wird und der Eigenheimbesitzer sich eine beliebiges Mietobjekt suchen kann. Der Differenzbetrag ist dann quasi zusätzlicher Zwangssparbetrag zur eigentlichen Tilgung.

    Ohne es in Zahlenbeispielen zu belegen, wird auch der Vermieter eine gewisse Rendite aus der vermieteten Immobilie erwarten und sämtliche Instandhaltungskosten etc. in die Miete einpreisen. Auch dieses Argument ist nicht so einseitig, wie von Dir dargestellt. Der Vergleich lautet wie folgt: Der Wert und die Kosten der Immobilie sind gleich, egal ob diese vermietet oder selbst bewohnt ist. Der Mieter zahlt zusätzlich die Rendite des Vermieters, der Vermieter bzw. Eigenheimbesitzer zahlt im Gegensatz zum Mieter den Zins an die Bank. Der Zins endet aber nachdem die Schulden abbezahlt wurden, die Renditerwartung an das Objekt allerdings nicht ! Es ist genauso wie Leasing für Autos. Natürlich kann man es so hinrechnen und mit Annahmen unterfüttern, dass Leasing schließlich günstiger ist als das eigene Auto. Trotzdem bleibt direktes materiales Eigentum halt Eigentum. Der ETF bringt einem nichts mehr wenn es eine Finanzkrise mit Bankrun gibt und es dann eben keine Bank mehr auszahlt. Oder andere Anlageformen wo man typischerweise Anteile erwirbt. Und genau das ist Dein Argument, mit Geldanlage indirekt an materiellen Gütern zu partizipieren. Nur sind diese materiellen Güter bei Optionen und Co. noch mehr „immobiel“ als die eigene Immobilie, wenn ich mir überzogen vorstelle mir gehört dann 1/250igstel von einem Hochhaus in New York oder ein Ölfass in Texas. Noch dazu kommt eben das vorhin erwähnte Emittentenrisiko bei eben von Dir erwähnten ETF oder sonstigen Anlageprodukten.

    Beste Grüße
    Robert

  • Doro 17. November 2014, 13:25

    Ich habe mal irgendwo gelesen, falls man sich für den Hauskauf entscheidet, dass es dann eher besser ist länger den Kredit abzuzahlen und dafür das „gesparte“ Geld anzulegen. Über die Jahre würde durch die Inflation sich die höhere Zinszahlung relativieren und natürlich ist die monatliche Belastung nicht so hoch. Wie stehst du zu dieser Aussage?
    Wir haben übrigens gekauft, weil wir einfach keine Lust mehr haben, alle 4-6 Jahre wegen Eigenbedarf umziehen zu müssen. Wir haben allerdings auch gekauft, als die Kaufpreise noch niedrig waren und die Zinsen auch. Und es gab ein hohes Eigenkapital.

    • Holger Grethe 18. November 2014, 13:17

      Ein Hauskauf auf Kredit ist per se schon ein „Kredithebelgeschäft“, wie im zweiten Teil dieses Artikels erläutert. Auf die zügige Rückzahlung eines Privatkredits zu verzichten, um Geld in Anlageobjekte mit höherer Rendite (Aktien?) zu stecken, potenziert die eh schon vorhandenen Kreditrisiken noch einmal mehr. Aus meiner Sicht ist das keine gute Idee!

    • Martin 18. November 2014, 14:14

      Hallo Doro,
      solche pauschalen Aussagen sind natürlich wenig Wert. Es gibt ganz unterschiedliche Formen der Finanzierung. Beim häufig genutzten Annuitätendarlehen ist gerade in der Anfangsphase eine hohe Tilgungsquote sinnvoll. Wer seine optimale Tilgung berechnen will, muss also zunächst den Zusammenhang zwischen Zins, Tilgung und Annuität verstehen.
      In Summe ist aber auch hier im besten Fall beides möglich. Für mich ist das Eigenheim bei der Berechnung der Altersvorsorge nur einer von mehreren Posten. Nämlich nur derjenige der mir im Rentenalter einen großen Teil der Mietaufwände erspart. Momentan gewichte ich stark in Richtung Tilgung. Trotzdem muss es zusätzlich genug Geld für Unterhalt, Essen, Reisen und Gesundheit geben.

  • Alex 23. November 2014, 12:49

    Diese Argumente beziehen sich alle darauf, wenn man einen großen Kredit aufgenommen hat. Daher war es die beste Entscheidung meines Partners und mir nur dann ein Haus zu kaufen, wenn wir dieses selbst und ohne Bank finanzieren können. Was uns – bis auf 60.000 Euro und weil wir die Zeit davor Vermögen aufgebaut haben – gelungen ist. Allerdings haben wir den Betrag nach 8 Jahren gänzlich zurückbezahlt und leben jetzt (mit 40 und 43 Jahren und als Vertreter des Mittelstands) in einer Doppelhaushälfte, die uns pro Person nicht mehr als 150 Euro im Monat kostet. Ich habe mich finanziell noch nie so frei gefühlt, wie ab dem Zeitpunkt, wo wir ins Haus gezogen sind. Davor war die Zeit des Sparens, jetzt ist die Zeit der Unbeschwertheit. Und der anhaltende Vermögensaufbau geht leicht von der Hand, da keine Belastungen da sind. Allerdings haben wir keine Kinder (hat nicht geklappt), das hat all‘ das natürlich erleichtert und ich bin mir bewusst, dass es schwieriger gewesen wäre, das so hinzukriegen.

  • martin 23. November 2014, 14:08

    Hi, danke für deinen tollen artikel!
    Abet kann es sein, dass du in deiner beispielrechnung keine mieterhöhungen einkalkuliert hast? Nach 20 jahren dürfte die miete von 1000 auf 1800 gestiegen sein, während die kosten für das eigenheim bei 1800 geblieben sind. Das verschiebt die vethältinsse doch entscheidend, da mit eingeplanter lohnsteigerung auch der zukünftige eigenheimbesitzer weitere rücklagen bilden kann…
    Lieber gruß m.

    • Robert 23. November 2014, 16:21

      Auch gilt das Rechenbeispiel mit den 3,6% Zins nur für das erste Jahr. Die Schulden werden weniger, die Zinslast auch, die Mieten steigen, dass sich sogar die Politik mit Mietpreisbremsen & Co einmischen will.
      Wie ich bereits geschrieben haben, nur leider wurde auf meinen Beitrag in keinster Weise eingegangen. Die Kosten einer Immobilie und der Wert sind absolut gleich, egal ob diese ein Mietobjekt oder ein Eigenheim ist. Wenn Mieten nun vorteilhafter wäre, so wäre eine Immobilieninvestition mit Rendite durch Vermietung, abgesehen von der Wertsteigerung, immer negativ.

  • Sandra 25. November 2014, 09:57

    Man darf natürlich nicht vergessen, dass man als Mieter auch immer wegen Eigenbedarf rausgesetzt werden kann und man z. B. bezüglich Renovierungen und Umbauten nicht so schalten und walten kann, wie man es gerne möchte. Mal eine Wand rausreißen, ein Bad komplett nach eigenen Vorstellungen gestalten, usw. kann man in der Regel nur als Eigentümer. Und dieser Luxus kostet den eben auch etwas mehr – so sehe ich das.

  • Rendite Immobilien Gegner 15. Dezember 2014, 13:08

    Sehr schöner Artikel, die Nachteile beim Liegenschaften kaufen werden wirklich sehr ausführlich beschrieben. Auch wenn es teilweise beim Renditeobjekt recht einseitig beschrieben wird, finde ich die grundsätzliche Aussage auch falsch, dass sich der Kauf von Renditeobjekte immer lohnt.

  • Paulchen 13. Januar 2015, 18:30

    Hier wird wie auf vielen Seiten eine selbstgefällige Meinung postuliert.
    Das ganze mit einem (in Zahlen: 1) Beispiel untermauert und daraus grundsätzliches abgeleitet.(Die Zahlen sind für mich nicht nachvollziehbar und die meisten Menschen in Deutschland wohnen auch nicht in Düsseldorf)

    Kleines Beispiel: Es wird mit Effektivzins ! gerechnet.

    Die Rechnung sieht nur für das erste Jahr so aus, die Folgejahre (mit Mieterhöhungen!) lassen das ganze Konstrukt dann ins Umgekehrte drehen.

    Gruß Paulchen

    • Holger Grethe 14. Januar 2015, 21:44

      Es darf gerne jeder glauben, woran er will. Die einen mögen Aktien, die anderen eben Immobilien. Vermögen lässt sich mit beiden Anlageklassen bilden.

  • Edmund 28. Februar 2015, 17:11

    Wenn ich nach 25 Jahren abbezahlt habe und dann die Immobilie verkaufe und wieder auf Miete gehe habe ich einen besseren Schnitt gemacht als Jemand der nur auf Miete gewesen währe!

  • Sven 4. März 2015, 22:43

    Hallo Holger,

    also ich finde deinen Artikel überaus hilfreich, für den Personenkreis, die vor dem Dilemma stehen kaufen oder mieten mit wenig Eigenkapital. Mann soll Europaweit schauen, dann weiß man, was in Spanien, Italien und Griechenland passiert ist.
    Also Lieber zu miete wohnen, sich was im Leben gönnen-kaufen worauf man Lust hat- reisen in anderen Länder usw.

    Beste Grüße
    Sven

  • Alfred Himmelweiss 15. März 2015, 12:23

    Hallo Holger,
    wie verhaelt es sich, wenn ich mein Eigenheim bar bezahle? Was die Kosten in die Hoehe treibt sind die Zinsen der Bank, richtig?

    Sollte ich in der Lage sein selbst zu finanzieren ist das Ergebnis ein besseres.

    Danke,
    Alfred

    • Holger Grethe 15. März 2015, 21:42

      Hallo Alfred,

      wenn du das Eigenheim bar bezahlst, fällt die Kapitalmiete (Zinsen) weg. Damit erhöht sich natürlich deine Nettorendite, das ist richtig.

  • Lea Ng 27. April 2015, 14:47

    diese Artikel trefft genau unsere Problem . Kaufen oder mieten ??? Aber wie wäre es wenn mann in teueren Städten wohnen und wenn wir in grössere Wohnung wohnen möchten müssen wir auch in Stadtrand/ landkreis wohnen und Ratenzahlung niedrieger als Miete ist ?

  • Pete 28. April 2015, 20:00

    Ich halte die Gegenrechnung von Miete und Kauf für nicht ganz fertig gedacht. Man zahlt zwar 80% mehr als der Mieter, das aber nur 25 Jahre lange. Danach zahlt man logischerweise deutlich weniger als der Mieter …

    • Holger Grethe 29. April 2015, 20:17

      Stimmt. Dafür verfügt der Mieter aber auch über mehr Kapital. Vorausgesetzt er hat gespart und seine Ersparnisse vernünftig angelegt.

  • Sparer 1. Mai 2015, 14:37

    Deine Argumentation ist nachvollziehbar, aber nicht für jeden treffend. Beispiel:
    Wir bewohnen eine Eigentumswohnung und haben uns dafür zinsfrei (Familie) 100.000 Euro geliehen. Diese zahlen wir noch ca. 7 Jahre mit 700 Euro ab (Zusatztilgung Ende des Jahres, da Sparrate von ca. 1200 Euro) und tilgen 100 %. Mit 40 Jahren haben wir noch die Nebenkosten zu tragen. Wir sind damit zufrieden. Allerdings: ein Haus möchte ich mir ungerne zusätzlich ans Bein binden, damit ginge meine Rechnung / Vermögensaufbau wieder flöten, da wir vermutlich 20 Jahre länger abzahlen dürften.

  • Theo 2. Mai 2015, 21:13

    Hallo Holger,
    erstaml großes Kompliment für Deine Seite! Ich lese sie seit langem schon sehr aufmerksam und gerne durch.

    Bzgl. Deinem o.g. Beispiel kann ich folgenden Punkt nicht ganz nachvollziehen, da m.E. was „vergessen“ wurde:

    „Legt er sowohl sein Startkapital von 30.000€ plus 800€ monatlich an, käme er bei einer Real-Rendite (inflationsbereinigt) von nur 1,0% auf 311.000€ nach 25 Jahren.“

    Denn die Inflation sorgt beim Mieter für höhere Mieten, d.h. in Deinem Beispiel bleibt es nicht bei 1000,- sondern wird im Laufe der Jahre entsprechend mehr-> Genau wie die Einkommen, so dass sich das Verhältnis Miete zu Einkommen über 25 Jahre die Wage halten könnte.

    Nicht so beim Käufer! Denn der monatlichen Belastung von 1800,-, welche bei dieser vorgegebenen Bindungsdauer gleich bleicht steht doch ein der Inflation entsprechendes Steigen der Einkommen (genau wie beim Mieter) in diesem Zeitraum gegenüber (oder?), was faktisch bedeutet, dass er wieder mehr Budget frei hat um es z.Bsp. parallel bzw. zusätzlich noch in Aktien investieren könnte und in der Summe nach 25 Jahren dann ebenso die 418.500,- (oder vielleicht sogar mehr?) erreichen könnte.

  • Wawa 6. Mai 2015, 12:27

    zu ‚damit die Kinder später schön haben‘ als Hauskaufentscheidungspro:

    Für die Familien, die das Geld genug haben, so dass sie nicht übermässig sparen müssen, auch wenn sie Haus kaufen, haben die Kinder jetzt schön, und später auch schön. Aber für die andere, die über das Mass hinaussparen müssen, so dass sie freiwillig mit Hartz4 level leben, (aber im Haus, Wohnen ist ein Aspekt des Lebens), haben die Kinder evtl. später schön, aber was ist mit jetzt? Und später bedeutet in der Regel auch wenn sie 50 oder gar älter sind. Ist es dann definitiv von weniger Bedeutung, dass die Kinder jetzt schön haben oder haben sie schon schön, nur weil sie im Haus leben? Was Lernen und Erfahrung betrifft, kann man unwiederruflich was verpassen. Also ich finde, wenn man als Eltern ein Haus kaufen will, dann bitte nicht damit, weil man möchte, dass die Kinder später besser haben.

  • rasi 28. Juni 2015, 15:44

    Hallo
    ich bin 52 alleinstehend und habe ca. 400,000 Euro auf Konto.
    Zur Zeit der Eurokrise bin auch verzweifelt was ich mit meinem Geld machen sollte, Eigenheim ohne Kredit, Gold, etc… ??
    Ich würde mich über deine Beratung freuen.
    Gruß
    Rasi

  • leo 14. Juli 2015, 12:25

    Bei der Rechnung muss berücksichtigt werden, dass
    – die meisten viel mehr als 10% Eigenkapital aufbringen
    – Rücklagen für Instandhaltungskosten zu hoch sind. 10 EUR je Quadratmeter im Jahr sind vollkommen ausreichend. Handwerklich begabte eher weniger.
    – es die wenigsten mit ihrem Geld schaffen eine reale Rendite zu erzielen. Bei den meisten Deutschen ist es eine negative Rendite, da das Geld auf der Bank liegt. (Aktienbesitz bei ca 10% der Deutschen)

    Wenn man u.a. diese Parameter verändert, sieht die Rechnung am Ende schon ganz anders aus. Weiterhin um Zinskosten zu sparen nutzt man Sondertilgungen.

  • Eigenheim 19. Juli 2015, 10:30

    Hallo,
    ich finde die Seite sehr informativ.Ich habe 2007 für 145000€ eine Eigentumswohnung in einer Großstadt in Baden-Württemberg gekauft.5 Jahre später konnte ich die Wohnung für 180000€ verkaufen.Meine Kreditrate und Nebenkosten war durch vorhandenes Eigenkapital niedriger als die Miete der Nachbarschaft.Der Verkauf war nötig geworden da die Wohnung für eine Familie zu klein geworden war.Wir kauften 2012 dann ein 3 Familienhaus Baujahr 1983 20km außerhalb der Großstadt.Der Kaufpreis war sehr genau die Hälfte vom Preis in der Stadt.Mit dem Auto benötige ich nun statt 17min 25min für die Fahrt zum Arbeitsplatz in der Großstadt. Die Kilometer haben sich aber von 8km auf 22km verändert.Mit Öffentlichen Verkehrsmittel (S-Bahn) bin ich vom Land nun schneller im Stadtzentrum wie vorher von meiner Wohnung.Ein Bäcker gibt es auch im Ort sowie Kindergarten und Grundschule und auf dem Weg zur Arbeit fahre ich direkt an 2 Lidl-Märkte,1 Aldi , 2 Kaufland Supermärkte vorbei.Das Land wird zur Zeit schlechter gemacht als es ist.So nun zum Thema zurück wir bewohnen zur Zeit 2 der 3 Wohneinheiten 280qm Wohnfläche und 10Ar Grundstück. Die andere Wohneinheit 73qm haben wir vermietet.2012-2013 für 350€.Beim ersten Mieterwechsel haben wir auf 400€ aufgeschlagen.Wir sind uns schon jetzt einig beim nächsten Mieterwechsel der wohl bald ansteht (Schwangerschaft Mieterin) werden wir auf mindestens 420€ erhöhen.Unsere Mieter haben wir immer im Freundeskreis gefunden da die Miete im Vergleich günstig ist (wir sind keine Abzocker aber zu verschenken haben wir auch nichts) . Finanziert haben wir zu 2,35 Zins und wir Tilgen 1% selbstgenutze Wohneinheiten, die Wohneinheit wo vermietet ist wird 0% getilgt und ein Tilgungsersatzprodukt (Bausparvertrag)bespart. Durch die extrem niedrige Belastung die wir haben dank niedrige Tilgung und Mieteinnahme können wir super gut leben.Wir sparen unser Geld in Aktienfonds außerdem habe ich schon 2002 eine Fondgebundene Lebensversicherung abgeschlossen. Was ich sagen will Eigenheim und Geld höher verzinst anlegen schliesst sich nicht zwangsläufig aus. Gerade jetzt wo die Zinsen niedrig sind hört man immer wieder die Tilgung sollte höher sein oder gar Volltilgerprodukte werden verkauft. Nie war es so einfach Schulden zu machen und gleichzeitig das Geld arbeiten zu lassen.Natürlich ist das Spekulativ aber beim Mieter geht man ja auch davon aus das die Rechnung aufgeht.Sind unsere Kinder selber einmal Erwachsen können wir sogar 2 Wohneinheiten vermieten.Wenn der jüngste 18 ist bin ich 53 meine Frau 43 dann ist das Leben super locker.
    Durch den Bausparvertrag haben wir unsere aktuell selbstgenutzte Wohneinheiten 2024 schuldenfrei und haben nie mehr als 2,8% Zins bezahlt.Der Gewinn liegt im Einkaufspreis der jeweiligen Immobilie 😉

  • Eigenheim 20. Juli 2015, 15:34

    Mir ist ein Tippfehler unterlaufen wir sind natürlich 2034 schuldenfrei nicht 2024.
    10 Jahre Darlehen danach Bausparvertrag 12 Jahre
    Um meine Rechnung zu verdeutlichen —–>
    160000€ finanziert mit 2,35% + 1% Tilgung = 433,33€
    90000€ finanziert mit 2,35% + 0 Tilgung = 176,25€
    zusammen = 609.58€
    – 400€ Mieteinnahme
    = 209,58€ monatliche Belastung
    und wir bewohnen 280qm selbst ! wenn wir den gleichen Preis pro qm wie wir unsere ELW vermietet haben ansetzen müssten wir 1531,60€ Miete bezahlen (völlig realistisch!)
    1531,60€ – 209,58€ = 1322,02€ (Ersparnis gegenüber Mieter)
    von diesen 1322€ wird ein Teil für Tilgungsersatzprodukt Bausparvertrag verwendet.
    Sollte nach 10 Jahren der Zins auf 4% steigen (ELW unsere 2 Wohneinheiten werden mit BSV getilgt zu 2,8%)wird unsere Rate nicht kleiner sondern ca. 300€ höher sein wie heute.Schuld daran ist, dass der Bausparvertrag viel stärker getilgt wird als nur mit 1%.

    In der Rechnung fehlt natürlich mein Eigenkapital dass ich ohne Haus zb. in Aktien hätte anlegen können.Ich bin aber kein Freund Geldanlagen komplett in eine Anlageform zu investieren.

  • Jonathan B. 23. Juli 2015, 15:34

    Wow, toller Artikel. Habe deinen Blog auch gerade erst entdeckt.

    In wiefern verändert sich denn die Entscheidung, wenn man A eine Wohnung (=weniger Kapital & höherer Flexibilität) und B erstmal 10 Jahre Geld an der Börse vermehrt und danach eine Wohnung kaufen würde? Letzteres überlege ich aktuell. Die Opportunitätskosten für die Börse würde ich damit ja auch verringern.

  • Viki 15. Dezember 2015, 10:26

    Hallo,
    Ich bin zufällig auf diesen durchaus interessanten Artikel gestoßen und habe auch gespannt die Diskussion verfolgt. Prinzipiell finde ich die Rechenbeispiele sehr beeindruckend, allerdings habe ich noch einen kleinen Denkanstoß.
    Ich habe selbst Eigentum erworben, und zwar ohne Eigenkapital (Ja, genau so wie es nicht empfohlen wird). Allerdings war das vor der Krise und die Wohnung für meinen Mann und mich ideal und preiswert. Die Kreditrückzahlung entspricht dem m2 Mietpreis in gleicher Lage.
    Jetzt geht deine Argumentation von Selbstdisziplin für Anlage aus. Warum gilt das in deinem Beispiel nur für den Mieter? Ich könnte mir doch auch als Eigentümer diese Selbstdisziplin aneignen und in Aktien anlegen, wenn ich wollte?
    Für mich liegt der größte Vorteil an der Miete in der Flexibilität, der Vorteil am Eigenheim in der Unabhängigkeit. Ich denke rechnerisch kommt es zu sehr auf den Einzelfall an.
    Liebe grüße,
    Viki

  • JohnnyB 5. Januar 2016, 11:36

    Sehr schöner Artikel, der die Diskussion einmal von der anderen Seite betrachtet. Auch wenn ich grundsätzlich mit den Punkten übereinstimme, so sind zwei nicht unerheblich Faktoren hier nicht berücksichtigt worden.

    Zum einen ist das die schon erwähnte Mietsteigerung. Die Zahlen sind ja hier alle als inflationsbereinigt angegeben, so dass auch nach 25 Jahren noch 1000 € Miete angenommen werden können. Allerdings reduziert sich inflationsbereinigt die Annuität des Kredites um die Inflationsrate. Wird hier eine durchschnittliche Inflationsrate von 2% angenommen, so beträgt die Annuität nach 25 Jahren nur noch 866 € statt der 1420 €. Wird die Instandhaltungsrücklage (die sehr hoch angesetzt ist, aber belassen wir es mal dabei) als inflationsbereinigt konstant angesehen, ergibt sich dann eine reduzierte monatliche Belastung von 1241 € gegenüber 1795 €. Wird hier die ersparte Differenz ebenfalls zu 3% Realrendite angelegt (den Hausbesitzer eine geringere Spardisziplin als dem Mieter zu unterstellen halte ich weder für gerechtfertigt noch objektiv, zumal ja ohnehin die Instandhaltungsrücklage für notwendige Arbeiten zur Verfügung steht) ergibt sich eine Gesamtanlage im Wert von 115.555 über die 25 Jahre. Zusammen mit der Immobilie sind das dann 415.555 € gegenüber der 418.500€, also praktisch das gleiche.

    Der andere hier nicht betrachtete Aspekt ist die Steuer. Denn die durch ein (teilweise) abbezahltes Haus ersparte Miete ist letztlich steuerfrei. Der Mieter muss dagegen seine Miete kontinuierlich aus dem bereits versteuerten Nettoeinkommen oder den der Kapitalertragssteuer unterstehenden Anlagen bestreiten. Diese könnte man nur dann als eingepreist betrachten, wenn man 3% Realwertentwicklung nach Abzug der Steuern annimmt, wobei dafür schon fast 7% nomiale Wertentwicklung bei 2% Inflation und 25% Steuer notwendig sind. Angesichts langfristiger Aktienrenditen von durchschnittlich 8% kein prinzipiell unrealistischer Wert, allerdings würde dies eine relativ aggresive Anlagestrategie mit einem sehr hohen Aktienanteil von etwa 80+% vorraussetzen. Ein so hoher Aktienanteil auf das Gesamtvermögen ist aber aus Gründen der Risikostreuung nicht allgemein empfehlenswert.

    Alles in allem ändert sich auch durch diese beiden Punkte das Fazit nicht wesentlich – dass ein Immobilienkauf nicht in jedem Fall die bessere Alternative zum Mieten ist – aber es relativiert die vermeindlichen finanziellen Vorteile des Mieters doch deutlich.

    • Holger Grethe 6. Januar 2016, 20:51

      Vielen Dank für diesen fundierten Kommentar, JohnnyB!

      Alle angesprochenen Aspekte sind in der Tat Schwächen bzw. Unschärfen des Artikels. Da will ich gar nichts beschönigen 😉

  • fafafafa 28. Januar 2016, 22:41

    ich checke leider nicht, warum bei Inflation eine „Entschuldung“ stattfinden soll, das Gegenteil ist doch d er Fall, mein Geld ist plötzlich weniger Wert, mag sein dass mein Arbeitgeber mir etwas mehr zahlt, doch Konsumunternehmen sind nicht blöd und legen den Inflationsausgleich auf ihre Produkte drauf die ich zusätzlich zahlen muss..
    warum steigen die Preise nicht auch bei Immobilien in dem Fall?

    • Hilke 11. März 2016, 08:57

      Die Rechnung mit der Inflation ist recht einfach.

      Angenommen, du hast heute ein Einkommen von 3000 €, kaufst ein Haus und zahlst der Bank eine monatliche Annuität von 1000 €. Dann sind es heute 1/3 (33,33%) deines Einkommens.

      Bei einer Inflationsrate von 2 % steigt dein Einkommen in 20 Jahren auf 4370 €. Die Geschäfte erhöhen natürlich ihre Preise auch und du bekommst für dein Einkommen noch genau so viel Butter, Brot und Klopapier wie 20 Jahre zuvor. Aber die Annuität bleibt konstant bei 1000 €, und liegt nur noch bei 22,88 % deines Einkommens.

      Die Kreditbelastung sinkt also im Verhältnis zu deinem Einkommen – nur aufgrund der Inflation. Der Kredit „entschuldet“ sich in 20 Jahren um mehr als 10%-Punkte.

      Im Vergleich dazu läge die Miete für ein vergleichbares Objekt heute bei 800 €, also 26,7 % deines Einkommens, würde diese im Laufe der Zeit auch durchschnittlich um jährlich 2 % steigen und läge nach 20 Jahren bei 1165 € und damit immer noch bei 26,7 % deines Einkommens.

  • K. 14. Februar 2016, 14:24

    Wie sieht es als Mittelweg als dritte Betrachtungsweise?

    Zur Miete in einer Genossenschaftswohnung o.ä. Ist man hier Mitglied der Genossenschaft ist man ja Miteigentümer und somit vor der Gefahr der Kündigung wg. Eigennutzung geschützt und kann aber auch mehr bei Umbaumaßnahmen oder sogar Neubaumaßnahmen (Wohnanlage noch im Bau) mitentscheiden.

    Hier verreint sich ggf. Vorteile von beiden Seiten (Mieten vs. Besitz) oder nicht?

    Herzliche Grüße,

    K.

  • K. 14. Februar 2016, 22:00

    Heute durch Zufall auf Deinem Twitter-Account in einem Tweet gefunden. Passend zum Thema:

    http://www.welt.de/finanzen/article152199468/Wenn-das-Haus-im-Gruenen-die-Familie-zerstoert.html

  • Andreas 24. Februar 2016, 16:10

    Tja. Der Artikel berücksichtigt nicht, dass der Eigenheimbesitzer in 20 Jahren noch immer die 1400EUR an die Bank zahlt, die Mietpreise jedoch in 20 Jahren wesentlich höher als heute sein werden. Zumindest dann wenn man sich so wie wir ein Eigenheim in Berlin Prenzlauer Berg kauft. Insofern sind die 800EUR Diffferenz nur am Anfang und sinken mit steigenen Mieten.
    Zudem steigt auch der Immobilienwert (zumindest in unserer Lage). Wer sich an der polnischen Grenze ein Haus kauft, desse Wert stagniert oder sinkt ist selber schuld.

  • Jörg 5. März 2016, 12:22

    Hallo,
    sehr interessanter Artikel und Diskussion hier.
    Aktuell habe ich genau das Problem – kaufen oder mieten.

    Natürlich bin ich auch der Meinung, dass man sich gut informieren muss.
    Was allerdings hier oft vergessen wird ist der nicht-finanzielle Aspekt.

    Persönlich würde ich gerne in Zukunft in einem Haus wohnen, aber nicht weil es günstiger ist, sondern weil ich mein Haus so gestallten kann wie ich es will.
    Sauna in Keller einbauen, kleiner Garten, auf der Terrasse in Ruhe grillen und Kaffe trinken, kein Lärm aus Nachbarwohnung (ja ich weis Hausnachbarn können nerven), großer Keller…..
    Rein auf die Wohnräume, also 4 Zimmer 120qm, bezogen gibt es nicht viel Unterschiede. Aber die oben genannten Gründe machen ein Haus attraktiv. Für einen mag das Luxus sein – ja und nichts anderes ist ein Haus. Und man muss bereit sein je nach finzieller Situation für diesen Luxus mehr zu bezahlen als wenn man mietet.

    Wer mit 4 Zimmer 120q, einem kleinen Keller und und Duplexparker zufrieden ist der kann die Renditefrage stellen – wer gerne einen kleinen Garten vor dem Haus, einen Keller (Hobbyraum, Sauna, mehr Stauraum) usw. haben will sollte nicht überlegen ob er mit 65 Jahren ein paar tausend Euro mehr oder weniger hat – solange er jederzeit noch etwas hat und sich diesen Luxus leisten kann.

    Freundlich Grüße von einem noch sehr Unentschlossenem

  • A.S. 6. März 2016, 19:41

    Alles Blödsinn, habe gerade ein Haus für meine 5-köpfige Familie gekauft und zu 100% finanziert (230.000 €) und bin kein Beamter sondern selbständig.
    Ich bezahle bei 2,5% Tilgung 700 € im Monat bei 220 m² Wohnfläche. Ich habe gleichzeitig mein Büro und Meetingraum im Haus und müsste in meiner Gegend für ein vergleichbares Haus minimum 1.400 € an Miete zahlen, wenn ich ein Schnäppchen mache. Lasst euch also nichts vormachen.

  • Nicole Gourdou 14. März 2016, 22:05

    Nun ja, auch wenn Immobilien im Laufe der Zeit vom Wert her sehr stark schwanken können haben selbstgenutzte Immobilien immer noch den ideellen Wert langfristig zu wissen wie und wo man lebt. Mieten haben immer den faden Beigeschmack das sie steigen. Ortsweise im Laufe der letzten 25 Jahre immerhin um rund 100%. Eine klug gerechneter Kauf lässt sich über die gesamte Laufzeit planen wenn man bereits beim Kauf an die Anschlussfinanzierung nach 10 oder 15 Jahren Zinsfestschreibung denkt.
    Natürlich weiß heute niemand welchen Wert eine gekaufte und abbezahlte Immobilie in 30 Jahren hat. Solange sie dann jedoch noch bewohnbar ist und nicht verkauft werden soll ist das aber auch völlig wurscht.
    Bei den ständigen Mietpreisexplosionen kann man ebenfalls schon heute kalkulieren wo diese hinführen werden. Bezahlbarer Mietraum in Ballungsgebieten wird ja durch Luxussanierungen immer knapper und so werden auch die Mieten in den Randlagen stetig mitwachsen. So geht die Rechnung schon mal nicht auf wenn man mit Zahlen rechnet die davon ausgeht das die Mieten zukünftig so bleiben wie sie heute sind.
    Andere Anlagen sehe ich als Kleinanleger eher sehr kritisch. 300.000,- € sind als Aktienanlage für eine breite Streuung eher Peanuts. Die Erfahrungen zeigen das die echten Gewinne immer nur von den großen Anlegern erzielt werden. Gewinne können aber nur dann erzielt werden werden wenn an anderer Stelle jemand anderes verliert. Und das sind immer die Kleinanleger, denn welcher Kleinanleger reagiert nicht panisch wenn sein Aktienpaket ins Tal rutscht.
    Steht man also vor der Wahl rate ich immer zur Immobilie da hier wenigstens am Ende noch ein Haufen Steine übrig bleibt. Bei Aktien sind es eventuell nur noch Tränen.

  • Peter 18. März 2016, 10:49

    Wo habt ihr eure Zahlen für die Rechnung her?? Wir bezahlen ca. 245 EUR Zinsen für unsere OHNE Eigenkapital finanzierte Wohnung. Vergleichbare Mietwohnung ca. 650 EUR kalt!! Wir könnten also auch eine Rate geringer der Miete einer vergleichbaren Wohnung erhalten und würden trotzdem noch in die „Eigene Tasche“ abbezahlen. Von wegen 80% mehr….

  • Rafael 21. März 2016, 10:10

    Interessanter Artikel. Und richtig erkannt: Die mangelnde Selbstdisziplin ist der punctus knacktus. Man könnte auch noch argumentieren, die 800 Euro hat der Mieter bei steigenden Mieten nicht konstant über, wenn seine Einnahmen nicht analog steigen.

    Und 3% Verzinsung nunja, auch Spekulation. Wenn Aktien in der Vergangenheit um x% gestiegen sind, sollte deswegen nicht auf zukünftige Entwicklungen spekuliert werden. Ich mein wir sind seit letzter Woche bei 0-Prozent dank Draghi.

  • Thomas Pohl 24. März 2016, 20:17

    Vielen Dank, für die sehr informative Seite 🙂
    Alle Argumente und Einschätzungen teile ich aber nicht. Meiner Meinung nach wird Wohneigentum künstlich schlecht gerechnet, auch wenn die grundsätzlichen Risiken sicher alle bestehen (den Teil2 Punkte 5-8 finde prima, lauter wichtige Fragen, wenn ich auch hier zu anderen Bewertungen komme).

    * Wieso fallen im Rechenbeispiel höhere Fahrtkosten an, obwohl angeblich die gleiche Lage verglichen wird? Das passiert ständig im Artikel. Das Wohneigentum liegt in den Beispielen regelmäßig ungünstig oder hat andere Nachteile die an der Immobilie oder Lage fest zu machen sind. Sinnvoller wäre es konsequent gleichartige Immobilen zu vergleichen.
    * Wieso wird das komplette Kapital für 37 zusätzliche Jahre Miete verbraucht und dann als gleichwertig zu einem nicht angetastetem Hauswert gesetzt?
    * Mietzahlungen laufen i.d.R. aus voll zu versteuerndem Einkommen. Der geldwerte Vorteil „mietfreies Wohnen“ im Wohneigentum ist steuerfrei. Die niedrigere nötige Rente/Einkommen weil die Mietzahlung entfällt wird auch niedriger besteuert.
    * Die Mietzahlung sollte nur den Zinsen (ggfs. +Transaktionskosten) gegenübergestellt werden. Bei uns kostet eine 300.000 Euro Immobilie ca. 1000 Euro Miete. Damit ist Eigentum bei Zinssätzen unter 4% immer günstiger, wenn die gekaufte Immobilie mindestes wertstabil ist.
    * Erst danach sollte der Kapitalaufbau durch eine etwaige Tilgung des Kredits und die Wertveränderung des Eigentums dem alternativem Vermögensaufbau gegenüber gestellt werden. Im Artikel wird dies vermischt. Es läßt sich natürlich trefflich streiten ob die Rendite eines abgezahlten Eigentums mit den entfallenen Mietzahlungen, den entfallenden Kreditkosten oder den nicht anfallenden Renditen einer alternativen Geldanlage zu vergleichen wäre.
    * Nebenkosten lassen sich im Eigentum besser klein halten als in einer Wohnung mit erzwungener Treppenhausreinigung, Hausmeister, teure Handwerker für jeden Kleinscheiss usw.usw..
    * Niemand kommt zu einem und meldet Eigenbedarf an und verursacht hohe Umzugskosten. Verursacht unnötige zu frühe Renovierungskosten oder zu späte Ersatzinvestitionen. usw.usw. Mit Kindern ist man in der Regel ab dem 5 Schuljahr bis zum Ende der Schullaufbahn ohnehin meist an eine Wohnregion gebunden.
    * Immobilieneigentum ist ein schöner Baustein in der Risikostreuung in Bezug auf die Wertanlage und die Vertragspartner. Ich möchte nicht nur von Banken und Versicherungen abhängig sein.
    * meine persönliche Einschätzung aller Faktoren zusammen ist, dass wertstabiles abgezahltes Wohneigentum etwa eine Rendite von ~5% hat (derzeit bei vergleichbarem Risiko kaum zu toppen). Wertschwankungen durch schlechte/gute Lage können natürlich immens sein, muss man im Auge behalten. Der Verkauf/Kauf einer Immobilie zieht sich gerne über 1-2 Jahre. Wenn man das Geld schnell braucht zahlt man schnell ordentlich drauf. Also nur gute Lagen mit ordentlicher Bausubstanz kaufen und eher lange halten. Oder Finger weg bzw. wissen dass man die Hütte vielleicht nie wieder zu einem brauchbaren Preis los wird.
    * wer sich bei absehbarer stabiler Wohnregion/Lebenssituation (ohne aktive Landflucht o.ä. Defizite), nicht vor ein paar Jahren Wohneigentum zugelegt hat dem ist wirklich nicht zu helfen.

  • Knut Hansen 8. Mai 2016, 12:46

    Meine Eltern haben vor 30 Jahren ein Reihenhaus im Norden Düsseldorfs für 430000 DM gekauft. Das Haus ist heute-trotz Wartungsstau- in etwa (mindestens) 350000 Euro wert.Ich bin froh,dass meine Eltern das Haus gekauft haben…

  • Hatty 10. Mai 2016, 12:10

    Sehr schöner Artikel, der auch meiner Betongoldüberzeugung ein paar Risse zugefügt hat. Aber als inzwischen dreimaliger Immobilienbesitzer und mehrfacher Mieter (sowohl Wohnungen, als auch Häuser) möchte ich aus leid- und freudvoller Erfahrung noch ein, zwei Bemerkungen zu dem Thema beisteuern.
    Das 1. Haus habe ich aus beruflichen Gründen 1992 mit gutem Gewinn, das 2. Haus ein paar Jahre später aus ebendiesem Grund mit schmerzlichem Verlust (Vorfälligkeitsentschädigung) verkauft.
    Nach dieser Erfahrung wollte ich nie wieder ein Haus besitzen. Lieber flexibel sein und wenn etwas nicht funktioniert bzw. defekt ist,den Vermieter anrufen.
    Hier der 1. Punkt den ich beisteuern möchte: Was ist, wenn der Vermieter nicht reagiert? Sätze wie „Versuchen Sie mal daran zu schrauben.“, „Ich erreiche den Handwerker leider nicht.“ oder „Der Handwerker hätte sich bei Ihnen schon längst melden müssen.“ usw. kann ich inzwischen runterbeten.
    Einen Rechtsstreit deswegen vom Zaun zu brechen kommt häufig einer Kündigung des Mietverhältnisses gleich oder wollen Sie in einen Vermieter haben mit dem Sie nur noch über einen Anwalt kommunizieren?
    Der 2. Punkt der hier völlig ausser Acht gelassen wurde ist monetär nicht zu berechnen ( vielleicht der Grund warum er nicht erwähnt wurde?) und es ist der Grund warum ich trotz aller anderslautender Vorsätze nochmals Besitzer einer Immobile geworden bin.
    Ich lebe seit ca. 2 Jahren mit meiner Frau und meinem ältesten Sohn in einem Zweigenerationenhaus. Wir haben lange nach einem passenden (und finanzierbaren) Haus gesucht da die Grundvoraussetzung war, dass die finanzielle Belastung nicht höher sein sollte als die voher gezahlte Miete.
    Da meine Frau und ich vorher ein Einfamilienreihenhaus gemietet hatten haben wir auch vorher schon alle Nebenkosten (Grundsteuer, Heizungswartung, Gebäudeversicherung usw.) die auf einen Hausbesitzer neben den üblichen, wie Heizung, Müllgebühren usw., zukommen gezahlt. Nur die Rücklagen für Reparaturen sind hinzugekommen.
    Unser Sohn zahlt etwas weniger als meine Frau und ich an die Bank zurück, da er wegen seines Alters länger zahlen kann und drückt seine Belastung somit noch unter das Niveau seiner alte Miete für eine Dreizimmerwohnung in der selben Stadt.
    Er kommt so an eine Immobilie die er sich alleine nicht hätte leisten können und wir haben jemand im Haus der sich im Alter etwas um uns kümmern kann.
    Eine solche Konstellation unter Mietbedingungen zu finden dürfte sehr schwer, wenn nicht unmöglich sein.
    Außerdem kann ich nur eine in einem früheren Kommentar gemachte Bemerkung unterstreichen:“Ein Haus ist die einzige Altersvorsorge von der man sofort etwas hat.“
    Durch diesen Artikel kann ich aber inzwischen auch nachvollziehen warum ein Eigenheim nicht für jeden geeignet ist. Nochmals ein dickes Lob an den Autor!

    • Holger Grethe 10. Mai 2016, 21:50

      Hallo Hatty,

      vielen Dank für deinen differenzierten Kommentar!

      Ich freue mich immer, wenn Leute in der Lage sind, sowohl die Vor- als auch die Nachteile eines Immobilien-Investments zu sehen …

  • georg 25. Mai 2016, 12:04

    Ich finde den Artikel sehr gut gelungen. Einen Punkt hast Du jedoch außer Acht gelassen, das ist die Streuung von Risiko.

    Kann man eigentlich in jedem Lehrbuch nachlesen, dass die Verteilung von Vermögen über unterschiedliche Assetklassen sinnvoll sein kann. Und da passt aus meiner Sicht nehmen meinetwegen Aktien, Anleihen, Gold und Rohstoffen auch die (eigengenutzte) Immobilie gut rein.

    • Holger Grethe 26. Mai 2016, 18:41

      Risikostreuung ist in der Tat wichtig. Ich fürchte nur, dass dieser Aspekt bei den meisten Eigenheimkäufern als Erstes unter die Räder kommt. Nämlich dann, wenn die Finanzierung so gestaltet wird, dass neben Zins und Tilgung kein Geld mehr übrig bleibt, um noch in andere Anlageklassen investieren zu können.

  • Michel 25. Mai 2016, 18:47

    Hallo A.S.,
    wenn deine Raten ca. 700€ bei 2,5% anfänglicher Tilgung betragen und dein zu 100% beliehenes Haus 230.000€ gekostet hat, dann können die Zinsen mal so überschlagen nur bei ca. 1,2% liegen. Da hätte ich gerne die Info von dir welche Bank zu 100% finanziert und dabei nur 1,2% nimmt… Ich glaube du hast Zinsen und Tilgung verwechselt. Bei den heutigen Zinssätzen zahlt man mit 1% anfänglicher Tilgung über 40 Jahre ab… Bei 700€ und 2,5% Zinsen 46 Jahre, um genau zu sein, also dein ganzes Leben.

  • Michel 25. Mai 2016, 18:58

    Nochmal zu A.S.,

    ach ja, und falls die Zinsen nach der Zinsbindungsfrist mal steigen sollten, dann wirst du recht wahrscheinlich sogar deutlich mehr als 700€ zahlen müssen und trotzdem nicht früher schuldenfrei sein. Das klingt für mich nach lebenslanger Abhängigkeit von der Bank und Altersarmut.

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