Eigenheim vs. ETF-Portfolio – wer hat die Nase vorn? [Interview mit Gerd Kommer – Teil 1]

Eigenheim vs. ETF-Portfolio - wer hat die Nase vorn?

Ein Buch, das meine Entscheidung für den Vermögensaufbau mit ETFs vor einigen Jahren maßgeblich beeinflusst hat, war „Kaufen oder Mieten?“ von Gerd Kommer.

Der renommierte Finanzautor hat sein Werk nun in vielen Punkten überarbeitet und mittels neuer Daten – unter Berücksichtigung des Immobilien-Booms der letzten Jahre – aktualisiert.

Die Neuauflage von „Kaufen oder Mieten?“ nehme ich daher gerne als Anlass für ein ausführliches Interview über Immobilien-Investments.

Treue Leser dieser Website werden es wissen: Ich habe Gerd Kommer im Jahr 2014 bereits einmal zum Thema Immobilien als Kapitalanlage interviewt.

Für das aktuelle, weitaus umfangreichere Interview habe ich die Fragen in zwei Themenblöcke aufgeteilt:

In diesem ersten Teil des Interviews sprechen wir ausschließlich über Eigenheim-Investments. Im zweiten Teil (folgt in wenigen Tagen) sind Vermietungsobjekte und alternative Formen von Immobilien-Investments das Thema.

Rentiert sich Mieten trotz des Immobilien-Booms?

zendepot: In Ihrem Buch Kaufen oder Mieten? stellen Sie die historische Rendite von selbstgenutzten Wohnimmobilien der des Aktienmarkts gegenüber. Zu welchem Ergebnis sind Sie gekommen?

Gerd Kommer: In fast allen Szenarien, die ich mir angeschaut habe, war Mieten in den 46 Jahren von 1970 bis 2015 rentabler als Kaufen. Das Ausmaß des „Mieter-Vorsprungs“ hat mich selbst überrascht.

Ein paar Worte zu den Details der Berechnung: Vernünftige Daten liegen erst ab 1970 vor. Weiter zurückgehen ist daher kaum möglich. Ein „Szenario“ besteht bei meinen Berechnungen aus einem spezifischen Zeitraum von zwischen 10 und 46 Jahren und einem bestimmten anfänglichen Fremdfinanzierungsanteil.

Dieser kann ja bekanntlich zwischen null – also einer Finanzierung rein aus Eigenkapital – und nahezu 100 Prozent liegen, also einer Finanzierung fast ausschließlich auf Kredit.

Es stellte sich heraus, dass die relative Rentabilität von Kaufen im Allgemeinen umso schlechter wurde, je höher der Kreditanteil war.

Ich vermute, diese relativ schlechten Ergebnisse für „Kaufen“ sind nicht deutschlandspezifisch, obwohl für andere Länder nur sehr wenige historische Kaufen-oder-mieten-Untersuchungen vorliegen.

Eine sei hier genannt: Zwei US-Immobilienökonomen führten eine Berechnung für die USA über die 30 Jahre von 1979 bis 2008 durch. Auch in dieser Studie war Mieten in den meisten Szenarien rentabler.

Dass in Deutschland Kaufen vergleichsweise noch schlechter als in den USA abschnitt, hat wohl mit den seit 1970 weltweit einmalig niedrigen Preissteigerungen von Wohnimmobilien hierzulande zu tun und mit den hier wohl besonders niedrigen Bruttomietrenditen. Letzteres könnte mit dem in Deutschland hohen Mieterschutzniveau zusammenhängen.

Ein Wort noch zur Methodik von Kaufen-oder-mieten-Vergleichsrechnungen: Damit eine solche Berechnung ein echter Äpfel-mit-Äpfel-Vergleich wird, muss man unterstellen, dass Käufer und Mieter über den gesamten Auswertungszeitraum gleichviel investieren beziehungsweise ausgeben, das heißt gleichviel Eigenkapital am Anfang und danach monatlich die gleiche Geldsumme aufwenden.

Das impliziert, dass der Mieter seinen „Cash-Flow-Vorteil“ relativ zum Käufer nicht für Konsum verballert.

Dieser Vorteil besteht darin, dass seine Ausgaben für Miete typischerweise niedriger sind als die Ausgaben des Eigenheimbesitzers für das Immobilien-Darlehen und die Instandhaltung, jedenfalls wenn der anfängliche Kreditanteil über ca. 65 Prozent liegt.

 
zendepot: Sie sagen, Mieten war in den meisten Szenarien rentabler als kaufen. Ist das nicht erstaunlich, angesichts des Immobilien-Booms der letzten Jahre?

Gerd Kommer: In gewisser Weise ja, aber dann auch wieder nicht. Wenn Sie zum Beispiel ein 30-Jahresszenario berechnen, dann spielen die letzten fünf Jahre gegenüber den 25 Jahren davor naturgemäß nicht die ausschlaggebende Rolle.

Der kürzeste und aktuellste Zeitraum, den ich berechnet habe, waren die elf Jahre von Anfang 2005 bis Ende 2015. Trotz des „neuen Immobilienbooms“ seit etwa 2010 und der niedrigen Zinsen in Deutschland war Mieten in diesen elf Jahren knapp rentabler.

Das hat vorwiegend damit zu tun, dass die Transaktionskosten fürs Eigenheim von durchschnittlich etwa 12 Prozent für Kaufen und Verkaufen in einem so kurzen Zeitraum besonders stark negativ ins Gewicht fallen; ferner auch damit, dass der Aktien- und Anleihen-Markt in diesen 11 Jahren auch recht passabel liefen.

Hätte man nur die sechs Jahre seit Anfang 2010 betrachtet, wäre das Ergebnis wohl kein grundsätzlich anderes, denn dann wäre der Transaktionskostennachteil für den Eigenheimbesitzer noch stärker und, wie gesagt, von 2010 bis 2015 liefen Aktien- und Anleihen-Märkte ebenfalls überdurchschnittlich gut.

Letzteres wird bei der Diskussion des deutschen Eigenheim-Booms manchmal übersehen.
 

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Je weniger Kredit, desto rentabler

zendepot: Warum bleibt die durchschnittliche Rendite des Eigenheims hinter der des Aktienmarkts zurück? Was treibt die Rendite der jeweiligen Anlagekasse?

Gerd Kommer: Zu dieser komplexen Frage könnte man eine ganze Dissertation schreiben, aber ich versuche mal einige wichtige Aspekte kurz zusammenzufassen:

Erstens waren die Wertsteigerungen deutscher Wohnimmobilien in den vergangenen 46 Jahren außerordentlich niedrig. Von den 16 Ländern, für die Daten seit 1970 vorliegen, repräsentiert Deutschland weltweit die rote Laterne. Selbst Japan war etwas besser.

Ende 2015 lag der inflationsbereinigte Preis eines durchschnittlichen deutschen Eigenheims knapp unter dem Wert von 1970 – also mehr als vier Jahrzehnte ohne echte Wertsteigerung.

Wenn man sich das mal überlegt, ist das auf den allerersten Blick beinahe schockierend. Die Wertsteigerungen von Wohnimmobilien sind allerdings ganz allgemein weit niedriger als die meisten Menschen glauben.

In den USA, wo länger zurückreichende Daten vorliegen, betrug die reale Wertsteigerung von Wohnimmobilien von 1891 bis 2015 auch nur 0,3 Prozent pro Jahr, also fast gar nichts, und in diesen 125 Jahren hat sich die Bevölkerung des Landes – auch einwanderungsbedingt – verfünffacht.

Hinzu kommen noch drei andere Rendite hemmende Faktoren: Die Instandhaltungskosten von Eigenheimen mit ca. 1,5 Prozent im jährlichen Durchschnitt – bezogen auf den Gebäudewert – knabbern beträchtlich an der Rendite.

Dieser Wert wird in historischen oder zukunftsgerichteten Rendite-Kalkulationen gerne „vergessen“ oder zu niedrig angesetzt, besonders von Vertretern der Immobilien- und Finanzbranche.

Ferner sind die Transaktionskosten für Kauf und Verkauf bei Immobilien sehr hoch; heutzutage bis zu 20-mal so hoch wie bei einfachen passiven Kapitalmarktanlagen, zum Beispiel Aktien-ETFs oder einer Bundesanleihe.

Und schließlich sind auch die Kreditkosten langfristig gesehen „zu hoch“. In den untersuchten 46 Jahren waren die Zinssätze für Immobilienkredite in rund zwei Drittel aller Jahre höher als die Summe aus nominaler Wertsteigerung und eingesparter Miete abzüglich Instandhaltungskosten.

In zwei Dritteln aller Jahre hatten wir deswegen einen negativen Leverage-Effekt und so etwas haut bei Renditeberechnungen bekanntlich wirklich rein, wie man salopp sagen könnte.

Deswegen galt: Je weniger Kredit, desto tendenziell rentabler.

Ob sich an diesem „Grundgesetz des Kredithebels bei Eigenheimen“ in Zukunft auf lange Sicht etwas ändern wird, bezweifele ich.

 
zendepot: Durchschnittsrenditen sind eine schöne Sache. Hauskäufer bringen jedoch häufig den Einwand, dass sie mit ihrer Immobilie in der Vergangenheit überdurchschnittlich gut abgeschnitten hätten. Wie bewerten Sie das?

Gerd Kommer: Ja, das hört man oft. Ich finde diesen Einwand eher wenig überzeugend. Erstens kann man eine allgemeine Untersuchung nur für statistische Aggregate und nicht für 30 Millionen einzelne Wohnimmobilien in Deutschland durchführen.

Das gilt im Grunde für alle seriösen Studien, ob sie sich nun auf den Immobilienmarkt, den Aktienmarkt, die Medizin oder die Klimaforschung beziehen.

Zweitens gibt es für jeden Eigenheimbesitzer, der besser lag als die von mir berechneten Durchschnittswerte einen anderen, der noch schlechter lag.

Und drittens ist mir keine allgemein akzeptierte, unstrittige Evidenz dafür bekannt, dass es eine bestimmte Gruppe von Wohnimmobilien-Besitzern gäbe, der es systematisch und über mehr als einen, zwei oder drei Immobilienkäufe hinweg gelang, ausnahmslos die positiven Ausreißer-Immobilien auszuwählen.

Bei einem, zwei oder drei ertragreichen Käufen in 20 oder 30 Jahren ist selbstverständlich kein statistischer Beweis möglich, dass es sich hierbei um Können, statt um bloßes Glück, sprich Zufall handelte.

Genauso wenig wie es möglich wäre, die Abwesenheit von Können – also Unfähigkeit – bei denjenigen zu beweisen, die bei ein bis drei Käufen in diesem Zeitraum, relativ gesehen, Geld verloren haben. Vielleicht hatten sie einfach nur Pech.

 
zendepot: Wertsteigerungen sind das eine, aber der Eigenheimbesitzer erzielt indirekt ja noch eine zusätzliche Rendite über die eingesparte Miete. Im Gegensatz zu Kapitaleinkünften wie Zinsen oder Dividenden wird dieser „geldwerte Vorteil“ in Deutschland nicht besteuert. Warum eigentlich nicht?

Gerd Kommer: Die eingesparte Miete ist – wie Sie sagen – die „laufende Rendite“ eines Eigenheims, so wie Dividenden oder Zinsen bei einer Aktie oder einer Anleihe. In Deutschland ist diese eingesparte Miete steuerfrei.

Das war allerdings nicht immer so. Bis Mitte der 80er Jahre war sie auch in Deutschland steuerpflichtig, wenngleich die dabei angesetzte fiktive Miete unter der Marktmiete lag.

Dieses System der „Eigenmietwertbesteuerung“ existiert in unterschiedlichen Formen bis heute in einer Reihe europäischer Länder, auch wenn uns das merkwürdig erscheint, zum Beispiel in der Schweiz, in Belgien, in Italien, in Luxemburg, in Holland und in Spanien.

Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung erwähnte in seinem Jahresgutachten 2013 die Rückkehr zur Eigenmietwertbesteuerung in Deutschland sehr wohlwollend, weil das die Steuergerechtigkeit befördern würde. Dennoch ist die Rückkehr dieses Besteuerungssystems in Deutschland aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.

Steuergerechtigkeit ist auch der Grund für die Existenz der Eigenmietwertbesteuerung in den genannten anderen Ländern.

Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist, dass die Aufwendungen für Zinsen – nicht aber Tilgung – sowie die tatsächlichen Instandhaltungskosten – sofern nicht werterhöhend – in diesen Ländern dann im Gegenzug zumeist ebenfalls steuerlich absetzbar sind.

Afa [Anmerkung: Absetzung für Abnutzung] ist meines Wissen jedoch nirgendwo absetzbar. Insgesamt ist die Besteuerung dann ähnlich, aber nicht identisch, wie bei Vermietungsobjekten.
 

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Safe as houses?

zendepot: Bis jetzt haben wir nur über die Vorteile beziehungsweise Chancen eines Eigenheim-Investments gesprochen. Wie sieht es auf der Risikoseite aus?

Gerd Kommer: Der herrschenden Meinung zufolge sind Eigenheime risikoarme Investments. In England, wo ich lebe, gibt es sogar die Redensart „safe as houses“, wenn man etwas als besonders sicher bezeichnen will.

Aus meiner Sicht ist das Quatsch, jedenfalls für das typische Eigenheim-Investment mit einem anfänglichen Fremdkapitalanteil von ca. 70 Prozent, der dann über gut 25 Jahre hinweg allmählich auf null getilgt wird.

In solchen Fällen ist das Eigenkapitalrisiko – und nur darauf kommt es an – ganz beträchtlich.

Ein Beispiel: Bei einem Fremdkapitalanteil von 70 Prozent verursacht ein Wertrückgang der Immobilie von „nur“ 10 Prozent einen Eigenkapitalverlust von 33 Prozent – nämlich 10 Prozent von 30 Prozent. Das ist der bereits erwähnte Kredithebel-Effekt.

In San Francisco halbierten sich die Wohnimmobilienpreise von 2006 bis 2009, obwohl San Francisco in Umfragen regelmäßig als eine der Städte in den USA mit der höchsten Lebensqualität abschneidet und Bauland dort vorgeblich knapp ist.

Selbst jemand mit 50 Prozent Eigenkapital in der Immobilie hatte dann einen 100 Prozent Verlust erlitten.

Die vergangene Weltwirtschaftskrise hatte ihren Ausgangspunkt im Wohnimmobilien-Sektor verschiedener Länder und zwar weil es zu viel Leverage, das heißt zu viel Immobilien bezogene Schulden gab.

Viele Millionen Haushalte in den USA, Spanien, Portugal, Irland, Griechenland und mehreren osteuropäischen Ländern verloren dabei innerhalb von wenigen Jahren ihr gesamtes Eigenkapital.

Ein 100 Prozent Eigenkapitalverlust dürfte bei einem global diversifizierten Wertpapier-Portfolio aus Aktien und Anleihen praktisch unmöglich sein und ist, jedenfalls in den vergangenen 100 Jahren, noch nicht vorgekommen.

Auch die Volatilität amerikanischer börsennotierter REIT-Fonds, die nur in Wohnimmobilien investieren, deutet auf ein Wertschwankungsrisiko des Eigenkapitals bei Wohnimmobilien hin, das allenfalls minimal unter dem eines breit diversifizierten Aktienindex liegt.

REIT-Fonds haben in der Regel zwischen 20 Prozent und 50 Prozent Fremdkapitalanteil, sind also in dieser Hinsicht vergleichbar mit vielen Eigenheimen in Deutschland. Allerdings sind REIT-Fonds stark diversifiziert und diesbezüglich sogar risikoärmer als eine Einzelimmobilie.

 
zendepot: Häufig heißt es: „Bei einem Haus habe ich was solides, ETF-Anteile in einem Online-Depot sind hingehen nur virtuell“. Verglichen mit Aktien gelten Immobilien vielen Anlegern als „sicher“. Trügt diese Wahrnehmung?

Gerd Kommer: Meines Erachtens ist dieses Argument – pardon – Nonsens. Zum einen sind alle Eigentumsrechte, sowohl diejenigen an Immobilien als auch diejenigen an Unternehmen (zum Beispiel Aktien-ETFs), Edelmetallen, Rohstoffen oder Fremdkapital-Rechten (zum Beispiel Anleihen-ETFs) in diesem Sinne „virtuell“, das heißt sie basieren letztlich „nur“ auf einem Kaufvertrag.

Wenn der Staat diese aus Verträgen abgeleiteten Eigentumsrechte nicht mehr achtet oder durch konfiskatorische Besteuerung aushöhlt oder nicht mehr vor Gangstern schützt, dann gilt das unterschiedslos für alle Asset-Klassen.

Historisch ist hier kein Vorteil von Immobilien nachweisbar – wenn überhaupt eher das Gegenteil.

Zum anderen muss man zwischen Risiko und der Wahrnehmung dieses Risiko unterscheiden. Nur, weil ich die Wertschwankungen des Eigenkapitals in einer Wohnimmobilie nicht jeden Tag im Internet oder in der Zeitung nachlesen kann, wie das für einen ETF-Anteil gilt, heißt das nicht, dass diese täglichen oder monatlichen Wertschwankungen nicht existieren oder gering sind, siehe meine Analogie mit REIT-Fonds vorhin.

Die Tatsache, dass der durchschnittliche Wohnimmobilien-Verkauf beinahe ein Jahr dauert, ist ebenfalls ein Indiz – unter mehreren anderen – dafür, dass bei täglicher oder monatlicher Marktbewertung (sofern diese durchgeführt würde) die Eigenkapital-Wertschwankungen vor allem von kreditfinanzierten Immobilien sich als beträchtlich herausstellen würden.

Dass Wohnimmobilien entweder über wenige Jahre oder aber wie in Japan seit 1991 bis zu 50 Prozent ihres Wert verlieren können, habe ich ja vorhin schon an einem Beispiel erwähnt.

Wenn dann noch der Kredithebel-Effekt – im Sinne eines negativen Leverage – dazukommt, kann das recht unlustig werden.

Kapitalanlage oder Lebens(t)raum?

zendepot: So sehr man auch um Objektivität beim Vergleich der beiden Anlageklassen bemüht ist: Es finden sich immer Eigenheimbesitzer, die behaupten, mit ihrer Immobilie überhaupt gar keinen Gewinn erzielen zu wollen. Obwohl es de facto die größte Investition ihres Lebens ist, betrachten sie das Eigenheim offensichtlich nicht als Kapitalanlage. Ist das nicht paradox?

Gerd Kommer: Ich persönlich glaube, ein Eigenheim-Kauf bei normal vermögenden Haushalten ist stets und untrennbar beides: Eine Lebensstil-Entscheidung, man könnte auch etwas weniger schmeichelhaft „Konsumentscheidung“ sagen, und ein Investment zur Altersvorsorge.

Wen ein Eigenheimbesitzer behauptet, dass die Rendite seines Eigenheims überhaupt keine Rolle für ihn spiele, ist er entweder Bill Gates oder er lügt sich was in die Tasche.

Ich akzeptiere allerdings das – im Übrigen triviale – Argument, dass für viele Haushalte das Erzielen einer bestmöglichen, risikobereinigten Rendite bei ihrem Eigenheim-Kauf gegenüber Lebensstil bezogenen Argumenten nachrangig ist.

Aber selbst für diese Familien könnte es hilfreich sein, sich mit dem Thema Eigenheim-Renditen in einer weniger simplifizierenden und beschönigenden Weise auseinander zu setzen als es die Immobilien- und Bankbranche im Allgemeinen tut.

In meinem Buch gehe ich auf die 13 wichtigsten, nicht quantifizierbaren beziehungsweise emotionalen Argumente pro und contra Eigenheim ein.

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zendepot: Prognosen sind bekanntlich schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen. Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarkts ein?

Gerd Kommer: Ich glaube, auf sehr lange Sicht werden normal kreditfinanzierte Eigenheim-Investments in Deutschland auch künftig eine niedrigere Rendite als zum Beispiel ein „50/50-Low-Cost-Buy-and-Hold-Portfolio“ aus global diversifizierten Aktien und Anleihen haben.

Vielleicht hat derjenige, der sich heute für die kommenden 20 Jahre die derzeit günstigen Kreditzinssätze sichert oder – noch besser – gar keinen Kredit braucht und eine Immobilie erwirbt, die nicht stark überteuert ist, ordentliche Chancen eine ebenso gute oder eventuell sogar höhere Rendite als am Kapitalmarkt zu erzielen.

Das setzt allerdings wohl auch voraus, er verkauft seine Immobilie in 30 Jahren maximal einmal.

Umgekehrt müssen Mieter die gleiche Spardisziplin oder Konsumverzichts-Disziplin praktizieren, wie das für den typischen Eigenheim-Käufer über 25 bis 30 Jahre hinweg der Fall ist, wenn Mieter am Ende tatsächlich vom Rendite-Vorteil des Kapitalmarktes profitieren wollen.

Ohne diese Disziplin werden sie bei Eintritt in den Ruhestand ganz sicher „hinten liegen“, trotz schwacher Eigenheim-Renditen.

 
zendepot: Das klingt doch nach einem versöhnlichen Schlusswort für Anleger beider Couleur. Herr Kommer, ich freue mich auf den zweiten Teil unseres Interviews, in dem wir über Vermietungsimmobilien sprechen werden …

 

Dr. Gerd KommerDr. Gerd Kommer studierte BWL, VWL, Steuerrecht und Politikwissenschaft in Deutschland, Liechtenstein und den USA. Nebenberuflich schreibt er Bücher zu indexorientierten Anlagestrategien für deutsche Privatanleger und zum Thema „Kaufen oder Mieten”. Er lebt in London und ist dort bei einem deutschen Asset-Management-Unternehmen in leitender Position tätig.

Hat dir das Interview neue Erkenntnisse zum Thema Immobilien gebracht? Gerd Kommer und ich freuen uns auf deinen Kommentar.

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{ 19 Kommentare… add one }
  • Philipp 24. Februar 2016, 11:24

    Hallo Holger!

    Interessantes Interview! Aber ich sehe das Eigenheim als kein Investment, sondern als eine Lifestyle-Entscheidung.

    Ich rate aber auch vom Kauf eines Eigenheims ab. Schon alleine wegen der Ortsabhängigkeit.

    MFG Philipp

  • Thomas 24. Februar 2016, 12:22

    Ein wirklich sehr gelungenes Interview!
    Daumen hoch!

    Mir war zwar bewusst, dass ETFs die Nase vorne haben, wenn es um die Rendite geht, aber es ist noch einmal schön Vor- und Nachteile einer Immobilie zu lesen.

    Ich habe allerding auch den Eindruck, dass sehr viele Bürger sich einen Traum erfüllen wollen und es als Investition für die Altersvorsorge sehen.

    Noch vor Kurzem habe ich ein Gespräch mit einem Bekannten gehabt, der mir weiß machen wollte, dass sein kreditfinanziertes Eigenheim risikoloser ist als der Aktienmarkt und es doch immer schon sein Traum war ein Haus zu besitzen. Ich glaube ich schicke ihm einmal dieses Interview und unterstreiche den Satz von Herrn Kommer:

    „Aber selbst für diese Familien könnte es hilfreich sein, sich mit dem Thema Eigenheim-Renditen in einer weniger simplifizierenden und beschönigenden Weise auseinander zu setzen als es die Immobilien- und Bankbranche im Allgemeinen tut.“

    Oder ich schenke ihm gleich das Buch von Herrn Kommer 😉

    Ich für meinen Teil bleibe bei meinen ETFs. Die simple und effektive Handhabung gefällt mir dort einfach viel zu sehr, sodass ich mich in der Zwischenzeit um wichtigere Dinge in meinem Leben kümmern kann – zum Beispiel um mein „Humankapital“.

    Freue mich auf den zweiten Teil! 🙂

    Gruß
    Thomas

  • Sven 24. Februar 2016, 14:26

    Danke für das spannende Interview.

    Ich denke, das etwas wesentliches, was bei vielen für die (selbstbewohnte) Immobilie spricht, hier außer acht bleibt. Wertsteigerungen/-minderungen dürften für die meisten Leute nachrangig sein, weil sie nicht damit planen, dass diese realisiert werden müssen. Natürlich ist das in vielen Fällen kurzsichtig, aber die Frage danach, wie und zu welchem Preis ich eine Immobilie wieder loswerde, wäre auch für mich nicht oberste Priorität, wenn ich plane, dort wohnen zu bleiben.

    Und noch eine Anmerkung zu der Lebensstilfrage: Viele Leute finden Umzüge stressig und möchten Sie vermeiden. Damit der Mieter den großen Vorteil der Ungebundenheit ausspielen kann, muss er umziehen, wenn sich seine Lebenssituation ändert. Ich kann verstehen, dass sich viele Menschen dies vermeiden wollen, obwohl sie dann möglicherweise mit einer zu großen Immobilie gestraft sind.

    • K. 24. Februar 2016, 22:02

      Ein guter Punkt. Man sieht die eigene Immobilie ggf. als Inestition in die Altersvorsorge aber plant diese eigentlich nicht zu verkaufen (man will bis ans Lebensende mietfrei darin wohnen).

      Dann kommt es anders als geplant (und in meiner Familie gerade ein Live-Erlebnis):

      Man wird pflegebedürftig aber die kleine (Witwen)Rente knappüber der Grunsicherung reicht nicht für einen häuslichen Pflegedienst und Erspartes (mehrere zehntausend Euro) reicht maximal ein dreiviertel Jahr um die Kosten zu decken.

      Also muss man ins (im Vergleich zur häuslichen Pflege nochmal etwas teureren Variante) Altenheim. Dann wird das vor über 50 Jahren aus überwiegender Eigenleistung (Maurer) erbaute Haus veräußert und mit dem Erlös wird zusätzlich zum mühsam auf dem Sparbuch ersparten der Pflegeplatz finanziert. Das reicht optimitisch gerechnet ca 6 Jahre. Danach wird alles Kapital aufgebraucht sein und es bleiben die o.g. Rente plus Kinder die (gerne) finanzielll aufkommen oder letzten Endes der Staat.

      Wenn am Ende vom Geld noch Leben übrig ist….. Noch dazu bei der o.g. Person und wenn man deren bescheidene Lebensweise kennt.
      Klar kann auch beim Kapital welches über Jahrzehnte per ETF oder was auch immer erwirtschaftet wurde, am Ende desselbigen noch Leben übrig sein. Aber dann vermutlich und lt. meiner konservaiven Hochrechnung bin ich dann a) viel Älter und habe meine statistische (optimistische) Lebenserwartung weit überschritten und b) dann „wäre es ohne teure renditefressende Versicherungsgarantie halt so das dann andere Generationen oder der Staat einspringen müssen“. Ich will mich beim besten Wille nicht auf dem Staat ausruhen oder den Altenheimplatz zahlen lassen, aber wenn es dann soweit kommen sollte habe ich hoffentlich bis dahin sicher mehr Eigenleistung und Geld für Alterskosten aufgebracht als viele andere RiesterRenten-Versicherungs-Rentner oder gar andere Durchschnittsverdiener wie ich. Dann ist es in Bezug auf meine zu erwartende hohen Vorleistung bis dahin für auch „Okay“ auf das soziale Solidaritätsprinzip zurückzugreifen.

    • Bettina 23. März 2016, 12:38

      yessssssss, K. kann nur zustimmen
      planen……….erstens kommt es anders, zweitens………….eh scho wissen

      Meine Mutter ist auch aus unserem Riesen-Haus ausgezogen (für zwei Familien, nur mehr eine Person drin wohnend – somit viel zu groß, und außerdem renovierungsbedürftig)
      und meine zwei Geschwister, die auch noch am Land wohnen, haben selbstverständlich ihre eigenen Häuser gebaut (wie es sich gehört), somit gibt es in Summe 3 Häuser für 4 Personen

      lg Bettina

  • Uwe 24. Februar 2016, 15:30

    Hallo Herr Grethe,

    zuerst muss ich mich mal outen, ich lese schon seit über einem Jahr Ihren Blog, weil ich ihre Artikel sehr interessant und unterhaltsam finde. Im übrigen bin ich auch schon seit einigen Jahren mit Investitionen in 2 ETF-Depots befasst, wir haben sehr ähnliche Ansichten was Geldanlage betrifft.

    Zu dem Thema Eigenheim habe ich folgende Meinung:

    Sicher kann man die Rendite von einer Investition in ein Eigenheim oder in ein Depot
    gegenüberstellen und vergleichen, die in dem Interview dargestellten Resultate zweifle ich nicht an.

    Trotzdem gibt es bei den beiden Investitionen auch Unterschiede. In ein Depot investiere ich nur um das Kapital zu vermehren, es gibt keine anderen Gründe oder Ziele.

    Ein Eigenheim kaufe ich weil es meinem Lifestyle entspricht, weil ich nicht jemand fragen möchte wenn ich in meinem Haus was umbaue, Löcher in Wände bohre oder laut Musik höre. Es ist mein Eigentum, ich kann damit und darin machen was ich will, bei einem gemieteten Objekt geht das nicht.
    Unstrittig ist natürlich der Nachteil, wenn man aus beruflichen Gründen umziehen muss,
    aber mit meinen jetzt 48 Jahren wird mich das nicht mehr betreffen.

    Dann gibt es für mich noch einen weiteren Grund der für Wohneigentum spricht: Diversifikation.
    Meine Altersvorsorge habe ich bewusst aufgeteilt auf verschiedene Körbe:
    – Gesetzliche Rente
    – Betriebsrente
    – Eigenheim
    – ETF-Depot
    Ich denke das ich damit gut aufgestellt bin wenn ich nicht alles auf eine Karte setze.

    Wo ich uneingeschränkt zustimme: Wenn der Immobilienkauf mit sehr hohem Kreditanteil erfolgt und das monatliche Einkommen gerade so reicht um 25 Jahre lang die Immobilie abzubezahlen, dann sehe ich das auch eher kritisch.
    Mir war es immer wichtig das ich auch während des Abbezahlens der Immobilie gleichzeitig trotzdem in mein ETF-Depot investiert habe und mir auch das leisten konnte was mir wichtig ist.

    Wobei das Letzte sehr individuell ist, mir sind materielle Dinge wie Autos nicht so wichtig,
    ich gebe aber gern Geld aus für gut Essen gehen, Kultur, Reisen um Länder kennenzulernen, …

    Liebe Grüße
    Uwe

    • Capri 25. Februar 2016, 14:50

      Natuerlich kann auch ein Haus als Diversikationsobjekt eingesetzt werden. Nur finanziell gesehen sind es nur ein Bruchteil von Hausbesitzern, die das mal eben so koennen. Fuer viele ist das eine „Alles oder Nichts“ Entscheidung.

      Daher spricht rein gar nichts fuer Wohneigentum, wenn daran das ganze Kapital gebunden ist. Lifestyle muss man sich leisten koennen.

    • Bettina 23. März 2016, 12:45

      tatsächlich? mit 48 zieht „man“ des Berufs wegen nicht mehr um? naja, aber evtl muss man dann eine längere Anfahrt zur Arbeitsstelle unternehmen (denn dass „man“ da nicht mehr gekündigt werden kannst, glaubst du doch nicht, oder doch?)

      lg Bettina

    • Uwe 13. April 2016, 10:06

      Liebe Bettina, werte Blog-Leser,

      ich habe jetzt erst die Antworten auf meinen Kommentar gelesen, ich bin nicht ganz so regelmäßig auf diesen Seiten … aber wenn, dann lese ich alle verpassten Blogeinträge noch durch 😉

      Zuerst möchte ich auf Bettinas Frage antworten: natürlich kann auch ich mit 48 Jahren in die Situation kommen mir einen neuen Job zu suchen, keine Frage. Eine andere Frage ist aber, ob man dadurch noch gezwungen wird den Wohnort zu wechseln, und das kann ich verneinen.

      Kurze Erklärung der wichtigsten Gründe:
      1. Wenn man in einer Gegend wohnt wo der Arbeitgeber das einzige größere Unternehmen ist, kann es sein das es schwierig ist etwas Neues zu suchen. Ich wohne aber in einer Gegend wo in akzeptabler Zeit mehrere große Städte mit sehr vielen kleinen und großen Unternehmen erreichbar sind. Ich hätte in meiner Gegend eine große Auswahl bei der Jobsuche, zumal gut qualifizierte Mitarbeiter mit Berufserfahrung sehr gesucht sind.

      2. Wenn jemand wegen der Arbeit den Wohnort wechselt, ist es in vielen Fällen nicht so dass man am alten Wohnort gar keinen Job finden würde, sondern oft ist es so das man sich „verbessern“ will, man will mehr verdienen, man will die Karriereleiter empor steigen.
      Diese Motivationen spielen für mich keine Rolle mehr. Ich muss nicht mein Gehalt erhöhen, ganz im Gegenteil, ab 50 werde ich meine Arbeitszeit verkürzen und bewusst auf Gehalt verzichten um mehr Zeit für mich und meine Hobbys zu haben. Auch spielt für mich Karriere keine Rolle mehr, ich habe beruflich alles erreicht was ich mir vorgenommen hatte.

      3. Wie groß der Druck ist wegen einem Job den Wohnort zu wechseln, hängt auch sehr mit der finanziellen Situation zusammen. Abgesehen davon das meine Frau auch berufstätig ist und wir so noch ein zweites Einkommen haben, ich könnte es mir leisten auch einige Jahre nicht zu arbeiten oder dauerhaft auf Einkommen zu verzichten und einen Job anzunehmen bei dem ich weniger verdiene, sofern der Job mich inhaltlich interessiert. Auch eine Selbstständigkeit würde mich durchaus noch reizen. Der Grund für diese komfortable Situation ist, dass ich seit Beginn meiner Berufstätigkeit permanent Altersvorsorge und Geldanlage betrieben habe, vorzugsweise an der Börse und mit ETFs. Mittlerweile erziele ich damit ein „passives Einkommen“ welches mich in die Lage versetzt nicht wegen eines Jobs umziehen zu müssen.

      Mir ist durchaus bewusst dass dies nur meine individuelle Situation darstellt und nicht verallgemeinert werden kann. Aber vielleicht ist dies für jüngere Menschen die das lesen ja auch ein Anreiz, ebenfalls zeitig und regelmäßig Geldanlage zu betreiben.

      Nun noch mal zu dem allgemeinen Thema „Eigenheim“:

      Ich stimme ausdrücklich zu, das ein Eigenheim, nur unter dem Gesichtspunkt betrachtet finanzielle Erträge zu generieren, kritisch gesehen werden muss, vermutlich oft schlechtere Erträge erzielt als eine langfristige Anlage in ETFs und das ich auch niemand zu einem Eigenheim raten würde der es sich finanziell nicht leisten kann und 25 Jahre lang sein komplettes frei verfügbares Einkommen in die Finanzierung stecken muss.

      Dieser Gesichtspunkt „finanzielle Erträge“ ist aber eben nur die halbe Wahrheit, bei einem Eigenheim spielen auch andere Dinge eine sehr große Rolle, nämlich Lebensqualität und Lifestyle. Nicht für jeden mag ein Eigenheim dafür wichtig sein, wenn man sich in einer Mietwohnung wohl fühlt, spricht nichts dafür die Wohnsituation zu ändern.

      Ich denke jeder Mensch sollte versuchen sein Leben so zu gestalten das er Glück empfindet und sich wohl fühlt. Geld ist dafür nur ein Mittel, man braucht es um eine gewisse finanzielle Absicherung zu erreichen, besonders für die Jahre wenn man älter wird.
      Aber nur sehr wenige Menschen werden wohl das Gefühl des glücklichen Lebens erreichen allein dadurch das sie eine Summe XY in einem Depot oder woanders angelegt haben.
      Das Geld ist nur Mittel zum Zweck, man kann nicht nur sparen, man muss es auch einsetzen um sich die Dinge zu leisten die einem das Leben angenehm und glücklich machen.

      Welche Dinge das sind, das ist sehr individuell und unterschiedlich. Für mich ist es ein schönes Lebensgefühl im eigenen Haus und Grundstück zu leben. Das andere Menschen dies nicht so empfinden und andere Prioritäten setzen ist doch selbstverständlich.

      Ein Beispiel: Autos. Für mich ist ein Auto nur ein Stück Blech, hat keine Bedeutung. Ich fahre eine 11 Jahre alte Reisschüssel aus Japan und habe keinerlei Antrieb mir was Neues zu kaufen solange die Kiste noch fährt. Wenn ich mich aber umschaue, scheinen viele Menschen dies anders zu empfinden, denen ist es eben wichtig das im Vorgarten der BMW, Mercedes oder Porsche steht, möglichst immer das neueste Modell.
      Was denkest Du was ich mache wenn bei meinem Nachbarn ein neues Auto steht? Hingehen und ihn davon überzeugen das es sich doch nicht lohnt 60.000€ für ein Auto auszugeben? Das es doch viel besser wäre das Geld in ETFs zu investieren?
      Nein, ich gehe hin, lache ihn an, gratuliere zum neuen Auto, freue mich gemeinsam mit ihm und finde es schön in seinem freudestrahlenden Gesicht zu sehen das ihn dieses Auto glücklich macht, weil es sein Lifestyle ist.

      Dies gehört zu meiner Lebensphilosophie, leben und leben lassen, akzeptieren das Menschen unterschiedlich sind und durch verschiedene Dinge Glück empfinden, fähig zu sein sich gemeinsam mit anderen zu freuen.

      Und um den Bogen zum Thema Eigenheim zu schließen: Bei der nüchternen Bewertung von Ertragschancen und Risiken eines Eigenheimes sind wir uns einig. Aber in den Kommentaren zum Thema Eigenheim geht es mir oft zu „ideologisch“ zu. Die Tatsache das manche Menschen in einem Eigenheim einfach glücklicher leben wird negiert, oft mit der Begründung das man selbst doch auch in einer Mietwohnung glücklich ist. Da werden als Argumente negative Beispiele aus dem Bekanntenkreis ausgekramt, wo jemand durch Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit sein Haus verloren hat. Fliegt ihr nicht mehr in den Urlaub nur weil mal irgendwo ein Flugzeug abgestürzt ist?

      Jeder kann seinen eigenen Standpunkt darlegen, aber man sollte nicht versuchen immer krampfhaft beweißen zu müssen das nur die eigene Meinung die richtige ist. Es ist ein unglaublich schönes Gefühl, wenn man in der Lage ist Menschen so zu akzeptieren wie sie sind, sich mit ihnen freuen zu können über das was ihnen wichtig ist … leben und leben lassen.

      Liebe Grüße
      Uwe

  • M. 26. Februar 2016, 11:22

    Guten Tag

    Vielen Dank für das interessante Interview.

    Folgende Aspekte wären in diesem Kontext noch interessant – sowohl bezogen auf das Eigenheim und vermietete Objekte:
    – Wie unterscheiden sich die D-A-CH-Märkte?
    – Wie verändert sich die Rendite und Sicherheit innerhalb der D-A-CH-Märkte, wenn ich anstelle von Eigenkapital vollständig fremdfinanziert kaufe und ein ETF-Depot als Sicherheit für die Bank hinterlege (mit und ohne Tilgung)?

    Besten Dank.

  • Peter Binz 26. Februar 2016, 14:56

    Hallo Herr Grethe,

    dieses inhaltsreiche Interview zeigt, dass die Momentaufnahme des „schöneren Wohnens“, der monatliche „Störfaktor“ in Form der Miete, die auf das Konto des Vermieters zu transferieren ist, und die derzeit attraktiven Hypothekenzinsen als Argumente für eine so gravierende Lebensentscheidung wie den Kauf einer Immobilie offensichtlich nicht ausreichend sind.

    In der selbst genutzten Immobilie stecken deutlich mehr Risiken, die weit weniger transparent sind, als von den meisten Immobiliensuchenden angenommen.

    Bleibt zu hoffen, dass sich möglichst viele potenziellen Eigenheimkäufer ein paar Minuten Zeit nehmen und Ihr Interview lesen. Die zusammengetragenen Daten und Belege sollten insbesondere für diejenigen relevant sein, die sich von einer Bank Geld leihen möchten, um sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

    Herzliche Grüße
    Peter Binz

  • Chris 29. Februar 2016, 11:41

    Endlich wieder Immobilien. 😀

    Ich habe es ja schon bei den vorherigen Beiträgen zu dem Thema gesagt und wiederhole mich gerne nochmal. Die Realität sieht leider anders aus. Und damit meine ich nicht die Tatsache, dass man mit Mieten renditetechnisch je nach Obejktform besser dastehen kann, sondern die Tatsache, dass auch Herr Kommer nicht genau ausführt welche Objekte er miteinander vergleicht.
    Real muss ich mich entscheiden, ob ich eine Wohnung oder ein Haus bewohnen will.
    Ziehe ich eine Wohnung vor, bleibt mir noch die Möglichkeit zu entscheiden, ob ich mieten oder kaufen will. Will ich allerdings in einem Haus wohnen, kann ich eigentlich nur kaufen. Die Auswahl an mietbaren Häusern in einschlägigen Portalen ist verschwindend gering und die Mieten meist sehr saftig.
    Wenn ich nun also ein Haus miete sieht auch die Rechnung anders aus. Denn auch dieses Haus muss in Stand gehalten werden und da ich als Mieter der einzige Bewohner bin, wird der Vermieter die Kosten in die Miete eingepreist haben. Zusätzlich will der Vermieter natürlich auch noch was an der Sache verdienen. Ich würde da gerne mal eine Rechnung sehen, bei der sich der Hausmieter über die gesamte Dauer günstiger steht. Wir reden hier ja über Zeiträume von 40 bis 50 Jahren oder noch länger je nach Kaufzeitpunkt und Lebenserwartung.
    Die Frage ist auch wie viel der Mieter in sein ETF-Portfolie einzahlen kann, wenn er monatlich mehr Belastungen hat als der Käufer. Im Grunde ja nur das Anfangskapital. Ob dieses nach 25 Jahren angenommener Tilgungszeit den Wert der Immobilie erreichen wird, darf selbst bei optimistischen Renditeannahmen bezweifelt werden.

    • Susanne 8. März 2016, 20:40

      Hallo!

      Selbst wenn Du gerne in einem Haus wohnen willst: brauchst Du das in 30 Jahren noch, oder wird es irgendwann zur Belastung? Ein Haus mit Garten ist eine echt tolle Sache, solange man kleinere Kinder hat, jung und fit genug ist, kleine Renovierungen und Reparaturen selber zu erledigen und auch die Gartenarbeit noch leicht von der Hand geht.

      Wie sieht es aber aus, wenn Du älter wirst? ein ganzes Haus für zwei Personen, wenn die Kinder längst ausgezogen sind bedeutet ein ganzes Haus jede Menge Fläche die man heizen, lüften und putzen muss, ohne sie wirklich zu brauchen – oft sind die meisten Zimmer Rumpelkammern voller ungenutztem Kram, den man nicht weg werfen mag, während man neben dem Wohn- und Schlafzimmer noch höchstens einen weiteren Raum öfter nutzt.
      Auch der Garten ist bestimmt ne tolle Sache, aber macht auch ganz viel Arbeit, und zwar körperlich anstrengende Arbeit. Hat man noch den Spaß dran im Garten zu sitzen, wenn man den nicht mehr optimal pflegen kann, oder wäre da nicht ein Balkon mit ein paar leicht zu versorgenden Kübelpflanzen nicht vernünftiger?
      Noch dazu sind Häuser verkehrstechnisch oft nicht optimal angebunden. Der nächste Supermarkt, ein Hausarzt, eine Apotheke, das muss man ja auch dann noch erreichen, wenn man nicht mehr Auto fahren kann.
      Und dann wäre noch das Problem mit den Treppen. Einen Bungalow haben nur wenige Menschen, also lebt man im Haus oft senkrecht. Kann man mit 70 Jahren immer noch problemlos Treppen steigen? Mit Wäschekorb unterm Arm? Was ist, wenn man auf einen Rollstuhl angewiesen ist? Wohnen nur mit Treppenlift, der ein halbes Vermögen kostet und für ein Stockwerk gerne 5 Minuten braucht?

      Gerade im Alter ist eine Wohnung oft wesentlich bequemer.

      Jetzt haben Häuser aber nach 20 oder 30 Jahren Nutzung nicht gerade überwältigende Wiederverkaufswerte, oft sind die Grundrisse und Ausstattungen nicht mehr modern, ein paar Renovierungen wurden vielleicht verschleppt und die Wohnviertel sind meistens mit ihren Bewohnern mitgealtert – nicht unbedingt attraktiv für die nächste Familie mit kleinen Kindern, wenn in der Nachbarschaft sonst nur ältere Ehepaare wohnen. Die zu erwartenden Verkaufspreise sind entsprechend nochmal magerer.

      Außerdem hat ein Immobilienbesitzer vielleicht auch eher Hemmungen, sein Heim aufzugeben, wo so viel Geld und Herzblut drin steckt – auch wenn die Kinder weiter weg wohnen, man die Enkel entsprechend selten sieht und man eigentlich schon eine ganze Weile nicht mehr so gut klar kommt mit dem Haus, der vielen Arbeit und der eigenen Gesundheit. Es kann echt zum Klotz am Bein werden.

    • Bettina 23. März 2016, 12:57

      Susanne, du sprichst mir aus der Seele

      meine Mutter „musste“ auch umziehen, das riesige Zweifamilienhaus aus früheren Zeiten für mehrere Gnerationen mit jeweils vielen Kindern ist für eine Person einfach viel zu groß, und außerdem renovierungsbedürftig
      und natürlich haben meine Geschwister, die noch am Land wohnen, selber je ein Ein- bzw Zweifamilienhaus gebaut, wo im übrigen auch nur mehr jeweils zwei Personen wohnen)

      ich kann mir nicht vorstellen, dass die Renovierungsbeträge hierbei günstiger sind als bei einer kleinen Wohnung wie meiner, die der Vermieter mit der Miete bekommt

      lg Bettina

  • Lothar 1. März 2016, 23:01

    Hallo Holger,
    interessantes Interview. Wie Du weist löst kaum ein Thema mehr Emotionen aus. Für mich ein klares Indiz, dass Rendite-Gesichtspunkte zweitrangig sind. Wie üblich erklären wir uns emotionale Entscheidungen rational, das hebelt Kommer faktisch aus (sein Verdienst). Das Eigenheim hat seinen Ursprung in der Steinzeit. Unsere Höhle ist uns heilig. Emotion pur. Wie ich finde eine Live-Style Entscheidung. Miete passt zu meinem Live-Style: Ich liebe Mobilität und hasse Handwerk. Doch jeder Mensch ist anders.
    HG Lothar

    • Bettina 23. März 2016, 12:30

      Interessantes Argument, ich kann es mir jedoch nicht vorstellen, dass das ein Steinzeit-Ding ist. Gab es da schon solche Besitzverhältnisse, „meine“ Höhle? Damals wurde doch sicher auch immer wieder „umgezogen“, was sich natürlich aufgrund der wenigen Habseligkeiten der Menschen recht einfach vollzog, oder nicht?

      Und außerdem gab es doch auch Nomaden, wie heute noch. Nur ist es für diese schwer möglich, durch die Gegend zu ziehen, weil eben schon andere einen Besitzanspruch auf Land erheben?

      lg Bettina

  • Michi 7. März 2016, 15:02

    Die meisten Eigenheimbesitzer kaufen ja mit sehr wenig Eigenkapital und zahlen dann 25 Jahre den Kredit ab. Auch wenn es objektiv nicht die beste Anlageform ist, so ist es doch für viele Menschen doch das Beste. Der Grund ist, der Kredit MUSS monatlich bedient werden. Viele Menschen würden doch sonst überhaupt nicht mehr sparen (konsumgeil) geschweige denn richtig investieren. Und so ist es für die meisten eine Art Zwangssparen. So kann man wenigstens nach 25 oder 30 Jahren im abbezahlten Eigenheim mietfrei wohnen. Auch wenn dann wieder die ganzen Reparaturkosten auf einen zukommen…

  • Alex 18. März 2016, 22:17

    Die meisten wirtschaftlich gebildeten Leute (hier G. Kommer) übersehen folgenden entscheidenden Punkt:
    Die meisten Eigenheimbesitzer interessiert die Rendite ihrer Immobilie nicht. Die Immobilie ist für sie kein Invest. Sie kaufen die Immobilie weil sie darin alt werden wollen und denken gar nicht daran zu verkaufen. Die Immobilie dient also nur zur Erfüllung eines Lebenstraumes, ist also eine Verbindlichkeit genau wie eine selbstgenutzte Mietwohnung.
    Die eingesparte Miete ist auch nicht so entscheidend, weil im Gegenzug andere Kosten anfallen.

  • wedges 27. April 2016, 19:41

    Irgendwie erinnert mich die Diskussion an eine andere, die vor20 Jahren vehement geführt wurde. Nämlich übers stillen und da ging nicht um eine ernährungsform für Babys sondern im Prinzip um einen ähnlichen Krieg. Wer jetzt stillgegner oder Befürworter ist belanglos, ebenso wer lieber kauft oder mietet. Das eine ist eine ernährungsform und das andere die beazhlung der Unterkunft.

    Da kann es nicht richtig oder falsch geben, sondern lediglich, für einen selbst richtig oder falsch.

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