Immobilien kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

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Nachdem der letzte Immobilien-Artikel bereits eine ganze Weile zurückliegt, hat es mich in den Fingern gejuckt, mal wieder etwas zum Thema Betongold zu schreiben.

Immobilien im Allgemeinen und das Eigenheim im Speziellen waren ja schon mehrfach Gegenstand meiner Betrachtungen.

Im Portfolio meiner Immobilien-Posts fehlte bisher allerdings ein wesentlicher Aspekt: Die Investition in Wohnobjekte zur Fremdvermietung.

Wie gerufen kam da der Kommentar eines Lesers, der mir folgendes schrieb:

Aber was ist mit Investitionen in Immobilien, die man nicht selbst nutzt sondern vermietet? Meine Methode: Wohnung mit einem Wert von 200.000€ Euro in Zwangsversteigerung für 85 Prozent (170.000€) kaufen.

Geringe Kaufnebenkosten, kein Makler. Über 10 Jahre Zinsbindung nur 1 Prozent tilgen! Nach 10 Jahren dann steuerfrei hoffentlich zum Wert von 200.000€ oder auch mehr wieder verkaufen.

Ich selbst wohne dabei weiterhin zur Miete. Ist das sinnvoll?“

Gute Frage! Schauen wir uns die Sache mal genauer an …

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Viele Fragen

Über die genannten Eckdaten hinaus müsste man streng genommen Antworten auf eine Reihe von Fragen kennen, die sich in der Gesamtbetrachtung stellen.

Relevant erscheinen unter anderem diese drei:

1. Mit welchen Mieteinnahmen kann gerechnet werden?

2. Wie hoch sind die Nebenkosten für den Vermieter (Hausgeld)?

3. Macht der Zustand der Wohnung (kostspielige) Renovierungsmaßnahmen notwendig?

Zur Beantwortung der ersten Frage ist unter anderem von Relevanz…

  • Die Zahl der Zimmer
  • Die Grundfläche in qm
  • Die Ausstattung (einfach, Standard, gehoben)
  • Die Lage bzw. das Umfeld
  • Das Baujahr
  • Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt

Die Frage, ob kostspielige Renovierungsmaßnahmen notwendig sind, ist bei Immobilien, die per Zwangsversteigerung erworben werden, nicht immer eindeutig zu beantworten. Das Kaufobjekt kann unter Umständen vorher nicht besichtigt werden, wenn der Voreigentümer bzw. der Vormieter dies ablehnt.

Kauf- und Verkaufskosten

Im Fallbeispiel ist von „Geringen Kaufnebenkosten, kein Makler“ die Rede. So gering sind diese Kosten bei Licht betrachtet aber gar nicht, selbst wenn man den Makler aus dem Spiel lässt.

Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland mittlerweile bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren in Höhe von durchschnittlich 1,1 Prozent und Grundbuchgebühren in Höhe von etwa 0,4 Prozent.

Letztere Angaben habe ich dem Buch „Kaufen oder Mieten“ von Gerd Kommer (*) entnommen, das ich wirklich jedem ans Herz legen kann, der über den Kauf einer Immobilie nachdenkt.

In der Summe ist man schnell bei rund 8 Prozent Kaufkosten angelangt. Hinzu addieren sich die Verkaufskosten, die Gerd Kommer auf etwa 2,7 Prozent beziffert.

Kreditkosten

Weiter im Kommentar meines Lesers heißt es: „Über 10 Jahre Zinsbindung nur 1 Prozent tilgen!“ Damit wird klar, dass die Immobilie nicht (vollständig) aus eigener Tasche bezahlt werden soll, was den Einsatz von Fremdkapital notwendig macht.

Stellt sich Frage: Wie viel Fremdkapital soll es denn sein?

Gehen wir mal von einer „Standardfinanzierung“ mit 80%-iger Beleihung und dem Einsatz von 20 Prozent Eigenkapital aus: Bei einem Kaufpreis von 170.000€ müssten demnach 136.000€ finanziert werden.

Nehmen wir an, dies könnte zu einem nominalen Zinssatz von 2,0 Prozent p.a. geschehen.

Damit fallen insgesamt 25.758€ an Zinskosten an. Nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibt eine Restschuld von etwa 121.000€.

Mieteinnahmen

Nachdem nun klar ist, was der Spaß kosten wird, schauen wir uns die Einnahmenseite an. Hier stellt sich die Frage: Wie viel Miete ist drin?

Um diese Frage zu beantworten, habe ich bei Immobilienscout24 eine „quick and dirty“-Recherche angestellt und mir angesehen, was man in Düsseldorf, meiner Wahlheimat, bei einem Kaufpreis von 150.000€ bis 200.000€ für sein Geld bekommt.

Das Ergebnis: Eine 2-3 Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 80qm.

Im zweiten Rechercheschritt habe ich geschaut, wie hoch die Kaltmiete für eine entsprechend Wohnung ist. Erwartungsgemäß ist die Bandbreite hier groß und reicht von unter 500€ bis über 900€.

Nehmen wir einfach den Mittelwert und rechnen im Folgenden mit einer Kaltmiete von 700€.

Die Bilanz

Auf der Einnahmenseite steht also eine Monatsmiete von 700€. Macht 8.400€ im Jahr bzw. 84.000€ in 10 Jahren.

Auf der Ausgabenseite addieren sich vier Posten:

1. Kauf- und Verkaufskosten in Höhe von 10,7 Prozent (8 Prozent Kaufkosten plus 2,7 Prozent Verkaufskosten). Macht in Euro: etwa 18.000€

2. Zinskosten in Höhe von 25.758€ (siehe oben)

3. Ratenzahlungen für Tilgung in Höhe von 15.041€

4. Hausgeld (Zahlung an die gemeinsame Kasse der Eigentümergesellschaft für Instandhaltung): etwa 25.000€

Das Hausgeld berechnet sich wie folgt: Ausgehend von 2,70€ pro qm resultiert bei 80qm Wohnfläche eine monatliche Abgabe von gut 210€. Macht gerundet 2.500€ pro Jahr bzw. 25.000€ in 10 Jahren.

Die Ausgaben summieren sich insgesamt auf etwa 84.000€.

84.000€ Einnahmen stehen demnach Ausgaben in gleicher Höhe gegenüber. Macht Plusminus Null Euro.

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Wie hoch ist die Rendite?

Um diese Frage zu beantworten, muss Klarheit darüber bestehen, welche Art Rendite gemeint ist, die berechnet werden soll.

Man könnte zum Beispiel die Wertsteigerungsrendite berechnen, die sich aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ergibt: 200.000€ – 170.000€ = 30.000€.

Die Wertsteigerungsrendite beträgt in diesem Fall magere 1,64 Prozent p.a., erzählt aber selbstverständlich nicht die ganze Wahrheit.

Ebenso wenig wie die Bruttomietrendite, bei der die Jahreskaltmiete (ohne Betriebskosten) ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird: 8.400€/170.000€ = 4,9 Prozent

Unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage ist die Eigenkapitalrendite das, was uns wirklich interessiert. Die entscheidende Frage ist ja: Was bekomme ich raus für das, was ich reingesteckt habe?

Um die Eigenkapitalrendite zu berechnen, müssen wir uns die gesamten Kapitalflüsse ansehen:

Angenommen, die Wohnung wird nach 10 Jahren für 200.000€ verkauft. 121.000€ bekommt die Bank, denn so hoch ist nach 10 Jahren die Restschuld, die beglichen werden muss.

Bleiben 79.000€ Einnahmen aus dem Verkauf.

Unterm Strich wurden also aus den ursprünglich eingesetzten 34.000€ in nur 10 Jahren 79.000€. Bedeutet eine Rendite aufs Eigenkapital von stolzen 8,8 Prozent p.a.

Zieht man eine durchschnittliche Inflationsrate von 1,5 Prozent p.a. ab, bleiben immerhin noch 7,3 Prozent p.a. Eigenkapitalrendite. Steuerfrei, da die Haltefrist für Immobilien von 10 Jahren überschritten wurde.

Apropos Steuern: Der Einfachheit halber habe ich das Thema Steuern in diesem Beispiel völlig ausgeklammert. Und zwar auf der Einnahmen- wie auf der Ausgabenseite.

Um diesbezüglich belastbare Aussagen treffen zu können, müsste man den individuellen Steuersatz kennen. Ich wollte die ganze Angelegenheit aber nicht noch komplizierter und komplexer machen als sie eh schon ist.

Alles super?

Eine Realrendite von mehr als 7 Prozent ist selbstverständlich nicht von schlechten Eltern. Ist der momentane Run auf Immobilien da nicht mehr als logisch!?

Langsam, langsam.

Das gewählte Fallbeispiel ist eben genau dies: ein Beispiel. Bei dem eine ganze Reihe von (willkürlichen) Annahmen getroffen und gewisse Lücken (Thema Steuern) gelassen wurden.

Nehmen wir nur mal an, beim Verkauf werden nicht die erhofften 200.000€ realisiert, sondern nur der Einstandspreis von 170.000€: Bleiben nach Abzug der Restschuld von 121.000€ ganze 49.000€.

Macht aber immer noch eine Eigenkapitalrendite von 3,72 Prozent p.a., inflationsbereinigt immerhin 2,22 Prozent p.a.

So schön die Renditezahlen im genannten Beispiel auch sind, sollten die Schattenseiten des Immobiliengeschäfts nicht außer acht gelassen werden:

Risiken und Nachteile

Wie jedes andere Kapitalinvestment ist auch der Kauf einer Immobilie mit Risiken verbunden.

Anstelle von Wertsteigerungen sind genauso gut Wertverluste möglich, auch wenn sich das angesichts der Preisentwicklung in den letzten Jahren niemand mehr vorstellen kann bzw. will.

Die meisten Privatanleger holen sich mit dem Kauf einer Immobilie ein ordentliches Klumpenrisiko ins Portfolio, wenn darüber hinaus keine nennenswerten Investments in anderen Anlageklassen gehalten werden.

Bei beabsichtigter Fremdvermietung drohen Leerstand bzw. Mietausfälle durch Mieterwechsel und im schlimmsten Fall Mietnomadentum.

Nicht vergessen sollte man den Arbeits- bzw. Zeitaufwand, der mit dem Besitz und der Vermietung einer Immobilie einhergeht. Unter anderem müssen Eigentümerversammlungen besucht und Nebenkostenabrechnungen erstellt werden. Kauf und Verkauf machen Termine beim Notar und der Bank notwendig.

Zudem kostet es Zeit, neue (vernünftige) Mieter zu finden. Und in Zukunft wohl auch Geld, sobald das sogenannte Bestellerprinzip greift und derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn beauftragt (i.d.R. der Vermieter).

Der bereits zitierte Gerd Kommer sieht darüber hinaus eine grundsätzliche Benachteiligung von privaten gegenüber gewerblichen Vermietern. In einem Interview, das er mir im letzten Jahr gegeben hat, kommt er zu dem Schluss:

„Überall liegen gewerbliche Vermieter günstiger, weil sie nicht nur eine einzelne Eigentumswohnung erwerben und vermieten, sondern Dutzende oder Hunderte auf einmal.

Diesen Hase-Igel-Wettlauf kann der private Vermieter kaum gewinnen, und in den seltenen Ausnahmen ist es typischerweise unplanbares Glück.“

Das Fazit

Kauf und Vermietung einer Immobilie können ein einträgliches Geschäft sein, wie im Fallbeispiel demonstriert. Müssen es aber nicht.

Auch wenn die Renditezahlen in diesem Fallbeispiel nur Hausnummern sein dürften, weil an allen Ecken und Enden kräftig geschätzt, interpoliert und vereinfacht wurde.

Eines dürfte dadurch klargeworden sein:

Immobilieninvestments gehören zu den komplexesten Kapitalanlagen, in die Privatanleger ihr Geld stecken können.

 
Motiviert dich das Fallbeispiel zum Kauf einer Immobilie oder schreckt es dich eher ab? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Bildquelle: Pixabay (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

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{ 49 Kommentare… add one }
  • thomas p. 8. Januar 2015, 09:30

    Hallo Holger,
    vielen Dank für den Artikel.

    Ich gehe einen anderen Weg in diesem Kontext:
    Immobilienkauf aber nicht auf Dauer sondern als Ferienwohnung vermieten.
    Die ist die Risikoaussicht (Leerstand, vernünftige Mieter …) etwas geringer und vor allem kann man jedes Jahr die Preise neu kalkulieren, während die Finanzierungskosten unverändert bleiben. Ich komme so auf über 180 Vermietungstage (tw. 220!).
    Das Finanzamt beteiligt sich auch an diesem Projekt, da es ja nicht selbstgenutzt wird.

    Wichtig ist aber hier die Lage, nur so kann es funktionieren. Ich habe z.B. eine Wohnung auf Sylt vor über fünf Jahren gekauft und die Jahreseinnahmen steigen kontinuierlich, der Wert ebenfalls (ist um mind. 30% zum KP gestiegen). Diese jährlichen Mehreinnahmen nehme ich zu Sondertilgungen.

    • Yannick 8. Mai 2016, 19:27

      Hallo Thomas P.,

      ich überlege mir momentan ebenfalls eine Investition in eine neu Immobilie (wohnung) welche sich als Ferienhaus vermieten lässt.

      Die Lage wäre in der Nähe eines ständig expandierenden Freizeitparks (Europa Park, Schwarzwald, Bawü)
      Es freut mich zu hören dass sie damit positive Erfahrungen gemacht haben.

      Ist hierbei eine Plattform wie Airbnb zu nutzen sinnvoll? Oder wie machen sie das?

      Wie ist das steuerlich zu berücksichtigen?

      Danke im voraus für ihre antwort und grüße aus dem schwarzwald.

  • Steffen 8. Januar 2015, 09:35

    Super podcast und sehr interessant, da ich mich gerade auch sehr intensiv mit diesem Thema beschäftigt.
    Wie du schon sagst ist es doch immer sehr Einzelfall abhängig und wenig kalkulierbar. Daher werde ich mich sicherlich noch eine Weile mit diesem Thema beschäftigen und dann eine Entscheidung treffen.

  • Claudia 8. Januar 2015, 09:45

    Mir wurde vor ca. 12 Jahren von 1 sogenannten Finanzberater das Steuersparmodell Immobilienkauf zur Vermietung empfohlen. Bin damit voll auf die Nase gefallen, werde das Ding nicht mehr los und ärgere mich darüber, dass ich das Geld nicht sinnvoll in ETFs angelegt habe. 12 Jahre hätten so einiges an Gewinn gebracht!!!

    • Christian 14. März 2016, 15:33

      Na schau mal einer an…
      Ich habe mir vor 15 Jahren in Berlin Friedrichshain eine kleine ETW zur Eigennutzung auf Pump gekauft und
      1. Glück gehabt das der Leitzins immer weiter fiel,
      2. Glück gehabt mit der Entwicklung des Bezirks (Kaufpreis 40k€, aktueller Wert 140k€)
      3. Glück gehabt das Berlin von Immobilieninvestoren entdeckt wurde und die Preise immer weiter steigen.

      Ich würde sagen Sie haben einfach in die verkehrte Gegend investiert. Das hat jetzt aber nichts mit dem Immobilienkauf an sich zu tun.
      Macht man dies geschickt hat man nicht nur die Mietrendite sondern die Wertsteigerungsrendite vergoldet Ihnen die Nase.
      300% in 15 Jahren, wo gibts den sowas noch heutzutage ? MfG aus Berlin !

  • Christian 8. Januar 2015, 09:46

    Danke für deinen Artikel Holger! Besonders gefällt mir die Objektivität der Herangehensweise. Aus meiner Sicht könnte man noch berücksichtigen, dass eingegangene Verpflichtungen disziplinierend wirken. Ich denke genau wie beim Portfolioaufbau muss man sich die Objekte einfach genau anschauen und sich über Chancen und Risiken genau bewusst werden. Ein echte „richtig“ oder „falsch“ gibt es hier meiner Meinung nach nicht. Ich stelle in meiner Arbeit gerade nur fest, dass es einen großen Bedarf hin zur Sicherheit (wenn auch nur gefühlt) gibt. Ich denke aber, dass fremdfinanzierter Immobilienerwerb generell eher gut verdienende Menschen ins Kalkül ziehen sollten. Grüße Christian

  • Martin 8. Januar 2015, 09:58

    Hi Holger, dein Artikel klingt in sich sehr schlüssig. Insbesondere dein Fazit, dass Immobilien zu den komplexesten Anlagen gehören würde ich unterstreichen. Kauf und Vermietung von fremdgenutzten Immobilien ist zudem eine Typfrage – da kann es schließlich schon mal sein, dass man an Heilig Abend von einem Mieter angerufen wird, weil die Heizung nicht funktioniert. Um sich teure Handwerker leisten zu können sollte man schon mal selbst Hand anlegen können.

    Deine Frage würde ich daher so beantworten: Grundsätzlich finde ich eine Anlage in fremdgenutzte Immobilien eine Überlegung wert. Mein Focus wäre dabei auf altersgerechte kleine Wohnungen oder Studentenbuden. Das ist zukunftssicher. Um das Risiko zu streuen, lieber mehrere kleine Objekte von 36 – 40 qm als ein großes – und dies nur in bestimmten Städten. Noch besser sind m.E. Garagen. Bei Mietausfällen lässt man diese einfach räumen. Die Rendite in Großstädten ist ein Traum und die Anlagesumme überschaubar. Derzeit ist der Markt aber so überhitzt, dass auch die niedrigen Zinsen nicht helfen. Alles in dem Segment ist überteuert.

    Für mich geht es zuletzt bei der Altersvorsorge auch um Streuung des Kapitals. Da ich die Immobilienkarte durch Wohneigentum bereits ausgespielt habe sind andere Anlagen interessanter. In meinem Fall natürlich ein ETF Portfolio :-).

  • Petra 8. Januar 2015, 10:45

    Hallo Holger, vielen Dank für diese genaue Aufschlüsselung. Mich würde noch interessieren, wie sich deiner Meinung nach der Kauf einer Wohnung in einem Altenwohnheim darstellt. Dort gibt es in der Regel garantierte Mietzahlungen und für alle Nebenkosten und Reparaturen einen Ansprechpartner vor Ort. Die Nachfrage wird in den nächsten Jahren garantiert steigen und wenn es so weit ist, kann man dann selbst drin wohnen.
    Das erscheint mir jedenfalls sinnvoller, als die von den Banken empfohlenen Sparpläne zur Schließung der „Rentenlücke“.

  • Constantine 8. Januar 2015, 11:41

    Als erster Gedanke kam mir in den Sinn, warum sich der Fragensteller die Gedanken über Sinn und Unsinn seiner Investition erst nach Kauf macht? Das ist ein wenig erschreckend. Letztendlich ist die Frage nie eindeutig und schon gar nicht von außen zu beantworten. Und es bleiben immer Unsicherheiten, Variablen, die man sich je nach „Glauben“ schön rechnen kann.
    Meine Meinung ist darum, dass jeder (nach gründlicher Überlegung und Kalkulation) für sich einen Weg finden muss sein Geld zu investieren. Entscheidung treffen und dann auch gegen alle Wiederstände durchziehen! Ob das nun der Weg über Dividendenaktien, Immobilien, Fonds, ETFs, Trading, Edelmetalle oder Unternehmertum ist.
    Zum Fallbeispiel nur ein Gedanke:
    Wo investiert der Fragensteller denn nach 10 Jahren das Geld wieder? Findet er eine Anlage, die ihm mehr Rendite bietet, denn sonst macht der Verkauf aus meiner Sicht keinen Sinn (Stichwort: Opportunitätskosten). Also grundsätzlich die Frage, ob diese Anlagestrategie Sinn macht?

  • Rico 8. Januar 2015, 12:03

    Ich habe mir diese Frage, ob vermieten Sinn macht, ebenfalls gestellt. Dazu habe ich ein Realbeispiel herausgegriffen mit realen Angaben (siehe Website-Link). Region ist allerdings Ostdeutschland und der Kaufpreis ist deutlich niedriger. Ich habe letztendlich aber trotzdem erstmal dagegen entschieden — und zwar aus dem Grund „Klumpenrisiko“ und weil ich mit anderen Strategien deutlich höhere Renditen mit mehr flexibilität erzielen kann.

  • Marco Fendt 8. Januar 2015, 12:43

    Guter Artikel;
    Ich denke dies muss man immer Objekt für Objekt beziehen. Der Bereich Immobilien ist sehr komplex und man muss auf sehr viele Dinge achten, so dass man nicht im Nachhinein vor dem finanziellen Ruin steht.

  • Philipp 8. Januar 2015, 13:42

    Guter Artikel und Beispiel, es hängt hald immer von den Annahmen und auch den anderen möglichen Anlagemodellen ab. Ein guten Rechner gibt es beispielsweise hier: investresearch.net/immobilienrendite-rechner , wo man herumspielen kann ob man mieten oder kaufen sollte!

  • Stefan 8. Januar 2015, 15:42

    Hallo Holger,
    Danke für den sehr interessanten Artikel. Nur fehlt bei der Wohnung die Renditeberechnung mit einer Wertsteigerung auf 220`€, denn 200`€ ist sie ja jetzt schon Wert ;-). Für eine durchschnittliche Lage in Düsseldorf nach 10 Jahren durchaus realistisch.

    Ja, eine fremdvermiete Wohnung (Immobilie) ist kein einfaches Invest , jedoch kenne ich bedeutend mehr Leute aus meinem persönlichen Umfeld, die Ihr Vermögen und das daraus resultierenden Einkommen aus Immobilien (nicht geerbt) generieren, als aus Dividenden und Zinsen. Ich selbst versuche einen Mittelweg zu gehen.

    Ich habe sogar den fatalen Fehler gemacht (lt. professionellen Immoinvestoren) und mit meiner Frau zusammen ein Eigenheim gekauft, eines kleines 2-Familienhaus am Rande des Sauerland /Ruhrgebiet. Was soll ich sagen, ich fühle mich sehr wohl mit der Entscheidung und würde es wieder so machen. Weiterhin habe ich 2 vermiete Wohnungen, ja sogar etwas Gold, Tagesgeld und natürlich ETF´s (Sparpläne);-).

    Was ich sagen möchte, jeder sollte seinen eigenen Weg zum Thema Investment finden. Also es zählen nicht nur Rendite, Zins,Steuer, Risiko oder sonstige harten Merkmale, sondern auch eine Art innere Stimme, wie kann ich mich mit dieser oder jener Kapitalanlage identifizieren, beteilige ich mich lieber an Unternehmen oder habe ich lieber was zum Anfassen Gold, Haus etc.

    Der Weg zur vermieten Immobilie ist m.e. nicht falsch, auch wenn viel Aufwand dahinter steckt lernt man eine Menge zum Thema Investition, Steuern, Recht, Verhandeln. Nur sollte das erste Investment nicht sofort eine 170`€ teuere ETW sein.

    Mit dem ersten Investment, würde ich es eher wie Martin halten, ein nettes Apartment in einem durchschnittlichen Wohngebiet von Düsseldorf wäre womöglich der einfachere Anfang. Für den Beginn kann ich auch die Podcast von alexander-fischer-duesseldorf.de und vor allem das Buch von Thomas Knedel „Erfolg mit Wohnimmobilien“ empfehlen. Gerade wenn man einen Teil seines Invest über Immobilien macht, muss man auch eine gewisse Liquidität vorhalten und beim Thema Geldmanagment bin ich dann wieder bei Zendepot.de und erfolgreich-sparen.de. LG Stefan

    • Finanzwesir 9. Januar 2015, 10:32

      Hallo Stefan,

      >Der Weg zur vermieten Immobilie ist m.e. nicht falsch, auch wenn viel Aufwand dahinter steckt lernt man eine Menge zum Thema Investition, Steuern, Recht, Verhandeln.

      Ja will ich das denn? Vor allem: Will ich das für EINE Immobilie? Bei Aktien kann ich keine Lerngewinne verbuchen. Egal ob ich einen, zehn oder hundert Geschäftsberichte lese: Ich kann daraus nichts lernen, wenn es um die Vorhersage des Aktienkurses geht. Deshalb ist passiv hier der Weg der Wahl.

      Bei Immobilien dagegen sieht es ganz anders aus. Das ist eine geschäftliche Unternehmung. Beim erstem Mal werde ich – ganz blutiger Anfänger – über den Tisch gezogen, das es nicht mehr feierlich ist. Bei der zweiten Immobilie passiert mir das nicht mehr, bei der Dritten beginne ich selbst zu tricksen und ab Immobilie 10 bin ich richtig gut. Bei Immo 50 bin ich ein mit allen Wassern gewaschener Profi.

      Nur: Welcher Privatmensch kann sich das leisten?

      Dazu kommt das, was Peter weiter unten geschrieben hat: Eine Immoblie ist ein gefundenes Fressen für die hungrigen Rudel der Stadtkämmerer.
      Spätestens wenn in 15 Jahren die Babyboomer der Jahrgänge 1963 – 1967 in Rente gehen, kann der Staat keine Möglichkeit Renten einzutreiben ungenutzt lassen. Dann müssen die Länder und Gemeinden selbst sehen, wie sie zurecht kommen.

      Den am 24.12. anrufenden Mieter kann man sich zwar mittels Hausmeisterei vom Hals halten, aber das geht dann wieder auf die Rendite.

      Gruß
      Finanzwesir

    • Stefan 10. Januar 2015, 13:19

      Hallo Finanzwesir,

      genau das ist die Frage, „was will ich ich denn?“ etwas aktiver sein beim Investieren wie z.B. in Immobilien oder noch bedeutend mehr Aufwand betreiben und in einen eigenen Finanzblog investieren. Ich finde die Frage muss sich jeder selbst stellen und alles hat seine absolute Berechtigung. Ich ziehe z.B. vor denen die regelmäßig einen Blog schreiben absolut den Hut, weil Ihr nicht nur sehr viel Zeit opfert, sondern auch m.e. viel für die finanzielle Bildung tut und ich finde viel Leute haben diese schon nötig.
      Wo wir gerade bei Bildung sind, wer überlegt in Immobilien zu investieren, der sollte sich schon einige Zeit mit dem Thema beschäftigen (Bücher, Bolgs) und vor allem sich mit Menschen unterhalten die den Schritt schon gegangen sind. Wenn ich mich dann an die Standardregeln halte, dann klappt es auch mit der vermieteten Immobilie. Wie bei einem guten Portfolio mit ETF´s.
      Zum Thema zukünftigen Besteuerung von Grundbesitz, kann ich leider genauso viel sagen wie zur zukünftigen Besteuerung von Kapitalanlagen. Der Mythos mit dem Wasserrohrbruch Nachts um 4:00 Uhr und den Anrufen vom Mietern, hält sich genauso, wie der mit den doch so extrem spekulativer und schon glücksspielartigen Aktien in diesem Land. Ansonsten kann ich nur noch auf die Kommentare von Daniel und Patrick verweisen. Danke, LG Stefan

  • Hermann Siebenhaar 8. Januar 2015, 15:43

    Hallo Holger,
    eine vermietete Immobilie ist immer wieder Anlass für unsere Beratung. Ein Kunde von uns besitzt 350 Eigentumswohnungen hat damit einen gewissen Risikoausgleich. Es juckt ihn wenig, wenn mal ein Mieter ausfällt oder ein Mietnomade sein Unwesen treibt.

    Bei einer einzelnen Immobilie ist das „Klumpen-Risiko“ enorm!
    Macht man eine Rendite-Berechnung für eine vermietete Immobilie, ist es u. E. unseriös eine Vergleichsberechnung ohne alternativen Anlagemöglichkeiten zu erstellen.

    In einem aktuellen Fall kamen wir auf eine Rendite von 3,2% (wenn alles gut geht). Laufzeit 15 Jahre. Die Betonung liegt auf – „wenn alles gut geht“.
    Hier ist mir ETF-Sparplan deutlich sympathischer 🙂

    Manchmal glauben wir, das ist jetzt nicht böse gemeint, der Verstand leidet bei einem Immobilienkauf.
    Eine Kapitalanlage ist und bleibt eine Anlage. Der Investor möchte ja Gewinne erzielen, egal welche Anlageform er wählt.

    Interessant ist, bei den meisten Anlageformen rechnet der Anleger mit den niedrigsten Kosten (hoffentlich). Bei einer Immobilie wird darüber kaum diskutiert (man kann ja nichts machen, ist ebenso). Meine Hausbank hat mich immer gut beraten 🙁 Das Immobilien-Angebot kommt doch von meiner Bank 🙁 Mein Steuerberater hat mir das auch empfohlen :-(, usw. usw.

    Also, immer mit spitzem Bleistift rechnen und die Kosten nicht aus den Augen lassen!
    Hermann Siebehaar

  • Peter 8. Januar 2015, 18:42

    Mit einer Mietwohnung ist man aktiver Unternehmer und kein passiver Investor mehr. Man schafft sich ein enormes Klumpenrisiko, dass die meisten Anleger mangels Vermögen nicht wegdiversifizieren können.

    Selbst wenn alles gut geht und die Wertentwicklung und Zinsen sich wie geplant entwickeln, hat man als Vermieter eine Menge Arbeit. Würden die meisten Vermieter ihre Zeit für Mietersuche, Abrechnungen und Instandhaltung korrekt bepreisen, dann wären sie keine Vermieter mehr. Ein ETF ruft halt nicht mitten in der Nacht an, weil gerade das Wasserrohr geplatzt ist.

    Ach ja, die Abgaben und Gebühren auf Immobilien steigen seit Jahren und sind für Klamme Gemeinden oft die einzige Möglichkeit sich zu finanzieren. Der Grund liegt ja schon im Namen: Immobilien sind halt im Vergleich zu Kapital nicht mobil.

  • Paul 9. Januar 2015, 09:30

    Finde auch, dass bei Immobilien nie mit allen tatsächlichen anfallenden kosten anfangs gerechnet wird. Außerdem sind da selten auch wirklich alle wichtigen Angaben immer von Anfang an dabei. Beim Hauskauf gehe ich als Privatperson und habe deswegen bisher noch nicht in eine Immobilie investiert.

    • Daniel 9. Januar 2015, 18:33

      Weil die Kalkulation – nicht nur von den Zahlen, sondern vom grundsätzlichen Aufbau – eine völlig andere ist, Christian. Beide Anlageformen investieren in Immobilien. Da hören die Gemeinsamkeiten aber auch auf. Ein Direktinvestment rechnet sich völlig anders.

  • Daniel 9. Januar 2015, 10:04

    Einerseits haben immobilieninvestments eine gewissen Komplexität, andererseits ist es ein unternehmerisches Investment, das man wirklich komplett von A-Z verstehen lernen kann – meines Erachtens nach leichter als die meisten Kapitalmarktprodukte.

    Ich persönlich bin ein großer Fan von Immobilien, sie machen den Löwenanteil meines Portfolios aus. Daneben habe ich immer noch eine kleine Summe parat, „falls mal was ist“ mit den Wohnungen. Diese habe ich ungeachtet etwaiger Schwankungen in ETFs gelegt, einen etwaigen kleinen Verlust nehme ich hier zugunsten der Chance auf eine zusätzliche Rendite in Kauf.

    Ich kenne aber keine andere Anlageform, bei der ich so hohe Eigenkapitalrenditen wie mit Immobilien erwirtschaften kann. Denn das im Text gewählte Beispiel scheint kein gutes Investment zu sein. Mit sorgfältiger Auswahl sind 10-20% durchaus realistisch bei beherrschbarem Risiko.

    Voraussetzung ist, dass man die Thematik wirklich durchdrungen hat. Das hat der eingangs genannte Fragesteller zweifellos nicht, sonst hätte er z.B. in jedem Fall die JNKM (und einige Faktoren mehr) in seiner Frage genannt. Das Thema zu durchdringen dauert ein, zwei Jahre, aber wenn man Spaß daran hat, sich damit zu beschäftigen, lohnt es sich.

    Mit zwei Vorurteilen möchte ich noch aufräumen: Mietnomaden und Aufwand für die Verwaltung (der Rohrbruch in der Nacht z.B.): Mietnomaden sind nicht die Regel, sondern ein Ausnahmephänomen im Promilbereich, das ich durch eine sorgfältige MieterauswAhl (Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheitsbestätigung und Schufa) so gut wie vollständig ausschließen kann. Die Verwaltung des Sondereigentums (Nebenkostenabrechnung, „Rohrbruch in der Nacht“ und als Zusatzleistung auch Mietersuche) lege ich immer in die Hände einer professionellen Verwaltung. Das kostet mich rund 25,-/Monat, die setze ich von der Steuer ab und spare mir eine Menge Zeit. Wenn es ein gutes Investment ist, fallen diese Kosten nicht ins Gewicht.

  • geldexperimente 9. Januar 2015, 18:25

    wozu soll ich mir einen Immobilienkauf antun, wenn ich Anteile an 100ten Wohnungen einfach per Mausklick erwerben kann (REITs oder nochviel mehr Immobilien auf der ganzen Welt per REIT-ETF).

    ciao,
    christian

    • Dummerchen 10. Januar 2015, 13:52

      Sehr gute Frage. Wer unbedingt in Immobilien investieren will, kann dies auch über REITs-ETFs tun:
      https://www.justetf.com/de/find-etf.html?assetClass=class-realEstate&region=World

      Weltweit gestreut ohne Klumpenrisiko, ohne Aufwand, mit im Vergleich winzigen Kaufkosten und in der jüngsten Vergangenheit ein „klitzekleines bisschen“ lukrativer als die genannten Renditen der erworbenen Immobilien.

      Aber das ist natürlich keine Garantie für die Zukunft. Ebenso wenig wie für die in den Kommentaren genannten erworbenen Immobilien.

    • Friedrich Holstein 15. März 2015, 14:14

      An Geldexperiment und Dummerchen: 50 % Rendite für die ETFs Deines Links in 2014 sind in der Tat „ein klitzeklein bißchen besser“ als eine typische Immobilienrendite beim Wohnungskauf in D :-). Aber entscheidend ist doch, dass man (bei der Annahme einer Wertsteigerung der Immobilie) möglichst wenig Eigenkapital einsetzt, um einen vernünftigen Hebel zu haben. Und in der Tat sollte man das mit „Spielgeld“ machen, um Dellen, Leerstände, … auch mal aussitzen zu können.

  • Patrick 9. Januar 2015, 20:38

    Ich besitze neben der lastenfreien, selbstgenutzen Immobilie zwei vermiete Wohnungen (1 ebenfalls lastenfrei, die zweite zu 80%) in sehr guter Frankfurter Lage. Abzüglich Kosten, Rücklage und Steuern erziele ich jährliche Einnahmen von ca. 5,5% netto, Tendenz steigend. Nachfrage ist enorm. Meine letzte Immobilie habe ich 2009 gekauft – im Vergleich zu heute zu einem Spottpreis.

    Für mich persönlich alternativlos und komplett stressfrei Dank Hausverwaltung.

    • Peter 10. Januar 2015, 16:01

      Keine schlechte Rendite. Aber wie du schon richtig schreibst, heute aufgrund der hohen Immobiliennachfrage dank Niedrigzinsphase sicherlich nicht mehr möglich. Der Gewinn liegt halt auch hier im Einkauf.

      Laut einer aktuellen Studie liegst du damit übrigens im oberen Fünftel. Jeder dritte Vermieter macht mit seiner Mietwohnung keinen Gewinn, die meisten nur zwischen ein und zwei Prozent.

      Man sollte bei dem ganzen Thema auch nie vergessen, dass sich das Umfeld der Mietwohnung schneller ändern kann als einem lieb ist. Änderung der Verkehrsführung, eine Windradfarm, ein neues Gefängnis, etc. Eigentümer werden da schnell zu NIMBYs (Not in my Backyard = nicht in meinem Garten), Mieter ziehen einfach weg. Einfach mal Lokalzeitung lesen und darüber nachdenken, bei welchen Protesten und Bürgerbegehren es letzendlich (auch) um den Wert von Immobilien geht.

  • Patrick 12. Januar 2015, 14:44

    @Peter

    Die Immobilien befinden sich im Frankfurter-Westend in der Nähe des Grüneburgparks. Von daher sind Deine Risiken in meinem Fall theoretischer Natur.

    Wenn ich wollte, könnte ich eine um ca. 15% höhere Miete verlangen. Bin aber mit den Mietern sehr zufrieden und ein Mietpreis von 18 Euro pro qm ist ja auch nicht so übel. Alleine im letzten Quartal sind die Mietpreise in dem Viertel um 2,8% gestiegen. Das ist quasi „nur“ meine „Dividendensteigerung“.

    2009 musste man für den qm in der Gegen 3.800 Euro zahlen. Nach 9,94% Wertsteigerung alleine 2014 kostet der qm im Schnitt dort nun 7.350 Euro. Und das wäre günstig.

    Man musste nicht sonderlich intelligent sein, um zu erkennen, dass die Finanzkrise hier ein paar Schnäppchen kreiert hat.

    So, jetzt kann man sicher weiter über die ganzen Risiken bei Immobilien Gedanken machen und wie schlecht das doch alles ist zu den super guten synthetischen Wohlfühl-ETFs. Später auf dem Nachhauseweg radel ich wieder an meinen Wohnungen vorbei. Fühlt sich auch nicht so übel an.

    • geldexperimente 12. Januar 2015, 15:58

      letztens habe ich in dresden in einem hotelgebäude übernachtet, an dem ich beteiligt bin und das riesige Shoppingcenter bei uns gehört auch irgendwie mir. fühlt sich auch gut an. 🙂 jeder wie es ihm beliebt.

    • Peter 12. Januar 2015, 17:50

      @Patrick

      Bei den angegebenen Zahlen sicherlich ein gutes Geschäft für dich. Glückwunsch. Du hast nunmal einen guten Einstiegszeitpunkt und einen begehrten Stadtteil ausgewählt. Plus, die aktuelle Niedrigzinsphase treibt natürlich die Immobilienpreise deutlich.

      Zwei deiner Aussagen fand ich besonders interessant: Du hast offenbar dort gekauft, wo du auch wohnst und die Miete entspricht auch nicht dem Maximum.

      Meiner Erfahrung nach entscheiden sich die meisten Vermieter für ein Objekt in ihrer Nähe. Die nächste Großstadt ist da meist das höchste der Gefühle. Nun wohnt nunmal nicht jeder in der Nähe einer aufstrebenden Großstadt. Mal ehrlich, hast du ernsthaft andere Großstädte wie München oder Hamburg für deine zweite Mietwohnung in betracht gezogen?

      Eine Mieterhöhung passiert nunmal auch nicht von alleine, sondern ist mit einer Menge Papierkram und Vorschriften verbunden. Will man es wirklich riskieren, seinen „guten“ Mieter mit einer Mieterhöhung zu vergraulen. Eine Mieterhöhung ist nunmal eine ziemlich bürokratische Angelegenheit: Gesetzliche Vorgaben, Fristen, Vergleichs- und Durchschnittsmieten, Klagen, etc. Du kannst zu dem Thema aber sicherlich mehr sagen. Mit der geplanten Mietpreisbremse will ich gar nicht erst anfangen.

      Klar, vermietete Immobilien können eine tolle Investition sein, vorrausgesetzt die Zahlen machen Sinn. Immobilien bleiben aber nunmal ein aktives Investment mit einer ganzen Reihe von Risiken, die oftmals für den Laien nur sehr schwer zu überschauen und zu diversifizieren sind.

      Mit einer fremdvermieteten Immobilie ist und bleibt man Unternehmer. Die meisten Arbeiten mit Leverage, da sie einen Kredit aufnehmen. Die Zinskosten können dann von der Steuer abgesetzt werden. Das geht z.B. bei einem Aktieninvestment nicht mehr, es sei denn, sie kaufen einen so großen Anteil, dass sie Kontrolle über das Unternehmen erlangen.

    • Peter 12. Januar 2015, 18:29

      @geldexperimente

      Ich nenn das immer scherzhaft mein persönliches Cashback-Programm. Gerade als Indexinvestor ist man halt an so ziemlich allem was man kauft oder konsumiert irgendwie wieder beteiligt, ohne dass einem das bewusst wird.

    • geldexperimente 20. Januar 2015, 19:56

      Cashback-Programm – das gefällt mir 🙂

  • Joachim 18. Januar 2015, 20:57

    Wie sieht es denn aus, wenn man das Szenario auf längere Frist rechnet? Mich würde es besonders interessieren, wie es aussieht, nachdem der Mieter die Wohnung abgezahlt hat und die Mieteinnahmen nicht mehr mit der Kredittilgung verrechnet werden müssen. Dann habe ich ein zusätzliches monatliches Einkommen.

    Oder übersehe ich hier etwas?

  • Patrick 1. Februar 2015, 21:57

    Danke für den tollen Fachartikel.
    Wirklich sehr gut geschrieben, Hut ab!
    Freue mich bald mehr davon zu lesen.

    Viele Grüße,
    Patrick

  • nucadi 5. Februar 2015, 11:10

    Hallo zusammen,

    ich kann mich Daniel und Peter nur anschliessen. Immobilien koennen eine wunderbare Investition sein wenn man einige Sachen beachtet und … Glueck hat!! Ich habe Ende 2010 zwei Wohnungen im Prenzlauer Berg gekauft (je 55qm), im gleichen Gebaeude, und durch die Entwicklung am Markt dort haben die sich zu einem sehr guten Investment entwickelt. Um ehrlich zu sein hatte ich hier aber ausgesprochenes Glueck und bin sehr blauaeugig in die Sache reingegangen. Damals in London wohnend bin ich zwei mal nach Berlin geflogen und habe mir Termine mit Maklern gemacht und bei einer Auktion teilgenommen. Bei diesen zwei Wohnungen habe ich dann zugeschlagen (uebrigens, Preis war EUR 70.000 pro Wohnung plus Nebenkosten; 55qm, zwei Zimmer). Das erschien einfach zu guenstig. Was mich ueberrascht hatte war wie einfach es letztendlich war die Wohnungen zu managen. Es gibt eine Verwaltung fuer das Gebaeude und das Sondereigentum verwalte ich selber, die EUR 25 pro Wohnung/Monat spare ich. Die Nebenkostenabrechnungen brauchen hoechstens 2 Stunden im Jahr. Sonstige Interaktion mit den Mietern ist minimal. Ich kann daher Daniel nur zustimmen, die Horrorgeschichten ueber Mietnomaden und Mitternachtsanrufe durch Mieter mag es geben, ist aber eher die Ausnahme. Durch eine gruendliche Auswahl der Mieter kann man da gut vorbeugen, zumindest in guten Lagen.

    Zusammenfassend kann ich sagen, dass die Entscheidung die beiden Wohnungen zu kaufen wahrscheinlich meine beste Finanzentscheidung war. Allerdings ist dies im heutigen Marktumfeld sehr schwer. Fuer mich wird es in Zukunft nur noch mit Aktien ETFs weitergehen. Immobilienrisiko habe ich jetzt genug im Portfolio.

  • Marco 8. Februar 2015, 22:16

    Hallo,

    ich finde ebenfalls Einzel-, oder auch 2-3 Immobilien zu vermieten, als erhöhtes sehr risikoreiches Klumpenrisiko. Abgesehen von immer häufiger auftretenden Mietnomaden und anderen „netten“ Menschen.
    Für mich kommt nur ein Eigenheim zur reinen Selbstnutzung in Frage. Dabei bin ich aktuell deutlich billiger als mit Miete dabei, Volltilgung und sichere Zinsen bis Laufzeitende natürlich inkl.

    Gruß
    Marco

  • folio 20. Februar 2015, 15:48

    Hallo Holger,

    vielen Dank für diesen objektiven Artikel. Meiner Erfahrung nach sind die Zahlen sehr realitätsnah. Ich finde, es lohnt sich, für die 1,3 % Mehrrendite die Komplexität in Kauf zu nehmen, wenn man sich für Immobilien interessiert und es Spaß macht, sich in die Themen einzuarbeiten. Jedenfalls habe ich mir, durch die Methode deines Lesers inspiriert, mal aus Interesse zwei Zwangsversteigerungen angesehen. Bei der einen ging die Immobilie für 117 % des Verkehrswertes weg, bei der anderen für 120 %. Die 85 % sind momentan also eher Traum… Bei der derzeitigen Überhitzung muss man extrem viel Glück haben, um an eine vernünftig bepreiste Immobilie zu kommen. Ich beglückwünsche alle Immobilieninvestoren aus den Kommentaren, die es noch rechtzeitig geschafft haben. Die goldenen Zeiten des Immobilienkaufs sind vorbei…

    Gruß,
    folio

  • Plutusandme 20. Februar 2015, 23:24

    Wir bauen gerade 2 Neubauten, voll finanziert. Das bestehende Vermögen reicht aber aus,um die Immobilien auch ohne Finanzierung zu stemmen. Der Reiz einer Immobilie ist wohl in erster Linie das Geld anderer Leute. Diese sollen ja über eine Miete die Kosten mit tragen und produzieren über die Tilgung eine stille Reserve, diese kann man irgend wann mal heben, wenn man möchte. Immobilien, egal in welcher Form ( Reitts, Fonds, ectect) gehören zu einem stabilen Investment nach unserer Meinung dazu.Sind aber,wie hier auch beschrieben, wegen des Klumpenrisikos nicht erste Wahl.

  • Dennis 1. April 2015, 08:24

    Hallo Holger,

    eine kleine Anmerkung zum Thema Hausgeld:

    Hausgeld = Betriebskosten (die der Mieter zahlt) + nicht umlagefähige Kosten wie z.B. Verwaltung und Rücklagenbildung.

    Es sind also nicht die vollen 2,70 Euro, die dem Vermieter als Kosten entstehen, sondern nur der nicht umlagefähige Teil davon.

    Pauschal würde ich persönlich von 2,50 Euro Betriebskosten (durchlaufender Posten für den Vermieter) und 1,00 Euro nicht umlagefähige Kosten ausgehen (insgesamt 3,50 Euro Hausgeld /m2).

    Hier ist das Ganze etwas genauer erklärt: http://www.promeda.de/blog/zusammensetzung-des-hausgeldes-bei-eigentumswohnungen/

    Viele Grüße

    Dennis

    • Holger Grethe 1. April 2015, 10:12

      Vielen Dank, Dennis. Das ist eine wertvolle Information und gute Ergänzung des Artikels!

  • Dirk Kleiner 25. Juni 2015, 17:14

    Das ist diplomatisch formuliert Holger. Vielleicht kannst Du Deine Renditeberechnung im Beispiel dann einfach anpassen. Sie fällt nämlich deutlich positiver aus, wenn man die vom Mieter zu zahlenden kalten und warmen Betriebskosten auf die Einnahmen aus Nettokaltmiete aufaddiert.
    Spass beiseite.Volker Looman hat in unübertroffener Prägnanz die wesentlichen Probleme einer Anlageimmobilie dargestellt.Auch bei einer Haltedauer von nur 10 Jahren und stärker noch bei längerer Haltedauer steht der steuerlichen Abschreibung von 2,5 % leider ein entsprechender Erhaltungsaufwand gegenüber, wenn die Immobilie (ohne Wertsteigerung) langfristig ihren Wert erhalten soll.
    Das verdrängen wir Immoblieneigentümer gern und erfreuen uns an der AfA-bedingten geringen Versteuerung der Mieteinnahmen. Bis die Sonderumlage kommt….
    http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-was-werfen-immobilien-eigentlich-genau-ab-13162634.html

  • Walter 14. September 2015, 21:04

    Holger,

    sehr guter Artikel von dir zu Immobilieninvestments mit deiner Schilderung der Chancen und Risiken.
    Ich halte eine Anlage in Immobilien vom Grundsatz her für richtig und gut, wenn verschiedene wichtige Vorraussetzungen gegeben sind. Einstiegszeitpunkt, Preis und die viel zitierte Lage und Umfeld des Objekts.
    Ich selbst habe 2009 einen Neubau in einer Stadt gekauft in sehr guter Lage, die sich seitdem 30 % verteuert hat, und garantiert vermietet werden kann (Glücksfall). Eine zweite Immobilie (ein KFW 40 Einzimmerappartement) habe ich gerade vor 2 Wochen durch Zufall und besondere Umstände, unter regulärem Preis ohne Makler, erworben (auch absoluter Glücksfall) zudem bereits gut vermietet (kein Student).
    Ansonsten würde ich im Moment davon abraten zu investieren und abwarten, bis es wieder reale Preise gibt. Rendite ist hier kam noch zu erwarten, allenfalls Kapitalerhalt.

    Walter

  • Sebastian 12. Oktober 2015, 20:21

    Betreibe das Thema seit 5 Jahren sehr intensiv und kann nichts negatives daran finden. Meine Eigenkapitalrendite ist unendlich, weil die Wohnungen inkl. allen Kosten von der Bank finanziert werden. Hatte noch nie mit Mietern oder irgend etwas anderem Probleme…und werde wohl in 5 Jahren nur noch zum Spaß arbeiten gehen dürfen, wenn es so weiter geht!

  • Marcel 13. Oktober 2015, 12:24

    Ich muss mal zwei Punkte ansprechen:

    1. Hausgeld. Dies wurde bereits angesprochen. Die dargestellten 2,70 € sind falsch, da sie umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten beinhalten. Für den Käufer sind jedoch nur die nicht-umlagefähigen Kosten relevant, da die umlagefähigen Kosten auf die Kaltmiete mit den Nebenkosten aufgeschlagen und so dem Mieter auferlegt werden. Hier also mit Plus/Minus 0,- € zu betrachten.
    Nehmen wir jetzt, wie oben schon vorgeschlagen, 1,- € / m² als nicht-umlagefähige Kosten ergeben sich bei der 80 m² also Ausgaben von 9.600 € statt 25.000 €. In Kurz also knapp 15.000 € mehr für den Eigentümer. Zudem ist bei dem Satz von 1,- € / m² schon eine Verwaltung einkalkuliert, welche die Abrechnungen, Mietersuche, Kommunikation usw. übernimmt. Da ruft dann also niemand an Heiligabend beim Käufer sondern bei der Hausverwaltung resp. Sondereigentumsverwaltung an.

    2. Finanzierung
    Wenn ich die 700,- € Kaltmiete für die beispielhafte 80 m² Wohnung in einen m² Preis umrechne ergeben sich 8,75 € / m² kalt. Ziehe ich davon den 1,- € / m² für die nicht umlagefähigen Kosten ab, bleiben noch 7,75 € / m². Auf 80 m² wären das dann 620,- € monatlich. Lassen wir weiter die Steuer und Abschreibung außen vor und nehmen jetzt mal 600,- € als Kaltmiete, welche beim Vermieter auf dem Konto landet.

    In dem obigen Beispiel ist von einem Darlehen mit 2% Zins und 1% Tilgung über 10 Jahre ausgegangen worden. Daraus ergibt sich eine Rate von 340,- €. Jetzt haben wir einen Überschuss i.H.v. 260,- € monatlich bzw. 31.200,- €. Diese sind in der obigen Rechnung unter den Tisch gefallen. Zusammen mit dem 15.000 €, welche im Hausgeld falsch dargestellt wurden ergibt das einen Mehrwert von 46.200 € für den Käufer vor Steuern (positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen ja versteuert werden). Das heißt, die Renditeberechnungen oben sind alle stark zum Nachteil des Käufers verfälscht.

    Die Nachteile/Kritikpunkte des Kaufes einer ETW zur Vermietung sind aber gut dargestellt. So etwas kauft man nicht „mal eben so“ sondern muss sich a) jemanden suchen, der einen gut berät, b) den Steuerberater mit in die Entscheidung einbeziehen , c) die rechtliche Lage genau prüfen und d) das Investment in Relation zur eigenen finanziellen Situation (Risikostreuung) setzen. Sind diese Punkte erfüllt und zusätzlich das Objekt ein gutes Objekt (Lage, Kaufpreis, Ausstattung, Sanierungsbedarf?, Verwaltung, etc.), dann ist die Immobilie ein klasse Investment.

  • Gerd und Claudia 7. November 2015, 13:15

    Aus unserer Sicht kann man angesichts des Niedrigzinsniveaus für Geldanlagen nur profitieren, wenn man in vermietete Wohnungen investiert. Wir haben kürzlich drei bei Immoscout angebotene kleine Eigentumswohnungen in nahegelegenen unterschiedlichen Wohnanlagen gekauft. 8 km von Bonn entfernt. Wohnfläche 43 qm die kleinste, aber gut aufgeteilt, Kaufpreis 32.000, und 58 qm und 63 qm, Kaufpreis jeweils 71.000, alles ohne Kauf-Nebenkosten angegeben. Die beiden größeren sind schon langjährig an über 80jährige alleinstehende Damen vermietet. Wir sind somit in laufende Mietverträge eingestiegen. Das Klein-Appartment stand leer; wir haben es der Stadtverwaltung zum Anmieten für einen syrischen Flüchtling angeboten und diese hat es mit Kusshand sofort genommen.
    Eingesetztes Eigenkapital für alle drei insgesamt: 95.000 €, plus aufgenommene Hypothekendarlehen 2x 50.000 €. Gesamtinvestition somit rund 200.000. Die Durchschnittsrendite auf unser Eigenkapital beträgt rund 7 %. Wir haben unsere Entscheidung nicht bereut. Die Wohnungen stammen zwar aus den 1970er Baujahren und die Badezimmer und andere Sachen sind renovierungsbedürftig. Aber wenn die alten Damen nicht mehr sind, dann ist auf dem Mietkonto bis dahin das Eigenkapital soweit gewachsen dass die Renovierungskosten zu einem Großteil daraus finanziert werden können bevor ein neuer Mieter einzieht. Es sind ja Kleinwohnungen mit kleinen Badezimmern. Also wir verfolgen die Strategie Kleinwohnungen zu bezahlbaren Kaltmieten zwischen 5,50 und 6,80 € pro qm zu haben. Das erhöht die Chance auf eine sofortige Neuvermietung nach Auszug und verhindert langen Leerstand. Und die Mieter haben ggf. Anspruch auf Wohngeld. Also die Miete kommt zuverlässig aufs Konto. Wir spekulieren nicht auf Wertsteigerung der Immobilien sondern wollen mit den Einnahmen später auch unsere Rente aufbessern.
    Gerd und Claudia

  • Michael 16. November 2015, 20:56

    Hallo Holger,

    das ist wohl einer der besten Beiträge die ich über die Vermietung von Immobilien je gelesen habe. Ich habe selber schon mit Immobilien gehandelt und ich kann ganz klar sagen das es eine Menge Arbeit sein kann. Zu meiner Zeit habe ich einen hohen Leverage eingesetzt und die Zins und Tilgungszahlungen knapp unter die Miete gesetzt.

    Die ersten Jahre war es ein heißer Ritt auf der Kartoffel und ich musste sogar einmal eine Monatsmiete (Tildungszahlng) selber aufbringen.

    Im Gegensatz zu Aktien ist das natürlich nur für Leute die sich zutrauen diese Klumpenrisken auf sich zu nehmen. Die Belohnung kann, wie in meinem Fall, sehr sehr großzügig sein.

    Beste Grüße,
    Michael

  • Michael 20. November 2015, 10:26

    Ich kann auch nur sagen, dass das Geschäft mit Immobilien sicher kein Zuckerschlecken ist. Ich besitze jetzt auch schon seit einiger Zeit einige Immobilien in München und das Ganze zu managen ist eine riesen Arbeit. Für mich ist das alles nur zu stemmen, weil ich direkt mit dem Bauträger zusammenarbeite.

  • DreiSpeichenInvestor 9. Februar 2016, 13:34

    Moin moin,

    Finde dieses Forum echt spannend, allerdings zu sehr Aktienlastig.
    Habe mittlerweile rund 20 Jährige Erfahrung mit Private Investment und habe nachdem mir ein Angestellter einer grossen Deutschen Vermögensberatung eine Privatlebensversicherung verkauft hat, diese umgehend im Jahr 1997 gekündigt. Notgedrungen habe ich angefangen mein eigenes Vermögensmanagement nach der Drei Speichen Regel zu beginnen.

    Lustig ist im Nachhinnein das es damals kaum Möglichkeiten gab an physisches Gold für 180€ die Unze zu kommen, da viele Grosse Banken aus diesem Business ausgestiegen waren.

    Ausserdem hatten damals alle meine Freunde und Verwandte vom oh so Teuren Kauf eines Einfamilienhauses im Süddeutschen Raum abgeraten.

    Jetzt nach 20 Jahren musss ich sagen, das sich alle drei Speichen gut entwickelt haben. Die Immobilienspeiche hat sich bloss verdoppelt, aber Aktien und Edelmetalle haben eine super Performance hingelegt.

    Da niemand weiss, wohin die weitere Reise geht, möchte ich allen Investmentabenteurern dazu Raten anzufangen Dreidimensional zu Denken.
    Alle Buh und Hurra Rufe sind nutzlos, da kein Mensch die Zukunft vorhersagen kann.

    Ob man sein gesamtes Kapital bloss auf einer Karte setzt, muss letzten Endes jeder für sich entscheinden, bei mir gibt es nur noch Immo, Wertpapier und Edelmetalle im Dreierpack.

    Noch ein Steuertip: In D ist die selbstgenutzte Immo im Wert von mehreren 100.000€ weitestgehend Steuerfrei – bei Dividenden und Kapitalerträgen kassieren Staat und Kirche massiv mit.

  • Pauli Paulsen 4. März 2016, 08:11

    Hallo Holger,

    eines ist mir nicht ganz klar geworden. Das errechnete Hausgeld von insgesamt 25.000 € wird bei der Berechnung dem Käufer angelastet. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass das Hausgeld zu einem gewissen Teil auf den Mieter umgelegt werden kann. Vielleicht kannst Du mir das kurz erläutern.

    Gruß

    Pauli Paulsen

  • JanNeustadt 7. März 2016, 10:10

    Eine Investition in Immobilien bzw. Einfamilienhäuser usw. ist meines Erachtens eine sinnvolle Entscheidung. Die Frage ist nur wo und wie. Ich empfehle jedem, sich kompetent beraten zu lassen und danach eine Entscheidung diesbezüglich zu treffen. Es gibt diverse Anbieter, die zu günstigen Konditionen Häuser errichten. [Anmerkung: Werbelink entfernt]

  • Andreas 9. März 2016, 13:34

    Die Annahme beim Hausgeld scheint falsch. Hier wurden die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten und Nebenkosten eingerechnet. Lediglich Verwaltungs- und Instandhaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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