Die gekränkte Ehre der Immobilienbesitzer

Die gekränkte Ehre der Immobilienbesitzer

Es hat sich mittlerweile unter Finanzbloggern rumgesprochen:

Wer “Action” im Kommentarbereich will, braucht nur ein paar kritische Zeilen über Betongold zu schreiben. 

Kein Thema löst derartige Emotionen aus wie ein Artikel über die Schattenseiten von Immobilien-Investments.

Warum nur?

Mir als Wertpapierinvestor könnte man jederzeit ins Gesicht sagen, dass Aktien der letzte Mist sind und es würde mich wenig jucken.

Ganz anders reagieren viele Immobilienbesitzer, wenn man es wagt, ihren Weg der Vermögensbildung auch nur ansatzweise kritisch zu hinterfragen.

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Es scheint, als identifizierten sich die Besitzer von Immobilien mit ihrem Investitionsobjekt in einem viel höherem Maße als dies bei anderen Anlageklassen der Fall ist.

Da wird jede Kritik an der Investition leider schnell als Kritik an der eigenen Person missverstanden.

So schreibt mir zum Beispiel Leser Thomas:

„Ich lese nun schon seit einigen Monaten, mit grossem Interesse deine Artikel über […] Vor- bzw. Nachteile von Immobilien als Geldanlage (wirklich ein heikles Thema, wenn dies bei Freunden angesprochen wird) und Ausführungen zu verschiedenen Anlagethemen.“

Leser Lars hat ähnliche Erfahrungen gemacht:

„Seit zirka zwei Jahren taucht das Thema Geld auf einmal in jeder Diskussion im Bekanntenkreis auf und […] die Antwort ist dann allerdings: Bau ein Haus! Mein auffälliges NEIN führt regelmäßig zum Ausschluss aus Diskussionen bei gemeinsamen Grillfeiern …“

Auch von einem befreundeten Steuerberater höre ich immer wieder, dass nichts so schnell zu einem Zerwürfnis mit Mandanten führt, wie der gut gemeinte Ratschlag, den Kauf eines (finanziell) überdimensionierten Eigenheims doch lieber noch einmal zu überdenken.

In die gleiche Richtung gehen meine Erfahrungen mit Kommentaren, die ich auf Facebook unter meinen Immobilien-Postings erhalte. Hier eine kleine Auswahl der Schmähungen:

FB Immotroll 1

FB Immotroll 2

Nicht dass ein falscher Eindruck entsteht: Die Mehrzahl der Kommentare unter den Facebook-Postings fällt neutral bis positiv aus. Die militanten Betongold-Fans treten glücklicherweise nur vereinzelt auf den Plan.

(Und werden von mir umgehend gesperrt, sobald sie die Ebene der sachlichen Auseinandersetzung verlassen)

Insgesamt schwingt bei dem Thema Immobilien eine Emotionalität mit, die bei Finanzthemen wohl einzigartig ist.

Warum geraten Immobilienfans so schnell in Rage?

Vermutlich weil ein Haus viel mehr ist als nur eine Kapitalanlage. Es ist zumindest bei den Selbstnutzern auch eine Entscheidung darüber, wie man leben möchte.

Das Eigenheim ist in erster Linie keine finanzielle Entscheidung, sondern – wie auch der Finanzautor Gerd Kommer stets betont – eine Lebensstilentscheidung.

Hinterfragt man diese Entscheidung, wird dies weniger als Kritik am Kapitalinvestment verstanden, sondern als Kritik am selbst gewählten Lebensstil und damit als Kritik an der eigenen Person.

Durch die persönliche Identifikation fällt die emotionale Beteiligung zumindest bei selbstgenutzten Immobilien ungleich höher aus als bei reinen Kapitalinvestments wie Aktien und anderen Wertpapieren.

Das Problem ist nur: Je mehr Emotionen im Spiel sind, umso schwerer fällt die distanzierte, nüchterne, rationale Betrachtung einer Sache.

Finanzielle Entscheidungen sollten aus naheliegenden Gründen allerdings besser mit kühlem Kopf und einer gewissen innerlichen Distanz zum Investitionsobjekt entschieden werden.

ICH und der Markt

Unter so gut wie jedem immobilienkritischen Artikel findet sich mindestens ein Kommentar, der ungefähr nach folgendem Strickmuster angelegt ist:

„ICH habe vor X Jahren für den Betrag Y ein Haus/eine Wohnung gekauft. Verkauft habe ich nun für den Betrag Z und damit einen satten Gewinn gemacht. Was soll daran falsch sein?“

Nix, herzlichen Glückwunsch!

Das Problem ist nur:

Einzelfallberichte liefern keine plausiblen Rückschlüsse über den Zustand des gesamten Marktes bzw. über die Chancen und Risiken einer Anlageklasse!

Auch unter Aktionären gibt es Glückspilze, die im Jahr X in Aktie Y zum Kurs Z investiert haben und diese heute zu einem Preis verkaufen können, der dem Vielfachen von Z entspricht.

Man darf ein Einzelinvestment jedoch nicht mit dem Durchschnitt aller Marktteilnehmer verwechseln.

Vergleiche zwischen diversen Anlageklassen hinken naturgemäß immer an der einen oder anderen Stelle. Aussagekräftig werden sie nur dann, wenn man die Durchschnittswerte möglichst großer Einheiten über einen möglichst langen Zeitraum einander gegenüberstellt.

Einzelne willkürlich herausgegriffene Investments beweisen – wie bereits gesagt – gar nichts.

Kommen Immobilien zu schlecht weg?

Meine kritischen Worte zu Immobilieninvestments verstehe ich nicht als Fundamentalopposition, sondern als notwendiges Korrektiv angesichts einer vielerorts unkritischen Glorifizierung dieser Anlageklasse.

Ich sage nicht, dass es grundsätzlich falsch ist, in Immobilien zu investieren. Andernfalls wäre ich nicht beratend an einem Online-Projekt beteiligt, das sich an Immobilien-Investoren richtet.

Ich sage nur, dass es nicht grundsätzlich immer richtig ist, in Immobilien zu investieren. Das ist ein wesentlicher Unterschied!

Trotzdem bekomme ich immer wieder Mails, in denen mich Immobilienbesitzer mit viel Herzblut davon überzeugen wollen, dass Immobilien als Kapitalanlage auf zendepot ja viel zu schlecht dargestellt werden.

In diesem Tenor äussert sich auch mein Hörer Sven, Eigentümer eines vermieteten Mehrparteienhauses. Sven spricht in seiner Mail drei Aspekte an, auf die ich mit seinem Einverständnis gerne an dieser Stelle eingehen will:

Kein Risiko?

Sven schreibt:

„Ich zahle mein Haus rasend schnell ab (Hohe Tilgung in der Rate und dann noch Sondertilgung) und am Ende bin ich schuldenfrei mit reichlich Mieteinkommen. Mein “Portfolio” kann nicht fallen (von unvorhergesehenen Katastrophen etc. abgesehen). es geht immer nur nach oben. Mit jedem Euro den ich abbezahle.“

Lieber Sven, mit Verlaub, aber du hast kein Portfolio, sondern eine Immobilie. Da sich diese in mehrere Wohneinheiten aufteilt, könnte man es mit viel Wohlwollen als „Mini-Portfolio“ bezeichnen. Echte Risikostreuung ist das allerdings nicht. Stichwort: Lage, Lage, Lage.

Womit wir beim nächsten Punkt wären: Deine Immobilie kann sehr wohl im Kurs fallen, wenn sich entweder der (regionale) Immobilienmarkt dreht oder eine unvorhergesehene Beeinträchtigung der Lage eintritt.

Den Glaubenssatz „mein Portfolio kann nicht fallen“ finde ich im Zusammenhang mit Kapitalanlagen – egal welcher Art – jedenfalls etwas blauäugig.

Immobilien sind was „Handfestes“

„Im Kontrast zu eher abstrakten Anlagen wie bei Dir beschrieben halte ich meine Methode für sehr bodenständig und vor allem leicht zu verstehen und zu kontrollieren. Wer versteht schon wirklich die Aktienentwicklung? Elon Musk [Anm.: Gründer und CEO des Elektroautoherstellers Tesla] twittert einmal und schon steigt der Kurs der Aktie dramatisch (hast du vielleicht mitbekommen). Das ist doch keine rationale Entwicklung!“

Ich denke, dass Sven hier einer gewissen Kontrollillusion unterliegt.

Die Wertentwicklung einzelner Immobilien lässt sich genauso wenig kontrollieren wie die Entwicklung von Aktien.

Dass einzelne Unternehmen heute als Top morgen als Flop an der Börse gelten, ist sicher nicht immer als rational einzustufen. Das gleiche Phänomen lässt sich allerdings auch am Immobilienmarkt beobachten.

Ist ja nicht so, dass es keine Immobilien-Investoren gibt, die Negativrenditen einfahren.

Als ETF-Investor kann mir das Einzelschicksal von Unternehmen im Übrigen egal sein, weil mich allein die Entwicklung des gesamten Aktienmarktes interessiert, in den ich durch breit angelegte Indizes investiere. Fällt ein Unternehmen aus dem Index, rückt eben ein besseres nach.

Alles easy bei Betongold?

„Anstatt also sein Glück anderen zu überlassen nimmt man es mit Immobilien (wohlgemerkt nur fremdvermietete) einfach selber in die Hand. Es ist eine sehr einfache, überschaubare Anlageform und die Risiken und Chancen kann jeder leicht selbst überblicken der sich ein wenig darauf versteht.“

Das ist allerdings eine etwas sehr naive Einschätzung des Sachverhalts, wie ich finde.

Gerade bei einzelnen Immobilien sind Chancen und Risiken eben nicht leicht zu überblicken. Man braucht schon ein gewisses Know-How und muss einige Erfahrungen sammeln, um gerade in einem eng umkämpften Markt wie dem jetzigen – wo sich viele Kaufinteressenten um wenige Objekte scharen – zu bestehen.

Und eine positive Wertentwicklung ist immer auch mit einer guten Portion Glück verbunden, das ist bei Aktien nicht anders.

Bin ich nicht objektiv genug?

“Abschließend wollte ich Dir nur kurz aufzeigen, dass ich Deine Sicht auf die Geldanlagen ein wenig subjektiv finde. Du hast dein System, mit dem du wohl gut fährst, und Immobilien hast du in einer Beispielrechnung eher schlecht geredet.”

Grundsätzlich ist es so, dass unsere Sicht auf die Dinge immer subjektiv ist. Ich bemühe mich bei der Betrachtung von Immobilieninvestments um Objektivität, soweit mir das möglich ist.

Vielleicht täusche ich mich, aber es kommt mir doch so vor, als ob es häufiger die Immobilienfans sind, denen es schwerfällt, in der Diskussion sachlich zu bleiben.

Negative Aspekte von Immobilieninvestments scheint es einfach nicht zu geben bzw. es darf sie offensichtlich einfach nicht geben.

Passives Investieren mit ETFs hat Vor- und Nachteile, so wie jede andere Strategie der Vermögensbildung auch. Warum sollte das ausgerechnet bei (Miet)Immobilien anders sein?

Natürlich weiß ich, wie schwer es sein kann, anderslautende Meinungen auszuhalten. Es kostet Kraft und Überwindung, sich anderen Sichtweisen überhaupt erst auszusetzen.

Lieber suchen wir nach Bestätigung für unsere Ansichten, weil wir uns dadurch sicherer und in unseren Entscheidungen bestätigt fühlen.

Von diesem Phänomen kann und will ich mich selbst natürlich nicht freisprechen.

 
Siehst du Immobilien auch als Streitthema? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Bildquelle: Pixabay (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

  • Jimbo-J. 17. Juli 2016, 10:19

    Hallo Zusammen,
    ich kann nur jedem den Tipp geben (ja, wir haben ein eigenes Haus, der kostspieligeren Art, eine Stadtvilla, Wert: 7-stellig). Kaufe nur ein Haus, wenn Du es locker in max. 10 Jahren aus der Portokasse! (wir hatten es in 5 Jahren abbezahlt) zahlen kannst. Ansonsten wird Dich die Dauerbelastung fertig machen und für andere Investments extrem einschränken. Mach den Online-Kurs hier bei Holger + kaufe immer parallel ETFs. Wenn Dir nix dazu einfällt: einfach irgendeinen thesaur. MSCI-World, der günstig ist, als Sparplan. Und dann? Warten…und schlafen.

  • Markus R. 17. Juli 2016, 10:37

    Hallo Holger, ich bin Besitzer eine geerbte Immobilie (4 Wohnungen) sowie eines selbstgenutzten Eigenheims und betreibe verschiedene ETF Depot´s als Altersfürsorge für mich, meine Frau und meine Kinder. Beides sind völlig unterschiedliche Dinge und beides erfordert Aufmerksamkeit. Bei mir selbst habe ich beobachtet, dass das Betreiben der Immobilie jedoch deutlich aufwendiger ist, d.h. wenn ich die persönliche (Lebens)Zeit rechne, die das führen des Investements bedarf, kommen bei mir die ETF´s deutlich besser weg. Im vergangenen Monat hatte ich z.B. 2 Mieterwechsel, das hat mich einige Wochen beschäftigt. Klar kann das auch eine Hausverwaltung machen, aber dann verschenkst du Rendite und lässt teilweise jemanden anderen über dein Geld entscheiden. Also kurzes Fazit für mich persönlich. Auf keinen Fall eine weitere Immobilie ins Portfolio! Viele Grüße Markus

  • Uwe Brenner 17. Juli 2016, 10:55

    Hallo Holger,
    ich kämpfe mich gerade durch deinen Onlineworkshop zum Thema ETF`s und trotzdem bin ich Eigenheim Investor. Das Thema Immobilie ist aus meiner Sicht viel zu komplex und ortsabhängig, um es in Facebook, oder in Blogposts zu bewerten.

    Ich habe diesen Blogpost jetzt nicht gelesen, kenne aber die früheren BP zum Thema. Ich versuche jedoch meine Situation bewerten zu können, das ist nicht einfach.

    Ich wohne im Speckgürtel von München in der Nähe des Tegernsee`s. In dieser Ecke findet man nichts zu mieten und wenn man durch Zufall doch etwas gefunden hat, bezahlt man ähnlich viel wie bei der Tilgung, oder bekommt eine Bruchbude.

    Wir haben 2009 gebaut und ich bin mir bewusst, dass ich ein Stück Luxus und Lebensqualität abbezahle, auf der anderen Seite ist der Wert unserer Immobilie zwischen 2009 und 2012 um rund ein Drittel gestiegen. Wenn wir heute verkaufen, machen wir einen satten Gewinn, allerdings haben wir dann keine vergleichbare Bleibe mehr.

    Ein anderes Situation herrscht in meinem Geburtsort, dort werden auch neue Häuser gebaut, obwohl jetzt schon das Problem besteht, dass man den Bestand schon nicht vermietet, oder verkauft bekommt. Hier könnte es sein, dass mein Elternhaus gerade mal 0 auf 0 aufgeht.

    Also wie gesagt, jeder einzelne Fall muss bewertet werden. Die globalen Diskussionen bringen aus meiner Sicht nichts.

    Grüße
    Uwe

  • beckersbest 17. Juli 2016, 11:21

    Hallo Holger,
    ich lese Deinen Blog immer mal wieder mit und stimme Dir in vielen Dingen zu, inbesondere dem passiven Investieren in ETFs. Allerdings bin ich auch mittlerweile seit ca. 10 Jahren Immobilien-Besitzer, sowohl für mich als Eigenheim als auch als Investitionsobjekt. Beides möchte ich neben dem ETF-Portfolio nicht missen. Allerdings denke ich, dass viele insbesondere an das Thema der Immobilien als Kapitalanlage viel zu naiv herangehen, ich sage immer “Miete ist Schmerzensgeld”, denn die Verwaltung ist, egal ob eine Hausverwaltung zwischengeschaltet ist oder nicht, mit Arbeit verbunden. Natürlich kann ich diese Arbeit weitestgehend abgeben, aber dann bleibt eben auch nicht mehr viel übrig …
    Darum, wenn mich jemand fragt, ob er Immobilien als Invest für sich überlegen soll, folgende Punkte:
    1. Entweder ganz oder gar nicht, d.h. für eine Wohnung z.B. würde ich mir nie den ganzen Aufwand machen mich in die Thematik der Vermietung, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungsthemen etc. einzuarbeiten
    2. Handwerkliches Verständnis ist sehr vorteilhaft um entweder gewisse Dinge selbst machen zu können oder zumindest beurteilen zu können, was tatsächlich zu tun ist, ansonsten entpuppen sich Instandhaltungsthemen gerne zum Renditekiller

    Allerdings, einen ganz wichtigen positiven, bisher nicht genannten Punkt, finde ich, dass es ohne wesentliches Eigenkapital fast nur mit Immobilien möglich ist, entsprechend fremdfinanziert zu guten Konditionen zu investieren. Dass ist i.d.R. mit einem ETF-Depot kaum möglich und war einer meiner Hauptbeweggründe, mich dem Thema Immobilien zu widmen. Wenn dazu “sichergestellt” ist, dass die Mieteinkünfte Zins und Tilgung abdecken, bleibt zwar das allgemeine Wert-Risiko der Immobilie, aber zumindest ist mein persönlicher CashFlow nicht negativ vom Investment beeinflusst.
    Zugegebenermaßen schreibe ich eher von den “guten”, vergangenen Zeiten, als noch nicht jeder bei 1% Zins die Immobilienwelt für sich entdeckt hatte …

    Schönen Sonntag und weiter so beim Schreiben,
    Thorsten

  • Vali 17. Juli 2016, 11:33

    Hallo Holger,

    Erstmal, super, dass du so charismatisch, engagiert, ehrgeizig, motivierend deinen Blog betreibst 🙂

    Ich glaube, du suchst nach Beweisen, dass dein Weg als Mieter richtig ist. Gerd Kommer, selbst Mieter, hat allen Mietern das Gewissen beruhigt, dass sie nichts verpassen, wenn sie nur genug in ETFs investieren und sogar besser dastehen, als Eigentümer 😉

    Zahlreiche Statistiken beweisen, dass Eigentümer vermögender sind – das blendest du aber aus, er auch.

    Meine Kritik an dich: Du bist „nur“ Mieter. Die meisten Eigentümer waren Mieter und sind Eigentümer geworden, haben also beide Seiten kennengelernt. Du sprichst von der Mieter-Seite aus der Praxis, und von der Eigentümer-Seite nur aus (einseitig ausgewählten) Büchern und der “schön berechneten” Theorie.

    Ich war unglückliche Mieterin, bin glückliche Eigentümerin mit bereits abbezahltem Haus mit Garten in der Stadt, habe sogar vor Freude nochmal in eine Citywohnung investiert, habe ein großes Aktienportfolio angesammelt und sogar einige ETFs als Sparplan.

    Ich habe ausgerechnet, dass ich lebenslänglich als Mieterin niemals hätte dieses Vermögen aufbauen können. Wenn die Miete wegfällt (und hier im Süden Deutschlands reden wir von 30-50% des Nettoeinkommens) kann man 30% bis 50% zusätzlich zur eigenen Sparquote aufbringen. Wir hatten dieses Glück bereits nach 8 Jahren.

    Rechne ganz rational deine Lebensmiete aus (meist 60 Jahre bei einem 80-Jahrigen, oft an die 1/2 Million) und wenn diese Summe in dir nichts auslöst, dann wirst du als Mieter weiter deine ETFs besparen und dich wundern, warum alle bauen.
    Ich habe diese Summe ausgerechnet und dies bereits mit 20. Mit 26 hatte ich mit meinem Mann ein Haus gebaut. 8 Jahre später, wie gesagt, waren wir frei, glücklich und motiviert weiter zu investieren.

    Zu deiner Aussage „Ganz anders reagieren viele Immobilienbesitzer, wenn man es wagt, ihren Weg der Vermögensbildung auch nur ansatzweise kritisch zu hinterfragen“ -ist meine Antwort – weil sie Tatsachenverdrehungen nicht stehen lassen können 🙂
    Eigentum lässt sich verkaufen, vermieten und kostet nach Abbezahlen nur wenig. Mieten macht dich abhängig vom Markt und zwingt dich monatlich das zu bezahlen, was der Vermieter verlangt – und zwar lebenslänglich.

    Alles Gute dir!

    • uwe brenner 17. Juli 2016, 18:03

      Hallo Vali,

      ich bin nicht in der glücklichen Lage so schnell abbezahlen zu können, trotzdem stimme ich dir komplett zu. Wie in meinem Post beschrieben, muss man immer die Gegebenheiten berücksichtigen. Meine Frau und ich sind beide in einem Eigenheim aufgewachsen und haben auch eine zeitlang in Miete gewohnt. Bei einem Vermieter gab es ständig Stress und Bobbycar-Wettrennen über unseren Köpfen. Das andere Vermieter-Ehepaar war super nett, die Wohnung günstig, aber es gab nur Elektroöfen mit einem Kachelofen, mit 20 geht das locker, über 40 lernt man eine Zentralheizung und die Ruhe lieben. Ich wohne auch im Süden von München und die Mietsituation ist bis 100 km im Umland der Horror. So lange sich die Bebauungslage hier nicht ändert und Bauplätze wie Mietwohnungen rar bleiben, ist das Haus eine Wertanlage, das Risiko, dass sich etwas ändert hat man natürlich.
      Viele Grüße
      Uwe

    • Der Gustav 25. Juli 2016, 15:35

      Aber auch diese Diskussion zeigt, dass der Titel “Die gekränkte Ehre der Immobilienbesitzer” nicht ganz von der Hand zu weisen sind. Ich persönlich bin bei dem Thema “gefühlt” kritikresistenter als mein Bekanntenkreis. Zwar bin ich inhaltlich aufgrund meiner Kapitalmarktforschungsnähe auf Holgers Seite, werde aber trotzdem aufgrund meines Lebensstiles in eine eigene Immobilie investieren. Da verschwimmen für mich die Grenzen zum Konsum und ich muss sie mir (und meinen Freunden) dann auch nicht andauernd als Investment-Case verkaufen 🙂
      P.S. Ich bitte dies nicht persönlich zu nehmen: Auch ich würde mir hier eher eine sachliche Diskussion über Marktchancen/-Risiken etc. erhoffen, als stets eine Liste von top gelaufenen Einzelinvestments zu bekommen. Dann fängt man nur, an diese auch verstehen zu wollen: z.B. wie in einem Markt, der 50% des Nettoeinkommens als Miete fordert, Zins und Tilgung dann wieder in nur 8 Jahren zu bewältigen sind? Das passt für mich nicht so recht zum aktuell zu erwartenden Rendite-Spektrum jedweder Assetklasse….

    • Vali 26. Juli 2016, 08:23

      Hallo “Der Gustav”,

      ich finde deine Frage durchaus berechtigt und mir wäre es auch lieber grundsätzlich auch diese Fragen zu beantworten, als die Durchschnittsrendite von Omas 100-jährigem verschimmelten Lehmhäuschen zu berechnen, das die Erben schnell zum Grundstückspreis loswerden wollen 😉 So eines haben wir gekauft und abgerissen.

      Wir haben gebaut. Bauen ist billiger als bereits fertig zu kaufen. Vor allem, wenn man selbst baut und in der Familie handwerklich begabte, fleißige und motivierte Männer hat. Damit wir einziehen können, haben wir das Haus auch nicht vollends fertig gestellt, sondern im Nachhinein noch günstige Angebote gesucht usw. Das Grundstück ist sehr klein. Das Haus selbst sehr praktisch, klein und effizient aufgeteilt. Keine überflüssigen Räume, kein Schnickschnack und Geldfresser wie besondere Dachgauben, Erker und Verglasungen usw.

      Wir haben die volle Eigenheimzulage ausgenutzt, da wir zwei Kinder bekamen. Sie hat unsere Zinsen bezahlt. Tilgen mussten wir selbst. Unsere Löhne wurden immer höher, wir haben aber den Studentenstandart behalten und alles zusätzlich gespart.
      Während des Baus haben wir bei den Eltern gewohnt, sonst hätte uns die Miete erschlagen.
      Und ja, Großeltern und Eltern haben moralisch, finanziell und arbeitstechnisch mitgeholfen – für sie ist ein Haus ein Reifegrad, eine Investition in die Zukunft einer Familie, die auch für die Generationen danach vom Vorteil ist (Stichwort: mietfreies Wohnen od. steuerfreier Verkauf)

      Das Unmögliche wird möglich, wenn man wirklich will. Man sucht dann nicht nach Gründen warum was nicht klappt, sondern nach Möglichkeiten. Aber das ging nur, weil wir vollkommen von unserem Eigenheim überzeugt waren und nichts hat uns mehr bewegt, als ein abbezahltes Haus.

      Manche meinen Emotionen schaden der Rendite, ich denke aber, dass nichts uns stärker zum Sparen, Rechnen, Verzichten und Arbeiten bewegen kann, wie starke Emotionen!
      Viel Glück 🙂

    • DoRa 13. August 2016, 11:23

      Vali,
      bitte nicht falsch verstehen, denn deine grundsätzliche Einstellung verstehe ich und ich investiere selbst auch in Immobilien.
      Aber die Rechnung die du hier aufmachst vermischt doch einige Dinge. Denn Wohnen bei den Eltern, Einschränkung des Lebensstiles (oder Beibehalten eines genügsamen Lebensstiles), Gehaltserhöhungen, Zuschuss von Eltern.. All das hättest du auch anderweitig Investieren können, ich gehe davon aus, auch dann hättest du ein hübsches Sümmchen angespart..
      Wenn man die Rechnung wirklich objektiv betrachtet und im Umfeld von München von einer Mietrendite von ca 3-4% ( vor 10 Jahren natürlich enstsprechend höher) ausgeht, sieht man schnell das Abzahlung die der MMiete entsprechen schwerlich unter 20 Jahren möglich sind, sofern nicht andere, von dir genannte Punkte, mit hineinspielen. Hier setzen viele Wertpapier-Befürworter an, du kannst die Differenz (sagen wir wir tilgst nur über deine genannten <10 Jahre) in Wertpapiere anlegen, die höhere Wertentwicklung (natürlich nur historisch) liegt bei ca 8%p.a. , der Zinsenszinseffekt tut über dei Jahre sein Übriges…

      Zum Punkt Eigentümer sind vermögender, richtig, lies diese Studien aber aufmerksam und du stellst fest, dass es hauptsächlich an den festen Raten (du MUSST sparen) und der damit zwangsläufig höheren Disziplin einhergeht und du ganz einfach nicht so viel verkonsumierst.

      Ansonsten verstehe ich dich vollkommen, auch ich habe meine Immobilen auf ähnliche Art und Weise gekauft/ finanziert..

  • Guy Incognito 17. Juli 2016, 11:41

    Ich frage mich wirklich, warum sich die Leute für eine Immobilie 30 Jahre und mehr verschulden. Ok, es wird immer wieder damit argumentiert, dass man sich die Miete “in die eigene Tasche” zahlt und als Altersvorsorge gedacht ist.

    Völlig außer Acht gelassen wird jedoch, dass so ein Haus viele Unterhaltskosten produziert, wie z.B. Dach, Fenster, Malerarbeiten, Garten, Heizung, etc. wie mir mein Arbeitskollege auch schon berichtet hat, der ein Haus geerbt (!) hat. Seine monatlichen Unterhaltskosten belaufen sich auf ungefähr 700,-€ im Monat. Dafür wohnt er noch mitten in der Pampa und braucht zwei Autos.

    Interessant ist auch, dass auf Nachfragen, wie hoch ihre Zinszahlungen an die Bank über die gesamte Laufzeit sind, keiner der sieben Hausbauer in meiner Umgebung dazu Auskunft geben wollte oder konnte.

    Ich habe mir eine kleine Zweiraum Neubauwohnung für sehr kleines Geld gekauft. Schuldenfrei. Wenn ich alt und krank bin, brauche ich eh’ kein Palast, da ist Zentrale Lage, Ärztliche Versorgung, öffentliche Verkehrsmittel und ein Supermarkt in der Nähe viel wichtiger.

  • Bodo 17. Juli 2016, 12:23

    Ich denke, dass es nicht unbedingt die besonders starke Identifikation des Immobilieninvestors mit dem Objekt ist, die zu den beschriebenen Reaktionen auf Kritik führt. Vielmehr vermute ich, dass der eine oder andere Häuslebauer oder Hobby-Investor durch die flächendeckende “Betongold”-Reklame in Medien (und natürlich seitens der Profiteure wie Makler und Banken) einfach an kritische Stimmen nicht gewöhnt ist.

    “Aktien sind viel zu riskant!” ist ein Allgemeinplatz, solche Aussagen hat jeder vor seiner ersten Aktien-Order dutzendfach gehört und gelesen. Kritik am Immo-Investment erwischt den ein oder anderen hingegen auf dem falschen Fuß, stellt vermeintliche Gewissheiten plötzlich in Frage und weckt die Befürchtung, dass der Kritiker vielleicht sogar Recht haben könnte… Das kann dann zu emotionalen Reaktionen führen.

    • Holger Grethe 17. Juli 2016, 12:27

      Guter Punkt!

    • Der Gustav 25. Juli 2016, 16:00

      Ein sehr guter Punkt. Wie oft wird man von der Depoteröffnungs bis zur ersten WP-order hinsichtlich Investitions-Risiken belehrt und wie oft bis zum abgeschlossenen Hauskauf mit Unterzeichnung des Kreditvertrages? Das müsste eigentlich mal in einem aktuellen Feldversuch erforscht werden. 🙂

      Grundsätzlich ist aufgrund der aktuell vorherrschenden Geldschöpfung über alle Assetklassen eine Verschiebung hin zu mehr Risiko zu spüren. Die wird nicht zuletzt aktiv durch Banken und Kreditinstitute befeuert: Vor 10 Jahren war es nur schwer möglich, zu einem Kredit für Immobilie A (0% Tilgung bisher) einen weiteren für den Kauf von Immobilie B aufzunehmen, ohne A zu verkaufen. Heute reicht die Vermietung von A mit einem Mietumsatz, der Zins und Tilgung deckt.
      Aber auch leveragen für WP-Investments wird immer leichter möglich: Meine nicht näher genannte Depotbank stellte mir jüngst ungefragt und dauerhaft einen Kontokorrentkredit zu 3,9% p.a. in der Summe X “für Wertpapierinvestments und private Wünsche” zur Verfügung. Darüber, wie hoch der FK-Leverage dann sein wird, muss sich halt jeder selbst einen Erwartungswert bilden. Aber gut, mein Depotinhalt gehört der Bank ja auch nicht, sie ist nur Treuhänder. Anders bei der kreditfinanzierten Immobilie: Diese gehört oftmals bis zu 30 Jahren der kreditgebenden Bank. Damit necke ich gerne mal einen Freund von mir, der sich stets selbst den “Eigenheimbesitzer” nennt, wo er doch eigentlich bislang nur ein -Besetzer ist 🙂

  • Jens 17. Juli 2016, 12:53

    Ja, genau die Erfahrung mache ich im Freundeskreis auch immer wieder. Wenn ich dann aber mal mit Immobilien “Profis” diskutiere (ein Bekannter arbeitet als Anwalt für eine große Immobilienfirma, eine andere bei einer großen Wohnungsbaugenosschenschaft) dann ist da schon sehr viel weniger Euphorie und deutlich mehr Sachlichkeit in der Diskussion.

  • Walter 17. Juli 2016, 13:24

    Es kann auch wirklich nur eine Lebensstil-Entscheidung sein und rein gar nix mit Investition zu tun haben:
    Ich wuchs auf dem Lande in einem 1500-Seelen-Dorf auf. Da war ich es 20 Jahre gewohnt ums Haus laufen zu können, im Grünen und ohne einem Nachbarn über die Terrasse laufen zu müssen.

    In den 10 Jahren Stadt während des Studiums und Berufsstart fühlte ich mich in der Stadt nie wohl. Jetzt wohne ich wieder außerhalb und fahre öffentlich in die Stadt. Ein Zweitwagen muß also auch nicht zwangsweise sein.

    Ich muß da auch heute noch immer wieder an den IKEA-Spruch “Wohnst du noch oder lebst du schon?” denken.

  • Andrea Adler 17. Juli 2016, 13:39

    Wenn man über Risikostreuung und Portfolioaufteilung redet, gehören Immobilien für meinen Geschmack auf jeden Fall dazu. Bei eigenbewohnten Gekauften ist wie erwähnt der emotionale Aspekt (mein Haus, meine Burg) nicht außer Acht zu lassen und macht den Besitzer vll. etwas betriebsblind ggüber dem Fakt, den mein Anwalt mir in der Planungsphase des Hauskaufs sagte: “mach das ruhig, wenn du das brauchst, aber sei dir drüber im Klaren, daß ein eigenbewohntes Haus schlicht das teuerste Hobby ist, das du dir anschaffen kannst.”

    • Walter 17. Juli 2016, 14:33

      Bzgl. Risikostreuung und Portfolioaufteilung: Das ginge aber auch mittels Immo- oder REIT-ETFs.

  • Der Finanzfisch 17. Juli 2016, 17:14

    Hallo Holger,
    Deine Begründungen treffen den Nagel auf den Kopf.

    Ich wurde im Familienkreis schon mehrfach “fast” dazu aufgefordert, doch mal ein Haus zu bauen als Eigenheim, weil man das doch so macht. Auf meine Ausrede, dass ich noch gar nicht wüsste, wo ich in 5 oder 10 Jahren leben möchte, kommt immer nur die Antwort, dass ich es dann doch verkaufen oder vermieten könnte. Keiner sieht dabei, dass ein Investitionsobjekt für mich völlig andere Kriterien erfüllen muss, als die selbstgenutzte Immobilie.

    Darüber hinaus neigen überzeugte Eigenheimbesitzer oder Immobilieninvestoren dazu, die Risiken zu bagatellisieren. Die Gründe dafür sind meines Erachtens, dass man die Wertschwankungen hier nicht täglich im Depot sieht, aber auch, dass es bei solchen großen Investments fatal wäre, sich einen Fehler eingestehen zu müssen.

    Je mehr Menschen für etwas zahlen, desto geringer ist im Allgemeinen das Risiko, dass sie es “schlecht” finden.

    Ich persönlich finde ETFs viel einfacher zu verstehen, zu bewerten und zu handeln als Immobilien. Darüber hinaus kann man hier schon mit viel weniger Geld einsteigen ohne dieses erhebliche Klumpenrisiko.

    Das heißt nicht, dass ETFs das Allheilmittel und Immobilien das Teufelszeug sind, ich denke jedoch, dass für 95% der Privatanleger es ratsam wäre, lieber in ETFs als in Immobilien zu investieren.

    Viele Grüße
    der Finanzfisch

  • Dummerchen 17. Juli 2016, 19:23

    Hallo Holger,

    “Wer „Action“ im Kommentarbereich will, braucht nur ein paar kritische Zeilen über Betongold zu schreiben.”
    😉 Hat ja wieder prima geklappt.

    Ich bin auf’s neue fasziniert, wie auch dieses mal der vorsichtige Hinweis, dass Immos nicht per se die ideale Geldanlage sind, zu kritischen Stimmen führt. Liebe Kritiker! Was genau ist an Holgers Aussage so schwierig zu verstehen:
    “Ich sage nicht, dass es grundsätzlich falsch ist, in Immobilien zu investieren. […] Ich sage nur, dass es nicht grundsätzlich immer richtig ist, in Immobilien zu investieren. Das ist ein wesentlicher Unterschied!”
    Werdet doch glücklich mit Eurer Entscheidung. Niemand will sie PER SE schlecht machen.

    Auch dieser Satz scheint intellektuell tatsächlich schwer zu begreifen zu sein:
    “Man darf ein Einzelinvestment jedoch nicht mit dem Durchschnitt aller Marktteilnehmer verwechseln.”
    Wer hierauf antwortet “Bei mir ist aber alles tiptop und supidupi”, der sollte nochmal nach “Durchschnitt” googlen. Für jeden SupiDupi-Immo-Besitzer gibt es halt auch einen DummGelaufen-Besitzer. Eine langjährige inflationsbereinigte 0%-Rendite (lt. Kommer 1970-2009 basierend auf Daten des Ring Deutscher Makler, dem BulwienGesa-Index für Preise von Wohnimmobilien und dem HypoPort HPX Index) sagt genau das aus.
    Diese Einzelaussagen sind genauso “wertvoll” wie mein Hinweis, dass ich persönlich trotz Miete mehr Vermögen als 95% aller Mieter (sogar mehr als ein Großteil der Immobesitzer) aufgebaut habe (http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/vermoegensrechner-einkommen-und-vermoegen-im-vergleich-a-931931.html), und weder eine leitende Position besessen noch eine reiche Frau geheiratet habe. Einfach nur regelmäßig gespart und dabei die langweiligsten Produkte (Tagesgeld, Festgeld, Aktienfonds/ETFs) verwendet. Sowas lässt keine Schlüsse auf die grundsätzliche Sinnhaftigkeit einer bestimmten Anlagephilosophie zu. Langfristige Durchschnittsrenditen sind hingegen zumindest ein Indikator.

    Diese Vermögensstatistiken (wie oben verlinkt) sind langweilig, da sie keine Kausalitäten aufzeigen. Wer mehr als 150k€ in D besitzt, ist in der Lage langfristig zu sparen. Nicht mehr und nicht weniger. Die meisten Deutschen sind vom “roten Fuchs” und den “roten Steinen” seit frühester Kindheit mit dem Synonym “Sicherheit” medial bombadiert worden und bis heute werden Aktien öffentlich als Werkzeug von Zockern und bösen Kapitalisten gebrandmarkt. Deswegen werden aus den meisten wohlhabenden Mietern irgendwann zwangsläufig Immo-Käufer. Wohin auch mit dem vielen Geld, wenn es in der öffentlichen Wahrnehmung (insbesondere in D) keine Alternative zu Betongold gibt.

    (Eigentlich wollte ich ja nichts mehr zu Immobilien schreiben, da sich ja immer ein Schwarz-Weiß-Diskussion ergibt – es ist mit mir durchgegangen.)

    Liebe Grüße
    Dummerchen

    • Holger Grethe 17. Juli 2016, 21:02

      🙂

    • Jens 18. Juli 2016, 12:40

      Hallo Dummerchen,

      “Wer mehr als 150k€ in D besitzt, ist in der Lage langfristig zu sparen.”

      Warum erst ab 150k? Wenn die mittelfristigen Ausgaben (z. B. per Tagesgeld) gesichert sind, könnte man doch auch mit viel weniger anfangen oder nicht?

      Grüße,
      Jens

    • Dummerchen 18. Juli 2016, 16:53

      Hallo Jens,

      alle Tiger sind Katzen. Das heißt aber nicht, dass alle Katzen auch Tiger sind.

      Wenn ich also schreibe, dass jemand, der mehr als 150k€ besitzt, in der Lage ist, langfristig zu sparen, heißt das aber nicht, dass nur derjenige in der Lage ist zu sparen, der auch mehr als 150k€ besitzt.

      Du hast natürlich vollkommen recht, dass auch schon jemand mit weniger Eigentum zeigt, dass er sparen kann. Mein Hinweis mit dieser Zahl bezog sich auf die verlinkte Spiegel-Statistik: 95% aller Mieter haben demnach maximal ein Vermögen von rund 150k€, während die meisten Immo-Besitzer mehr Eigentum haben.
      Ich halte den Umkehrschluss, dass Immobesitzer WEGEN des Immobesitzes mehr Geld haben für stark vereinfacht (s. mein vorheriger Kommentar): Wer sein Leben lang sparen kann, baut Vermögen auf – so oder so. Viele Mieter stecken ihr Vermögen dann in Immos, da sie Aktien für Teufelszeug halten.

      Ich hoffe, das macht meinen Punkt nochmal verständlicher.

      Liebe Grüße
      Dummerchen

    • Jens 18. Juli 2016, 20:36

      Danke, jetzt habe ich den Punkt verstanden!

  • Finanzmixerin 17. Juli 2016, 21:17

    Hallo zusammen,

    ich finde es ist zu kurz gedacht Aktienmarkt/ETF als Alternative zur Investition in Immobilien zu sehen. Man kann gut ein großes Depot aufbauen und trotzdem in Immobilien zur Vermietung investieren. Das ist kein ODER sondern ein UND. Man verschenkt viel Renditepotential wenn man keine Immobilien kauft (fremdfinanziert zur Vermietung).

    Den Kommentar von beckersbest finde ich gut!

    Schöne Grüße

    Tanja

    • Holger Grethe 17. Juli 2016, 21:25

      Es geht nicht um entweder/oder. Auch wenn die Diskussion (mal wieder) in diese Richtung driftet, die Message des Artikels ist eine andere …

    • K. 18. Juli 2016, 21:21

      Sofern das UND finanziell möglich / stemmbar ist. Kommt ja auch auf das Einkommen und was nach Lebenshaltung übrig bleibt. Als Durchschnittsverdiener bliebe bei einem Immokredit leider nicht mehr viel fürs und übrig.

  • Wolfram 18. Juli 2016, 09:01

    Moin,
    ja ein erstaunliches Thema. Allerdings habe ich nie mein Haus als Geldanlage betrachtet. Für mich war die Entscheidung ein Haus zu kaufen, davon geprägt, das man bei 5 oder 6 Kindern nichts zur Miete findet, was auch noch bezahlbar wäre. Im Vergleich bezahle ich 800,- € und bekomme auch für 1600,- Miete nichts adäquates. Viele Immobilien, auch teurere sind für Familien mit zwei Kindern gebaut und haben dafür riesige Flure und riesige Wohnzimmer. Man kann auch auf 190 qm mit 8 Leuten wohnen.
    Gruß
    Wolfram

  • K. 18. Juli 2016, 09:51

    Ich finde es toll, wie Holger versucht trotz seiner eigenen Meinung, die anderen Sichtweisen zu verstehen bzw. nachzuvollziehen. Das zeugt von mehr Objektivität in jeder Subjektivität als sonst wo.
    Warum das Thema so emotional sein kann. Meine Vermutungen:

    Als Immo-Besitzer/Kredit-Abfinanzierer hat man eine langfristige Entscheidung und Bindung (Kreditfinanzierung über meist 15-20 Jahre oder gar mehr) getroffen. Da hört man ungern das am Ende weniger rauskommen kann oder ggf. sogar statistisch wird. Oder das nichts schief gehen darf. Und wenn was schief geht kann das das gesamte Investment en bloc (das ganze Haus bspw.) gefährden.

    Außerdem kann man ja nicht mal eben aufhören oder das Abfinanzieren aussetzen, wenn es mal nicht so gut läuft, der Job wegbricht oder die Zinsen wieder steigen. Als Wertpapiersparer kann man das. Hier liegt auch ein Unterschied: Der Wertpapiersparer macht das ganze aus / mit eigner (Selbst) Disziplin. Eine (subjektive Meinung!) Eigenschaft die ggf. nicht viele dauerhaft und auch in schwierigen Zeiten (“Börsencrashs”) langfristig durchstehen. Der Immokreditabfinanzierer muss Zwangssparen das ihm sonst die Bank das Haus wegnimmt.
    Wer das Zwangssparen durchhält und 20 Jahre nichts schief geht, der hat eine beachtliche Summe angespart und kann etwas sein Eigen nennen. Das ist sicher der Grund warum in Deutschland laut Statistik die meisten “Reichen” Immobiliien-Eigentum besitzen.
    Das geht sicher auch (und vielleicht im Schnitt mit mehr / besserer Rendite laut Statistik) mit Aktiensparen nur dann halt ohne Zwang.

    In den letzten Monaten habe ich mich als Durschschnittsverdiener auch mit dem Thema Immo-Kauf/Finanzierung auseinander gesetzt und viel gerechnet und nachgefragt: Ohne genug Eigenkapital brauche ich bei den aktuellen Immobilienpreisen erstmal einen Bausparer der gute Konditionen hat und ausreichend (sehr) groß ist (sechsstellige Darlehenssumme) und trotzdem noch realistisch abfinanzierbar ist. Diesen Anzusparen dauert 7-10 Jahre. Die Abfinanzierung der doppelten(!) Darlehenssumme (ca. 200.000 EUR) würde ab dann nochmals circa bis kurz vor der Rente dauern und ich stehe erst noch vor meinem 30. Geburtstag. Dann kann ich aber nichts groß für Alter, die Kinder, deren Ausbildung oder sonst wie zur Seite legen….
    Und auch eine Immo (in meinem Fall sprechen wir hier nur von einer normalen Wohnung, dank der Preise) will auch Unterhalten werden. Der “Bankberater” meiner örtlichen Bank sagte mir im Vertrauen, als er berichtete mit Mitte 50 selbst eine kleine Wohnung gekauft zu haben, das er parallel zur Abfinanzierung weitere kleine Bausparverträge bespart, damit alle 7-10 Jahre Geld für Renovierungen und Reparaturen parat steht plus Rücklagen aus anderen Anlageklassen. Also so “mietfrei” ist das ganze dann nicht. Es nennt sich dann nicht mehr Miete sondern Rücklagen, die man eigenständig (selbstdiszipliniert) bilden sollte, wenn man nicht als Besitzer vom Wasser/Dachschaden oder nötigen neuen Fenstern o.ä. überrascht werden will.

    Mein Bausparer in der Ansparphase läuft damit ich in 20 Jahren die Option offen habe, aber parallel spare ich massiv in Aktien und vorallem ETFs. Aus dem Grund da ich mit Aktien und ETFs alle Optionen habe und mehr mit machen kann und langfristiger denke.
    Es ist eine Lebensstilentscheidung: Jawohl. Da kann ich nur Zustimmen.
    Das Wasserbett und die Marmorfliesen im Bad mögen für einen selber “wertvoll” sein aber beim (nötigen) Wiederverkauf senkt dies ggf. den Preis da es der Käufermasse vermutlich eher nicht gefällt und so den Preis senkt da diese Umbauen bzw. das “Addon” ausbauen müssten.
    Vielleicht habe ich dank guten Verlauf im Depot und guten Marktpreisen in 20-25 Jahren die Chance auf ein Eigenheim, das ist aber nicht mein Primärziel. Vielleicht auch nicht, aber dann habe ich Rücklagen für das Studium oder sonst was für meine zukünftigen Kinder sowie Frau/Freundin.

    Bereits vor 2 Jahren hörte man hier von den ersten Banken das sich bereits damals viele Käufer sich mit den damaligen schon niedrigen Zinsen übernommen hatten und Ihre Häuser und Wohnung vereinzelt aber mit zunehmeneder Tendenz an die Bank zurückfielen und zum Verkauf standen. Möglicherweise Einzelfälle aber diese sollte man nicht ausser Acht lassen.
    Sicher ist es schön nicht den Vermieter bei jedem Kleinkram fragen oder bitten zu müssen, aber finanziell sehe ich mieten primär stressfreier, da ich so nicht wg. Kredit 20 Jahre und mehr meinen Job (Hamsterrad) nicht verlieren darf oder weniger Geld reinkommen darf. Das Zwangs-Hamsterrad würde mich da mehr stressen. Im “Investmentpunk” hat das Gerald Hörhan gut und amüsant geschrieben dargelegt (“Danke Chef, Bitte Chef”).

    Weitere Vor- und Nachteile hat Holger in seinem Blog ja mehrfach gut und ausführlich dargelegt. Immobilität in Zeichen wechselnder Arbeitsplätze und -orten sei hier nur ein weiteres Kriterium. Und man sieht den aktuellen Preis halt nicht täglich auf dem Depot o.ä. Man kann nur hoffen. Und die Durchschnittsstatistik versuchen zu ignorieren.

    Jedem das Seine aber ich denke bei aller eignen Meinung sollte man die Gegenseite “leben lassen” und nicht so emotional angehen. Und man muss sich über gewisse Grenzen hinaus auch nicht angehen oder beschimpfen lassen. Aus dem Grund verstehe ich die Sperren von Holger gut und würde es auch so tun. Im “Real-Life” gehe ich Menschen die mich ohne Grund o.ä. nur Blödanmachen auf Dauer ja auch aus dem Weg.
    Justym2cents

    P.S. Der Link und Beitrag von Dummerchen ist super. Den Link hatte ich vor ein paar Wochen schon gesehen und finde ihn gut.

    P.P.S.: Und ja, ich bin (auch) ETF-Sparer betrachte das ganze aber nicht als die Eierlegende-Wollmilchsau, aber aktuell als eine der besten Optionen für den normalen Privatanleger. Auch stehe ich kritischen Artikeln durchaus offen gegenüber wie man an manchen meiner Kommentare hier im Blog hinterfragend bemerken und nachlesen kann. Ich verteidige diese also nicht als das non-plus-ultra. Es ist meine “rationale” / “rationalste” und subjekive Lebensstil Entscheidung für meine aktuelle und zukünftige Situation (Sofern diese so eintritt. Mit allen positiven und negativen Variationen die mir einfallen).

  • Vali 18. Juli 2016, 09:58

    Hallo Dummerchen,

    …„Eine langjährige inflationsbereinigte 0%-Rendite (lt. Kommer 1970-2009 ———- sagt genau das aus.“…

    Widersprichst du dir nicht selbst? Wenn die Immobilien inflationsbereinigt eine 0%-Rendite zwischen Kauf-und Verkaufspreis liefern, dann sind sie für den Durchschnitt der Bevölkerung tatsächlich sicher und ein Werterhalt und der „rote Fuchs“ samt „Bausteine“ sind wie du schreibst ein „Synonym“ für Sicherheit 😉

    Immobilieneigentümer kaufen aber im Durchschnitt nicht, um zu verkaufen, sondern entweder um die steigenden Mieten einzusparen, oder um Mieteinnahmen zu generieren.
    In beiden Fällen entsteht eine Durchschnittsrendite von bis zu ca. 8,1%.

    „Mietwohnungen erzielen höhere Renditen als Aktien“,

    http://www.welt.de/finanzen/geldanlage/article143821870/Mietwohnungen-erzielen-hoehere-Renditen-als-Aktien.html

    „Wohnimmobilien erzielen nicht nur höhere Renditen als Bundesanleihen, sondern schlagen auch internationale Aktien.„

    „ Studien: Wohnimmobilien oft ertragreicher als Aktien“

    “Mit Wohnimmobilien in A-Städten konnte zwischen 1992 und 2014 ein durchschnittlicher Total Return (Mietrendite und Wertänderungsrendite) von 7,9 Prozent per annum erwirtschaftet werden.”

    …” Der MSCI-World Index kam auf eine Rendite von 6,9 Prozent pro Jahr”

    http://www.cash-online.de/immobilien/2015/studie-wertgrund/259996

    Übrigens habe ich eine ähnlich „gekränkte Ehre der Mieter“ und starke Emotionalität erlebt, nachdem ich einigen Mietern ihre persönliche Lebensmiete ausgerechnet habe, und somit das dadurch „versenkte“ Geld 🙂 Beide Seiten können leider sehr emotional und verletzend werden!

    Falls du auch mal eine andere Rechnung als nur die bekannten von Kommer sehen möchtest „Die Lüge mit der Miete“ von Christian Kirchner in Capital.

    Weder Mieter, noch Eigentümer, schließen grundsätzlich ETFs und Aktien aus ihren Investments aus. Ob wir wiederum weniger Werbung für Bau/Immobilien und mehr für Aktien/ETFs brauchen, ist wiederum eine andere Geschichte.

    Uwe Brenner, danke dir 🙂
    Mit einer Immobilie am Tegernsee hast du zusätzlich gleich 3 Pluspunkte gekauft: See, Berge, München – Lage, Lage, Lage! Bravo!

    • Dummerchen 18. Juli 2016, 17:19

      Huhu, Vali!
      “Widersprichst du dir nicht selbst? Wenn die Immobilien inflationsbereinigt eine 0%-Rendite zwischen Kauf-und Verkaufspreis liefern, dann sind sie für den Durchschnitt der Bevölkerung tatsächlich sicher und ein Werterhalt und der „rote Fuchs“ samt „Bausteine“ sind wie du schreibst ein „Synonym“ für Sicherheit 😉 “

      Ich denke nicht, dass ich mir widerspreche. Schließlich habe ich nicht behauptet, dass Immos nicht wertstabil sind. Versteht ihr Immo-Verteidiger eigentlich nicht, dass wir “Skeptiker” lediglich eine realistische Diskussion über Betongold bevorzugen würden? Wir wollen Euch doch gar nichts böses. Aber wenn es so viele Erfolgsimmobilieninvestoren gibt – und in Finanzblogs trifft man erstaunlich viele an – so muss es bei einer durchschnittlichen 0%-Rendite auch Misserfolgsimmobilieninvestoren geben. Regelmäßig wird vorgerechnet, wie supiDupi alles läuft. Keiner zeigt die suboptimale Variante. Dass es sie aber geben muss , wollte ich zum Ausdruck bringen.

      “Übrigens habe ich eine ähnlich „gekränkte Ehre der Mieter“ und starke Emotionalität erlebt, nachdem ich einigen Mietern ihre persönliche Lebensmiete ausgerechnet habe, und somit das dadurch „versenkte“ Geld” .

      Lass mich raten: 12 Monatsmieten mal x Jahre = “Versenkter Geldbetrag”.
      Dass der Vergleich dank Kreditzinsen, Sondertilgungen, Inflationsraten, Alternativanlagen nicht so einfach ist, sollte hoffentlich klar sein.

      Ihr dürft auch gerne weiter über Vor- und Nachteile diskutieren. Es ist mir schlicht egal, was jeder mit seinem Geld macht. Ich halte es aber für falsch, Immos PER SE (und nur deshalb kommentiere diesen Beitrag überhaupt) als DIE Geldanlage anzusehen. Auch sie hat Nachteile und Risiken (glaubt man kaum) – nicht nur alle anderen Anlageformen.

      Liebe Grüße
      Dummerchen

  • Nico von Finanzglück 18. Juli 2016, 14:30

    Moin Holger,
    wenn ich mir die Kommentare so durchlese, dann müsstest Du eigentlich als Antwort darauf noch mal den gleichen Artikel veröffentlichen 🙂

    Ich glaube die gekränkte Ehre wird sich relativieren, wenn es das nächste Mal am Immobilienmarkt ordentlich rumst. Bei steigenden Märkten glaubt jeder der größte Fuchs zu sein und Kritik am eigenen Handeln wird verteufelt (siehe den Hype bei der Dotcom Blase oder bis vor einigen Jahren geschlossene Schiffsfonds).

    Letztendlich muss jede Investition auf eigenen Beinen stehen, egal ob Aktienmarkt, Immobilien oder das Pflanzen von Bonsai-Bäumen. Zu vergleichen ist die langfristige Rendite. Und da kann man am Aktienmarkt genauso ins Klo greifen wie bei einer Eigentumswohnung (Bonsais gehen immer!).

    Ich nutze das volle Paket: Eigenheim, vermietete Immobilien und ETF-Portfolio. Ich möchte keines missen. Sowohl der Aktienmarkt also auch Immobilienmarkt bieten tolle Chancen aber auch Risiken. Investitionen in den Aktienmarkt sind für mich deutlich entspannter und brauchen weniger Zeitaufwand. An Immobilien schätze ich dagegen die geringere Volatilität (der Mieteinnahmen). Beide ergänzen sich hervorragend. Die Nachsteuerrenditen beider Investitionen sind in meinem Fall vergleichbar. Ich werde also weiter Schulden tilgen, mein ETF-Portfolio ausbauen und auch nach Immo-Schnäppchen Ausschau halten.

    Liebe Grüße
    Nico

  • Ralf Feddersen 18. Juli 2016, 16:27

    Die Rendite des selbst genutzten Wohneigentums (also “die gesparte Miete”) ist doch steuerfrei in Deutschland, oder? Ist das nicht ein grosser Vorteil, wenn man diesen Eigenmietwert als passives Einkommen sieht?

    Wenn ich als dreiköpfige Familie zur Miete wohne und 36000 EUR Kapitaleinnahmen aus einem ETF-Portfolio habe, dann zahle ich doch Steuern auf die ca. 12000, die über dem Freibetrag von 24000 liegen.

    Wenn ich aber nur 24000 Kapitaleinnahmen habe, und durch einen selbst genutzte Immobilie 12000 Miete spare, dann habe ich ja auch 36000 “Einnahmen”. Nur dass es steuerlich eben günstiger ist. Abschreibungsmöglichkeiten kommen noch dazu.

    Hab ich da einen Denkfehler?
    Klar, ich muss das Kapital für die Immobilie in die Hand nehmen, für 4% Rendite dürfte die Wohnung knapp 300000 kosten. Weitere gut 600000 müsste man im Portfolio haben.

  • K. 19. Juli 2016, 00:08

    Ein generell interessanter Artikel, aber Punkt 4 passt ggf. auch gut für diese Diskussion bzw. den Ursprungsartikel:
    http://www.dobelli.com/wp-content/uploads/2011/06/Dobelli_Vergessen_Sie_die_News.pdf

  • Kuyuk 20. Juli 2016, 14:41

    Es stimmt schon, der Satz ‘Das eigenheim ist die beste altersvorsorge!’ wird häufig als allgemein gültige Wahrheit vertreten. Wenn ich dann frage ‘ja, warum eigentlich, erklär mal’ kommen eher selten die klaren Antworten. Beginnt man im Alter das Haus teilweise zu verkaufen, fängt zb mit dem Schornstein an? Und wozu brauche ich im Alter ein Haus? Ein Haus muss man sich leisten können – das ist m.e. einfach so. Entweder hoher Eigenkapitalanteil zu beginn, oder von Beginn an hohe tilgungsquoten. Sonst zahlt man fast nur zinsen, trägt aber selbst alle risiken. Es ist wie miete mit mehr Risiko und vertraglichen verpflichtungen.

    Das freihstehende Eigenheim ist häufig ein Lebenstraum. Wir haben ihn auch und ihn uns erfüllt. Der bankverkäufer hat uns vorgerechnet wie teuer wir hätten bauen können- wir haben uns mit deutlich weniger begnügt und sichheitspuffer eingeplant. Es ist trotzdem ein wundervolles häuschen mit garten geworden, in dem auch viel muskelhypothek steckt. Und das war auch schön. Schuldenfrei sind wir dank sondertilgung in den kommenden jahren. Darüber hinaus besitzen wir auch sechsstellige wertpapierdepots. Aber wir sind eben auch … wohlhabend (familiärer hintergrund plus hohes einkommen und bewusstem lebensstil über Jahre)

    Aber wir wissen, dass viele wörtlich Alles für ihren traum geben. Sie finanzieren so hoch wie es machbar ist und bauen kleine freihstehende häuser in einfacher weise. Man will dazu gehören. Ihr glaubt nicht, welchen sozialprestige ein haus hat, bzw wie eine Wohnung, gar nur gemietet, gesehen wird.

    Meine Eltern haben ihr haus im dörfchen verkauft und eine Wohnung downtown berlin gekauft (vor ca 12 Jahren). Meine Schwiegereltern und viele bekannte sehen das als sozialen abstieg an. Obwohl diese wohnung wahrscheinlich doppelt so wertvoll wie ihr haus ist.

    Und genau hier liegt ja der punkt. Das selbstgenutzte haus ist ein teil des Vermögens. Aber eben nicht nur, es ist teil des eigenen Lebensmodells und ich glaube da liegt auch der schwerpunkt. Kurzum: Das thema hausbau oder kauf ersetzt nicht die Themen Vermögensaufbau und altersvorsorge.

  • Ex-Studentin 21. Juli 2016, 01:13

    Es wird erst am Ende abgerechnet. Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, weiß man immer erst hinterher. Ich bin auch ein Betonliebhaber. Aber wenn die Rahmenbedingungen nicht stimmen, dann sollte man die Finger davon lassen statt eine rosarote Brille aufzusetzen.

  • Johannes 23. Juli 2016, 18:28

    Ein Eigenheim hängt immer von der eigenen Situation ab und ist extrem komplex. Die beiden in meinen Augen wichtigsten Punkte sind die Finanzierung (auch in Ausnahmefällen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit etc.) sowie das altersgerechte Bauen.

    Leider werden beide Punkte von den meisten Eigenheimbesitzern vernachlässigt. Die meisten Eigenheimbesitzer sind der Meinung, dass Ihre Immobilie als Altersvorsorge gedacht ist. Jedoch wer baut schon ernsthaft altersgerecht? Nicht einmal Arztpraxen werden altersgerecht gebaut, obwohl Ihre Kunden i.d.R. alte, kranke Menschen sind – da gibt es meist Treppen vor dem Haupteingang. Wer jemals schon in der Lage war, sich um einen (kranken, alten) Angehörigen zu kümmern, weiß, was für ein Problem das ist. Wer baut schon so, dass sein Haus im Alter einfach mit einem Fahrstuhl nachgerüstet werden kann?

    Darüber hinaus gibt es auch Menschen, die nicht einmal mit einem geschenkten Eigenheim glücklich werden. Man sollte berücksichtigen, dass ein Eigenheim viel Arbeit mit sich bringt. Einer meiner besten Freunde (Anfang 20) hat ein nagelneues Eigenheim von seinen Eltern geschenkt bekommen. Er berichtete mir, dass er darüber nicht glücklich ist. Warum? Er lebt alleine in so einem überdimensionierten Haus und sagt, dass er kaum noch Zeit für sich hat, weil alleine schon die Putzarbeit von so einem Haus einen enormen Arbeitsaufwand bedeutet.

  • Florian 24. Juli 2016, 08:46

    Warum Immobilienbesitzer öfters so aggressiv auf diese Art der Hinterfragung reagieren ? Ein Grund wurde schon genannt: ein Häuschen ist immer auch Ausdruck eines Lebenskonzepts. Wer das Haus kritisiert, kritisiert indirekt auch den Lebensentwurf. Das Interessante aus meiner Erfahrung ist, dass Vermieter hinsichtlich ihrer Immobilie(n) weit kritischer und realistischer sind als Häuslebauer, die Ihre Immobilie zwar als “Investment” bezeichnen, aber – weil es eben mehr als eine Geldanlage ist – deutlich emotionaler auf das Thema anspringen.

    Es gibt aber noch zwei weitere gründe, warum Häuslebauer so sauer sind, wenn man ihre Entscheidung hinterfragt.

    1) Angst
    2) Frust

    zu 1)
    Für 99% der Bevölkerung dürfte der Immobilienkauf die mit Abstand höchste finanzielle Transaktion darstellen, die man im Leben tätigt. Da kann man leicht Schiss haben – war die Immobilie doch zu teuer ? Was ist, wenn wir in fünf Jahren umziehen müssen ? Was, wenn wir keine Kinder bekommen (können) und wir zu zweit in einem überdimensioniertem Schloss leben ? Was, wenn einer von uns krank/arbeitslos wird und die Finanzierung nicht hält ? Pfusch am Bau mit enormen Mehrkosten ? Irgendwelche Giftstoffe ?
    All diese Damoklesschwerter schweben über einem Paar (meistens sind es ja Paare) bei einem Hauskauf. Ich kann gut nachvollziehen, dass man beim gemeinsamen Grillfest positive Bestätigung sucht (“Gerade noch rechtzeitig gekauft!”; “Bei den Zinsen wäre man doof, nicht zu kaufen….”) und keine Finanzberatung, auch wenn letztere angebracht wäre….

    zu 2)
    Selbst wenn alles glatt läuft – und das tut es in den meisten Fällen ja auch – ist der Hauskauf mit Entbehrungen verbunden. Als ich vor fünf Jahren meine ETW kaufte, musste ich nur ein Drittel des Kaufpreises als Kredit aufnehmen, dementsprechend schnell wird das Teil abbezahlt sein (nächstes Jahr). Immer mehr kaufen jedoch bei gerade einmal 10% oder noch weniger Eigenkapital. Diese allmonatlichen Zahlungen reißen ein Loch in den Haushalt – auch ich musste mich als hedonistischer Großstadtsingle zurücknehmen. (Was für mich verkraftbar war, da ein Ende ja in Sicht war.) Wenn ich Kollegen sehe, die vor dem Hauskauf auf den Malediven tauchen, dreimal die Woche im Restaurant essen gehen, Bioläden leer kaufen und wasweißichnochalles und jetzt sich mit Wandern im Allgäu, selber kochen und Discounter begnügen müssen, dann sehe ich auch, wie das an ihrem Selbstverständnis nagt und wie viel Frust sich ansetzt. Plötzlich jeden Cent umzudrehen, wo man vorher Scheine bequem über die Ladentheke schieben konnte. Kollegen, die ein Haus abbezahlen, sind über die Nacht extrem verbissen, diese ersehnte Beförderung zu ergattern, um die Sondertilgung ausschöpfen zu können.

    Ansonsten: ich schweige mich zu diesem Thema besser aus und beobachte das, was Psychologen als “groupthink” bezeichnen.

  • Lejero 24. Juli 2016, 09:09

    Hallo Holger,

    mein Eindruck ist, dass einige Immobilieneigentümer deswegen so gereizt auf vermeintliche Kritik an ihrer Anlageklasse reagieren, da sie einen massiven Fremdkapitalanteil haben. Bei einer massiven Verschuldung DARF einfach nichts schief gehen, und natürlich weiss jeder halbwegs reflektierte Immobilieneigentümer, dass er eine “alle Eier in einem Korb” Strategie fährt. In einem Artikel dann die entsprechenden Risiken/Nachteile unter die “Nase gehalten” zu bekommen kann schon zu emotionalen Verspannungen führen.
    Diesen Verschuldungsaspekt hast du (in der Regel) bei Aktien/ETF nicht. Weswegen diese Investoren dann relativ sorglos und achselzuckend mit Kritik umgehen können.
    Ich selber darf das unterstellen, da ich zu 90% in Immobilien investiert bin und dabei Schulden im 7-stelligen Bereich habe. Warum ich das mache? Aus meiner Sicht führt nur eine “alle Eier in einen Korb” Strategie zu massivem Wachstum (interessant dazu auch das Thema Fokusierung bei Warren Buffet), das Verteilen der Eier auf viele Körbe führt dagegen in erster Linie zur Vermögensabsicherung. In 10 oder 20 Jahren werde ich aber ganz sicher ebenfalls verstärkt auf ETFs wechseln, wenn es darum geht das geschaffene Vermögen möglichst lange und sicher zu halten. Ob mein Korb bis dahin nicht runtergefallen ist werde ich sehen 😉

    Viele Grüße,

    Lejero

  • Matze 26. Juli 2016, 09:41

    Hallo Zusammen

    sehr schöner Artikel zu dem Thema und für mich als angehenden Immobilienbesitzer sehr interessant.
    Ich hoffe ich werde keiner der oben genannten “gekränkten Immobilienbesitzer”.

    Von meinem bescheidenen Standpunkt aus, ist es hier genauso wie überall im Leben. man sollte nicht versuchen seine Meinung und Überzeugung krampfhaft auf Andere zu übertragen. Es sollte gelten, leben und leben lassen! Man ändert die Menschen eben nicht von heute auf morgen.

    Schon allein, dass es “Kritik” an Immobilienanlage heisst, impliziert etwas Negatives, oder?

    Nach Abwägung der Vor- und Nachteile sollte man einfach den Entschluss Für oder Wider treffen, basta. Nichts tun ist auch blöd.

    Ich werde in Zukunft mehrgleisig fahren. 1. Schulden tilgen, 2. ETF Sparplan besparen, 3. Barreserve konstant halten, 4. mit dem Rest schön in den Urlaub fahren und 5. mich an meiner eigenen Wohnung erfreuen :-).

    Gruss
    Matze

  • Alexander Schmitt 30. Juli 2016, 16:25

    Meines Erachtens liegt das Problem mit Immobilien in der unzureichenden Spezifizierung der Fragestellung. Eine selbstgenutzte Immobilie ist Meilenweit von einer fremdgenutzten entfernt und entsprechend unterschieden sich die Renditen. Der Faktor der Jahresmieten, die Lage, der Anteil am Vermögen, das Eigenkapital und vieles mehr sind Parameter, die ebenso nie diskutiert werden. Da ist es nicht verwunderlich, wenn jemand, der gerade sein komplettes Vermögen in eine Immobilie investiert hat und noch 20 Jahre Kredit abzahlt, ein wenig emotional wird. Außerdem, 100.000 Lemminge können doch nicht irren, oder?

  • Alexander Schmitt 30. Juli 2016, 16:42

    Ich möchte keine Partei ergreifen, sondern die Diskussion ein wenig sortieren. Die Rendite einer Immobilie wird langfristig über den Grund erzielt, nicht das Gebäude. Die Zeiträume, die dabei beobachtet werden sollten sind nicht 20 Jahre, sondern eher 100, dazwischen ist es eher Spekulation als Investition.
    In Amsterdam liegen Immobilienpreise seit ~1700 vor, die Rendite beträgt jährlich 0,5%. Ein Gebäude ist nach 50 Jahren ohne Ersatz-Investitionen nichts mehr wert, das Grundstück schon und wahrscheinlich mehr. Eventuell sollte der Blog in die verschiedenen Bereiche getrennt werden, macht einiges einfacher ;-).

  • Lara P. 2. August 2016, 11:55

    Bevor man in Immobilien investiert, sollte man sich Fachwissen aneignen. Das gilt genauso für Aktien. Denn einfach blauäugig drauf los kaufen kann gut gehen, muss aber nicht. Gerade bei einem Immobilienkauf ist es wichtig, Rücklagen für unerwartete Reparaturkosten oder Mietausfälle, die eventuell die Tilgung gefährden könnten, zu bilden. Auch sollte vor dem Kauf, man sagt in etwa 20 % des Kaufpreises, genügend Eigenkapital vorhanden sein.

  • Daniel 3. August 2016, 11:04

    Immobilien sind ein spannendes Thema. Ich habe den Eindruck, dass es hier so kontroverse Meinungen gibt, da unterschiedliche Menschen über völlig verschiedene Dinge sprechen. Langfristige Wertentwicklung einer Immobilie, Immobilienfonds, Immobilen zur Selbstnutzung, Wohnungskäufe zur Vermietung… All das sind vollkommen unterschiedliche Dinge die auch unterschiedlich betrachtet werden müssen.
    Und auch innerhalb eines Szenarios gibt es Tausend Aspekte zu bedenken.

    Alleine Lage und Zustand einer Immobilie sind für verschiedene Objekte so extrem verschieden, dass man unterm Strich eigentlich keine sinnvollen Aussagen über Sinn und Unsinn einer speziellen Investition sagen kann. Wie bewertet man Eigenleistungen (egal ob Renovierung oder Selbstverwaltung seiner Mieter)? Sind das versteckte Kosten oder ist das selbstsständige unternehmerische Tätigkeit die das Vermögen erhöht? Eine “normale” oder “erwartbare” Rendite gibt es schlicht nicht.

    Was ich im übrigen sehr spannend fände, wären Vergleichsrechnungen anhand realer Beispiele in verschiedenen Lagen, Preisklassen, Nutzungsszenarien…. aber sowas wäre vermutlich unfassbar aufwendig.

  • Oliver 8. August 2016, 10:27

    Hallo Holger,

    vielen Dank für dienen Beitrag, der im Moment tatsächlich den Zeitgeist trifft.

    Auch ich nehme unter Kunden, Kollegen und Freunden schon seit mindestens 10 Jahren das steigende Ansehen von Immobilien wahr. Und ja, in den letzten Jahren hat sich aus diesen Gruppierungen das Ansehen zu einer Art blinder Propaganda zugunsten der Immobilien entwickelt.

    Ich sehe hier den Vorteil ein bisschen auf Seiten der erfahrenen Aktienanleger. Denn diese erfahren im Laufe Ihrer Investitionen deutlich häufiger und – dank der Börsen – transparenter Marktschwankungen, sodass sie mit den psychologischen Schwächen des Marktes und der Teilnehmer stärker vertraut sind.
    Das in deinem Text abgebildetet Zitat, dass – sinngemäß – aussagt, Immobilien könnten nicht schwanken, sagt doch eigentlich schon alles: Für Immobilien gibt es keinen geregelten und transparenten Markt, der es den Marktteilnehmern ermöglichen würde, mit einfachsten Mitteln die Schwankungen der Anlagegüter nachvollziehen zu können. Der Immobilienmarkt ist intransparent und ungeregelt und wird es wahrscheinlich vorerst auch noch bleiben.

    Dennoch würde ich mir in der kritischen Darstellung der Immobilieninvestments in der Finanzblog-Szene doch ein bisschen mehr Differenzierung und Augenmaß wünschen. Im Grunde sprichst du das Problem schon selbst mittelbar an: Wenn die Immobilie keine Finanzentscheidung mehr, sondern eine Lebensentscheidung ist.
    Dieser Fall ist m.E. grundlegend von der finanziellen Entscheidung für eine Immobilie zu trennen, da erstgenannter finanziell deutlich belastender ausfällt.

    Wenn ich aber den umgekehrten Fall nehme: Also die eigenkapitalunterstützte Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in gleichen Dimensionen, wie vorher gemietet worden ist, dann sieht das Bild schon deutlich günstiger für Immobiienfinanzierer aus.
    Selbstverständlich sollte dann noch nicht zu viel für die Immobilie bezahlt werden! Und das ist sicherlich im derzeit überhitzten Markt das schwierigste.
    Aber auch heute werden sich noch Immobilien finden lassen, die für einen fairen Preis zu haben sind.
    Aber dafür müssen die großen Immobilienportale leider gemieden werden.

    Mit den besten Grüßen

    Oliver

  • Peter 10. August 2016, 19:37

    Ich habe ein Haus zum Wohnen gekauft, habe aber deutlich mehr Geld in Aktien investiert. Wirtschaftlich kann ich alle Argumente gegen eine Immobilie nachvollziehen. Aber: Ein eigenes Haus macht auch Spass. Das ist nicht zu unterschaetzen. Habe ich eine halbe Million auf der Bank, laesst mich dass vielleicht ruhiger schlafen, ansonsten habe ich im taegliche Leben nichts davon. Kaufe ich dafuer ein Haus, kann ich mich jeden Tag drann erfreuen. Das ist ist auch ein Wert ansich! Und dafuer kann ich auch Risiko (oder Kosten) akzeptieren.

  • Lars 19. August 2016, 08:52

    Eine selbst genutzte Immobilie ist auch immer eine Art von Selbstverwirklichung. Dennoch ist es mit unter wirklich die schlechteste Lösung der Geldanlage (keine Abschreibung, etc.), birgt aber eben den genannten Aspekt. Gestaltbar nach den eigenen Wünschen, veränderbar, etc.! Für viele ist es zudem durch die eingegangen Verpflichtungen (Kredite, etc.) eine konstante und erzwungene Art überhaupt Geld anzusparen. Bei vielen würde es ansonsten in den reinen Konsum fliesen. Das habe ich schon zigfach beobachtet. Erst mit dem Erwerb einer Immobilie wurde überhaupt eine Art Sparplan verwirklicht. Über die Nachhaltigkeit kann man streiten.

    Als Geldanlage betrachte ich persönlich ausschließlich fremd genutzte Immobilien, in einer sehr guten Lage. Also vermietete ETW oder MFH mit guter Rendite. Auch in Großstädten lässt sich das noch finden. Gerade in Köln noch was für knapp 3.200 Euro/M² in Neubauqualität (BJ 2004) in der Innenstadt gekauft. Man darf aber eben nicht zu jedem (Phantasie-)Preis erwerben, sondern muss sehr genau hin schauen. Neben möglichen Wertsteigerungen (wird so langsam dünn), Abschreibungen, regelmäßiger Mietpreisanpassung kann das dann ein sehr gutes Investment sein. Zudem darf man nicht unterschätzen, das man durch die Mieteinnahmen, die geringen Zinskosten und den Gegenwert durchaus einen gewissen Hebel in die Hand bekommt. Um In Wertpapiere zu investieren, muss man das Geld nahezu bar zur Hand haben. Bei Immobilen im Zweifel nur einen Bruchteil von 20-30% und die Aufwendungen lassen sich ebenfalls wieder steuerlich gelten machen.

    Nochmal zur Selbstnutzung: Zur Selbstnutzung und Selbstverwirklichung haben wir selber in 2010 eine sanierungsbedürftige denkmalgeschützte Immobilie in Kölner Innenstadtlage erworben. Bei Selbstnutzung durch die Dankmal AFA das einzig sinnvolle Invest in eine selbst genutzte Immobilie. Aber auch hier gilt, vermietet wäre das Invest noch besser. Wenn ich dagegen die Wertanpassung betrachte, könnte ich selbst mit Sanierungskosten das Gebäude aktuell mit einem Gewinn von 120% veräußern und hätte immer noch die AFA. Reiner Buchaspekt, steht nämlich nicht zur Debatte.

    Daher, Immobilien sind nicht zwingend eine schlechte Investition, genauso wie Aktien nicht zwingend eine gute Investition sind. Es ist eher der Mix aus beiden. Wobei ich aktuell eher an Betongold und reinem Gold glaube. Mir persönlich ist der Markt gerade nicht geheuer, auch wenn ich durchaus noch ein anständiges Depot besitze.

  • HCK 27. August 2016, 17:21

    Zunächst einmal möchte ich vorausschicken, dass ich professionell mit der Aktienanlage beschäftigt bin, also durchaus aktienaffin bin.
    Dennoch bin ich überzeugt, dass DERZEIT eine teilweise fremdfinanzierte Anlage in AUSGEWAEHLTE Immobilien unter Risikogesichtspunkten für die meisten risikoaversen Investoren deutlich sinnvoller ist als ein Investment in passive Aktienfonds verbunden mit einer gemieteten Immobilie.

    Die Vorteilhaftigkeit einer Anlage in eine Immobilie oder Miete in Verbindung mit Investment in den Aktienmarkt lässt sich natürlich nicht gesichert vorhersagen, da sie von der zukünftigen Wertentwicklung der beiden Assetklassen abhängt und die NIEMAND gesichert vorhersagen kann.
    Den grossen Fehler, den die die Mietbefürworter/Akktienbefürworter immer machen, ist, dass die historische Entwicklung auf die Zukunft projeziert wird. Also Aussagen der Form “3% Realrendite sind mit Aktienportfolios auf lange Sicht zu erwarten” sind quatsch. Selbst wenn dies in der Vergangenheit so gewesen sein sollte, ist das eben keine Garantie für die Zukunft. Tatsächlich ist es auch gar nicht so gewesen. Z.B. legte der Dow Jones im 20-Jahreszeitraum von Anfang 1962 bis Ende 1981 um ca. 20% zu (mit vielen langjährigen Phasen negativer Entwicklung), also etwa 1% pro Jahr. Zählt man dann noch die Dividendenrenditen von ca. 2-3% (so die Unternehmen überhaupt immer Gewinne erwirtschafteten in dieser Zeit ?) dazu, kommt man (bei Vernachlässigung von Bankgebühren, Steuern etc. !) auf etwa 3-4 % durchschnittliche Rendite. Diese liegt jedoch weit unter den Inflationsraten der 70er Jahre, also entstand über 20 Jahre hier eine reale Negativrendite. Ein japanischer Nikkei-Investor der 80er Jahre wartet schon über 30 Jahre auf seine Einstandskurse etc..
    Das entscheidende ist doch nicht, wie hoch die Durchschnittsrendite bei Aktien ist, sondern für die meisten risikoaversen Investoren ist das Entscheidende, mit welcher Wahrscheinlichkeit es bei den unterschiedlichen Assetklassen zu Rückschlägen kommt. Und die ist meiner Meinung nach gerade aufgrund des immensen Aktienaufschwungs der 80er und 90er Jahre bei der Assetklasse Aktien sehr hoch: Ein wesentlicher Grund für diese gigantische Aktienhausse der 80er und 90er Jahre ist die Tatsache, dass einerseits der technische Fortschritt sehr weit vorangeschritten ist und damit wesentliche Effizienzsteigerungen bereits vorgenommen wurden und in Zukunft eben bei weitem nicht mehr in dem Masse möglich sind, zum anderen ist die Eigenkapitalquote der Unternehmen über die letzten Dekaden drastisch gefallen von über 60% auf nunmehr etwas unter 25% (von der geringen Bankenkapitalausstattung ganz zu schweigen). Diese Massnahmen hatten natürlich einen wesentlichen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite (Hebeleffekt) der Unternehmen, wodurch die Kurse drastisch stiegen. Diese Ertragspotenziale in Form von noch höheren Hebelwirkungen durch noch höhere Fremdkapitalquoten (deren Effekt ohnehin zunehmends geringer wird) werden aber von Investoren abgelehnt, da dadurch auch wiederum die Bonität der Unternehmen sich deutlich verschlechtern würde und die Refinanzierungssätze/-kosten steigen würden.

    Fazit:
    Gründe, die in der Vergangenheit zu steigenden Aktienkursen führten, fallen für die Zukunft weg, insofern ist auch eine historische Betrachtung zur Prognose zukünftiger Aktienmarktentwicklungen nicht sinnvoll.

    Ein weiteres Argument, das gegen Aktieninvestments spricht, ist die vor dem Hintergrund der aktuellen Notenbankpolitik durchaus gerechtfertigte Angst vor Hyperinflation:
    Es ist zwar richtig, dass Aktienkurse in Zeiten starker Inflation tendenziell zulegen. Es ist aber ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Aktien vor starker Inflation schützen. Fakt ist, dass Aktien realwirtschaftlich gesehen etwa 75% an Wert verloren haben im Zuge der grossen Depression Ende der 20er Jahre . Da nützt es eben praktisch gar nichts, wenn Aktien nominal im Wert steigen bei Inflation. Das Problem ist doch, dass bei stark anziehender Inflation die Rohsteifpreise und damit die Kosten der Unternehmen zunächst direkt steigen, dann dauert es aber erst bis über Gewerkschaftsverhandlungen die Löhne der Leute steigen, daher können die Unternehmen erst zeitversetzt die Preise erhöhen, um wieder dieselbe Käuferschicht zu haben oder können eben bei direkten Preiserhöhungen nicht mehr die ursprüngliche Menge absetzen; in jedem Fall haben sie Einbussen. Und genau das das ist der Grund, warum eben Aktienbesitzer in stärkeren Inflationspasen erhebliche realwirtschaftliche Verluste erleiden. Richtig ist zwar auch, dass Immobilien in Phasen starker Inflation mit Wertverlusten zu kämpfen haben, da es z.T. dann zu gehäuften Zwangsversteigerungen etc. kommt, dennoch sind die realwirtschaftlichen Verluste dann nicht so hoch wie bei Aktien.

    Der Vorteil von Immobilien im Vergleich zu Aktien besteht für die meisten risikoaversen Investoren eindeutig auch darin, dass die Wertentwicklung weit weniger volatil ist. Was nützt es mir, wenn die Aktienmärkte normalerweise – übertreiben wir – 20% im Jahr zulegen, aber in den letzten Jahren grade nicht so richtig in die Gänge kamen, ich aber nun das Geld für teure Krankenhausbehandlungen oder ähnliches brauche, da zahle ich lieber auf die 10% Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf (umsonst), als womöglich einen Aktienverlust von 50% hinnehmen zu müssen.

    Zuletzt noch ein wesentlicher Punkt, der mich in Deutschland stört: Deutschland ist mit das Land in Europa, das die niedrigste Quote an Eigenheimbesitzern aufweist (unter 50% !) In England (90%), Frankreich , Italien, etc. liegen die Quoten weitaus darüber, 75% und mehr. Daraus ergibt sich aufgrund des Angebot- und Nachfragemechanismus in Deutschland eine europaweit verweise sehr geringe Nachfrage nach Immobilienkäufen, hingegen aber eine recht hohe Nachfrage nach Immobilienmieten, d.h. also in Deutschland ist das Mieten im europäischen Vergleich teuer, wohingegen das Immobilienkaufen nicht teuer ist. Wieso sind denn die Immobilienpreise in Paris oder London drastisch teurer als im (angeblich) so teuren München, (ganz zu schweigen vom billigen Berlin)? Zwar glaube ich, dass die Immobilienpreise wegen der niedrigen Zinssätze (und damit verbundenen übertrieben hohen Nachfrage nach Immobilien) derzeit um ca. 10-20% überteuert sind. Aber bei Kreditzinsen im 20-Jahres-Bereich um 1,5% spielt das keine Rolle, da könnte man im Geiste locker 1% pro Jahr an Zusatzzins für die mögliche Preisübertreibung weglegen (was auf 20 Jahren dann den 20% Uebertreibung entspricht), und hätte immer noch 1,5% zum Tilgen zur Verfügung, um zusammen in etwa auf 4 % zu kommen, was in etwa der Mietrendite entspricht.
    Es liegt (neben der etwas restriktiveren Kreditvergabepraxis deutscher Banken) vor allem an der Mentalität der Deutschen, die sich eben von solchen Artikeln beeindrucken lassen und überall Probleme sehen, und sich so zu keinen grossen finanziellen Verpflichtungen hinreissen lassen wollen. (ich sage nicht, dass jeder Harzt-4-Empfänger einen Kredit aufnehmen sollte oder jeder Amerikaner eine variable 0%-EK-Finanzierung machen sollte), aber ich kenne viele aus meinem Umfeld ,die sich von der wirtschaftlichen Situation her LOCKER eine eigene Immobilie leisten könnten, sich aber eben von Diskussionen wie dieser aus dem Konzept bringen lassen und dazu beitragen, dass die Immobilienpreise in Deutschland niedrig bleiben.

    Ich habe nun jedenfalls eine Immobilienfinanzierung hinbekommen, bei der weniger als 1/3 der ortsüblichen Miete in den Kreditzins fliesst, d.h. über 2/3 der ortsüblichen Miete steht zur Tilgung zur Verfügung und das bei einer Zinssatzfestschreibung von über 20 Jahren. – (die Immobilie ist ausserhalb Deutschlands !)

  • HCK 28. August 2016, 11:44

    Was ist denn das für eine merkwürdige Seite, wo der Betreiber einen kritischen Kommentar sofort löscht ???

    • Holger Grethe 1. September 2016, 09:55

      Kritische Kommentare werden hier nicht gelöscht, sondern Kommentare von neue Kommentatoren gelesen und dann von Hand freigeschaltet. Dazu komme ich nicht jeden Tag.

  • Schwachzocker 10. September 2016, 17:08

    Hallo HCK,

    Dein Beitrag hat mich dazu motiviert, auch hier nochmals zum Thema “Immobilien” Stellung zu beziehen, weil er die Emotionen, die offenbar mit dem Thema verbunden sind, meiner Ansicht nach sehr gut veranschaulicht. Aus Deinem Beitrag schließe ich, dass Du seit kurzer Zeit selbst Immobilieneigentümer und deshalb eventuell etwas befangen bist?! Daher passt das ja gut zum Thema. Also bitte nicht falsch verstehen.

    Zur Sache:

    Du gehst davon aus, dass Effizienzsteigerungen allenfalls noch geringfügig möglich sind, weil sich der technische Fortschritt Deiner Meinung nach weitgehend erledigt hat. Wie Du zu dieser Einschätzung der Zukunft kommst, erschließt sich mir nicht.
    Warum der Aktienkurs von Unternehmen, die keine weiteren Schulden mehr machen, nicht steigen soll, erschließt sich mir auch nicht. Allerdings verstehe ich davon auch zu wenig.
    Wenn man das tatsächlich so als Zukunftsvision annimmt, dann sieht diese Zukunft in der Tat nicht rosig aus. Es bleibt aber trotzdem eine Vision – eine Markteinschätzung. Ich möchte es eigentlich die übliche Wahrsagerei nennen, die professionelle Investoren naturgemäß machen müssen und dabei überwiegend scheitern.
    Das allein wäre völlig normal.
    Leider wird dabei ausgeblendet, dass es in den vergangen Dekaden auch Entwicklung gab, die die Immobilienpreise nach oben getrieben haben, nämlich die stetig fallenden Zinsen.
    Auch wenn uns der zukünftige technische Fortschritt fragwürdig erscheinen mag, so hilft mir das nicht darüber hinweg, dass mir die Fortdauer der Zinssenkungen noch deutlich fragwürdiger erscheinen. Auch bei steigenden Zinsen mögen Immobilien deutlich weniger im Preis schwanken als Aktien, aber was hilft es dem risikoscheuen Anleger, wenn der Wert seiner Immobilie langsam verfällt? Vielleicht hat er dann ein gutes Gefühl, weil ihm der Wertverfall nicht ständig vergegenwärtigt wird. Das ist aber ein subjektiv.

    Weiterhin beschreibst Du das unglückliche Szenario, in dem ein Aktienanleger das eingesetzte Kapital frühzeitig benötigt z.B. wegen einer teuren Krankenhausbehandlung. Meinst Du in diesem Fall wäre es ein Vorteil, wenn man eine Immobilie besitzt, ca. 200.000 Euro Schulden hat und das Darlehen für eine bestimmte Laufzeit fix ist. Wirklich?

    Ferner kritisierst Du die vergleichsweise niedrige Eigentumsquote hierzulande. Du schreibst, dass es Dich stört! Weshalb? Was stört daran?
    Stört Dich am Ende der Umstand, dass die Wahrscheinlichkeit einer Wertsteigerung für Deine eigene Immobilie sinkt? Siehst Du also Deine persönlichen Interessen in Gefahr, und stört es Dich deshalb?
    Mich stört es jedenfalls nicht.

    Du schreibst, dass viele Menschen in Deinem Umfeld sich locker eine Immobilie leisten könnten, jedoch angesichts dieser Diskussion ins Zweifeln geraten. Was ist daran negativ?
    Ich kann mir auch eine Immobilie leisten und kaufe trotzdem keine. Ich verstehe auch nicht, weshalb ich mir etwas kaufen soll, nur weil ich es mir leisten kann?

    Ich fürchte, meine Erkenntnisse bleiben die gleichen:

    1.) Wer sich mit einer Immobilie einen Wunschtraum erfüllen will, kann (und soll) das tun. Eine solche Entscheidung ist einer objektiven Beurteilung nicht zugänglich, und sollte m.E. auch nicht Thema in einem Finanzblog sein.
    2.) Wer seine Immobilie als Investment begreift, holt sich als Kleinanleger ein gewaltiges Klumpenrisiko ins Haus. Das kann gut gehen oder voll in die Hose.
    3.) Immobilien zur Vermietung sind ein Business, in dem man sich auskennen muss und in dem es harte Konkurrenz gibt. Die Wohnungsbaugesellschaften können das in der Regel deutlich effizienter.

    Gruß: Schwachzocker

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