Warum alle wollen, dass du ein Haus kaufst

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Das Eigenheim ist für viele Leute DIE Kapitalanlage schlechthin.

Da können die Preise steigen, wie sie wollen.

Mich erstaunt allerdings immer wieder, warum Menschen, denen jedes Investment jenseits des Sparbuchs bereits als zu riskant erscheint, dafür bereitwillig hohe Hypotheken schultern.

Schließlich müssen sich die meisten Leute ganz ordentlich verschulden, um den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen.

Woher kommt dieser Sonderstatus, den das – meist kreditfinanzierte – Eigenheim in unserer Gesellschaft genießt?

Um das Phänomen zu ergründen, könnte man fragen: Cui bono? Wem nützt es?

Wer nimmt (seit Jahrzehnten) Einfluss auf die Meinungsbildung in Sachen Immobilien und profitiert davon, wenn die Investmentlösung Eigenheim in einem besonders günstigen Licht erscheint?

Ich konnte ein paar Verdächtige ausmachen …

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Die Banken

…brauchen nicht nur Sparer (Kreditgeber), sondern auch Schuldner (Kreditnehmer). Unter anderem von der Differenz zwischen Kredit- und Habenzinsen leben die Banken, die nicht ganz zufällig Kreditinstitute genannt werden.

Natürlich kommen auch Unternehmen als Kreditnehmer in Frage, aber Immobilienhypotheken sind ohne Zweifel eine wichtige Säule im Geschäftsmodell der Banken.

Es ist also im Interesse der Banken, wenn sich ein Teil der Bevölkerung fürs Eigenheim verschuldet.

Damit sich immer genug Schuldner-Kandidaten finden, macht man ihnen in Werbespots das kreditfinanzierte Eigenheim schmackhaft („Schaffen Sie Platz für Ihre Träume!“) oder verleidet ihnen gezielt das Wohnen zur Miete („Zeigen Sie Ihrem Vermieter den Rücken!“)

Bei vielen kommt die Botschaft an. Denn bevor man das Geld jeden Monat einem Vermieter in den Rachen wirft, kann man „lieber was Eigenes abbezahlen“, so scheint der allgemeine Konsens zu lauten.

Dass es sich im einen Fall um Raummiete, im anderen Fall um Kapitalmiete handelt, fällt bei der Betrachtung nicht ins Gewicht.

Die Arbeitgeber

Welches Interesse könnten Arbeitgeber daran haben, dass sich ihre Angestellten für ein Eigenheim verschulden?

Die Antwort ist simpel und steckt bereits im Namen: Eine Immobilie macht immobil. Geografisch wie finanziell.

Wer bis über beide Ohren verschuldet ist, wird sich zwei Mal überlegen, im Job ernsthaft aufzumucken und es sich mit dem Chef zu verscherzen.

Wer will schon die Finanzierung für den „Traum vom Eigenheim“ gefährden, indem er leichtfertig seinen Job aufs Spiel setzt?

Das kommt so manchem Arbeitgeber sicher nicht ungelegen, denn dadurch erhöht sich die Wahrscheinlichkeit enorm, dass die lieben Mitarbeiter langfristig „auf Spur“ bleiben und auch bereit sind, die eine oder andere Kröte zu schlucken.

Vom Job frustrierten Häuslebauern bleibt in vielen Fällen nur die innere Kündigung, denn die „äußere“ Kündigung können sie sich schlicht nicht mehr leisten.

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Der Staat

Auch staatliche Institutionen haben ein Herz für Immobilienbesitzer. Vor allem in Form von einfach zu erhebenden Steuern.

Mit der Grundsteuer gibt es einen bequemen Weg, um an Geld für die Staatskasse zu kommen. Und je häufiger Immobilien den Besitzer wechseln, desto mehr Grunderwerbssteuer fällt für den Fiskus an.

Eine runde Sache fürs Staatssäckerl also …

Die Bauindustrie und das Handwerk

…freuen sich, wenn der Immobilienmarkt boomt. Denn dann werden viele neue Häuser gebaut und alte Häuser werden modernisiert.

Während Vermieter traditionell ja eher zurückhaltend sind, was Investitionen in ihre Immobilien anbelangt – mancher Mieter wird ein Lied davon singen können -, blühen viele Eigenheimbesitzer bei der Umgestaltung ihres Wohn(t)raums erst so richtig auf.

Da wird an- und umgebaut was das Zeug hält, denn „es gibt immer was zu tun“, wie eine große Baumarktkette in dramatisch inszenierten Werbespots gerne betont.

Weitere Profiteure

Es gibt noch einige andere Berufsgruppen, für die sich auf dem Immobilienmarkt ordentliche Verdienstmöglichkeiten bieten:

Für Notare gehört die Abwicklung von Immobilienkäufen zum (gut bezahlten) Brot- und Buttergeschäft.

Anwälte kommen ins Spiel, wenn sich die am Kauf- oder Bauprozess beteiligen Parteien partout nicht einigen können.

Auch für Makler, Gutachter und Energieberater gibt es in Sachen Betongold gutes Geld zu verdienen.

Die Eltern

Für viele Angehörige der Elterngeneration ist das Eigenheim ein zentraler Bestandteil ihres Lebensmodells. Es vermittelt Geborgenheit und Sicherheit – etwas, dass man sich auch für seinen Nachwuchs und dessen Ersparnisse wünscht.

Bleiben die Kinder aus Überzeugung Mieter, stellt dies indirekt einen Angriff auf das Lebensmodell der Eltern dar. Wie kann plötzlich falsch sein, was über Generationen immer richtig war?

Nicht wenige mittelschwere Dissonanzen in Familien dürften auf Meinungsverschiedenheiten bei der Eigenheimfrage zurückzuführen sein.

Mir ist ein Fall bekannt, wo der Vater über mehrere Wochen nicht mit seinem Sohn sprach, nur weil dieser es gewagt hatte, in eine Mietwohnung zu ziehen, statt – wie von den Eltern gewünscht – Wohneigentum zu erwerben.

Manche Häuslebauer bzw. -käufer wiederum, welche die Immobilienbegeisterung der Eltern teilen, können sich über ein vorgezogenes Erbe freuen, dass nach außen hin natürlich als „zinsloses Darlehen“ bezeichnet wird.

Das Geld ist allerdings streng zweckgebunden und es wäre wohl kaum vorstellbar, dass diese Eigenkapitalspritze alternativ den Weg in ein Wertpapierdepot finden dürfte.

Die Freunde

Auch Freunde und Bekannte suchen in ihrem Umfeld nach Bestätigung für die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens.

Einen Kreditvertrag über mehrere Hunderttausend Euro zu unterschreiben ist sicher relativ aufregend. Zumindest stelle ich mir es in gewisser Hinsicht aufregend vor, einen großen Teil seines Arbeitseinkommens für 20 oder mehr Jahre per Vertrag an ein Kreditinstitut abzutreten.

Angesichts dieser Tragweite ist es nur verständlich, dass man sich immer wieder gerne versichert, wirklich die beste aller Entscheidungen getroffen zu haben. Je höher also die Quote der Eigenheimbesitzer im Freundes- und Bekanntenkreis ist, umso mehr hat man das wohlige Gefühl, genau das Richtige getan zu haben.

Ist eine Immobilie wirklich das Richtige für dich?

Bevor du dich zum Kauf entscheidest, solltest du dir unbedingt sieben wichtige Fragen stellen.

Welche das sind, erfährst du in meiner kostenlosen Immobilien-Checkliste

Rosarote Brille?

Bewusst oder unbewusst tragen all die genannten Interessengruppen dazu bei, den Blick vor allem auf die positiven Aspekte eines Eigenheims zu lenken.

Die gibt es ja zweifelsohne.

Ich würde nie bestreiten, dass mietfreier Wohnraum, hübsch gestaltet nach den eigenen Vorstellungen, eine feine Sache ist.

Leider braucht es dazu in den allermeisten Fällen Fremdkapital, was einige Schatten auf die ganze Angelegenheit wirft.

Wer sich in das Abenteuer Immobilie stürzt, sollte sich der Risiken einer Finanzierung unbedingt bewusst sein.

Wohin mit dem Geld?

Ein weiterer Punkt, der gerne übersehen, wenn nicht sogar aktiv ausgeblendet wird: Wohneigentum ist als Kapitalanlage nicht alternativlos.

Es macht mich immer wieder fassungslos, wenn mir intelligente Menschen meiner Generation (X) im Brustton der Überzeugung mitteilen, dass es heutzutage ja überhaupt KEINE andere Lösung gäbe, als ihre Ersparnisse in Immobilien anzulegen.

Aktien taugten nicht als Hort des Vermögens, denn diese seien schließlich „zu spekulativ“ bzw. „zu unsicher“. Herrje…!

Übrigens ist es genau diese Unkenntnis von Wertpapierinvestments in Kombination mit einer geradezu naiven Immobilienverliebtheit, die mich maßgeblich dazu gebracht hat, zendepot zu gründen.

Einigen Leser-Mails entnehme ich, dass ich hin und wieder einen Beitrag dazu leisten konnte, die allzu romantische Sichtweise auf Immobilien zumindest etwas zu korrigieren.

Das freut mich wirklich.

Aber ich weiß auch: es gibt noch sehr viel zu tun.

 
Fallen dir noch weitere Fürsprecher des Eigenheims ein? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Immobilien-Disclaimer:
Ich weiß, dass es kaum ein emotionaleres Geld-Thema gibt, als die Eigenheimfrage. Ich verfolge mit diesem Artikel nicht die Absicht, Gefühle von Eigenheimbesitzern zu verletzen oder gar ihren Lebensentwurf in Frage zu stellen.
 
Mir ist bewusst, dass es auch vernünftige Eigenheimbesitzer gibt, die in einer günstigen Marktphase mit hoher Eigenkapitalquote gekauft haben, schnell tilgen und die die Risiken von Immobilieninvestments kennen und sorgfältig gegen andere Kapitalanlagen abgewogen haben.

Links zum Podcast

Bildquelle: Pixabay (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

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Kaufen oder Mieten?
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{ 63 Kommentare… add one }
  • Rüdiger Leis 10. April 2014, 10:01

    Hallo!
    Alle „üblichen Verdächtigen“ werden hier zu recht angeführt. Die Investition in eine Immobilie ist im Normalfall die finanziell größte im Leben eines Durchschnittsdeutschen. Es geht dabei um viel Geld, insofern ist das Interesse daran groß. Wo viel Geld „in die Hand genommen“ wird, werden Interessen geweckt, etwas von diesem Kuchen abzubekommen.
    Der Staat allerdings hat neben dem fiskalpolitischen Interesse (Grund- und Grunderwerbsteuer) ein handfestes politisches Interesse. Der Eigentümer eines kleinen Häuschens wird wohl sehr viel weniger zu Widerstand und Revolution neigen als einer, der „nichts zu verlieren hat“ (also kein Immobilieneigentum besitzt). Insofern führt Immobilieneigentum auch tendenziell zu „zahmeren“ Bürgern.
    Ein Aspekt fehlt mir in Ihrer Darstellung allerdings vollständig: Ich meine die Disziplinierung in finanzieller Hinsicht, die durch eine Immobilieninvestition erfolgt. Wer sich für sein Eigenheim in der Regel hoch verschuldet, hat fast keine andere Chance. Er hat mit der Rückzahlungsverpflichtung für seine Hypothek im Umkehrverhältnis quasi einen langfristigen Sparvertrag abschlossen, an dessen erfolgreichem Ende in vielen Jahren ein schuldenfreies Wohneigentum steht. Und damit hat er einen wesentlichen Baustein für seine Altersvorsorge geschaffen. In der Zwischenzeit hat er definitiv keine Möglichkeit, sein Geld anderweitig, „unsinnig“ auszugeben. Ganz einfach, weil er das Geld bereits ausgegeben hat.
    Der Mieter im Gegensatz hat dagegen die Freiheit, für seine Altersvorsorge andere Wege zu gehen. Diese Freiheit führt in der Realität aber häufig dazu, dass das Geld nicht angelegt, sondern für Konsum (flotte Autos, teure Restaurants, Reisen) ausgegeben wird. Und am Ende hat der Mieter nicht mehr zur Verfügung als der – irgendwann schuldenfreie – Eigentümer.

  • andre 10. April 2014, 10:20

    Moin,

    bekomme bei jedem Download Versuch die Meldung, Ziel nicht gefunden?

    Geht es nur mir so?

    • Holger Grethe 10. April 2014, 15:54

      Sorry, Link war falsch. Hab ich soeben korrigiert.

  • Lothar 10. April 2014, 11:16

    Grundsätzlich gefällt mir Dein Ansatz nach den Profiteuren zu fragen. Die derzeitige Immobilienhausse erweckt auf den ersten Blick den Anschein, dass da jemand von langer Hand dran dreht. Die Frage ist jedoch eher für den Kapitalanlegermarkt von Bedeutung. Für Eigenheimer geht es um etwas anderes:

    Das Eigenheim ist pure Emotion mit ganz langer Tradition. Quasi unsre Höhle, die für fast alle Felder in der Maslowschen Bedürfnispyramide steht: Sicherheit, Gemeinschaft, Status, Selbstverwirklichung. Wir projektieren in die Steine eine Menge rein.

    Die Entscheidung ist rein emotional. Alle Sachargumente, ob pro oder contra dienen nur dazu, die emotional getroffene Entscheidung zu rechtfertigen. Das ist übrigens bei den meisten Entscheidungen so, hier aber besonders ausgeprägt.

    Erschwerend kommt hier dazu, dass es sich um Überzeugungen handelt, die ganz tief verankert sind. Die bekommen wir von unseren Vorbildern (und die haben i.d.R. ein Eigenheim: Eltern, Hollywoodstars, Fußballprofis, erfolgreiche Unternehmer …).

    Lothar

    • Holger Grethe 10. April 2014, 16:12

      „Die Entscheidung ist rein emotional. Alle Sachargumente, ob pro oder contra dienen nur dazu, die emotional getroffene Entscheidung zu rechtfertigen. Das ist übrigens bei den meisten Entscheidungen so, hier aber besonders ausgeprägt.“

      Vielen Dank für diese treffende Analyse, Lothar!

  • BD 10. April 2014, 12:05

    Witziger Weise hat meine Frau eine gegenteilige emotionale Prägung zu Immobilien – als ich mal erwähnt habe, dass für uns evtl auch eine Immobilie in Frage kommen könnte (wie du schon geschrieben hast, nach genauer Kalkulation und mit hohem Eigenkapitalanteil), ist sie mir fast mit dem nackten A** ins Gesicht gesprungen – ihre Eltern haben immer noch eine Immobilie am Bein, die sich inzwischen nur noch extrem unter Wert (naja, eigentlich nur extrem unter Kaufpreis, Wert ist nun mal Wert) verkaufen liesse und eigentlich seit Jahren (obwohl teilvermietet) nur minus macht. Aber verkaufen geht ja nicht…

    • Holger Grethe 10. April 2014, 16:15

      Vielen Dank für deinen Kommentar, BD!

      Ein gutes Beispiel dafür, dass sich am Immobilienmarkt nicht immer alles so entwickelt, wie gewünscht. Auch wenn das nicht jeder gerne hört…

  • Stefan 10. April 2014, 12:06

    Mir sind die Interessengruppen wohl bewusst. Aber ich würde alle äußeren Einflüsse mal beiseite fegen und die emotionalen Gründe für/gegen ein Eigenheim auch. Was bleibt ist eine reine Investitionsfrage bzw. eine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Lohnt sich eher ein Eigenheim (nur finanziell) oder eine Mietimmobilie bis zum Ende meine Lebens?

    Das hört sich natürlich viel, viel leichter an als es ist, denn viele Faktoren können das Ergebnis dieser Berechnung beeinflussen. Es sind darüber hinaus auch viele Annahmen, die für so eine Zukunftsrechnung getroffen werden müssen. Ich selber habe mir eine solche Kalkulation noch nicht zugetraut. Kennt ihr ev. Quellen dafür?

    Aber was machen? Ich möchte keine Immo, meine Freundin hat aber den „Druck“ ihr geerbtes Kapital (ca. 30% von Anschaffungskosten) anlegen zu wollen (vernünftigerweise auch zu müssen 😉 ). Kapitalmarkt ist ihr fremd, beschäftigt sie sich nicht mit, Eltern haben bisher mehrere Betongoldanlagen. Da ist es nur logisch sich auf einem Gebiet umzusehen, das man kennt (vermeintlich).

    Was ich sagen will, man kann die Leute schwer umerziehen. Ich kann auch nicht ständig Diskussionen führen, dass ich Aktienanlagen als profitabler und vorteilhafter erachte, es ist IHR Geld, sie muss die Verantwortung tragen (zumal die Eltern in den 90gern bisschen was bei Aktien verloren haben…). Da redet man gegen Windmühlen.

    Dennoch sehe ich in ihrer Situation die Entscheidung für die Immobilie als positiv, sie ist sich der Tragweite (auch durch Diskussionen) durchaus bewusst. Sie hat ein Ziel, Plan und trifft eine bewusste Entscheidung für den Verwendungszweck ihres Geldes. Das ist weit mehr als der Durchschnittsbürger von sich behaupten kann.

    Ach, ein leidiges Thema die Immobilienfrage, die ich gerne ohne Emotionen, dafür mehr auf Sachebene entscheide wollen würde!

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:25

      Vielen Dank für deinen Kommentar, Stefan!

      „Ach, ein leidiges Thema die Immobilienfrage, die ich gerne ohne Emotionen, dafür mehr auf Sachebene entscheide wollen würde!“

      Ja, das wäre toll. 🙂

    • brokerskid 12. April 2014, 07:49

      Hallo Stefan,
      in dem Buch „Kaufen oder mieten“ von Gerd Kommer wird das Thema sehr ausführlich beleuchtet. Neben viel pro und contra befindet sich im Anhang des Buch auch eine Excel-Anwendung zur Berechnung der eigenen Situation (Man findet es in fast jeder Bücherei).
      Allerdings ist es immer so, dass die meisten (wenn nicht alle) Menschen versuchen aus der Vergangenheit auf die Zukunft zu schließen und somit immer historische Fakten als Grundlage für ihre Aussagen/Annahmen anführen. Dadurch befinden wir uns in einem gedanklichen „Teufelskreis“, da es in der Vergagenheit immer Profiteure gegeben hat, die ihre Situation als ideal Fall für das pro und contra zu einem Thema einsetzen.
      Ich glaube, es ist nicht möglich auf Grund von Zahlen eine Entscheidung zu treffen, da wir von Emotionen und Denkmustern sowie unserer Umwelt geprägt sind und werden (Eine Entscheidung ist immer subjektiv und kann nie objektiv getroffen werden). Zum Zeitpunkt der Entscheidung werden wir diese immer für situativ richtig erachten. Erst im Rückblick werden wir sehen ob es richtig war oder nicht.
      Aber was ist Leben?
      Die Verkettung unendlich vieler Entscheidungen, die wir zum Teil unterbewußt treffen oder getroffen werden. Jetzt können wir uns mit diesem Wissen überlegen, ob wir den bewußt zutreffenden Entscheidungen ein bestimmtes Prinzip / Verhaltensmuster zu Grunde legen oder den Medien, der Werbung, „unserem Bankberater“ oder der Frau/Mann von neben an vertrauen.
      Wenn wir versuchen unsere Entscheidungen zu reflektieren, um, falls es die Möglichkeit gibt, erneut in eine ähnliche Situation zu kommen, dieses Wissen dann zu gebrauchen. Denke ich ist man als Mensch schon einen entscheidenden Schritt voran gekommen.

      VIel Spaß beim Nachdenken, -rechnen und Philosophieren über den Sinn und Unsinn des Lebens 😉
      Es ist immer eine große Freude die Zeit zuhaben, dies zu tun.

    • Stefan 14. April 2014, 13:14

      Vielen Dank brokerskid,

      mir sind die Beeinflussungen schonklar, denen jeder Mensch ausgesetzt ist. Erziehung, Werbung, Bekannte, Wünsche etc. alles wirkt auf uns ein,w enn wir Entscheidungen treffen. Dennoch ist der verloren, der nicht im Stande ist Entscheidungen bewusst zu treffen. Nur so hat man die Möglichkeit sein Leben selbst zu gestalten, auch wenn man mal daneben greift (was bei einem hauskauf/bau möglichst nicht passieren sollte! 😉 ).

      Danke auch für Buchempfehlung, ich werde es mir dann mal ausleihen oder kaufen. Meine Freundin hat die Bibliothekskarte, vllt. liest sie ja auch mal nach 😉

  • Eduard 10. April 2014, 12:17

    Wir haben vor 6 Jahren ein Reihenhaus in sehr guter Lage in München gebaut.
    Der finanzielle Wert hat sich seitdem fast verdoppelt. Wichtiger ist für mich persönlich das mit dem Haus verbundene Sicherheitsgefühl, welches ich nicht mehr vermissen möchte.

    MfG Eduard

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:33

      Hi Eduard,

      ich fühle mich in unserer Mietwohnung auch sehr sicher (geschützt vor Regen, Kälte, Sturm und Donner).

      Ich weiß nicht, welche „Sicherheit“ ein Kredit in sechsstelliger Höhe vermittelt. Der Blick auf einen Depotauszug wirkt da irgendwie beruhigender auf mich… 😉

  • Carsten Drawer 10. April 2014, 12:49

    Grundsätzlich hast du schon recht. Ich werde aber auch bald zum Bauherr, weil:
    – das tolle Haus in dem wir zur Miete wohnen, leider nicht 100% barrierefrei ist – das brauche ich als Rollstuhlfahrer aber.
    – die derzeitigen niedrigen Zinsen mir ermöglichen, mit der Kaltmiete sozusagen eine viel größere Hypothek aufzunehmen, als vor 10 Jahren.
    – Mein Aktiendepot mir ermöglicht, die mtl. Hypothekenbelastung allein aus den Dividendenzahlungen zu bedienen. Mit deutlicher Reserve natürlich. Es ist nur rational, Kredit aufzunehmen, wenn die Dividenden schon höher sind als die Kreditzinsen (aufs Jahr gerechnet).
    – Dazu kommt noch die Tatsache, dass ich dann nie wieder einen Konsumkredit (Auto etc.) aufnehmen muss, der ja teurer wäre als die Hypothek. Daher achte ich darauf, dass meine mtl. Belastung so klein wie möglich ist, ich parallel so viel in ETF-Spapläne investiere, dass auch die letzte Hypothek bei Fälligkeit komplett getilgt werden kann.

    Also wird die Hypothek der letzte Kredit meines Lebens, mit so niedrigen Zinsen wie nie zuvor. So sehe ich die Sache. Mit eigenem Baugrundstück als Teil des Eigenkapitals kein Kunststück.

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:43

      Hallo Carsten,

      sicher gibt auch es gute Gründe für ein Eigenheim.

      In meinem Artikel sage ich ja auch nicht, dass ein Eigenheim per se schlecht oder eine dumme Entscheidung ist.

      Alles was ich möchte, ist die kritiklose Vergötterung des Betongolds ein wenig zu hinterfragen.

    • Carsten Drawer 10. April 2014, 18:01

      Holger, die Vergötterung von Betongold – welch Begriff! – sollte wirklich bald aufhören. Gemeint habe ich vor allem das, wenn alle Emotion weggelassen wird, es in bestimmten Fällen sehr rational sein kann, die selbstbewohnte Immo ins Kalkül zu ziehen. Und wenn dann die Ratio dafür spricht, kommt es allein auf die persönliche Vermögensstruktur an und die jeweiligen Rahmenbedingungen, ob und wie man sich an die Finanzierung macht.

      Um bei meinem Beispiel zu bleiben, ich könnte die Finanzierung auch mit viel weniger Fremdkapital machen. Und das auch mit kürzerer Laufzeit. Ich habe einfach Glück, dass die Rahmenbedingungen sind, wie sie es sind. Das Eigenkapital bringt mir mehr ein als mich das Fremdkapital kostet.

      Aber das muss alles sehr sorgfältig persönlich kalkuliert werden und ohne Emotion umgesetzt werden. Ganz, wie die Bewirtschaftung des Aktiendepots als Teil des Vermögens auch möglichst unbeeinflusst von Emotionen erfolgen sollte, zumindest muss man sich der jeweils wirkenden Emotionen bewusst sein und deren Auswirkungen dabei.

      Doch bevor ich ins dozieren komme, danke für den Denkanstoß und viele Grüße aus dem niedlichen Wachtendonk (Hätte ich auch nie gedacht, dass mich das Leben einmal hierhin verschlagen könnte)!

  • Johannes 10. April 2014, 12:56

    Grundsätzlich bin ich deiner Meinung nicht abgeneigt aber ich sehe kein einziges wirkliches Argument gegen den Kauf eines Eigenheims.
    Wertverlust? Möglich aber wenn mans sein Leben lang bewohnt und dann weitervererbt dürfte das nicht soo ins Gewicht fallen.
    Und wenn man jemand ist der Gefallen an seinem Job und seiner Stadt etc. hat warum soll man dann 20 Jahre oder mehr Miete zahlen wenn man mit dem Geld auch sich was eigenes kaufen kann?
    Du würdest dir ja vermutlich auch eher ein Auto kaufen anstatt es über Jahre zu mieten.

    Und wenn man doch wegzieht kann man in der Regel das Haus immernoch vermieten und den Kredit mit der Miete tilgen.

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:48

      Hi Johannes,

      „Grundsätzlich bin ich deiner Meinung nicht abgeneigt aber ich sehe kein einziges wirkliches Argument gegen den Kauf eines Eigenheims.“

      Das war auch nicht die Intention des Artikels (siehe Überschrift). Sachliche Argumente, die einige Immobilien-Mythen in Frage stellen, findest du hier:
      http://zendepot.de/8-immobilien-irrtuemer-teil-1/

    • Dummerchen 10. April 2014, 18:14

      Hallo Johannes,
      es gibt Argumente, die für einen Hauskauf sprechen, aber auch Argumente, die dagegen sprechen. Wie schon von jemand anderen erwähnt, lässt sich die Rentabilität der Geldanlage „Hauskauf“ gegenüber einer Alternative wie „Mieten und Aktiensparen“ nicht allgemein beantworten. Es gibt Fälle, in denen ist das eine besser, in anderen allerdings auch wieder nicht. Die Inflation, der Zins bei einer Anschlußfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, die Mietsteigerungen, die Aktienrenditen, all dies sind Dinge, die niemand seriös vorhersagen kann, die sich aber kräftig auf das Thema auswirken. Das will aber kaum jemand hören, denn dann würde sich Bauen ja nicht mehr grundsätzlich lohnen – und das wird uns schließlich tagtäglich in der Werbung, von den lieben Freunden usw. usf. erklärt. Wer nicht baut, ist per se erstmal „komisch“.

      Für einen Hauskauf spricht meines Erachtens das Gefühl, etwas eigenes zu haben. Etwas, das man nach seinem Gutdünken gestalten kann, ganz so, wie es einem gefällt. Man hat hier zumeist sehr viel mehr Möglichkeiten als ein Mieter. Zudem mag es Menschen geben, die das Messer ständig auf der Brust brauchen, um diszipliniert Geld zur Seite legen zu können, bzw. davon Schulden abzuzahlen. Daher rührt dann auch das Bild vom reichen Immobilienbesitzer – ja, wer den Sparwillen und das Glück hatte, durchhalten zu können (s.u.), der steht besser da als jemand, der keinen Sparwillen hat. Logisch!

      Gegen den Hauskauf spricht, dass Du finanziell mehr oder weniger alles auf eine Karte setzt. Dieses eine Investment bestimmt nicht unwesentlich über Dein ganzes Leben:
      Führt diese blöde Geothermiebohrung zum Absacken des Erdreichs, wird die Einflugschneise doch verlegt, hält der Damm doch nicht dem Druck stand, sackt das Erdreich aufgrund des Kohlebergbaus ab, ja, dann hat man einfach mal Pech gehabt. Und das sind nicht einfach nur theoretische Fälle. Wäre der Deich in Fischbeck im letzten Jahr nicht auf der anderen Elbe-Seite gebrochen, hätten meine Schwiegereltern ihr frisch gekauftes Häuschen noch nicht mal erstbeziehen können. Das wäre einfach mal abgesoffen – da schluckt man zweimal. Wie „leicht“ diese Häuser heute gegen Überflutungsschäden versichert werden können, hat hoffentlich jeder mitbekommen.
      Gefallen am Job finden und deshalb dort wohnen bleiben ist die eine Seite – seinen Job auch dort behalten und nicht umziehen zu müssen, ist eine andere. Die meisten Erwerbsbiografien sehen heute anders aus. Ich empfinde Häuslebauer immer als recht mutig, vorhersagen zu können, dass sie nicht wieder umziehen müssten. Bei der üblichen Antwort, dass man ja einfach verkaufen und wieder neu kaufen könne, wird allerdings übersehen, dass die Kaufnebenkosten mal eben 8-10% ausmachen können. Nur dafür, dass man Eigentum erworben hat und der Notar seinen Karl-Gustav aufs Papier gesetzt hat. Ein teures Vergnügen.
      Mehrere konkrete Fälle habe ich gerade erst in meiner Firma erlebt, in der eine Abteilung zum Großteil aufgelöst wurde. Den Weggehenden wurde eine (fette) Abfindung ausbezahlt – wer gehen wollte, konnte sich freiwillig melden. Wer ist zähneknirschend geblieben – mit dem Wissen über die zukünftige Arbeitslast? Die frischgebackenen Häuslebauer – obwohl sie die Abfindung sicher gut hätten brauchen können (Sondertilgung). Die Existenzangst war größer, dass man eben doch nicht so schnell im nahen Umfeld etwas finden würde. O-Ton eines Häuslebauers über seinen weggehenden Kollegen: „Der hat’s gut – der ist nicht gebunden und kann sich jetzt was neues suchen. (Mit viel Geld in der Tasche.)“
      Ein weiterer Aspekt eines Hauskaufs passt gut zu Deinem Vergleich mit dem Autokauf ggü. eines Mietwagen. Ein Vereinskollege von mir schwört auf das örtliche Mietwagensystem. Wenn er in die nahegelegene Stadt muss, leiht er sich den Kleinwagen – wenn er den Baumarkt leerkauft, leiht er sich den Transporter und wenn die Mannschaft ein Auswärtspiel hat, wird der 7-Sitzer geliehen. Übertragen auf ein Wohnobjekt ziehen viele Häuslebauer dann in die eigenen 4 Wände, wenn das erste Kind da ist, das zweite bald kommen könnte und man noch nicht weiß, ob’s vielleicht auch noch ein drittes Kind geben wird. Ach und ein Gästezimmer für die Großeltern wäre ja auch nicht schlecht. Man baut/kauft also oftmals „großzügig“. Irgendwann sind die Kinder aus dem Haus, der Partner gestorben oder man hat sich getrennt (und das Haus nicht verkaufen müssen!) und darf dann die 200qm alleine heizen, instandhalten und bewohnen. Ausziehen will man ja nicht, schließlich hat man ja sein ganzes Leben darauf gespart. Mieter haben da meist eine größere Flexibilität und passen ihren Wohnraum jeweils den aktuellen Verhältnissen an.

      Es gibt kein klares Urteil für oder gegen den Hauskauf – man legt sich mit einem Haus aber sicher stärker auf einen Lebensentwurf fest, der viele Jahrzehnte überspannt. Für Unerwartetes ist da zumeist wenig Platz.

      Just my 2 cents,
      Dummerchen

  • Alois Wohlfahrt 10. April 2014, 13:15

    Hallo Holger,

    Du sprichst bei mir als Landwirt da etwas an, das mich bedrückt.
    Dass nämlich immobiler Besitz in der heutigen Zeit eher behindert.
    Ich habe als Landwirt tatsächlich in meinen ganzen Leben immer dafür gearbeitet den Besitz, den ich ererbt habe, zu halten. Und meine Kinder werden es wieder so machen.

    Ich weiss jetzt nicht, ob das nun alles verkehrt war? Ich mache auf jedenfall lieber nicht die Rechnung auf, alles Geld was ich in meinen Hof, Gebäude und Besitz investiert habe, zusammenzurechnen und dann die Gegenrechnung zu machen, wieviel ich damit mit Investitionen am Kapitalmarkt erreicht hätte?

    Sobald jemand Besitz hat, verteidigt er ihn. Insofern war vielleicht die Eigenheimzulage auch ein Invest dafür, dass die Deutschen nicht alle nach Spanien auswandern.

    Auch wenn ich Dir nicht in allen Belangen bei dem Artikel zustimmen kann, so danke ich Dir trotzdem für diese interessanten Einblicke.

    Herzliche Grüße aus dem Allgäu

    Alois

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:55

      Danke, Alois!

      Rückblickend ist man natürlich immer schlauer. Es ist dann müßig zu fragen, ob Wertpapierinvestments die bessere Wahl gewesen wären.

      Man darf auch nicht übersehen, dass kosteneffizientes Investieren mit ETFs in Deutschland erst seit dem Jahr 2000 möglich ist.

  • Manfred 10. April 2014, 15:11

    Ich bin ein Profiteur vom Immobilienboom, weil ich Baufinanzierungen verkaufe.

    Ich habe selbst Wohneigentum und investiere seit 1990 in Aktien, ach so Gold und Silber habe ich auch, in Form von Münzen und deren Auf und Ab geht mir echt … vorbei.
    Jede Entscheidung, die wir treffen ist die zum Zeitpunkt jeweils richtige.

    • Holger Grethe 10. April 2014, 17:58

      „Jede Entscheidung, die wir treffen ist die zum Zeitpunkt jeweils richtige.“
      …ist quasi die Kehrseite von „Hinterher ist man immer schlauer“…

  • Martin 10. April 2014, 15:28

    Interessante Perspektive! Nur profitieren in vielen der Punkte die aufgeführten Parteien ebenso von Wohnungsmietern:

    1. Banken: Auch wenn du zur Miete wohnst zahlst du sicher indirekt die Raten einer Wohnung ab. Nur dass du dabei einen Umweg über deinen Vermieter machst. Dieser schlägt, sofern er gut wirtschaftet, noch eine Nettorendite von ca. 5% auf. Hier sind die Berechnungsfaktoren für die Nettorendite: http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/einfache-formel-zur-berechnung-der-immobilienrendite/

    2. Der Staat: Die Grundsteuer wird über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Diese zahlst du auch. Die Grunderwerbssteuer ist tatsächlich nicht direkt auf die Miete umzulegen, allerdings berechnet man die Nettorendite einer Immobilie auch unter Einbezug der Kaufnebenkosten.

    3. Bauindustrie, Handwerk: Derzeit erlebe ich, wie aufgrund von avisierten Mieterhöhungen einige vermietete Immobilien fassadensaniert werden. Als Privateigentümer würde sich z.B. eine Fassadenaußendämmung, die nach 30 Jahren Sondermüll ist, nach aller Voraussicht nicht lohnen. Auch Vermieter sind mit Renovierungen meines Erachtens nicht unbedingt zurückhaltender als Eigennutzer.

    4. Arbeitgeber: Mmmmhh, da muss ich wirklich widersprechen. Vielen der globalisierten Arbeitgeber ist doch gerade eine räumliche Flexibilität wichtig. Dass ein Arbeitgeber davon profitiert, dass man sich an eine Immobilie bindet höre ich zum ersten mal. Ob Miete oder Eigenheim, irgendwoher muss man seine Rechnungen bezahlen.

    • Dummerchen 11. April 2014, 08:51

      Hallo Martin,

      die Bank profitiert nicht von Mieter, sorry. Sie wird vom Vermieter bezahlt und ob dieser Leerstand hat oder sich vor Mietern nicht retten kann, ist ihr herzlich egal. Dass der Euro, den der Vermieter durch den Mieter einnimmt, dann irgendwann bei der Bank landet ist nebensächlich. Sonst könnte man auch sagen, dass der Bäcker des Vermieters vom Mieter bezahlt wird.
      (Ein kleiner Hinweis zu der von Dir verlinkten Seite: Dort wird folgende Kausalkette präsentiert:
      Es ist wie an der Börse:
      Bei geringem Risiko (top Lage, keine Vermietungsschwierigkeiten, kein Leerstand) = niedrige Rendite
      Bei hohem Risiko (weniger gute Lage, Vermietungsschwierigkeiten, Leerstandsprobleme) = hohe Rendite

      Dass das Quatsch ist, ist hoffentlich klar. Nur wenn die Kaufkosten vernünftig sind und die Miete hoch, ergibt sich eine hohe Rendite. Eine überteuerte Immobilie bester Lage wirft auch bei hoher Miete nur eine durchschnittliche Rendite ab.)

      Ein Arbeitgeber kann – wie in meinem Beispiel zu Johannes‘ Kommentar erwähnt – von der Immobilität eines Arbeitnehmers profitieren. Je nach Arbeitsmarkt und Spezialisierung des Arbeitnehmers hat dieser regional mitunter nicht viele Möglichkeiten zu wechseln und muss zähneknirschend auch schlechtere Arbeitsbedingungen akzeptieren – er ist halt weniger mobil geworden. Auch der beliebte Trick, den (ungeliebten) Arbeitnehmer an einen 100km entfernten Standort zu versetzen, kann zu der im Grunde erhofften Kündigung des Mitarbeiters führen – alles nicht ausgedacht; im nahen Umfeld selbst erlebt.

      Liebe Grüße
      Dummerchen

  • Finanzwesir 10. April 2014, 17:22

    @Holger: Erst einmal Danke, daß Du Dein Versprechen wahr gemacht hast und die Podcasts jetzt abtippst. Ich war nie so der große Hörer 😉

    @Johanns:
    >Wertverlust dürfte nicht ins Gewicht fallen, wenn man´s dann weitervererbt
    Zum einen muß man dafür Erben haben und zum anderen müssen die Erben auch einziehen wollen. Wenn sich die Immobilien im Hamburg oder München befinden, klappt das, aber oft genug haben die Kinder ihren Wohnsitz ganz woanders und werden für ein Erbe nicht umziehen. Dann wird verkauft. Ok, dann hat nicht der Erbauer den Wertverlust, sondern die Erben. Die müssen die Hütte dann losbringen. Verkauf mal was in einer deutschen Klein- oder Mittelstadt…

    >Und wenn man jemand ist der Gefallen an seinem Job und seiner Stadt
    Was ist, wenn der Job irgendwann mal keinen Gefallen mehr an Dir hat?

    >Und wenn man doch wegzieht kann man in der Regel das Haus immernoch vermieten und den Kredit mit der Miete tilgen
    Es muß aber jemand bereit sein, das Haus zu mieten. Und zwar zu dem Preis, den Du Dir vorstellst. In einer Stadt wie Celle gibt es freistehende Einfamilienhäuser mit 132 qm in gehobener Ausstattung für monatlich um die 800 € warm zu mieten.
    Da krieg ich in Ottensen vielleicht einen WG-Platz und in Nympenburg darf ich für dieses Geld mein Wohnmobil abstellen. Das sind die Sachen, die Schlagzeilen machen, aber die Masse der Menschen lebt nicht in diesen „Brennpunkten“, sondern in kleineren und mittleren Städten und in den „normalen“ Vierteln der großen Städte.

    @Alois: Ich würde da differenzieren. Für Privatleute ist immobilier Besitz ein Klotz am Bein. Warum? Weil sie zu wenig davon haben und sterblich sind. Für Unsterbliche dagegen sind immobile Werte nach wie vor herrovragend geeignet. Nicht umsonst hat die Kirche nach wie vor große Liegenschaften und verkauft diese auch nicht und auch die Adelsgeschlechter investieren nach wie vor in Feld, Wald und Wiese.
    Die Güter gehen auf die nächste Generation über und der Zinseszins-Effekt kommt hier natürlich ganz anders zum tragen. Hier wird über Jahrhunderte akkumuliert, während normale Menschen sich glücklich schätzen, wenn Sie 30, maximal 40 Jahre Zinseszins hinbekommen.

    Gruß
    Finanzwesir

  • Karl 10. April 2014, 20:57

    Schöne Aufzählung der Gründe! Ein weiteres Argument kann ich noch liefern: Der „Kurs“ der eigenen Immobilie steht nicht in der Zeitung – es bleibt also Raum für „Wertillusionen“ über viele Jahre…

  • Martin 11. April 2014, 14:25

    Hallo Dummerchen – schön von dir zu hören!

    Hast du schon einmal die Finanzierung für eine fremdgenutzte Immobilie angefragt? Die Lageprüfung durch die Bank ist viel akribischer und die Zinsen sind höher als bei selbstgenutzen Immobilien. Ergo – die Bank hat ein großes Interesse daran, dass der Kredit bedient wird. Dies wird bei fremdgenutzten Immobilen durch deren Vermietung erreicht. Für die Bank ist der Leerstand ein großes Risiko. Für mich ist diese aussage gleichbedeutend mit: Die Bank profitiert von Mietern, das Geld macht einen Umweg über den Vermieter.

    Ich habe heute mal mit dem Personalchef eines 500 Angestellten Unternehmens geredet. Abgesehen davon, dass es ihm total egal ist ob die Mitarbeiter gemietet oder gekauft haben würde er gewisse Vorteile sehen, wenn Mitarbeiter zur Miete wohnen da diese dann kurzfristig für einen längeren Zeitraum ins Ausland versetzt werden sollen. Ich halte also die These für subjektiv und total unternehmensabhängig.

    • Dummerchen 11. April 2014, 15:58

      Hi Martin,
      ich freue mich auch von Dir zu hören – bin mir aber nicht sicher, ob wir schon Gedanken ausgetauscht haben. Mein Username hat tatsächlich den Vorteil, dass kaum ein Zweiter freiwillig den gleichen wählen würde ;).
      Ich fürchte, wir bewegen uns im Bereich der Haarspalterei, aber ich denke weiterhin, dass die Bank in erster Linie vom Immobilienkäufer/Vermieter profitiert. Dieser muss das Geld für den Kredit beschaffen. Woher er das nimmt – aus einem Erbe, dem aufgelösten Aktiendepot, der abgelaufenen Lebensversicherung oder aus der Miete – ist letztlich sein Problem. Geld ist Geld. Dass die Bank ein Interesse daran hat, dass der Käufer den Kredit auch abbezahlen kann, ist natürlich klar. Und dass in den meisten Fällen das Geld dann auch vom Mieter über den Vermieter bei der Bank landet auch.
      Dass Arbeitgeber eine Vorliebe für Häuslebauer haben, glaube ich übrigens auch nicht. Ich wurde auch noch nie in einem Vorstellungsgespräch danach gefragt. Es kommt, wie Du sagst, immer auf den Einzelfall an und wie von mir erwähnt, kann sich die Immobilie für den Arbeitnehmer als problematisch herausstellen, wenn diese Immobilität ihn an einen Arbeitgeber bindet, den er eigentlich lieber verlassen würde, da sich die Arbeitsbedingungen verschlechtert haben. Und im Einzelfall kann die Immobilität auch bewußt von Arbeitgeber ausgenutzt werden. Aber klar, das ist sowohl von der konkreten Tätigkeit als auch der Region, in der diese ausgeübt werden kann, abhängig. Da sind wir einer Meinung.

      LG,
      Dummerchen

  • Der Couponschneider 11. April 2014, 15:51

    Ein sehr guter Beitrag. Bei mir rennst du ja eine offene Tür ein, viele Argumente sich mir auch nicht neu, bis auf das mit dem Konformitätsdruck, dass Eltern sich als Bestätigung wünschen, dass die Kinder auch auf das Eigenheim setzen.

    Ein Eigenheim ist natürlich was tolles, wenn einen großen Garten hat, viel Platz, auch für die Kinder. Aber man darf sich nicht der Illusion hingeben, dass ein Haus eine sinnvolle Investition ist. Es ist ein Konsumgut und leider auch ein sehr teures.

  • Homo Oekonomicus 13. April 2014, 18:01

    ad 1) Menschen agieren nicht rational. Sonst könnte Porsche dichtmachten.

    ad 2) Der Artikel ist so richtig wie falsch. Letztlich kommt es immer auf die einzelne, individuelle Situation an. Und nicht immer ist der monetäre Faktor dabei der ausschlaggebende, siehe ad 1), und trotzdem kann die Entscheidung richtig sein. Oder halt auch nicht. Wissen wird man es immer erst nachher.

    ad 3) Konkurrenz der Anlageprodukte ist auch was schönes, oder?

  • Chris 14. April 2014, 18:46

    Hallo Holger,

    Ich grüble schon seit deinen letzten Beiträgen über das Thema, aber so ganz erschließt es sich mir noch nicht. Klar die Idee sein Eigenkapital nicht in eine Immobilie zu stecken und stattdessen zur Miete zu Wohnen und das Kapital in beispielsweise ETFs anzulegen habe ich verstanden. Auch, dass die Rendite bei einer Anlage in ETFs statistisch höher ausfallen dürfte als bei einem Eigenheim, kann ich noch einigermaßen nachvollziehen. Aber da hört es dann auch schon auf, wenn man keinen Äpfel mit Birnen Vergleich anstellen will. Sprich, wenn ich den Hauskäufer betrachten will, muss ich ihn mit einem Hausmieter einer vergleichbaren Immobilie vergleichen. Und spätestens da geht die Rechnung fürs Mieten bei mir nicht mehr auf. Ich habe mir mal den Spaß gemacht und mir mal auf einschlägigen Portalen die Kaltmieten für Einfamilienhäuser angesehen. Da liegen die Preise schon ganz ordentlich über dem was man als Rate als Käufer zahlen müsste. Selbst, wenn das Eigenkapital gut was an Rendite abwirft, dürfte das kaum für einen Ausgleich reichen. Mieten bleibt da in meinen Augen eine ganze Ecke teurer. Ist ja irgendwie auch logisch, da man neben den Immobilienkosten, die auch bei Vermietung zu begleichen sind, auch noch einen Gewinn für den Vermieter zahlt, den ich als Häuslekäufer nicht zahlen muss.
    Mich würde hier wirklich mal eine Beospielrechnung interessieren, die nachweist, dass der Mieter sich wirklich günstiger steht.

    Und auch eine höhere Sicherheit sehe ich beim Eigenheim, so es denn mal abbezahlt ist. Sollte tatsächlich mal die nächste Weltwirtschaftskriese kommen, habe ich zumindest ein Dach über den Kopf. Wovon zahlst Du denn dann deine Miete, wenn die Arbeit weg ist und das Depot nichts mehr wert.
    Ich gebe zu ein extremes Beispiel aber doch auch nicht so unrealistisch.

    Ich glaube auch nicht, dass die meisten Leute ein Haus tatsächlich als Geldanlage kaufen, zumindest, wenn ich mich im Bekanntenkreis mal umhöre. Vielen geht es eher um einen Gewinn an Lebensqualität. Der Weg ist ja meist Mietwohnung -> Haus. Aber man darf auch nicht außer Acht lassen, mein gekauftes Haus kann ich direkt bewohnen und nutzen. Mein Geld im Depot ist letztlich nur eine Zahl auf dem Papier die ich beim Auf und Ab beobachten kann. Und sollte ich mal alt werden, kann ich davon zehren. Miete zahle ich dann aber immer noch.

    So jetzt habe ich hier schon wieder viel mehr geschrieben als ich eigentlich wollte, dabei ging es mir eigentlich nur um den ersten Punkt.

    Gruß
    Chris

    • Holger Grethe 14. April 2014, 20:10

      Chris, ich kann mir nicht helfen, aber irgendwie muss ich grad an dieses Lied denken 😉

       
      Aber nun zur Sache:
      „Mieten bleibt da in meinen Augen eine ganze Ecke teurer. Ist ja irgendwie auch logisch, da man neben den Immobilienkosten, die auch bei Vermietung zu begleichen sind, auch noch einen Gewinn für den Vermieter zahlt, den ich als Häuslekäufer nicht zahlen muss.“

      Und wer zahlt für den Gewinn der Bank, die dir den Kredit fürs Haus gewährt?

      „Sollte tatsächlich mal die nächste Weltwirtschaftskriese kommen, habe ich zumindest ein Dach über den Kopf. Wovon zahlst Du denn dann deine Miete, wenn die Arbeit weg ist und das Depot nichts mehr wert.“

      Wovon zahlst du deine Hypothek ab, sollte es vor der Entschuldung zum skizzierten Horrorszenario kommen?

      „Ich glaube auch nicht, dass die meisten Leute ein Haus tatsächlich als Geldanlage kaufen, zumindest, wenn ich mich im Bekanntenkreis mal umhöre. Vielen geht es eher um einen Gewinn an Lebensqualität.“

      Absolut richtig. Und wer bezahlt für diesen Zugewinn an Lebensqualität? Ist es nicht eine absurde Vorstellung, zu erwarten, dass man als Immobilienkäufer dafür auch noch mit einer höheren Rendite als bei der Investition in Produktivkapital (Aktien) belohnt wird?

      „Aber man darf auch nicht außer Acht lassen, mein gekauftes Haus kann ich direkt bewohnen und nutzen. Mein Geld im Depot ist letztlich nur eine Zahl auf dem Papier die ich beim Auf und Ab beobachten kann.“

      Bis jetzt konnte ich alle Mietwohnungen, in denen ich gelebt habe, nach Abschluss des Mietvertrages auch direkt bewohnen und nutzen. Wo ist da der Unterschied zur gekauften Immobilie?

      Und nur weil Wertschwankungen am Immobilienmarkt nicht so transparent sind wie am Kapitalmarkt, heißt das nicht, dass es keinerlei Wertschwankungen gibt. Das merken Immobilienkäufer spätestens dann, wenn sie ihr Objekt verkaufen wollen oder müssen.

      Ich würde besser nicht davon ausgehen, dass die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre linear in die Zukunft fortgeschrieben werden kann.

    • Chris 14. April 2014, 20:20

      Ich hatte mir ehrlich gesagt eine seriösere Antwort erhofft. Wie gesagt ich verstehe Sehrwohl worauf du hinauswillst, nur beim nachrechnen habe ich noch keine Bestätigung für deine These finden können. Aber nun gut.

    • Holger Grethe 14. April 2014, 20:36

      Hast du den ganzen Kommentar gelesen?

      Stichwort Nachrechnen: Man wird für jeden beliebigen Zeitraum immer einzelne Beispiele finden, die den Vorteil der einen oder anderen Kapitalanlage belegen.

      Nur, was hilft das demjenigen, der vor der Entscheidung steht: Kaufen oder Mieten?

      Im Zweifel halte ich mich an die Auswertung möglichst weit zurückreichender Datenreihen, so wie sie Gerd Kommer in seinem Buch „Kaufen oder Mieten“ anschaulich präsentiert.

      Die Zahlen zeigen, dass die langfristige inflationsbereinigte Wertsteigerung von Immobilien plus minus Null beträgt. Hinzu kommt natürlich noch die Mietersparnis des Käufers, die allerdings nicht ganz leicht zu berechnen ist.

    • Chris 14. April 2014, 21:07

      Doch habe ich, aber du reißt Zitate aus dem Kontext. So schwer es auch zu glauben scheint, ein Kredit ist irgendwann abbezahlt und die Zinsen für Baugeld sind momentan unter 1,5% angelangt was eine schnelle Tilgung ermöglicht.
      Zudem geht es mir gerade um diese „schwer zu ermittelnde Mietersparnis“. Diese halte ich für nicht gerade unerheblich.
      Mich interessiert doch letztlich was kostet mich am Ende wie viel. Und warum sollte es ausgerechnet eine Immobilie sein die ein Leben lang gemietet günstiger sein soll als gekauft.
      Aber ich glaube wir kommen hier auf keinen Nenner. 😉

    • Dummerchen 14. April 2014, 22:40

      Hallo Chris,

      da Du rechnen möchtest: hier eine Berechnungshilfe:
      http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php?paramid=p2r4rjd7em
      Ändere bitte solange die Zahlen, bis Du feststellst, dass Mieten teurer ist als Wohnen. Kleiner Hinweis: Idealerweise drehst Du den Anlagezins nach unten, den Kreditzins nach unten, erhöhst die Miete und vor allem die Instandhaltungskosten nach unten usw. usf.
      Wie Du merken wirst, ist es relativ einfach, sich jedes gewünschte Ergebnis zu errechnen – man sollte aber darauf achten, nicht Äpfel mit Birnen, sprich Wohnung in der Stadt mit Haus auf dem Land, zu vergleichen.

      Bestimmte Dinge, die die Rechnung aber langfristig nicht unwesentlich beeinflussen, sind unbekannt: Inflation, Mietsteigerungen, Kapitalmarkterträge, Preisentwicklung der Immobilie, der Zins der Anschlussfinanzierung nach 10/15 Jahren. Jede Rechnung ist somit nichts als eine wage Prognose, was günstiger sein könnte. Niemand kann das mit Gewissheit sagen und auch Holger tut dies nicht: Seine Kernaussage ist:
      „In meinem Artikel sage ich ja auch nicht, dass ein Eigenheim per se schlecht oder eine dumme Entscheidung ist.
      Alles was ich möchte, ist die kritiklose Vergötterung des Betongolds ein wenig zu hinterfragen.

      Dieses Infragestellen ist aber in den Augen vieler Immo-Besitzer alleine schon Blasphemie.

      Die höhere Sicherheit, die Du in der Immobilie siehst, ist eine Gefühlsentscheidung. Du siehst nicht, dass sich der Wert eine Immobilie ändert, da Du keinen Kurswert in der Zeitung nachschlagen kannst. Der Wert einer Immobilie sinkt ohne Modernisierungsmaßnahmen aber stetig. Was vor 40 Jahren noch der letzte Schrei war, kriegst Du heute nicht mehr mit Inflationsausgleich verkauft. Ganze Landstriche im Osten verwaisen – dort will heute kaum jemand noch hinziehen. Was sind diese Immobilien noch Wert? Andere Beispiele für mögliche Werteinbußen habe ich oben im Kommentar zu Johannes‘ Kommentar genannt.

      Und Chris, wenn Du einfach glücklicher bist, wenn Du eigene vier Wände um Dich hast, wenn die Weltwirtschaftskrise ausbricht, dann ist das vollkommen ok. Jeder sollte nur in das investieren, wovon er überzeugt ist und wozu er auch bereit ist Opfer zu bringen. Der Aktienanleger opfert in der Phase eines Markttiefs vielleicht einen Teil des guten Schlafs; ein Immobilienkäufer opfert seine räumliche und finanzielle Flexibilität.
      Wenn ein aktienhaltiges Depot Dir Kummer bereitet und Du eine Immobilie als sicherer einstufst, dann setze doch auf’s Betongold. Sei Dir aber der auch dort enthaltenen Risiken bewusst. Diese sind ebenfalls nicht klein. Die Entscheidung pro oder kontra Immobilie ist keine digitale Entscheidung á la (A > B), daher ist A besser. Wie so vieles im Leben.

      Liebe Grüße
      Dummerchen

    • Carsten Drawer 15. April 2014, 00:14

      @Dummerchen: Der Kommentar scheint mir treffend bis auf eine Aussage, die, wenn man allein die finanzielle Seite des Hauskaufs bzw. Neubaus betrachtet, wichtig ist: „…ein Immobilienkäufer opfert seine finanzielle Flexibilität.“ Das hängt genau von der persönlichen Situation ab und ist heute, wo Geld für Immobilien fast umsonst verkauft wird, möglicherweise genau umgekehrt darstellbar.
      Beispiel: Ich finanziere einen Neuwagen zu 4% Zinsen. Oder ich nehme einen klassischen Konsumkredit zu 7% Zinsen auf (für Reise, Möbel, Computer etc.) Ist da nicht schon deshalb die Immobilienfinanzierung mit 2-3% vorzuziehen? Und auf Konsumkredite komplett zu verzichten? Das aufgrund der Zinsdifferenz eingesparte Geld könntest du ja in ETF-Sparpläne investieren und dann, wenn es genug ist das Auto, die Reise, die Möbel, den Computer ohne Kredit kaufen.

      Außerdem ist die Frage Immobilie ja oder nein nie nur rein finanziell zu betrachten. Heute vielleicht (s.o.).

      Und wenn du die „räumliche Flexibilität“ gar nicht mehr besitzt, sieht die emotionale Sache noch einmal ganz anders aus. Zur emotionalen Sache möchte ich auch noch etwas sagen. Es geht vielen Immobilienbesitzern sicher nicht um die „nächste Weltwirtschaftskrise“. Mir persönlich geht es auch entscheiden um den Gewinn an kreativer Flexibilität, den mir ein eigenes Haus bringen wird. Es gibt dann keine Grundsatzurteile zur Wandgestaltung mehr, die ich berücksichtigen muss, auch das Grillen auf der Terrasse ist dann sehr viel freier möglich. Es gibt auch keine Pflicht mehr, ein Treppenhaus an einem vorgegebenen Tag zu reinigen, du weißt jetzt bestimmt, was ich meine. Schon die gesamte Raumaufteilung, die Fußbodenbeläge etc. werden genauso, wie wir das wollen. Ohne Kompromiss.

      Das Haus, das wir z.Zt. gemietet haben, hätten wir kaufen können. Aber es ist im Prinzip eine Wohnung auf einem ehemaligen Hof, also Teileigentum. Auch wegen der damit verbundenen potenziellen Konfliktsituationen haben wir darauf verzichtet. Wenn schon Eigentum, dann uneingeschränkt.

      Früher wollte ich mir etwas immobiles anschaffen. In Zinszeiten, wie den heutigen ist es geradezu Pflicht für finanziell disziplinierte Menschen, die in entsprechender finanzieller, beruflicher und persönlicher Situation sind.

      Und die mögliche Wertentwicklung ist erstens nicht prognostizierter, zweitens völlig nachrangig. Ich weiß, wenn wir das Haus mal verkaufen werden, so mit ca. 85, wird es genügend erlösen, um uns beiden einen kommoden Lebensabend in einem guten Pflegeheim zu ermöglichen. Wie das in ferner Zukunft Total Return – mäßig aussieht, ist keine Frage für mich. Das Aktiendepot, das ich nicht angreifen werde für die Finanzierung plus der Erlös irgendwann genügen zu 100%. Sicher.

    • Chris 15. April 2014, 07:03

      @Dummerchen

      Netter Rechner, wenn auch stark vereinfacht. Ich musste schon eher tricksen, um beim Mieten tatsächlich am Ende mehr rauszubekommen und das geht bei dem Rechner bei der aktuellen Marktlage nur, wenn man über extrem viel Eigenkapital verfügt. Für mich ist das Infragestellen der Immobilie als Geldanlage auch keine Blasphemie, aber die Argumente sollten dann auch Stichhaltig sein. Letztlich wird eine Investition in eine Immobilie mit steigenden Kreditzinsen immer unattraktiver, momentan bekommt man das Geld aber schon quasi hinterhergeworfen. Inflationsbereinigt und nach Abzug der Kosten dürfte bei den Banken bei aktuell 1,5 -1,7 % Zinsen nicht viel hängen bleiben.

      „Was vor 40 Jahren noch der letzte Schrei war, kriegst Du heute nicht mehr mit Inflationsausgleich verkauft.“

      Gerade mit der Aussage wäre ich gerade heute, sehr vorsichtig. Der entvölkerte Osten wird zwar gerne bemüht, aber in den Ballungszentren, wo nun mal auch sehr viele Menschen leben sieht das ganz anders aus.
      Ich will jetzt nicht noch weiter abschweifen, aber mal versucht in Ballungszentren eine Wohnung für eine Familie zur Miete zu finden?

      „Wenn ein aktienhaltiges Depot Dir Kummer bereitet und Du eine Immobilie als sicherer einstufst, dann setze doch auf’s Betongold.“

      Du wirst es kaum glauben, aber ich wohne im Betongeld, während auf der Bank das aktienhaltige Depot liegt. Ich weiß nicht warum das eine das andere ausschließen sollte? Und da wir alle wissen, dass es unendliches Wachstum bei endlichen Ressourcen nicht geben kann, wird auch irgendwann einmal mit dem Wachstum bei Aktion Schluss sein, die Frage ist nur, ob wir das noch erleben oder nicht. Ich bin noch nicht so alt und befürchte durchaus noch das Ende unseres jetzigen Wirtschaftssystems mitzuerleben. Andererseits wäre es um die durch den stetigen Wachstumszwang entstandene Wegwerfgesellschaft sicher auch nicht schade.

      Wie schon mehrfach gesagt ist die Entscheidung mieten oder kaufen höchst individuell zu fällen und hängt mitnichten rein von der Wertentwicklung ab.
      Ausschlaggebend, ob sich die Investition lohnt ist in meinen Augen bei Immobilien vor allem der Kreditzins und der ist momentan nahe null. Vor wenigen Jahren sah das noch anders aus, da lag dieser bei über 5%. Das machte den Erwerb mit geliehenem Geld natürlich sehr teuer. Letztlich zeichnete sich beim Zins in den letzten Jahren ein durchgehender Weg nach unten ab. Ob es mal wieder hinauf geht oder das ganze System kollabiert, wer weiß das schon.

    • Holger Grethe 15. April 2014, 08:40

      Hast du dir bei aller Euphorie fürs billige Geld (das einem die Banken „hinterherwerfen“) jemals überlegt, dass stark gestiegene Immobilienpreise die vermeintlichen Zinsvorteile mehr als zunichte machen könnten?

    • Dummerchen 15. April 2014, 08:38

      @Carsten:
      „Beispiel: Ich finanziere einen Neuwagen zu 4% Zinsen. Oder ich nehme einen klassischen Konsumkredit zu 7% Zinsen auf (für Reise, Möbel, Computer etc.) Ist da nicht schon deshalb die Immobilienfinanzierung mit 2-3% vorzuziehen?“

      Ja. Absolut. Das liegt aber schon daran, dass Dein Vergleichsmaßstab die denkbar dümmste (entschuldige die harten Worte) Entscheidung aus ökonomischer Sicht ist. Wer einen Konsumkredit zu 7% Zinsen aufnehmen muss, um Urlaub oder anderen Konsum zu finanzieren, hat ein Problem zwischen den Ohren. Als Kind hat man mir beigebracht, dass ich zuerst sparen muss, um mir später mein Donald-Duck-Heftchen kaufen zu können. Wer immer jetzt und hier und sofort alles haben muss, der braucht natürlich Konsumkredite. Aber der wird auch nie lernen zu sparen, bzw. er tut es erst, wenn der Schuldendruck da ist. Der Vergleich alleine macht eine Immofinanzierung nicht besser, zumal es um Beträge ganz anderer Größenordnung geht.

      „Außerdem ist die Frage Immobilie ja oder nein nie nur rein finanziell zu betrachten.“

      Dass es eine emotionale, nicht zu unterschätzende Komponente beim Immo-Kauf gibt, schrieb ich schon zu einem anderen Kommentar. Ich kann (und will) nicht bei jedem Kommentar wieder alle Argumente wiederholen, um meinen Standpunkt klar zu machen, sorry.

      „Früher wollte ich mir etwas immobiles anschaffen. In Zinszeiten, wie den heutigen ist es geradezu Pflicht für finanziell disziplinierte Menschen, die in entsprechender finanzieller, beruflicher und persönlicher Situation sind.“

      Du arbeitest aber nicht zufällig bei einer Bausparkasse? 😉
      Eine Pflicht? Schon arg putzig, wenn hier eine Seite sagt: „Vorsicht! Es gibt mehrere Arten Geld anzulegen; neben dem Immo-Kauf gibt es bedenkenswerte Alternativen.“ Und die andere Seite antwortet: „Nein, Immo-Kauf ist das non-plus-ultra! Basta! (Und wer das nicht einsieht ist finanziell undiszipliniert.)“
      „In Zinszeiten, wie den heutigen“ können sich Leute einen Kredit leisten, den sie vor Jahren niemals hätten stemmen können. Ja, das stimmt. Leider werden die Auswirkungen in der Argumentation dann nicht mehr betrachtet. Was passiert, wenn es mehr und mehr Kaufwillige gibt? Genau – die Preise steigen. Ob der Preisanstieg genau dem Kreditzinsrückgang entspricht, vermag ich nicht zu beurteilen, bin halt nur ein Dummerchen 😉 – ich befürchte es aber.

      „Und die mögliche Wertentwicklung ist erstens nicht prognostizierter, zweitens völlig nachrangig. Ich weiß, wenn wir das Haus mal verkaufen werden, so mit ca. 85, wird es genügend erlösen, um uns beiden einen kommoden Lebensabend in einem guten Pflegeheim zu ermöglichen.

      Na, ist doch super, wenn Du das heute schon weißt. Ich würde mir nicht zutrauen, die Zukunft so sicher vorherzusagen.

      @Chris:
      „Netter Rechner, wenn auch stark vereinfacht“

      Mir ist der Rechner viel zu vereinfachend – ich habe ihn nur rausgepickt, weil Du ja unbedingt berechnen wolltest, dass Mieten teurer ist. Dabei wollte ich Dich unterstützen. Wenn Du einen realistischeren Rechner findest, kannst Du ihn gerne mit Deinen Annahmen über die Zukunft präsentieren.

      „Ich musste schon eher tricksen, um beim Mieten tatsächlich am Ende mehr rauszubekommen“

      Meine bescheidenen Wertannahmen hast Du ja im Link gesehen – wie hast Du denn die Parameter realistischerweise gewählt, aufgrund derer Du den Käufer vorne siehst?

      „Ich will jetzt nicht noch weiter abschweifen, aber mal versucht in Ballungszentren eine Wohnung für eine Familie zur Miete zu finden?“

      Ja. Entgegen weit verbreiteter Annahmen lebe ich nicht auf dem Mars. 😉

      Gegenfrage: Hast Du mal versucht, in Ballungszentren eine Wohnung zu kaufen? Auch ganz schön teuer geworden, gell?

      D:“Wenn ein aktienhaltiges Depot Dir Kummer bereitet und Du eine Immobilie als sicherer einstufst, dann setze doch auf’s Betongold.”
      C:„Du wirst es kaum glauben, aber ich wohne im Betongeld, während auf der Bank das aktienhaltige Depot liegt. Ich weiß nicht warum das eine das andere ausschließen sollte?“

      Ich habe nicht behauptet, dass das eine das andere ausschließt. Du hast doch das „Horrorszenario“ gemalt, dass die Finanzwelt zusammenbricht und der Investor plötzlich arm wie eine Kirchenmaus ist. Mir schien das eine echte Sorge von Dir zu sein.
      Du spekulierst aber nicht auf Aktiengewinne ggü. der direkten Abzahlung von Kreditzinsen, oder? (Ich traue mich ja kaum zu fragen.)

      „Ausschlaggebend, ob sich die Investition lohnt ist in meinen Augen bei Immobilien vor allem der Kreditzins und der ist momentan nahe null. Vor wenigen Jahren sah das noch anders aus, da lag dieser bei über 5%. Das machte den Erwerb mit geliehenem Geld natürlich sehr teuer.

      Angebot und Nachfrage -> Preis (s.o.)

    • Carsten Drawer 15. April 2014, 08:58

      @Dummerchen: Nein, ich bin jugendlicher Pensionär. Ex-Soldat sage ich lieber gleich, bevor das Beamten-bashing losgeht. Außerdem wollte ich schreiben, dass ich mir etwas immobiles früher NIE anschaffen wollte, sorry.

      Deine Meinung mit dem Problem zwischen den Ohren teile ich; es sind aber wohl viel mehr Menschen, die dieses Problem haben, als man sich vorstellen kann.

      Vorhersagekraft ist gar nicht erforderlich für meine Aussage. Wir reden über einen Zeitraum von nur ca. 35 Jahren. Ob die Immobilie dann die Summe X oder sogar 2X bringt, ist für die Finanzierung der letzten 5-10 Jahre bedeutungslos.

      Bis dahin habe ich auch im Betongold selbstbestimmt und kreativ so flexibel, wie es nur möglich ist, gewohnt und dennoch mein Aktien-(Dividenden-Depot) gepflegt. Zur Zeit kann man tatsächlich mal das Beste aus beiden Welten haben, was natürlich eine Super-Ausnahmesituation darstellt. Aber die Chance ist eben da. Wie immer greift man zu oder lässt es sein und ärgert sich dann in 5 Jahren.

    • Chris 15. April 2014, 09:48

      @Holger
      Selbstredend, aber es ist ja nicht so, dass die Mieten im gleichen Zeitraum konstant geblieben oder gar gesunken wären. Ich bin auch nicht der Meinung, dass niedrige Zinsen generell zur Euphorie verleiten sollen, immerhin ist letztlich der Zins der Preis fürs Geld.

      @Dummerchen
      Ich bin von folgenden Werten ausgegangen:
      50K Eigenkapital
      3,3k Einkommen
      Anlagezinsen 6% was ich schon üppig finde
      Mietkosten für ein Haus inkl. Nebenkosten liegt hier so im Mittel bei 1,5k
      Kaufpreis 280k ist hier so das Mittel für die eigenen 4 Wände
      Kaufnebenkosten 10k, kann aber sicher variieren je nachdem welche Provisionen zu zahlen sind
      Bewirtschaftung 500
      Rückzahlung 1k
      Zins 1,6%
      und das Ganze auf 40 Jahre

      Laut Rechner mit den jährlichen Steigerungen kommt mit dem Haus am Ende fast eine halbe Millionen mehr rum.
      Über 100k Eigenkapital beginnt sich das Verhältnis dann langsam umzukehren.
      Sprich, wenn ich ohnehin schon viel Geld habe, lohnt es sich aus renditegesichtspunkten nicht mehr in eine Immobilie zu investieren. Bei geringerem Eigenkapital sieht es wieder anders aus, da der Zinseszinseffekt sich nicht so bemerkbar macht. Holger geht aber bei ETFs auch eher von 3% bereinigter Durchschnittsrendite aus.

      Das Thema ist so vielschichtig und komplex, dass ich mir hier einfach eine differenziertere Betrachtung wünschen würde. Mich haben Holgers Beiträge jedenfalls zum Nachdenken gebracht und man auch ganz schön ins grübeln. War die Entscheidung seinerzeit richtig, hätte man mit dem Geld lieber etwas anders machen sollen? Man fängt an zu rechnen, wägt alles gegeneinander ab. Aber da niemand in die Zukunft sehen kann, ist jede Entscheidung immer ein Wagnis.
      Ich habe selbst ein Depot, obwohl ich nicht wirklich an die Zukunft unseres Wirtschafts- und Geldsystems glaube. Aber sollte das System den Bach runter gehen, ist es ohnehin egal ob Depot, Sparbuch oder andere Finanzprodukete.

    • Dummerchen 16. April 2014, 15:42

      Hallo Chris,

      obwohl ja mittlerweile klar sein sollte, dass das Thema „Kaufen vs. Mieten“ weit über das Thema Rentabilität hinausgeht und Lebensgefühl ein nicht zu unterschätzender Faktor bei Käufern ist, möchte ich doch noch mal auf Deine angenommenen Zahlen eingehen – schließlich lesen hier auch Neulinge mit:

      50K Eigenkapital
      3,3k Einkommen
      Anlagezinsen 6% was ich schon üppig finde
      Mietkosten für ein Haus inkl. Nebenkosten liegt hier so im Mittel bei 1,5k
      Kaufpreis 280k ist hier so das Mittel für die eigenen 4 Wände
      Kaufnebenkosten 10k, kann aber sicher variieren je nachdem welche Provisionen zu zahlen sind
      Bewirtschaftung 500
      Rückzahlung 1k
      Zins 1,6%
      und das Ganze auf 40 Jahre

      Puh, da sind ein paar Annahmen drin, die ich gerne ansprechen würde:

      * Anlagezins 6%
      Inflationsbereinigt sicher zu hoch – was hältst Du von 4%? (Langfristig betrachtet sollte der Wertzuwachs von Immobilien übrigens in etwa auf dem Niveau der Inflation liegen.)

      * Kaufpreis 280k und Mietpreis 1,5k/Monat (kalt):
      Das würde einem Mietzins (12*1,5k)/280k = 6,43% p.a. entsprechen. Sind die 4 eigenen Wände gleich groß und sowohl vom Zustand und der Lage vergleichbar? Ich frage deshalb, weil meine Nachbarin uns noch vor wenigen Monaten ihre identische Wohnung gleicher Größe zu etwa dem gleichen Kaufpreis angeboten hat, unser Mietpreis jedoch nur 2/3 der von Dir angegeben Zahl ist (~4,3% Mietzins). Und wir leben hier in einer hochpreisigen (>10€/qm), sehr begehrten Wohngegend im Südwesten Deutschlands. Es gibt sicher regionale Unterschiede und vielleicht ist es bei Dir wirklich so. Bei mir bin ich mir zumindest sicher, dass die Objekte wirklich „identisch“ zu bewerten sind.

      * Kaufnebenkosten von 10k (~3% vom Kaufpreis):
      Sorry – das ist unmöglich. Selbst wenn Du keinen Makler (2%-6%) bezahlen musst, so fallen mindestens Notargebühren (1%-1,5%) und Grundbuchgebühren (0,5%) an. Zusätzlich zahlst Du je nach Bundesland Grunderwerbssteuer von 3,5%-6,5%. Wenn’s also wirklich, wirklich gut läuft (ohne Makler, günstigem Notar und in Sachsen und Bayern gekauft wird), kommst Du in der Summe mit 5% davon. Der „Normalfall“ liegt wahrscheinlich eher bei 7% (= knapp 20k).

      * Bewirtschaftung/Instandhaltung 500 pro Monat
      Ja, soviel hätte ich auch angesetzt. ~2% p.a. des Immobilienwerts werden oft genannt.

      * Zins 1,6%
      Mit welcher Zinsbindung hast denn Du gerechnet?? 5 Jahre? Mit der von Dir angegebenen Rückzahlungsrate von 1k/Monat und einer Kreditsumme von rund 250k (280+20-50) läuft die Tilgung locker 25 Jahre. Bei den „historisch niedrigen“ Zinsen sollte man sich diesen Zinssatz doch wohl eher über die Laufzeit sichern wollen, oder? Selbst bei einer Zinsbindung von „nur“ 20 Jahren wird der effektive Jahreszins eher doppelt so hoch als von Dir angenommen sein. (Stand heute liefern mir die einschlägigen Onlinevergleichsportale jedenfalls Werte von >3,3% p.a.)

      Was hältst Du denn von diesen korrigierten Werten ;):
      http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php?paramid=zfinjtj09k

    • Chris 16. April 2014, 16:45

      Hallo Dummerchen,

      kurz zu deinem letzten Beitrag:
      Der Zins ist mit 6% sicher sehr optimistisch, allerdings habe ich ihn bewusst hoch gelassen, da es sonst für den Mieter noch schlechter ausgesehen hätte.

      Zur Miete. Laut Rechner war nach der Warmmiete gefragt und hier habe ich mich mal grob am Durchschnitt der Mieten für vergleichbare Objekte orientiert.

      Bei den Kaufnebenkosten hast Du sicher recht. Die müsste man höher ansetzen.

      Was den Zins angeht so kannte der in den letzten 15 Jahren nur einen Weg und der war nach unten. Ob es mal wieder hinauf geht ist reine Kaffesatzleserei. Von daher habe ich mich am heutigen Zins orientiert. Es macht bei der Summen schon einen eklatanten Unterschied, ob ich für 1,6% oder 3,3% finanziere. Kannste ja mal ausrechnen. 😉 und selbst wenn der Zins in 10 Jahren wieder bei 3% oder darüber liegt, kommt es mich trotzdem günstiger die ersten Jahre für 1,6% finanziert zu haben. Der Rechner lässt zudem die Möglichkeit von Sondertilgungen außer Acht, die die Laufzeit weiter reduzieren.

      Letztlich kann man an jeder Schraube etwas in die eine und etwas in die andere Richtung drehen. Bei deiner Rechnung kommt quasi ein Nullsummenspiel raus.

      Ich denke Lothar hat es weiter unten schon auf den Punkt gebracht. Eine Selbstbewohnte Immobilie ist halt weit mehr als die reine Rendite. Und auch Holger hat nicht ganz unrecht, denn aber 150 – 200k Eigenkapital stehe ich mich bei der Miete mitunter besser. (rein auf die Rendite bezogen versteht sich)
      Letztlich ist, sofern das Kapital vorhanden ist, die Entscheidung eine Frage der persönlichen Lebenseinstellung.
      Ich finde es aber dennoch sehr wichtig, dass Holger hier die Immobilienfrage durchaus kritisch hinterfragt und zur Diskussion anregt, denn so kann man unter Abwägung aller Faktoren die schlussendliche Entscheidung pro oder kontra eigene Immobilie fällen. (Auch wenn ich nicht alle seine Argumente teile 😉 )

  • Lothar 15. April 2014, 16:04

    Ich verfolge interessiert die rege Diskussion zum Thema Immobilien. Es zeigt sich mal wieder, dass das Thema hoch emotional ist. Holger wollte uns darauf aufmerksam machen, dass viele andere – außer uns selbst, die es betrifft – ein Interesse an unserer Entscheidung pro Immobilie haben. Diskutiert wird mittlerweile etwas ganz anderes:
    Was ist günstiger? Kauf oder Miete.
    Das Thema geht jeden von uns an. Jeder von uns wohnt entweder zur Miete oder im Eigentum. Und jeder von uns versucht – das ist menschlich – seinen Weg zu argumentieren. Und es gibt für beide Wege gute Gründe.
    Ich möchte eine bescheidene Anregung geben, die Gedanken etwas zu sortieren und auf die wirklich wichtigen Themen bei der Frage „Kaufen oder mieten?“ lenken:
    Welche Haupt-Motive gibt es beim Immobilienkauf?
    A) Kauf zur Selbstnutzung
    B) Kauf um Miet-Einnahmen zu erzielen
    C) Kauf spekulativ, um später teurer zu verkaufen
    Bei B+C geht es um Rendite – hier können sich alle Rechenmeister austoben 😉
    Bei A – und das ist in diesem Blog das Thema – kann es nicht in erster Linie um Rendite oder monetäre Vorteile von Miete und Kauf gehen. Warum?
    Ein einfaches Beispiel:
    Ein Familienwohnheim ist ein Konsumgut, wie eine Hose. In beiden können wir – sagen wir -„leben“ 
    Kaufe ich nun eine Hose, die etwas günstiger ist als die welche mir gefällt. Die Hose kneift aber und der Stoff ist minderwertig und fühlt sich nicht gut an auf der Haut. Was habe ich da erreicht, wenn ich Geld gespart habe? Nichts, ich fühle mich unwohl und habe dafür auch noch Geld ausgegeben!
    Beim Kauf des Familienwohnheims kommt es ganz entscheidend darauf an, dass wir uns wohlfühlen.
    10.000 € für zu wenig ausgegeben, um etwas zu beseitigen, was uns in unserem Hause stört, und ein sechsstelliger Betrag ist vergeblich ausgegeben. Ich fühle mich unwohl und das für eine sechsstellige Summe.
    Beim Kauf einer Rendite-Immobilie ist es umgekehrt: 10.000 € zu viel ausgegeben für etwas das mir gefällt, wofür mein Mieter aber keine höhere Miete zahlt, und meine Rendite kippt – im schlechtesten Falle fällt die Gesamtkapitalrendite unter die Fremdkapitalkosten. Dann wird Geld vernichtet.
    Das heißt natürlich nicht, dass ich für das Familienwohnheim beliebig viel Geld ausgeben darf. Grenze ist hier aber nicht eine Renditerechnung oder eine Miete-/Kauf-Vorteilsrechnung sondern mein Budget bzw. mein Vermögen.
    Und wie bei jedem Kauf, – insbesondere, wenn er auf Kredit finanziert wird – sind natürlich die Risiken zu beachten. Dabei geht es weniger um die Wahrscheinlichkeit, dass diese eintreten, sondern vielmehr darum, wie stark deren Auswirkungen auf mich sind:
    z.B.: total nervige Nachbarn -> kann mir das Leben echt verleiden -> Einfaches Mittel: vorher intensiv checken
    z.B.: Hausschwamm beim Kauf oder Mängel beim Bau -> gefährdet Gesundheit und Wohlbefinden -> ein Sachverständiger könnte ein gutes Investment sein
    z.B.: Steigende Kreditzinsen -> können ökonomisch im Extrem zum Verkauf zwingen -> kann man heute bis zu 30 Jahre festschreiben und das mit Kündigungsrecht nach 10 Jahren
    z.B.: Arbeitslosigkeit, Scheidung -> sind problematisch bei Kreditfinanzierung -> Versicherung bzw. Ehevertrag können Lösungen sein
    … und, und, und
    Hierzu hast Du, Holger, in deinen Blogs zur Immobilie ja einige weitere Risiken genannt. Das ist wichtig!

    Ist es nicht sinnvoller sich über die Risiken und mögliche Auswirkungen Gedanken zu machen als darüber, ob sich Miete und Kauf besser rechnen?

    Der Käufer von Ostimmobilien in den 90ger Jahren hat Immobilien gekauft, um Steuern zu sparen. Am Ende aber hat die Immobilie hat an Wert verloren und die Steuerersparnis war im Zweifel auch noch weg.

    Vorsicht also allen,
    … die eine eigengenutzte Immobilie kaufen und sich einreden, dass dies eine gute Investition sei!
    … die sich entscheiden weiter zur Miete zu wohnen und sich einreden, sie hätten damit Geld gespart!
    Entscheidungen sind immer emotional, stehen wir dazu!
    Sie müssen nicht rational (homo oeconomicus) sein, dürfen aber auch nicht unverantwortlich sein, weshalb es Sinn macht, die Auswirkungen der Risiken zu bedenken.

    Lothar

    • Dummerchen 15. April 2014, 18:10

      Sehr gute Zusammenfassung der Thematik, Lothar! Volle Zustimmung.

  • Master 26. Dezember 2014, 23:26

    Hallo an Alle,

    die Diskussion finde ich hier zu einseitig und zu negativ gegenüber Immobilien.
    Insgemast besitze ich 4 Immobilien und bin sehr froh darüber.
    Drei dieser Immobilien habe ich ohne Eigenkapital erworben und bereits jetzt nach 7 Jahren eine hohe Rendite und super Wertsteigerung. In drei Jahren werde ich eine Wohnung veräußern mit Wertzuwachs von 40 %. Darüber hinaus haben sich die Wohnungen nahezu selbst getragen. In den ersten drei Jahren habe ich pro Wohnung 50 € noch dazu gezahlt, mittlerweile tragen sich die Wohnungen von alleine.
    Für die anderen beiden Wohnungen werde ich mir eine günstige Anschlussfinanzierung sichern und sicherstellen, dass die Wohnungen in 10 Jahren getilgt sind.

    In der vierten Wohnung wohne ich selbst und tilge kräftig, so dass diese in 5 Jahren abbezahlt ist. Die Wohnung ist 98 qm groß und für mich und meine Familie ausreichend. Eine Investition in ein Haus o.ä. kommt nicht in Frage, da dies nur weiterer Konsum wäre.
    Die Rate für die selbstgenutzte Immobilie habe ich bewusst sehr hoch gewählt um mich selbst zu disziplinieren.

    Ich bin 35 Jahre alt und bin der Meinung, dass es auch positive Argumente für Investitionen in Immobilien gibt.

    Wünsche Euch alles Gute und möglichst vernünftige Entscheidungen mit wenig Emotionen zu treffen.

    Viele Grüße

    Master

  • Marco 21. Juni 2015, 14:52

    Hallo Holger,

    sehr schön auf den Punkt gebracht 🙂 Das predige ich auch schon seit Jahren! Eine selbstgenutzte Immobilie ist eine Verbindlichkeit und für mich persönlich, möchte ich so lange es geht in Miete wohnen. Ich habe erst letzte Woche einen Blogpost veröffentlicht warum das Eigenheim keine Geldanlage ist. Ich denke das immer noch zu viele denken das ein eigenes Haus eine gute Investition ist. Nein. Ist es leider nicht 🙂 Danke das du mir mit deinem Artikel aus der Seele sprichst 😉

    LG, Marco

  • Jonathan 28. Oktober 2015, 09:28

    Sehr interessanter Artikel. Werde mir die anderen auch noch zu Gemüte führen. Was ich jedoch nicht verstehe, ist die Tatsache, dass von einem Erwerb von Immobilien gewarnt wird, weil ETFs oder andere Fonds eine bessere Rendite bei weniger Verpflichtung versprechen und diese flexibler sind.

    Gesetzt den Fall ich erwerbe eine Eigentumswohnung für 200.000 € und tilge diese mit mind. 1000 € monatlich. Diese 1000 € müsste ich für die gleiche Wohnung als Mieter zahlen. Der Unterschied ist, dass ich diese 1000€ „investiere“, wobei ich als Mieter nichts von den 1000 € habe. Naja das Wohnrecht für einen Zeitraum X.
    Vielleicht ist das auch eine Milchmädchen Rechnung? 🙂

    Ich mache mich mal an die anderen Artikel. Danke auch jedenfall für deine Ausführungen!

  • Carsten Drawer 30. November 2015, 00:53

    Nach über einem Jahr der Veröffentlichung und zwei Monate nach Einzug in unseren Neubeu möchte ich allen Interessierten einen persönlichen kurzen Erfahrungsbericht geben:

    Planungsphase: größte Kreativität mit guter Umsetzung eine Architekten. Gewöhnung an die Tatsache die nächsten ca. 20 Jahre hoch verschuldet zu sein.

    Bauphase: Z.T. extremer Stress, es ging ja um etwas existentielles, die Wohnhöhle. Persönliches Erleben vieler Höhen und Tiefen in der Zusammenarbeit der ganzen Handwerksbetriebe. Sehr gut ist, dass man durch die Abrechnung der vielen Werkverträge genau weiß, was jede Schraube gekostet hat und die künftigen Unterhaltskosten dadurch bezifferbar werden. Die Umsetzung auch der eigenen Kreativität zu erleben ist einmalig. Einem der Firmen-Bauleiter sagte ich einmal „Das Haus wird passen, wie ein Handschuh“. Und genau so ist es.

    Wohnphase: Emotional extrem positiv. Das Wissen, das die letzte Mieterhöhung hinter einem liegt, ist ein Teil davon. Das ich jetzt objektiv auf meinem Grundstück im rechtlichen Rahmen machen kann was ich will, mit wem ich will und wann ich will, ist auch sehr schön. Vor allem wenn man bedenkt, dass der rechtliche Rahmen so viel weiter gespannt ist!

    Bei aller Freude ist immer noch klar, dass die Entscheidung, ein Eigenheim zu bauen nicht der Vermögensmaximierung dient, selbst auf Sicht des ganzen Lebens nicht. Es ist eine Entscheidung, die wie alle im „Nebel der Unbestimmtheit“ getroffen werden muss. Mit den Konsequenzen muss man dann leben. Ein gutes Beispiel für das englische „fog of war“.

    Auf die gesammelten finanziellen Aspekte meiner Vor-Kommentatoren gehe ich nicht noch einmal ein, die Diskussion deckt eigentlich alle denkbaren Punkte ab.

  • Alex 24. Februar 2016, 22:16

    Hey Holger, toller Artikel. Deinen Blog habe ich schon des öfteren wahr genommen, aber bislang nicht damit beschäftigt. Dein Immobilienartikel hat mich jedoch in den Bann gezogen. Vielen Dank dafür. Ich sehe die Immobilienanlage auch sehr differenziert. Ich habe zwar frühzeitig kreditfinanziert in Immobilien investiert. Damit bin ich sehr zufrieden. Ich sehe jedoch auch die andere Seite. Eine Eigentumswohnung (100% Finanzierung) musste wieder (mit hoher Vorfällligkeit) verkauft werden, da die Risiken zu hoch waren. Das war sehr bitter.

    Wie soll ein normal (arbeitender) verdienender Mensch einen Kredit von mehreren hunderttausend EUR zurück zahlen können. Und auf was muss derjenige alles verzichten? Das frage ich mich immer wenn ich in meinem Umfeld nur noch höre: „Wir schauen uns gerade nach einer Wohnung oder Haus um – zum Kauf.“ Die Argumente sind immer die in Deinem Beitrag beschriebenen:-)

  • Habl, Sven 1. März 2016, 19:43

    Hallo!

    Alles ganz nette Ausführungen hier. Was mir aber komplett fehlt ist der Verweis darauf, dass sich die gemietete Wohnung mit höchster anzunehmender Sicherheit, ebenfalls in einer wie auch immer frei finanzierten Immobilie befindet. Also irgendwie will Ihre Rechnung für mich nicht aufgehen. Aber sie werden Ihre Gründe haben…

  • RandomWalk 17. März 2016, 15:16

    sehr richtig! Bei den Eltern würde ich sogar einen Schritt weitergehen: Auch diese haben, wie der Arbeitgeber, ein Interesse daran Ihre Kinder immobil zu machen, d.h. diese möglichst in Ihrer Nähe zu haben… denn vor nichts fürchten sich ältere Menschen mehr, als im Alter alleine zu sein, wenn Pflege oder ähnliches ansteht…

  • Dirk 19. März 2016, 09:38

    Ich denke das es zukünftig sicherlich auch andere Lebensmodelle geben wird, da dieses wirklich einzig und allein mit den Ängsten der Menschen arbeitet. Dieses Argument: … im schlimmsten Fall habe ich dann zumindest noch meine eigenen 4 Wände“ funktioniert eben immer noch. Ob ich dann „im schlimmsten Fall“ auf meinem eigenen Schutthaufen sitze, oder einem fremden…….. Auch wenn ich überlege was eine Eigentumswohnung alleine im Unterhalt (Steuern/Hausgeld/Versicherung etc.) kostet,- absurd. Immobilien machen für mich nur Sinn wenn ich damit, zu Lasten anderer, Geld verdienen will. Kein Kredit über 300.000€ sondern über 3.000.000€. Dann steht auch die Bank auf einmal in einer anderen Verantwortung. Wirtschaftlich sinnvoll, sozial verwerflich.
    Früher wäre es auch undenkbar gewesen (meine Generation) sich ein Auto mit anderen zu teilen, oder aus der Kirche auszutreten,- die Ängste werden weniger und vielleicht auch irgendwann die Einsicht größer, das man sich auch den Platz (Wohn,- und Lebensraum) auf der Erde teilen kann,- schließlich heißt es doch immer das wir ihn uns nur geliehen haben und an die nächste Generation weitergeben müssen.

  • Igge 21. März 2016, 21:34

    Die Auffassung, dass durch die Kreditnstitute das Geld der Sparer dem Immobiliendarlehensnehmer gegeben wird, ist nicht korrekt so dargestellt. Das Thema Fiat-Geld kann hier ganz einfach erklärt nähergebracht werden.
    https://youtu.be/AiFKNizPsho

    Die Banken schaffen Geld per PC aus dem Nichts, ohne Produkte o. Dienstleistungen, die dem entgegenstehen.

    Wer es gern mit einer Priese Humor mag, der höre V. Pispers hier mal zu
    https://youtu.be/dTewQiJMCrw

    • Holger Grethe 22. März 2016, 12:28

      Vielen Dank für den Hinweis. Ich habe den betreffenden Abschnitt dahingehend aktualisiert.

  • Igge 30. März 2016, 08:12

    https://youtu.be/vDyYe4iss4A
    Hier wird v. Prof. Hörmann neben der Kernaussage wichtig erwähnt, das am Ende das ganze Geldsystem eine geheime Staatsteligion ist. Zusätzlich möchte ich den vorangegangenen Kommentaten noch hinzufügen, das ich im Falles eines (ganz sicher kommenden, da systematisch eingebauten wie notwendigen) Wirtschafts-Crash eben nicht in meinem Eigenheim wihnen bleiben kann und zumind. ein Dach über dem Kopf habe, denn die Schuldenlast verbleibt ja zu bezahlen. Wenn die noch hoch ist und bei Ablauf sogar dem Zinsrisiko unterliegt…Vorsicht. Was oft total vergessen wird im Zusammenhang mit einem erhofften Verkauf ist das Thema Nachfrage. Im Falle einer schweren wirtschaftlichen Lage kauft keiner mehr zu hohen Preisen…UND: Das Land)Staat hat immer ein Vorkaufsrecht!! Kann man si abtun, muss man aber nicht! Denn wie im Beitrag erwähnt, verliert der Bürger sein Vermögen, die Bank nicht, sie hat den Pfand. Und wenn der Bürger sich rauswinden will, dann kann immernoch das Vorkaufsrecht dazwischenfunken…bei einem bankrotten Staatsgebilde nicht unmöglich!

  • Gast 9. April 2016, 19:03

    Hallo,
    auch wenn Sie ein wirtschaftliches Interesse verfolgen, möchte ich sie loben, dass Sie Ihr Angebot sehr reflektiert präsentieren. Ich bin es als Kunde persönlich sehr leid, dass gerade im Netz viele Rattenfänger unterwegs sind, die durch emotionale Manipulation Ihre Kundenbindung sichern. Begeistert bin ich allerdings von dem Anbieter, der sich über die Mündigkeit seiner Kundschaft im Klaren ist und sie daher durch Darbietung von Fakten überzeugt. Eine gewisse Nestwärme kann von Vorteil sein, doch die gnadenlose Transparenz des Internets lässt am Ende den Anbieter glänzen, der seine Kunden durch nachhaltige Professionalität zufriedenstellt.

    Viele Grüße und viel Erfolg
    Gast

  • wedges 19. April 2016, 19:43

    Hallo @ll!

    Ich finden die Artikel interessant, kann aber wie einige andere nicht verstehen, was an Immobilien so uneffizient sein soll.

    Mein 1. Wohnung habe ich 1992 gekauft, 1996 war sie mit sondertilgungen abbezahlt. Eine garconiere wurde angeschafft – bei der Scheidung 2000 wurde geteilt.

    2002 hab ich diese Wohnung verkauft und mir mit meinem heutigen Mann eine größere gekauft, meinen an teil der Wohnung hab ich zur Gänze mit dem Verkaufserlös der 1. Wohnung bezahlt.

    2007 haben wir einen Bau rund gekauft, die Wohnung 2009 verkauft und wohnen seither im eigenen Haus.

    Seit 1996 hab ich lediglich die Betriebskosten, bzw. Anteilige Nebenkosten für die jeweilige Wohnung zu tragen.

    Die Finanzierung für die 2. Wohnung( der Hälfteanteil meines Mannes) hat dieser mit heißen 350 € monatlich selbstverständlich selber zu tragen.

    Lediglich die Finanzierung für den Hälfteanteil fürs Haus wurde dann mit einer wesentlich höheren Rate bedient, ca das Doppelte der vereinbarten, um den, von allen hier so gelobten Zinseszinseffekt auszunützen.

    Im September 2015 haben wir uns entschlossen, das Ersparte zur Sondertilgung zu verwenden und somit haben wir jetz noch ca. 8 Jahre, mit einer monatlichen Belastung von ca. 225 €.

    2013 bin ich unfallbedingt für 2 Jahre ausgefallen und das eine oder andere Mal war ich arbeitslos. Zeitweise alleinerziehend mit 2 Kindern hab ich dadurch, dass ich mir den größten Teil meines Lebens Mietzahlungen erspart habe, die finanzielle Freiheit geschaffen, mir die Jobs aussuchen zu können.

    Der letzte Kredit hat derzeit eine Verzinsung von 0,25% und wird genau aus diesem Grund nicht mehr sondergetilgt.

    Ahja und Miete oder Kredit geben sich hier nix – die 75 qm Wohnung kostet gemietet ebensoviel, wie gekauft. Allerdings kosten diese hier eben ca. 250.000 €

  • Emir 26. Mai 2016, 13:24

    @all
    Ich selber bin im Finanzierungsgeschäft.
    Es ist schon erstaunlich welche Vorstellungen Leute haben wenns um Eigenheim geht. Hab auch viele Finanzierungen selbst fallen lassen obwohl auf Provisionsbasis arbeitend.
    Man Rechnen den Leuten was sie an Überschuss übrig haben und ob sie sich bewusst sind das nach Zinssteigerung ohne Dach über Kopf stehen.
    “ Ach was malen sie das so schwarz?“
    „Wir können ohne Probleme Sonderlingen!“
    Dann fragt man sie warum nehmt ihr Neid von Anfang an höhere Tilgung. Danach kommt meist nix als Antwort oder ausreden. Zu teuer erworbene Immobilie bereitet nur Kopfschmerzen.
    Ich für mich kann vor Glück berichten. 2003 habe ich mit 23 eine 3Z 70m ETW in München gekauft mit einen 4,45% 10jahre Festzins. Der Kaufpreis inc. Nebenkosten war ca.166000€. Die ETW war 2010 abbezahlt. Vor paar Wochen habe ich von einen Freund zum Kauf 330000€ geboten bekommen. Mittlerweile wohnen da drin meine Eltern.
    Auch bei der jetzigen ETW hatte ich auch viel Glück. Notverkauf mit ca. 50000€ unter Marktwert. 4Z 102m mit großen Balkon.
    Ich persönlich bin der meinen das man Eigentum nur kaufen sollte wenn man recht viel Geld über hat. Alles andere macht wenig Sinn. Die übliche Litaneien der Banken und der Gesellschaft sollte man gekonnt überhören.
    Ich selber lebe zum Teil davon aber gewissen sollte man haben und die Leute richtig beraten. Dank Paragraph 34i werden hoffe ich viele Auswüchse eingedämmt.
    @Holger
    Dein gesamter Blog ist einsame Spitze und ich schaue immer wieder rein und berücksichtige das bei eigener Tätigkeit.

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