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Haus kaufen? 25 Fragen die du dir VORHER stellen solltest

Holger Grethe
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Du willst ein Haus kaufen …

…bist dir aber nicht zu 100 Prozent sicher, ob das eine gute Idee ist?

Es ist wohl nicht übertrieben zu behaupten:

Der Kauf eines Hauses ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die wir überhaupt in unserem Leben treffen können.

Zum einen weil der finanzielle Aufwand so groß ist.

Zum anderen hat eine eigene Immobilie einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Art wie wir leben und arbeiten.

Es lohnt sich also, das Für und Wider eines Hauskaufs in Ruhe abzuwägen.

Die wichtigsten Argumente pro und contra findest du zusammengefasst in diesem Artikel.

Zahlen vs Emotionen

Manch einer möchte das Problem „emotionslos“ angehen und schlicht ausrechnen, was günstiger ist:

Ein Haus kaufen oder weiter mieten?

Nur um dann festzustellen, dass sich problemlos immer das gewünschte Ergebnis errechnen lässt, je nachdem von welchen Annahmen man ausgeht.

Andere tragen – quasi aus der Vogelperspektive – akribisch alle Fakten über den gesamten Immobilienmarkt zusammen …

…übersehen aber, dass diese wenig über die Situation einer einzelnen Immobilie aussagen.

Kommentator brokerskid meint dazu:

Ich glaube, es ist nicht möglich auf Grund von Zahlen eine Entscheidung zu treffen, da wir von Emotionen und Denkmustern sowie unserer Umwelt geprägt sind und werden (Eine Entscheidung ist immer subjektiv und kann nie objektiv getroffen werden).

Fakten allein bringen uns beim Hauskauf also kaum weiter.

Im Prinzip ist das wenig verwunderlich, wenn man sich ansieht …

Wie wir Entscheidungen treffen

Verhaltensökonomen wie Daniel Kahneman belegen mit ihren Studien (*), dass wir letztlich alle unsere Entscheidungen – mehr oder minder gewürzt mit einer Prise Ratio – unbewusst auf emotionaler Ebene treffen.

Das gestehen wir (uns) aber nur ungern ein.

Schließlich haben wir in der Regel gute Gründe für unsere Entscheidungen.

Die Frage ist nur, was ist zuerst da: Die Entscheidung oder Gründe für die Entscheidung?

Wenn wir ehrlich sind, läuft die Sache meistens so ab:

Wir wollen etwas unbedingt haben, sind fest zum Kauf entschlossen und finden danach triftige Gründe, um die bereits vorher getroffene Kaufentscheidung vor uns und anderen zu rechtfertigen.

Was die ganze Sache kompliziert macht …

Ein Haus ist kein Investment

Jedenfalls nicht in erster Linie. Und das, obwohl nicht unerhebliche Mengen Geld ins Rollen gebracht werden müssen, um ein Eigenheim zu finanzieren.

Warum ist ein selbstgenutztes Haus primär kein Investment?

Weil man es dann nüchtern mit anderen Möglichkeiten der Geldanlage – Aktien zum Beispiel – vergleichen müsste.

Und wer das tut, wird feststellen, dass die eigene Immobilie nicht das allerbeste Chancen-Risikoprofil aufweist.

Aber ich will doch vor allem in dem Haus wohnen!

Eben.

Und deswegen macht es auch keinen Sinn, wirtschaftliche Überlegungen als Hauptgrund für einen Immobilienkauf in den Vordergrund zu stellen.

Sie sind für die meisten Leute nun einmal nicht das entscheidende Kriterium.

Schauen wir uns deshalb an, welche Faktoren überhaupt Einfluss auf unsere Entscheidung pro oder contra Haus (Wohnung) nehmen:

Die vier Ebenen der Entscheidungsfindung

Letztlich lassen sich alle Einflussfaktoren einer der folgenden vier Ebenen zuordnen.

Diese habe ich nach ihrem zunehmenden Einfluss auf unsere Entscheidungsfindung geordnet:

1. Rationale Makroebene

In diese Kategorie fallen die meisten Medienberichte, die sachlich über Durchschnittswerte in Sachen …

  • Eigenkapital,
  • Eigentümerquote,
  • Bauzinsen,
  • Kaufnebenkosten,
  • Miet- und Kaufpreisentwicklung etc.

…informieren.

Einfluss auf unsere Entscheidung: eher gering

2. Emotionale Makroebene

In diese Kategorie fallen all jene Inhalte, die zur Meinungsbildung beitragen, aber über eine rein sachliche Darstellung der Problematik hinausgehen.

Dazu zählen beispielsweise …

…die ein unreflektiertes Wohlgefühl auslösen.

Einfluss auf unsere Entscheidung: gering bis mittel

3. Rationale Mikroebene

Auf dieser Ebene geht es um Fakten mit einem konkreten individuellen Bezug:

  • Einkommenssituation
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zinskonditionen
  • Höhe der Mieten am Wunschort
  • Infrastruktur am Wunschort
  • Immobilien Preis
  • Höhe der Nebenkosten
  • Zahl der Zimmer
  • u.a.m.

Einfluss auf unsere Entscheidung: mittel bis hoch

4. Emotionale Mikroebene

Auf dieser Ebene dreht sich alles um die persönlichen Motive, was die emotionale Mikroebene ganz sicher zum stärksten Einflussfaktor bei der Entscheidungsfindung macht.

Für das Eigenheim sprechen:

  • Konsumwunsch (haben/besitzen wollen)
  • Sicherheit/Geborgenheit
  • Unabhängigkeit von Vermieter
  • Statusdenken
  • Komfortableres Wohnen
  • Mehr Platz (Wohnfläche und Zimmer)
  • konservativer Wertekanon (Heirat, Kinder, Haus)
  • das Gefühl des „Angekommenseins“
  • Dazugehören (Milieu, Kollegen, Freundeskreis)
  • Status quo sichern („festzementieren“)

Gegen das Eigenheim sprechen:

  • Abhängigkeit von der Bank
  • Mangelnde Flexibilität und Freiheit
  • schlechte Erfahrungen in der Vergangenheit mit dem Verkauf einer Immobilie oder damit verbundenen familiären Streitereien (z.B. im Erbfall)
  • Postmaterialistische Einstellung (möglichst keine finanzielle Bindung in Form von Besitztümern)
  • Fernweh/Reiselust

Einfluss auf unsere Entscheidung: sehr hoch

So triffst du die richtige Entscheidung

Je mehr Ebenen bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, umso besser.

Allerdings darf man sich nichts vormachen: das Spiel wird eindeutig auf Ebene 4 entschieden.

Die ersten drei Ebenen eignen sich hauptsächlich dazu, die auf Ebene 4 getroffene Entscheidung hinterher zu rationalisieren.

Wann ist eine Entscheidung überhaupt „richtig„?

Ich würde sagen …

Richtig ist eine Entscheidung dann, wenn man auch zu einem späteren Zeitpunkt zu dem Schluss kommt, dass man die beste Option unter allen zur Verfügung stehenden Alternativen gewählt hat.

Das Problem an der Sache ist natürlich, dass einem nur die Alternativen zur Verfügung stehen, die man sieht beziehungsweise sehen will.

Wenn Immobilienbesitz zur Vermögensbildung die einzige Option ist, mit der man sich überhaupt befasst …

…erscheint einem der Kauf eines Eigenheims selbstverständlich als „alternativlos“.

Hilft an dieser Stelle vielleicht der Hinweis auf die Risiken und Nebenwirkungen von Immobilieninvestments?

Kaum.

Risiken beim Hauskauf

In die gleiche Richtung zielt auch die Frage von Kommentator Lothar:

Ist es nicht sinnvoller sich über die Risiken und mögliche Auswirkungen Gedanken zu machen als darüber, ob sich Miete und Kauf besser rechnen?

Im Prinzip schon.

Aber genauso wenig wie sich Motorradfahrer vom Motorradfahren abbringen lassen, nur weil andere tödlich dabei verunglücken oder sich Raucher nicht vom Rauchen abbringen lassen, nur weil andere an Lungenkrebs zugrunde gehen …

…so sind auch Eigenheimfans durch Schreckensszenarien wie …

  • Jobverlust
  • Berufsunfähigkeit und
  • Scheidung mit drohender Zwangsversteigerung

…kaum zu beeindrucken.

Schief geht´s eben immer nur bei den anderen. Was hat das bitte mit mir zu tun?

Außerdem muss man ja nicht immer vom Schlimmsten ausgehen.

Auch wer Aktien kauft, denkt ja in erster Linie nicht an Börsencrashs. Sondern an langfristig steigende Kurse …

Bleibt als letzte Option, sich Gedanken über anderweitige Konsequenzen des Hauskaufs zu machen.

Und zwar über die Auswirkungen auf die Lebensqualität …

Diese 25 Fragen solltest du dir stellen

Mir fallen drei wesentliche Faktoren ein, die Einfluss auf unsere Lebensqualität haben …

…und in einem direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Immobilienfrage stehen:

Faktor #1 – Die Arbeit

Ein stabiles Einkommen ist logischerweise die Voraussetzung für jede Immobilienhypothek.

Fragen, die du dir in diesem Zusammenhang stellen solltest:

  1. Bist du mit deiner beruflichen Situation so zufrieden, dass eine „Zementierung“ des Status quo für die nächsten 20 Jahre wünschenswert ist?
  2. Oder würdest du dich gerne – vielleicht sogar häufiger – beruflich verändern, auch wenn dies mit „Unwägbarkeiten“ bei der Einkommenssituation verbunden ist?
  3. Bist du angestellt und willst dies auch immer bleiben?
  4. Oder reizt dich die Perspektive, in der Selbständigkeit dein „eigener Chef“ zu sein?
  5. Würdest du den – mit finanziellen Risiken verbundenen – Schritt in die Selbständigkeit realistischerweise auch mit einer Immobilienhypothek im Nacken gehen?
  6. Welche regionale Flexibilität erwartet dein Arbeitgeber von dir? Sind unter Umständen gewünschte Karriereschritte davon abhängig?
  7. Wie einfach ist es, in deiner Branche den Arbeitgeber zu wechseln?
  8. Ist ein Wechsel höchstwahrscheinlich mit einem Umzug verbunden, weil es nur wenige potenzielle Arbeitgeber in deinem Arbeitsfeld gibt, die zudem über das ganze Land verstreut sind?
  9. Wie sehr wirkt sich die Länge des Arbeitsweges mit der damit verbundenen Pendelei auf deine Lebensqualität aus?
  10. Würdest du dich diesbezüglich mit dem Kauf einer Immobilie verbessern oder verschlechtern?
  11. Wie eng ist dein Job mit der konjunkturellen Entwicklung verknüpft? Wie sehr ist die Branche unter Druck, in der du arbeitest?
  12. Ist deine Branche/Firma disruptiven Änderungen unterworfen (z.B. Printjournalismus, Verlagswesen) oder gar vom Aussterben bedroht? Drohen „Restrukturierungen“, Gehaltskürzungen etc.?
  13. Ist dir die Freiheit wichtig, notfalls die „Brocken hinschmeissen“ zu können und von heute auf morgen zu kündigen, falls die Situation (neuer Chef, mobbende Kollegen, mieses Betriebsklima) unerträglich wird?

Faktor #2 – Die Familie

An dieser Stelle sollte man nicht übersehen, dass der Wechsel vom Mieter- zum Besitzerstatus aus finanziellen Gründen häufig mit einer Ausweichbewegung von der Stadt in Richtung Land verbunden ist.

Über diese Fragen solltest du nachdenken:

  1. Wie sieht es mit der Qualität und den Auswahlmöglichkeiten hinsichtlich der Schulen und Kindergärten vor Ort aus?
  2. Welche Betreuungsangebote gibt es für Kinder und wie schwer ist es, an entsprechende Plätze zu kommen?
  3. Welche Freizeitangebote gibt es für Kinder und Jugendliche?
  4. Wie dicht ist das Netz der öffentlichen Verkehrsmittel? Sind die Kinder immer auf den „Fahrservice“ der Eltern angewiesen?
  5. Gibt es eine Anbindung an die nächste Stadt/Metropole?

Faktor #3 – Der Lifestyle

Bei manchen, aber nicht allen Fragen spielt der „Stadt-Land-Aspekt“ auch hier eine gewisse Rolle:

  1. Wie wichtig sind dir kulturelle Angebote in deiner (näheren) Umgebung?
  2. Wie wichtig sind dir kurze Wege zum Einkaufen oder zum Fitness-Studio?
  3. Triffst du dich gerne mit Freunden in urbanen Szene-Cafés oder tut´s zur Not auch die rustikal eingerichtete Dorfkneipe „Bei Siggi“?
  4. Bist du in deinem Konsumverhalten undiszipliniert und zur Vermögensbildung auf das Zwangssparen per Immobilienhypothek angewiesen?
  5. Oder hast du dich und dein Geld gut im Griff und legst auch ohne Druck von außen diszipliniert jeden Monat Geld zurück?
  6. Bist du dir darüber im Klaren, dass Renovierungsarbeiten eine Menge Freizeit in Anspruch nehmen können und …
  7. …Ärger mit Handwerkern einfach dazu gehört, wenn man ein Haus kauft oder baut?

Wenn einer kaufen will, und der andere nicht

Problematisch kann es werden, wenn in einer Partnerschaft Uneinigkeit hinsichtlich der Immobilienfrage besteht.

Zendepot-Leser Stefan bringt das Dilemma wunderbar auf den Punkt:

Ich möchte keine Immo, meine Freundin hat aber den “Druck” ihr geerbtes Kapital (ca. 30% von Anschaffungskosten) anlegen zu wollen (vernünftigerweise auch zu müssen).

Kapitalmarkt ist ihr fremd, beschäftigt sie sich nicht mit, Eltern haben bisher mehrere Betongoldanlagen. Da ist es nur logisch sich auf einem Gebiet umzusehen, das man kennt (vermeintlich).

Was ich sagen will, man kann die Leute schwer umerziehen. Ich kann auch nicht ständig Diskussionen führen, dass ich Aktienanlagen als profitabler und vorteilhafter erachte, es ist IHR Geld, sie muss die Verantwortung tragen (zumal die Eltern in den 90gern bisschen was bei Aktien verloren haben…).

Da redet man gegen Windmühlen …

Leider gelingt es manchen Paaren, auf diversen Wegen mit einer Immobilie unglücklich zu werden.

Viele davon haben mit der zusätzlichen Zeit-Verknappung zu tun, die mit dem Kauf eines Hauses einhergeht.

Und was heute noch ein Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit vermittelt, kann sich im Falle einer Trennung zu einem ordentlichen finanziellen Risiko auswachsen.

Haus kaufen – Das Fazit

Fakten allein bringen uns bei der Entscheidung pro oder contra Eigenheim nicht weiter.

Denn Entscheidungen treffen wir unbewusst immer auf emotionaler Ebene.

Ob eine Entscheidung richtig oder falsch war, wissen wir selbstverständlich erst hinterher.

Die Qualität deiner Entscheidungen kannst du beeinflussen, indem du möglichst viele Aspekte betrachtest und die Augen nicht vor möglichen Alternativen verschließt.

Fakt ist:

Die Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Hauses ist von großer Tragweite für deinen Lebensstil.

Sie kann berufliche Entscheidungen beeinflussen und damit zu einem bestimmenden Faktor in der Lebensplanung werden.

Über diesen Punkt solltest du dir deshalb in aller Ruhe Gedanken machen.

Egal ob du dich am Ende fürs Haus Kaufen oder (Wohnung) Mieten entscheidest: Es ist deine Entscheidung.

Ich drücke dir die Daumen, dass du die richtige triffst!

Hinweis

Dieser Artikel wurde erstmals im Mai 2014 veröffentlicht und ist seitdem komplett überarbeitet und aktualisiert worden.

Autor: Holger Grethe
Holger hat Zendepot Anfang 2013 gegründet und dort als einer der ersten deutschen Blogger regelmäßig über passives Investieren mit ETFs und weitere Finanzthemen informiert. Im Juni 2021 beschloss Holger, das Projekt Zendepot für sich abzuschließen, um sich auf sein Kerngeschäft, die eigene Praxis, zu konzentrieren. Die Beiträge von Holger können jedoch weiterhin im Zendepot-Blog abgerufen werden.