8 Immobilien-Irrtümer, die du unbedingt kennen solltest (Teil 2)

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Willkommen zum zweiten Teil meines Artikels über die acht größten Betongold-Irrtümer. Im ersten Teil hast du erfahren:

(1) warum niedrige Zinsen nicht automatisch für den Kauf einer Immobilie sprechen,

(2) weshalb auch Immobilienbesitzer jahrelang Miete zahlen (an die Bank),

(3) unter welcher Voraussetzung Mieter genauso viel (wenn nicht mehr) Vermögen bilden wie Käufer, und

(4) warum Immobilien nicht besser vor Inflation schützen als andere Anlageobjekte (zum Beispiel Aktien).

Weiter geht´s mit den Punkten fünf bis acht:

Irrtum Nr.5: Häuser steigen langfristig immer im Wert

Was ist der Wert eines Hauses?

Man hat ein Dach über dem Kopf. Das war vor 100 Jahren schon so und es ist heute nicht anders.

Man spart die Miete, sofern das Haus abbezahlt ist. Ansonsten erwirtschaftet ein selbstbewohntes Haus nichts. Im Gegenteil, man muss regelmäßig Geld reinstecken, um seinen Wert zu erhalten.

Und wenn man es logisch betrachtet, dann können Immobilienpreise auf lange Sicht nicht stärker steigen als die Einkommen.

Wäre es anders, könnten sich immer weniger Leute den Kauf leisten. Die Nachfrage würde früher oder später sinken und damit auch die Preise.

Der Immobilien-Experte Robert Shiller erklärt:

Da Wohnen solch einen großen Anteil an den Ausgaben der meisten Leute hat, steht es in engem Bezug zu den Gehältern, welche wiederum eng an die Inflation gebunden sind. So ist es nicht überraschend, dass die Hauspreise zurück zum Mittelwert tendieren, wenn sie von der jährlichen Inflationsrate abgewichen sind.

Es ist daher auch keine Überraschung, wenn der Finanzautor Gerd Kommer für den Zeitraum von 1970 bis 2009 feststellt:

Die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien über die letzten 40 Jahre in Deutschland war exakt null.

Ich wiederhole: Null.

„Lage, Lage, Lage“

Ja, die Lage ist für die Wertentwicklung nicht unerheblich.

Entscheidend ist allerdings vor allem die Veränderung der Lage und die ist selten über lange Zeiträume vorhersehbar.

Quizfrage: Wie haben sich die Hauspreise im Umkreis von 5 Kilometern um die deutschen Atommeiler entwickelt, die nach der Katastrophe von Fukushima vorzeitig abgestellt wurden?

Richtig, sie sind um 11 Prozent gefallen. Dabei könnte man meinen, es würde umliegende Immobilien aufwerten, wenn das Risiko eines Reaktorunfalls nicht mehr mit eingepreist werden müsste.

Der Verlust von Arbeitsplätzen scheint aber schwerer zu wiegen und beeinträchtigt die Grundstückspreise deutlicher als ein Kernreaktor im Netzbetrieb.

Demografische Entwicklung

Die Einwohnerzahlen der westlichen Industrienationen werden sich in den nächsten Jahrzehnten rückläufig entwickeln. Diese Tatsache allein hat noch keinen Einfluss auf die Immobilienpreise.

Denn für die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien ist nicht die Einwohnerzahl maßgeblich, sondern die Gesamtzahl aller Haushalte. Noch steigt diese, da immer mehr Menschen alleine leben.

Spätestens ab dem Jahr 2030 wird wohl auch die Zahl der Privathaushalte zurückgehen, wobei man mit Prognosen über derart lange Zeiträume sicherlich zurückhaltend sein sollte.

Schon heute aber stehen in weniger dicht besiedelten Gebieten Menschen vor dem Problem, ihre Immobilie ohne Verlust an den Mann bzw. die Frau zu bringen.

Was heute auf dem Lande günstig erscheint, könnte sich in Zukunft als ziemlich teuer erweisen. Nämlich dann, wenn sich schlicht kein Käufer für das Eigenheim findet.

Fazit: Von Immobilien sollte man auf lange Sicht keine realen Wertsteigerungen erwarten. Dafür hängen die Immobilienpreise zu sehr von der Entwicklung der Einkommen ab.

Irrtum Nr.6: Immobilien sind sicherer als Aktien, denn der Wert eines Hauses kann nicht auf Null fallen.

Falsch.

Der Wert eines Hauses kann sehr wohl auf Null fallen. Ein Haus ist ein Nutzgegenstand und verliert durch Gebrauch an Wert.

Beim Wert des Grundstücks sieht es anders aus. Hier ist ein völliger Wertverlust eher unwahrscheinlich.

Was allerdings ziemlich schnell auf Null fallen kann und unter Umständen noch weit darunter, ist die Eigenkapitalrendite.

Was soll das nun wieder heißen?

Das soll heißen, dass viele Leute sich nicht der Risiken bewusst sind, die sie bei einem Immobilienkredit eingehen.

Die Risiken des Immobilienkredits

Warum es sich beim Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie um ein sogenanntes Kredithebelgeschäft handelt und welches Verlustrisiko sich daraus ergibt, erkläre ich in diesem Video:

https://youtube.com/watch?v=r938xokCQMw

Je höher also die Kreditsumme im Verhältnis zum Eigenkapital ist, desto größer ist auch das Risiko, finanziellen Schiffbruch zu erleiden, wenn nicht alles so läuft, wie geplant.

Leider verlassen sich manche Käufer mehr oder weniger blind auf die Aussagen ihres Kreditberaters und gehen mit dem größtmöglichen Kreditbetrag nach Hause, der gerade noch zu stemmen ist.

Angesprochen auf die grenzwertig hohe monatliche Belastung durch die Finanzierung hat mir mal ein Immobilienkäufer gesagt: „der Herr von der Bank meinte, das müsste klappen.“

Na, dann…

Das Kursrisiko bei Immobilien

Die Preisentwicklung von Immobilien wird nicht in täglich aktualisierten Kursen sichtbar gemacht. Das bedeutet aber nicht, dass keinerlei Preisschwankungen existieren.

Das Auf- und Ab der Immobilienpreise ist nur, verglichen mit der Börse, weniger transparent, stärker von regionalen Besonderheiten abhängig und vollzieht sich über längere Zeiteinheiten.

Ein weiteres Zitat aus dem Buch Kaufen oder Mieten? (*) von Gerd Kommer:

Die durchschnittliche Wohnimmobilie ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 17 Jahren von 1993 bis 2009 in Deutschland um 19 Prozent im Preis gefallen, in Österreich um 20 Prozent und in der Schweiz um 6 Prozent.

Seit 2008 läuft die Entwicklung bekanntlich in die Gegenrichtung. Fest steht jedenfalls: der Glaube an eine stetige Preisentwicklung (nach oben) ist eine Illusion.

Wer sagt, dass ihn Preisschwankungen nicht jucken, weil er mindestens die nächsten 30 Jahre im eigenen Haus wohnen will, dürfte bei gleicher Haltedauer konsequenterweise auch mit den Wertschwankungen eines Aktienportfolios keine Schwierigkeiten haben.

Noch einmal Gerd Kommer:

Es gab im 20. Jahrhundert in allen westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 50 Jahren, an deren Ende die realen Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn.

Mehr als 50 Jahre!

Ein Anlegerleben ist da fast schon zu kurz, um allein über eine lange Haltedauer das Verlustrisiko zu eliminieren. Bei Aktien konnte man sich bei einem Zeithorizont von mehr als 20 Jahren bis dato immer sicher sein, keine Verluste zu erleiden.

Fazit: Die Sicherheit von Immobilien ist trügerisch und das Risiko um so höher, je größer der Anteil der Fremdfinanzierung ist.

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Irrtum Nr. 7: Wohneigentum bietet eine emotionale Rendite, Mieten nicht

Mal abgesehen davon, dass man sich über die Sinnhaftigkeit des Terminus „emotionale Rendite“ streiten kann, ist das eine sehr einseitige Betrachtungsweise.

Natürlich entgeht Mietern das Gefühl, „etwas eigenes zu haben, das man ganz nach seinen Vorstellungen gestalten kann“. Auf die unter Bauherren so beliebte bodentiefe Klarglas-Duschkabine inklusive Regenschauerduschkopf werden Mieter im Zweifel wohl verzichten müssen.

Dafür genießen sie eine andere Form der emotionalen Rendite, nämlich Freiheit und Flexibilität. Diese können sie nutzen, um ihren Wohnraum jederzeit an ihre neuen Bedürfnisse und Möglichkeiten anzupassen.

Ein Jobangebot in einer anderen Stadt? Eine Nervensäge von Nachbar, mit dem man es nicht mehr länger aushält? Mieter können verhältnismäßig schnell ihre Sachen packen, denn sie sind eben eines nicht: immobil.

Nicholas Nassim Taleb schreibt in Der Schwarze Schwan (*):

Denken Sie auch an die zahlreichen Familien, die im Hinblick auf ihre Zukunft tunneln, sich auf eine schwer zu erschütternde Denkweise gegenüber Immobilien versteifen und glauben, sie würden dort für immer leben, ohne zu erkennen, wie selten solche Sesshaftigkeit in der heutigen Zeit ist.

Negativrendite

Wer sagt überhaupt, dass die emotionale Rendite immer positiv ist? Sie kann selbstverständlich auch negativ sein. Sowohl für Mieter als auch für Käufer.

Dem Mieter kann jederzeit die Eigenbedarfskündigung oder eine Mieterhöhung drohen.

Dafür muss der Käufer mit einer Zwangsversteigerung rechnen, sobald er den Kredit nicht mehr bedienen kann. Auch wenn er es erfolgreich verdrängt – er wohnt de facto lange Jahre mehr oder weniger bei seiner Bank zur Miete.

Eigentum macht nicht glücklich(er)

Man sollte sich von Wohneigentum keine allzu große Glückseligkeit erwarten.

In einer Studie wurden Menschen, die mit ihrer alten Wohnung unzufrieden waren, fünf Jahre nach dem Umzug in ein besseres Zuhause befragt. Während ihre Zufriedenheit in Bezug auf die Wohnsituation signifikant angestiegen war, zeigte sich die Zufriedenheit mit ihrer gesamten Lebenssituation unverändert.

Wer Häuslebauer im Freundeskreis hat, weiß, wie wenig Zeit diese noch für soziale Aktivitäten haben, wenn erst einmal die ganze Kaskade von Objektbesichtigungen, schwierigen Verhandlungen, gescheiterten Verhandlungen, neuen Objektbesichtigungen, noch schwierigeren Verhandlungen, Notarterminen, Kreditberatungen und Besichtigungen von Küchen- und Musterhausausstellungen losgetreten wurde.

Hinzu kommt noch der Zeitaufwand, um sich in die Funktionsweise verschiedener Heizungsanlagen einzulesen und über die Vor- und Nachteile verschiedener Bodenbeläge und Treppengeländer zu beraten.

Wie viele schöne Dinge könnte man all der Zeit tun? Wie viele Bücher über Börse und Investments könnte man lesen? Aber ich schweife ab…

Fazit: Die „emotionale“ Rendite kann für Käufer und Mieter so oder so ausfallen. Was der eine hat, fehlt dem anderen und umgekehrt.

Du bist lieber frei und ungebunden?

Vermögen bilden lässt sich auch ohne den kreditfinanzierten Kauf einer Immobilie. Zum Beispiel durch passives Investieren mit Indexfonds (ETFs).

Wie es funktioniert, erfährst du hier

Irrtum Nr. 8: Kinder haben es besser in einem eigenen Haus mit Garten

Ab in die Idylle…

Spätestens im letzten Schwangerschaftsdrittel verspüren werdende Mütter so etwas wie einen Nestbautrieb. Der Nachwuchs soll es schön haben und braucht dafür in erster Linie Platz.

Wie viel, darüber lässt sich streiten, aber in vielen Fällen erscheint ein Umzug plötzlich „alternativlos“.

Angesichts happiger Kaltmieten für ein Mehr an Wohnraum ist schnell das beliebteste aller Allgemeinplätzchen zum Thema Immobilien aufgewärmt: „für den hohen Mietpreis kann man ja auch was Eigenes abbezahlen“. Siehe Irrtum Nr. 2 in Teil 1

Wir wissen, wie das ausgeht: ab aufs Land.

Wo man ja eigentlich sowieso hin will, denn schließlich sollen die Kinder nicht Autoabgase, sondern den Duft von grünen Wiesen einatmen.

Apropos grüne Wiese…

Haus mit Garten

Wie wichtig ist eine begrünte Auslauffläche mit Terassenanschluss für die körperlich-geistige Entwicklung von Kindern?

Ich weiß es nicht.

Ich bin auf dem Land aufgewachsen und das Haus meiner Eltern hatte einen Garten.

Ich habe mich selten darin aufgehalten.

Ich erinnere mich rückblickend nur daran, dass ich in meinen Jugendjahren diesen akkurat gestutzten Rasen inklusive der ihn einrahmenden Buchsbäume und Rohdodendron-Büsche gerne gegen einen Straßenbahnanschluss in Richtung Großstadt getauscht hätte.

Ohne den Fahrservice durch die Eltern sind Jugendliche auf dem Land häufig einfach aufgeschmissen. Was für kleine Kinder „ein Paradies“ sein mag, kann sich für Jugendliche ganz anders darstellen…

Fazit: Eltern sollten nicht selbstverständlich davon ausgehen, dass ihre Kinder das Landleben so idyllisch finden, wie sie selbst. Und sich vor dem Kauf eines Eigenheims ein paar wesentliche Fragen stellen.

 
Wie ist dein Standpunkt in Sachen Eigenheim? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Bildquelle: „Old House“ von Singh (bearbeitet), lizensiert unter CC BY 2.0

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{ 77 Kommentare… add one }
  • JonasB 26. September 2013, 09:20

    Wow, wieder ein super Artikel. Dass eine selbstbewohnte Immobilie keine so tolle Anlage ist, habe ich schon öfters gehört, aber nur hier wird es vernünftig erklärt bzw. vorgerechnet.

    Das Thema emotionale Rendite ist sicherlich eine Typ-Frage. Ich empfinde es auch eher als Belastung ein Leben lang an ein Haus gebunden zu sein und dort im Zweifel nicht oder nur sehr schwierig weg zu kommen.

    Mach weiter so! Wie wäre es vielleicht mal mit einem Vergleich von Depot-Anbietern?

    • Holger Grethe 26. September 2013, 11:47

      Vielen Dank, Jonas!

      Einen Vergleich von Depot-Anbietern hab ich ehrlich gesagt nicht auf meiner Themenliste. Der Grund: es ist nahezu unwichtig, wo du dein Depot führst. Entscheidend ist, wie du es führst. 😉

      Die Unterschiede zwischen den führenden Anbietern sind eher marginal und spielen in meinen Augen keine sonderlich beachtenswerte Rolle…

    • JonasB 26. September 2013, 14:45

      Okay, kann ich schon verstehen, dass der Depotanbieter letztendlich nicht entscheidend dafür ist, ob man mit seiner Anlage Erfolg hat oder nicht. Trotzdem ist es halt eine der ersten Entscheidungen die man treffen muss, wenn man sich entschließt aktiv zu werden.

  • Martin 26. September 2013, 10:34

    … ja – jede Anlage hat ihr Risiko, während es bei Aktien primär der Zeitpunkt des Verkaufes ist, ist es bei Immobilien sicher die Lage und Qualität der Substanz. Mein dringender Tipp: Kein Immobilienkauf ohne Sachverständigen. Bei Investitionen weit größer als 100.000 EUR sollte man dringend die 200 EUR für einen Experten investieren. Dieser behandelt ganz sachlich alle von Holger aufgeworfenen Einwände. Denn der Immobilienkauf ist tatsächlich bei vielen so emotional dass sich manchmal Großteile des Hirnes verabschieden.

    Was die emotionale Rendite mit sich bringt muss jeder selbst entscheiden. Ich habe über 10 Jahren in Großstädten gewohnt. Richtig wohl gefühlt habe ich mich dort nie. Für mich gehörte die eigene Immobilie im Grünen von Beginn an zum Lebenskonzept und zur Familientradition. Ich habe seit meinem ersten Job darauf gespart und dafür auf andere Dinge wie schnelle Autos oder sonstige teure Hobbys verzichtet. Da ich selbst Anteile an Immobilien geerbt habe, würde ich mich nicht gut dabei fühlen, dieses wohl gehegte und vermehrte „Traditionskapital“ in anderer Weise weiter zu vererben.

    Mir und meiner Familie geht es im Eigenheim richtig gut. Den Großen Vorteil am eigenen Garten sehe ich darin, dass man seine Kinder auch mal ohne Aufsicht dort spielen lassen kann.

    Für das Leben auf dem Land muss man in der Tat Kompromisse eingehen. Für das Leben in der Stadt aber auch. Man sollte vielleicht immer mal prüfen, mit welchem Lebensmodell man sich selbst mehr Gutes tut.

    Der große Vorteil des Landlebens: Mehr Platz für wenige Menschen. Mehr Grün – Vogelgezwitscher statt Straßenlärm. Die Nachteile sind oben offengelegt.

    Ich freue mich darüber, wenn Familien ihr Glück in Großstädten finden. Das liegt voll im Trend und es werden immer mehr. Mir ist es nur wichtig, dem mal einen Gegenpol zu setzen. Freie Kita Plätze im Grünen, und ein unausweichlicher Zugang zur Natur stehen dem Stadtleben auch positiv entgegen. Wenn man der Typ dafür ist und die Natur liebt, wird einem das Landleben sicher gefallen.

    • Holger Grethe 26. September 2013, 11:51

      Ich gebe zu, beim letzten Punkt ist ein wenig der Städter in mir durchgebrochen. 😉
      Es ist natürlich Geschmackssache, ob man sich eher auf dem Land oder in der Stadt zuhause fühlt. Häufig ist es nur so, dass die Entscheidung pro Landleben allein unter finanziellen Gesichtspunkten getroffen wird. Weil viele sich Wohneigentum eben nur außerhalb der Stadt leisten können.

    • Bettina 16. Oktober 2014, 16:06

      keine Natur in der Stadt?
      o contraire!
      ich habe den Wienerwald, den genialsten Platz auf der Welt 😉

  • folio 27. September 2013, 11:07

    Das heißt am billigsten komme ich weg, wenn ich auf dem Land zur Miete wohne 🙂 Das ist aber auch ein Trugschluss. Ich habe selbst vor kurzem eine Wohnung zur Miete in einer Studentenstadt gesucht und mit den Mieten im Umland verglichen. Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Mietpreise in der Stadt viel höher sind als auf dem Land, die Ersparnis aber auch. Allein die Tatsache, dass ich in der Stadt alles zu Fuß oder mit dem Fahrrad erledigen kann und nicht auf das Auto angewiesen bin, spart schon einige 100 €/Monat. Da habe ich die höhere Miete mehr als überkompensiert. Und die Zeitersparnis für die Fahrerei ist unbezahlbar.

    • Holger Grethe 27. September 2013, 13:24

      Du hast Recht, folio. Die Gesamtkalkulation Stadt vs. Land sollte nicht bei der Miete aufhören. Ein paar potenzielle Folgekosten des Landlebens habe ich ja bereits im ersten Teil dieses Artikels genannt…

  • Roman 27. September 2013, 16:20

    Zwei super interessante Artikel Holger! Merci!
    Wenn ich gern am Land lebe und dort guenstig miete bin ich also „am besten“ dran 😉 Win-Win.

    • Holger Grethe 27. September 2013, 17:19

      Danke, Roman!

      Ich denke, wenn du gerne auf dem Land lebst, dann bist du dort auf jeden Fall besser dran als in der Stadt. Dem Städter geht es eben in der Stadt besser.
      Different strokes for different folks…

      Erst danach stellt sich sinnvollerweise die Frage: Kaufen oder Mieten?

      Finanzielle Entscheidungen sollten sich nach dem gewünschten Lebensstil richten und nicht etwa umgekehrt.

    • Roman 27. September 2013, 18:03

      Klar, verstehe eh wie Du es meinst. Ich meinte nur, dass es mir eventuell entgegen kommt, dass die Mieten am Land meist guenstiger sind als in der Stadt.

  • Heike 5. Oktober 2013, 11:10

    Die Risiken (falsche Lage, berufliche/familiäre Probleme) sind zutreffend beschrieben.

    Bei den Beispielsrechnungen fällt jedoch auf, dass Familie Lieblich stets nur Zinsen an die Bank gezahlt hat, aber keinen Abtrag – das wäre ein ungewöhnliches und finanziell törichtes Finanzierungsmodell, weil ihnen das Haus dann niemals gehören würde. Mithin sind je nach Konditionen 400.000 minus x an die Bank zurückzuzahlen.

    Man kann argumentieren, dass Fam. Lieblich die Summe x auch so hätte sparen und ihrem Eigenkapital zuführen können. Für die meisten Käufer einer selbstgenutzten Immobilie ist die Hypothek (vor allem bei vereinbarter Sondertilgungsmöglichkeit) aber ein größerer Sparanreiz als der Kauf eines weiteren Wertpapiers wäre.

    Als weitere Möglichkeit neben dem Verkauf ist die Vermietung des Hauses in Betracht zu ziehen. Dafür sind neben einer günstigen Lage ein nicht zu individueller Grundriss und eine nicht übermäßig extravagante Ausstattung vorteilhaft – nicht jeder Mieter liebt goldene Wasserhähne und ein blau glasiertes Dach …

    • Holger Grethe 5. Oktober 2013, 21:44

      Hallo Heike,

      du hast Recht, ich habe die Kredittilgung in den 5 Jahren bis zum (Not)Verkauf nicht berücksichtigt. Der Grund ist, dass ich die Hebelwirkung der Finanzierung in Bezug auf die (ursprünglich eingesetzte) Eigenkapitalrendite demonstrieren wollte. Die Tilgungszahlungen sind bereits weitere Investments, die für die Renditeberechnung der „Einmalanlage“ von 400.000€ letztlich keine Rolle spielen.

      Eine Vermietung ist bei Jobverlust und Berufsunfähigkeit vielleicht noch denkbar, kaum aber bei Trennung/Scheidung, oder?

  • Andrea 15. Oktober 2013, 11:38

    ich wäre beinahe auch in diese Falle getappt. Mein Hauptargument war: ich mache als Mieter nur den Vermieter reich, und ich kann nicht selbst entscheiden, was ich in der Wohnung verändern möchte, bzw. alle Veränderungen nutzen nur dem Vermieter, bestenfalls ‚darf‘ ich sie drin lassen, weil der Vermieter großzügig auf ‚Versetzen in den Urzustand‘ verzichtet.

    Die Tatsache dass mein Partner und ich (nur) noch ca. 20 Jahre im Berufsleben stehen werden (bis zum Renteneintritt), wir die Doppelhaushälfte aber auf 30 Jahre finanzieren müssen um sie uns leisten zu können, habe ich mit einem Argument entkräftet, das hier noch fehlt: Dem Mythos der Sondertilgungsmöglichkeit.

    Ich dachte, wenn ich nur konsequent genug Geld beiseite lege, weil wir ja beide gut verdienen, kann ich die Laufzeit der Finanzierung drastisch verkürzen. Dass hierbei aber sonst nichts schief laufen darf (Jobverlust, ungeplante Sonderkosten z.B durch Straßensanierung etc), macht die Sache zu einem Pulverfass, dass jederzeit hoch gehen kann.

    Und bei der DHH habe ich evtl. das gleiche Problem wie als Mieter: nervige Nachbarn, nur ohne die Fluchtmöglichkeit die ich als Mieter habe.

    • Holger Grethe 15. Oktober 2013, 13:33

      Danke für deinen Kommentar, Andrea!

      Ich denke auch, dass Sondertilgungen Augenwischerei sind. Entweder ich kann bei Abschluss des Kredits fest mit einem bestimmten Einkommen rechnen oder eben nicht.

      Eine Kreditlaufzeit zu vereinbaren, die bis ins Rentenalter hineinreicht, ist aus den von dir genannten Gründen kein geringes Risiko. Sich dabei auf zukünftige Gehaltssteigerungen, Bonuszahlungen etc. zu verlassen, ist schon ziemlich optimistisch gedacht. Und das sage ich als notorischer Optimist…

  • Rico 23. November 2013, 23:40

    Ich finde die Argumentation gegen die eigene Immobilie sehr schlüssig. Was hälst du denn vom Kauf einer Immobilie zur Vermietung? Damit beschäftige ich mich nämlich zur Zeit. Neben der höheren Verantwortung reizt mich, dass man auch mehr Einfluss auf das wirtschaftliche Ergebnis hat. Bei Aktien kann man immer nur zuschauen…

    • Holger Grethe 24. November 2013, 15:26

      Ich wäre da vorsichtig, was den „Einfluss auf das wirtschaftliche Ergebnis“ bei vermieteten Immobilien anbelangt. Marktentwicklungen lassen sich kaum beeinflussen und wenn der Mieter erst einmal in der Wohnung hockt, wird man auch als Vermieter über weite Strecken nur zuschauen können…

  • Olaf 9. Dezember 2013, 12:12

    Hallo Holger,
    ich organisiere ich den Verkauf des Elternhauses. Das ist eine Hängepartie, auf die ich gern verzichten würde, und ganz sicher war das Haus eine miserable Geldanlage wie auch die vermietete Wohnung in einer beliebten Studentenstadt(!), allein schon weil meine Eltern Haus und Wohnung überteuert gekauft haben.

    Die Preisvorstellung meines Vaters mußten wir jetzt schon deutlich nach unten korrigieren, trotzdem ist nach einem Jahr noch kein Käufer in Sicht.

    An eins sollten Eltern auch noch denken, die glauben, ihren Kindern was Gutes zu tun, wenn sie ihnen eine Immobilie hinterlassen: So eine Immobilie kann ein ganz erhebliches Konfliktpotential zwischen Geschwistern bzw. Schwagern bergen, das Nervenverschleiß und belastete Geschwisterbeziehungen nach sich ziehen kann – und eigentlich ging es ja mal um Lebensqualität für die Familie bei der Anschaffung der Immobilie….

    Ich bin überzeugter Mieter und kaufe mir vielleicht mal ein Gartengrundstück.

    • Holger Grethe 9. Dezember 2013, 14:35

      Hallo Olaf,

      danke für deinen Kommentar. Einmal mehr ein Hinweis darauf, dass der Wunsch nach Immobilienbesitz nicht JEDEN Kaufpreis rechtfertigen sollte…

  • Chris 24. Dezember 2013, 11:44

    Hallo Holger,

    auf deine Seite bin ich über den Minimalismus-Podcast gestoßen und habe deine Beiträge bisher mit Interesse gelesen. Erstmal großes Lob und danke für deine Arbeit.

    Das hier behandelte Thema Immobilien finde ich etwas zwiespältig und hier etwas einseitig behandelt. Ich gehe konform damit, dass eine Immobilie an sich nichts zur Vermögenssteigerung beiträgt. Wie auch. Allerdings schreibst du ja auch selbst, dass die Immobile im Durchschnitt inflationsbereinigt auch nicht an Wert verloren hat.

    Hinzu kommt noch, dass man selbst bewohnte Immobilien in der Regel nicht kauft, um sie bei nächster Gelegenheit wieder zu verkaufen, sondern um sie zu nutzen.
    Damit ist eine Immobilie erst einmal nichts anderes als jeder andere Gebrauchsgegenstand auch.

    Nun kommen aber ein paar Aspekte hinzu, die mir hier wie gesagt etwas zu einseitig behandelt sind. Du weist mehrfach darauf hin, dass dem Immobilienbesitzer die Zwangsversteigerung droht, wenn er den Kredit nicht mehr bedienen kann.

    Das ist sicher Richtig, aber wenn der Mieter seine Miete nicht mehr bezahlen kann, fliegt er auch aus der Wohnung. Man könnt es noch auf die Spitze treiben. Wenn bei der nächsten Krise unser Mieter seine. Job verliert und seine Aktien im Keller sind, sitzt er mitunter auf der Staße.

    In meinem abbezahlten Haus kann ich aber wohnen bleiben, zur Not kann ich auch einen Wertverlust in Kauf nehmen, indem ich Sanierungen auslasse. Aber ich habe im Gegensatz zum Mieter ein Dach über dem Kopf. Im Gegensatz zum Mieter kann ich bei Durststrecken auch meine Tilgung anpassen, der Mieter wird wohl Probleme haben, seine Miete zu mindern.

    Ein weiterer Punkt ist die Flexibilität. Theoretisch bin ich hier als Mieter im Vorteil. Aber wer schon mal versucht hat in Ballungsräumen eine passende Wohnung zu finden, wird die Sache wohl etwas anders sehen. Gerade in Ballungsräumen, also in der Stadt sind die Mieten extrem hoch und das teilweise für mickrige Wohnungen.

    Wir haben beispielsweise lange nach einer Wohnung gesucht. für unser Haus zahlen wir bei mehr Wohnfläche und großem Grundstück, weit weniger im Monat als für eine kleine Wohnung zu zahlen wäre.

    Momentan ist Baugeld recht günstig zu bekommen, 3% finde ich etwas hoch, wenn man etwas Eigenkapital mitbringt. Die Zinsen liegen teilweise unter 2%.

    Ich will hier aber nicht generell bestreiten, dass Immobilien als Geldanlage nicht die beste Wahl sind. Man sollte sich das Ganze gut überlegen und auf seine individuelle Situation Rücksicht nehmen. Wäre ich Singel oder wir wäre kinderlos, wäre es wohl eine Mietwohnung geworden.

    Jeder hat da andere Vorlieben, ich mag es unabhängig zu sein, nicht auf den Untermieter Rücksicht nehmen zu müssen, wenn die Party mal länger dauert oder Streitereien, ob der Hausflur richtig geputzt der Müll richtig getrennt oder ähnliches.

    So jetzt ist der Beitrag doch etwas länger geworden und man könnte sicher noch vieles mehr anführen. Aber ich sag mal lieber frohe Weihnachten.

    • Holger Grethe 25. Dezember 2013, 00:37

      Frohe Weihnachten, Chris!

      „Allerdings schreibst du ja auch selbst, dass die Immobile im Durchschnitt inflationsbereinigt auch nicht an Wert verloren hat.“

      Vorsicht bei der Interpretation von langfristigen Durchschnittsrenditen! Wie im Artikel erwähnt, gab es bei Immobilien Anlagezeiträume von mehr als 50 Jahren, bei denen am Ende ein Wertverlust stand. Bei Aktien war man in der Vergangenheit bei einer Haltedauer von mehr als 20 Jahren immer auf der sicheren Seite…

  • geldexperimente 21. Januar 2014, 16:22

    hallo, Holger!

    ich habe mir erlaubt, dein video in einem eigenen betrag einzubetten (mit back-link). ich hoffe, das ist ok.
    http://geldexperimente.wordpress.com/2014/01/21/immobilien-fur-alle/

    ciao,
    christian

  • Olaf 24. Januar 2014, 16:27

    Hallo Holger,
    wie wahr, wie wahr, die Lage kann sich blitzschnell und unvorhergesehen verschlechtern. Ich versuche seit einem Jahr, das schöne Haus meiner Eltern in einem idyllischen Landstrich (mit niedrigen, aber deutlich gestiegenen und immer noch steigenden Immobilien – und Grundstückspreisen) zu verkaufen. Der Makler hatte schon am Anfang die überzogene Preisvorstellung meines Vaters nach unten korrigiert, ich habe nach einem Dreivierteljahr den Preis nochmal um 14% herabgesetzt und zwei Interessenten abgelehnt, die den Preis dann noch rabiat hatten herunterhandeln wollen. Ich wollte für die Familie das Optimum heraushandeln – hinterher ist man immer schlauer: Seit einer Woche ist bekannt, daß ein Investor in der Nähe eine monströse Hühnermastanlage plant. Der Anwohnerprotest beginnt gerade sich zu formieren – es ist durchaus möglich, daß die stinkenden Hühnerställe noch verhindert werden – auf alle Fälle dürfte mindestens auf Monate hinaus der Hausverkauf verhagelt sein.
    Hätte hätte Fahrradkette…..
    Viele Grüße, Olaf

  • Tom 24. Mai 2014, 19:32

    Hallo,

    ich verbringe jetzt schon sehr viel Zeit mit einem Gedanken.

    Was wäre, wenn ich meine eigene Wohnung – in der ich derzeit nur Miete wohne – kaufen würde und die Kreditrate samt Tilgung niedriger ist als meine vorherige Mietzahlung. Habe ich dann nicht alles richtig gemacht mit dem Kauf? Oder übersehe ich da etwas?

    VG Tom

    • folio 26. Mai 2014, 14:31

      Hallo Tom,
      wenn das wirklich so ist, würde ich das sofort machen. Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, dass dein Vermieter dir die Wohung zu einem Preis verkauft, dass das funktioniert. Es sei denn, es gibt z.B. so einen Renovierungsstau, dass du bald investieren musst oder die Wohnung liegt in einer Gegend, in der die Preise fallen.
      Ein Beispiel:
      Wenn du 500 Euro Miete zahlst, wir die Wohnung ca. 120.000 Euro wert sein (bei 5 % Mietrendite). Allerdings sind die Mietrenditen in guten Lagen momentan nicht höher als 3%, also wird die Wohnung eher Richtung 200.000 Euro kosten.
      120.000 Euro zu finanzieren ist mit einer Rate von 500 Euro möglich, allerdings bei niedriger Tilgung und kurzer Zinsbindung. Dass aber die Zinsen wieder steigen können, ist ein gewisses Risiko. Bei 200.000 Euro, und die wird er verlangen, wenn Lage und Zustand gut sind, eher unmöglich.
      Was du vielleicht auch übersehen hast, dass du dann die Kosten tragen musst, die jetzt dein Vermieter bezahlt. Die größten Posten sind hier Instandhaltung und WEG-Verwaltung. Außerdem musst du noch je nach Bundesland ca. 5% Grunderwerbsteuer und 2% Notar- und Gerichtskosten beim Kauf dazurechnen. Dafür kannst du schon wieder ca. 2 Jahre mieten.
      Meine Erfahrung ist, dass du dir zur Miete etwa 1 Zimmer mehr leisten kannst als beim Kauf. (Oder das 1 Zimmer in Altersvorsorge investieren :))
      Aber ich lasse mich gerne von anderen Beispielen überzeugen!
      Viele Grüße,
      folio

  • felix 4. Juni 2014, 18:55

    Sehr geehrter Herr Grethe,

    können Sie die Aussage: “ Hauspreise im Umkreis von 5 Kilometern um die deutschen Atommeiler (…) sind um 11 Prozent gefallen“ auch mit Daten und Zahlen belegen? Solche populistisch Statistiken klingen ja immer ganz beeindruckend sind meistens aber auch einfach erfunden.

    Mit freundlichen Grüßen
    Felix

    • Holger Grethe 4. Juni 2014, 21:19

      Hallo Felix,

      sofern sie dieses Blog regelmäßig verfolgen, wird Ihnen auffallen, dass hier nichts „einfach erfunden“ wird, sondern alle Behauptungen sorgsam mit Fakten und dazugehörigen Quellenangaben unterlegt sind.

      Im konkreten Fall hätten Sie nur auf den (orangefarbenen) Link im Text zu klicken brauchen, um festzustellen, dass die Aussage aus einem FAZ-Artikel stammt, in dem sich auf eine Erhebung von Immoscout24 berufen wird.

      Cheers!
      Holger

  • P_Lambda 28. Oktober 2014, 11:09

    Hallo,
    ich bin grundsätzlich von den Argumenten sehr angetan. Die philosophische Frage für mich ist, ob ich mein Mieterleben auf dem Rücken der ganzen Unwissenden ausleben soll. 😉

    • Holger Grethe 28. Oktober 2014, 12:54

      Ich würde Vermieter nicht grundsätzlich als unwissend bezeichnen, falls dein Kommentar so gemeint war. 😉

      Mir geht es nicht darum, Immobilien als Anlageklasse zu diskreditieren. Ich möchte nur der undifferenzierten Glorifizierung des Eigenheims als DER Kapitalanlage schlechthin ein paar kritische Gedanken gegenüberstellen.

  • Johannes 13. Dezember 2014, 17:34

    Sehr geehrter Herr Grethe,
    ich wollte mir eigentlich in naher Zukunft eine Wohnung kaufen um die Miete zu sparen und diese in ein paar Jahren vermieten und die nächste Immobilie kaufen wieder ein paar Jahre selbst nutzen usw….
    Nach diesem Artikel und einigen in benachbarten Blogs die ins gleiche Horn stossen bin ich jetzt stark am Überlegen. Kalkuliert hätte ich so, dass ich mir einen gleich hohen Betrag wie Tilgung und Zinsen ausmachen parallel in Wertpapieren ansparen kann. Übersehe ich hier irgendwas?
    Ich habe mir auf jeden Fall einmal den Kommer bestellt.
    Ihre Meinung würde mich aber ebenfalls sehr interessieren.

    Danke!
    Gruß aus Salzburg
    PS.: Ob ich ein Troll bin wird sich wohl erst herausstellen.

  • Muddern 18. Dezember 2014, 23:36

    Immobilie macht immobil – würde ich so nicht sagen.
    Gerade wenn man das Haus komplett mit Eigenkapital finanzieren kann.

    Ich habe in meinem Leben schon viele Wohnorte hinter mir: Berlin, New York, London (Miete) und Käffer der Welt – mit Kindern ist eine Stadt anstrengend – auf dem Land können sie sich frei bewegen, (wo sollen sie auch hin, wenn der Bus alle 100 Jahre fährt?) Nachbarn kennen die Kinder und können berichten, was die Kleinen wieder so alles angestellt haben. Meine Kinder sind ab 6 Jahren im Dorf überall frei herumgerannt – in Berlin hätte ich sie nicht unbeaufsichtigt gelassen in diesem Alter. Und ganz ehrlich hole ich meine Kinder am Wochenende lieber selbst von der Disko ab, wenn Sie dann zum feiern in die nächst größere Stadt gehen. Das ist mir lieber als die Unsicherheit, sie könnten mit einem besoffenen Volltroll durch die Gegend gurken.

    Wenn die Kinder in das gewisse Alter kommen, kann man sein Haus verkaufen und eine überschaubare Wohnung in der Stadt kaufen, dann haben die keinen Bock mehr auf Kaff und Garten und brauchen auch keine Dachböden und Hobbykeller mehr zum Herumtoben.

  • Andre 24. Dezember 2014, 06:33

    Wenn man es logisch betrachtet, gilt dann die Aussage
    „Und wenn man es logisch betrachtet, dann können Immobilienpreise auf lange Sicht nicht stärker steigen als die Einkommen.“
    nicht auch für Aktienpreise?

    • Holger Grethe 24. Dezember 2014, 12:16

      Eben nicht! Im Gegensatz zu Aktien erwirtschaften Immobilien nichts, sie sind einfach nur da.

      Preissteigerungen bei Immobilien ergeben sich im Wesentlichen aus der inflationsbedingten Steigerung der Baukosten, der Spekulation auf steigende Grundstückspreise sowie einem regionalen und temporären Ungleichgewicht aus Angebot und Nachfrage (so wie derzeit vorhanden: „alle wollen kaufen“).

      Der Aktienmarkt wuchs auch ohne spekulatives Element durchschnittlich um ca. 6% real in den letzten 200 Jahren. Dieses Wachstum wird durch die Gewinnsteigerungen von Unternehmen ermöglicht.

    • Andre 24. Dezember 2014, 21:43

      Der Gewinn führt ja nicht automatisch zu einem höheren Aktienkurs, sondern der entsteht, weil irgend jemand bereit ist, für die Aktie mehr zu bezahlen. Und derjenige muss das Geld ja irgendwo her haben.

  • Stefan 28. Dezember 2014, 19:26

    Hallo

    Ich glaube was aber viele unterschätzen ist, dass Immobilienbesitzer konsequenter sparen (müssen).
    Siehe auch hier
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html

    VG
    Stefan

    • Julia 8. Januar 2015, 12:00

      Hallo,

      ich finde deinen Artikel, Holger, echt super, den Artikel vom Spiegel aber auch.
      Ich schaue mir gerne immer alle Seiten einer Medaille an. 😉

      Ich selber wollte früher nie ein Haus kaufen, mittlerweile hat sich meine Einstellung geändert und in absehbarer Zeit werde ich mir ein hübsches Häuschen kaufen.
      Klar, es birgt Risiken, keine Frage. Aber was ist heutzutage schon Risikolos? 😉

      Und meiner Meinung nach kommt es ganz stark darauf an, was für ein Typ Mensch man ist.
      Ich kann mir zum Beispiel nicht vorstellen, irgendwo anders hinzuziehen, als da wo ich jetzt wohne, weshalb das Argument der Immobilität für mich schon mal nicht greift.

      Und bezüglich des Rechenvergleichs Miete zahlen vs. Hypothek zahlen, klar komme ich da wahrscheinlich auf +/- 0 raus, aber immerhin besitze ich am Ende etwas. Davon ausgehend, dass nicht Jobverlust oder ähnliches passiert.

      Ich denke, dass man dieses Thema nicht wirklich pauschalisieren kann.

  • NiklasBa 29. Dezember 2014, 00:07

    Sehr guter Artikel, leuchtet mir alles ein. Aber was ist mit Investitionen in Immobilien die man nicht selbst nutzt sondern vermietet. Meine Methode: Wohnung mit einem Wert von 200.000€ Euro in zwangsversteigerung für 85% (170.000€) kaufen. Geringe Kaufnebenkosten, kein Makler. Über 10 Jahre zinsbindung nur 1% tilgen! Nach 10 Jahren dann steuerfrei hoffentlich zum Wert von 200.000€ oder auch mehr wieder verkaufen. Ich selbst wohn dabei weiterhin zur Miete. Ist das sinnvoll?

    • Holger Grethe 29. Dezember 2014, 23:07

      Die Antwort auf diese vermeintlich simple Frage ist ziemlich komplex. Bevor ich im Kommentar ellenlang antworte, mache ich lieber einen neuen Artikel draus! 😉 Kommt im neuen Jahr…

  • Mike 23. Januar 2015, 15:22

    Ein sehr lesenswerter Beitrag, den die zahlreichen qualifizierten Kommentare sehr bereichern. Die Überschrift ist für meinen Geschmack etwas zu reißerisch ;o)

    Leider wird eine Tatsache komplett ausgeblendet: Die hier überwiegend behandelte Frage „Ist es rentabler eine Immobilie zu mieten oder sie zu kaufen?“ ist rein akademisch. Warum?

    1.) Die Frage stellt sich meistens gar nicht! Zuerst muss geklärt werden „Wie möchte ich wohnen/leben?“ und als nächstes „Kann ich mir den gewünschten Lebensstiel leisten?“ Angenommen, die Antworten lauten „Ich möchte in meinem eigenen Haus leben!“ und „Ja, ich kann es mir leisten!“, könnte ich tatsächlich vergleichen, ob günstiger ist, wenn ich kaufe oder wenn ich miete. ABER: Das Angebot an Mietobjekten, die die gewünschte Lage und die gewünschte Ausstattung aufweisen als übersichtlich zu bezeichnen wäre noch extrem übertrieben! Schaut doch mal in den einschlägigen Portalen, wie viele alleinstehende EFH mit 900qm Grundstück in fußläufiger Entfernung zum ÖPNV zur Vermietung stehen, dann wisst Ihr was ich meine. Das heißt, entweder vergleiche ich bei o.g. Fragestellung reale Kaufobjekte mit gleichwertigen, aber dafür real nicht existierenden Mietobjekten (was ich für relativ sinnlos halte) oder ich vergleiche Apfel mit Birnen – z.B. alleinstehendes EFH mit Reihenhaus oder – noch schlimmer – mit Mietwohnung im Mehrfamilienhaus. Auch letzteres ist nicht zielführend! Ich kenne keinen Hauseigentümer, der in eine Mietwohnung umziehen würde, auch wenn dies nachweislich für ihn rentabler wäre, weil damit sein Wunschlebensstiel gerade nicht erfüllt werden kann.
    2.) Ignoriert man 1.) bleibt der Vergleich Miete vs. Kauf immer noch reine Glaubenssache. DIE RICHTIGE Vergleichsberechnung gibt es nicht! Wie man beim Lesen der vielen Kommentare festgestellt haben wird, ist schon die Wahl des richtigen Berechnungsansatzes recht komplex. Könnte man sich auf eine Formel einigen, enthält diese derartig viele Variablen, die für Jahrzehnte in die Zukunft prognostiziert (Glaube) werden müssen, dass das Ergebnis reine Glückssache ist. Dreht man nur wenig an einzelnen Faktoren in der Gleichung, schlägt das Pendel genau in die entgegengesetzte Richtung aus. Retrospektive Betrachtungen helfen hier auch wenig weiter. Hätte man vor zehn Jahren einem Finanzmathematiker die heutige Finanzmarktsituation beschrieben, hätte das bei ihm im besten Fall Erheiterung ausgelöst. Geglaubt hätte das niemand! Gerade die letzten Jahre sollten jeden gelehrt haben, dass es keine ewig geltenden Kapitalmarktgesetze gibt. Genau deshalb treffen die Vorhersagen sogenannter Wirtschaftsweiser und mediengeiler Finanzprofeten wie beispielsweise eines Dirk Müller (der sich übrigens auch schon zu der hier diskutierten Problematik in den Medien sehr undifferenzierte geäußert hat und dessen Expertise nicht hoch genug überschätzt werden kann), die permanent den Menschen die Welt erklären wollen, so gut wie nie zu.
    3.) Die oben auch angesprochene „Emotionale Rendite“ kann man vom Terminus her gut finden oder nicht – jeder kann sich zumindest etwas darunter vorstellen. Und zwar jeder etwas anderes! Das Gemeinte ist höchst Subjektiv und spiegelt die Wünsche und Erwartungen des Einzelnen wieder. Sie klein zu reden finde ich nicht sachgerecht – sich darüber lustig zu machen, sogar den Menschen gegenüber anmaßend.

    Unbestritten ist aber, dass der Kauf einer Immobilie für viele ein rational nicht zumutbares finanzielles Risiko darstellt, gerade weil sie sich diese eigentlich NICHT leisten können! Finanzierungen mit 20 % Eigenkapital und weniger führen immer häufiger (aufgrund des derzeit vermeintlich günstigen Marktzinses) dazu, dass aus dem Traum- das Alptraumhaus wird. Deshalb finde ich es gut und wichtig hier aufzuklären und Denkanstöße zu geben.

    Wer (so wie ich) in sechs Jahren sein Häuschen abbezahlt hat und trotzdem jedes Jahr eine Woche mit Kind und Kegel in den Skiurlaub und drei Wochen in die Ferne reisen konnte, hat sicher nicht viel falsch gemacht. Mich nicht mehr mit einem Vermieter über die Nebenkosten streiten zu müssen ist für mich unbezahlbar. Übrigens, wenn ich meinen 16jährigen mit seinen Freundinnen sich im Sommer auf meiner Terrasse oder im Whirlpool amüsieren sehe, habe ich nicht das Gefühl, dass der sich in der eigenen Immobilie unwohl fühlt ;o) Und als er noch kleiner war hatten wir das erst recht nicht.

    LG und weiter so!

    • Julia 26. Januar 2015, 09:45

      Der Punkt 1 ist meines Erachtens nach auch mit sehr wichtig.
      Denn Tatasache ist, dass man sehr schwer ein Mietobjekt findet, welches genau den Vorstellungen entspricht, welche jeder von einer Immobilie hat. In genau der Umgebung, die man sich vorstellt. Und dann kommt noch dazu, dass wenn eine Immobilie ein bisschen „luxuriöser“ ist oder etwas mehr „komfort“ hat, diese dann auch sofort sehr viel teurer ist.

      Mike, wenn ich fragen darf: Wie hast Du es geschafft, in 6 Jahren ein Haus abzubezahlen?

      LG Julia

    • Mike 27. Januar 2015, 19:58

      Hallo Julia,
      wichtigster Punkt war, dass wir etwas über 50% Eigenkapital hatten. Somit ging die Bank kein Risiko ein – entsprechend niedrig war der Zinssatz. Dazu kam eine recht hohe Tilgung von 7,5 % und die Möglichkeit flexibel in unbegrenzter Höhe sondertilgen zu können, wovon wir reichlich Gebrauch machen konnten. Und – nicht jeder wird das gerne hören, ist aber leider so – das Einkommen muss vorhanden sein, um das machen zu können ;o)
      LG
      Mike

  • Julia 28. Januar 2015, 12:15

    Hallo Mike,

    das hört sich echt gut an. Und klar muss das Einkommen dann auch passen 🙂
    Das ist mir schon bewusst.
    Darf ich fragen, wie alt ihr wart, als ihr euer Haus gebaut/gekauft habt?

    Ich würde am liebsten spätestens bis ich 30 bin ein Haus kaufen.
    Allerdings bin ich zum jetzigen Zeitpunkt rein rechnerisch nicht in der Lage bis dahin auch nur 20 % Eigenkapital zusammen zu bekommen geschweige denn noch mehr.
    Ich weiß, dass sich meine finanzielle Situation stark verbessern wird in den kommenden Jahren, aber ich rechne ungerne mit Geld, welches ich nicht habe 😉
    Deswegen interessiert es mich immer sehr, wie andere das schaffen und machen.

    Ich hoffe, meine Fragerei ist nicht zu persönlich. Wenn doch, möchte ich mich entschuldigen. 🙂

    LG Julia

    • Mike 29. Januar 2015, 20:51

      Liebe Julia,
      kein Problem. Wir waren mitte der Dreisiger. Aber meinen Steuerbescheid werd ich hier nicht veröffentlichen ;o)

      Es ist richtig, nicht mit Geld zu rechnen, dass Du nicht hast. Wenn Du wirklich eine eigene Immobilie haben möchtest, dann rate ich Dir lieber zu warten, bis Du ausreichend Eigenkapital hast. Und kauf nicht EIN Haus, sonder DAS Haus! Es muss einfach alles passen und Du musst glücklich mit dem Objekt sein, denn nur wenn die oben angesprochene „emotionale Rendite“ stimmt, kann die Gesamtrendite stimmen. Bedenke die von Holger angesprochenen Argumente, die gegen eine eigene Immobilie sprechen gut – es ist viel Wahres dran. Wenn Du Dich dann trotzdem für den Kauf entscheidest und die Rahmenbedingungen Deinen Vorstellungen entsprechen, kann das für DICH die richtige Entscheidung sein. Für mich war sie es.

      LG
      Mike

  • Georg 27. März 2015, 23:11

    Der Artikel ist informativ und interessant, allerdings kann ich aus eigener Erfahrung sagen, dass Ihre Beispiel-Rechnung eben nur ein Beispiel ist.

    Ich selbst zahle für meine kreditfinanzierte Wohnung (30% Eigenkapital, 30 Jahre Laufzeit) in Wien von Beginn weg monatlich in etwa gleich viel wie für eine vergleichbare Mietwohnung. Bereits ab dem 2. Jahr ist die Wohnung für mich daher billiger als eine Mietwohnung, da ich bei dieser eine Mieterhöhung hätte (Erfahrungswert meiner vorigen Wohnung: fast 3% pro Jahr). Somit ist für mich die Wertentwicklung der Wohnung auch komplett nebensächlich.

  • Fredi 2. April 2015, 16:05

    Ich finde diese Seite sehr aufschlussreich. Es gibt Menschen, die bereit sind, sich über beide Ohren für den „Traum vom Eigenheim“ zu überschulden und damit hohe finanzielle Risiken eingehen. Ich kenne ein Ehepaar, das kaufte sich mit Mitte 50 ein Riesenhaus. Wenn alles gut geht und die beiden Glück haben, zahlen sie alles bis zum Renteneintritt die Schulden ab. Wenn nicht, droht die Zwangsversteigerung und ggf. die Privatinsolvenz. Viel Spaß dabei!

  • Tassilus 29. April 2015, 19:45

    Du hast mit vielen Recht, dennoch finde ich zwei Dinge ein bisserl absurd:
    1. Natürlich kann ich mir bei völlig willkürlich ausgewählten Zeiträumen die Preisentwicklung von Immobilien (und von allem anderen) immer so zurechtrücken, dass es zu meinen Argumenten passt. Aussagekraft: null.
    2. In dem hübschen Video hast du zwei Dinge dezent weggelassen. Erstens die Tatsache, dass das Paar ja nach fünf Jahren was getilgt haben dürfte und also nicht mehr den vollen Hauspreis an die Bank zahlen müssen. Und zweitens, wichtiger, haben sie natürlich mit ihrem Eigenkapital dadurch Rendite erwirtschaftet, dass sie für das Geld wohnen konnten. Seriöserweise müsste man eine vergleichbare Miete für ein solches Haus ansetzen, davon dann 20 Prozent (ihre Eigenkapitalanteil) nehmen, und dieser Betrag ist ihre Rendite. Denn hätten sie das Geld anders angelegt, müssten sie ja Miete bezahlen.
    Diesen Aspekt hast du einfach weggelassen….

    • Holger Grethe 29. April 2015, 20:23

      „Natürlich kann ich mir bei völlig willkürlich ausgewählten Zeiträumen die Preisentwicklung von Immobilien (und von allem anderen) immer so zurechtrücken, dass es zu meinen Argumenten passt. Aussagekraft: null.“

      Es geht nicht um willkürliche Zeiträume sondern um Langzeitbeobachtungen von mehr als 50 Jahren.

      „Erstens die Tatsache, dass das Paar ja nach fünf Jahren was getilgt haben dürfte und also nicht mehr den vollen Hauspreis an die Bank zahlen müssen.“

      Auf dieses Argument bin ich bereits in diesem Kommentar eingegangen: http://zendepot.de/8-immobilien-irrtuemer-teil-2/#comment-344

      „Denn hätten sie das Geld anders angelegt, müssten sie ja Miete bezahlen.“

      Ein „Eigentümer“ mit 80%-iger Fremdfinanzierungsquote zahlt auch Miete: An die Bank (Zinsen = Kapitalmiete).

  • Wawa 6. Mai 2015, 00:52

    ‚ab in die Idylle…‘ finde ich super witzig, super amüssant. Ich habe mein Fahrrad immer draußen gelassen mit einem Zahlenschloss, auch als es neu war, in der Stadt. Über 10 Jahre war mein Fahrrad da. Dann fuhr ich ein Mal nach Neubiberg bei München, stellte mein 4 jahre altes Fahrrad am Sbahnhaltestelle. Es wurde gestohlen.

  • Mnebels 4. Juni 2015, 16:58

    Hallo Holger,
    vielen Dank für Deinen Bericht.
    Ich muss kein Ökonom sein um einiges zu verstehen.
    Alles Geld was man sich von der Bank leiht ist teures Geld. Ich beziehe mich auf die „Petersche Formel“ , die Instandhaltungskosten übersteigen meinen Gewinn über Eigennutzung oder Vermietung oder Verkauf.
    Nach 10 Jahren beginnen die Reparaturen und nach 20 Jahren habe ich ein Albau.

    Alle die ich keine konnten sich nach der Bezahlung Ihres Kredit weder eine Sanierung noch einen Urlaub leisten.
    Wo nehmen die Leute die 30 Prozent als Eigenkabital her? Günstig zur Miete gewohnt und konnten dieses erst einmal ansparen. Das man sparen kann bei einer Rate und den Kosten zweifel ich an!
    Ganz zu schweigen, dass sich die schöne Lage sich verändern kann.
    Ein simpler Vergleich ein 10 Jahre altes Auto wird nie wieder ein Neuwagen. Ein Haus ist eine schlechte Investition.
    Alles Geld was ich mir leihe habe ich nicht und kann es mir nicht leisten.
    Wenn diesen Luxus dann Bar kaufen und für die Werterhaltung sorgen.
    Was nützt mir wenn die Immobile abgezahlt ist und ich aus diesem Albau wieder ein Neubau machen muss , um bei einem Verkauf mein Geld zurück zu bekommen. Augen auf beim Häuschen Kauf.
    Ich nehme einen Luxus vorzeitig in Anspruch den ich mir eigentlich nicht leisten kann.
    Eine Wohnungsmiete mit Hauskauf und Vermögensbildung zu vergleichen ist schwer jeder Umstand ist ein anderer.
    Die Miete habe ich verbraucht und vernutzt.
    Die Nebenkosten verbraucht und ich denke, diese Umverteilung ist wesentlich günstiger als alles selbst zu zahlen.
    Das Märchen geht nicht auf.

    VG Mike

  • Christian 9. Juli 2015, 07:16

    Hallo,

    ich möchte dir Herzlich für diesen ausführlichen und absolut Genialen Artikel Danken. Bin selbst eher ein Mieter wie ein Häuslebauer. Allerdings ist meine Partnerin das Gegenteil werde diesen Artikel dazu verwenden Ihr meine Argumente darzulegen und hoffe ihre Beton-Blindheit etwas zu lichten.

    Gruß

    Christian

  • Peter 23. Juli 2015, 09:24

    Hallo,

    hier von mir ein Beispiel als glücklicher Hausbesitzer:
    Grundstückskauf im Jahr 1995 in Region mittlerer Struktur für 75000 DM,
    finanziert und restlos abgezahlt bis Jahr 1999.
    Wohn-Gewerbeimmobilie im Jahr 1999 errichtet, Kreditsumme = 550000 DM.
    Scheidung, Verkehrswertermittlung der Immobilie incl. Grundstück im Jahr 2009 = 310.000 EUR.
    Restschuld im Jahr 2009 = 200.000 EUR
    310.000 EUR – 200.000 = 110.000 EUR Zugewinn
    Zusätzliche Kreditaufnahme 50000 EUR im Jahr 2010 für Zugewinnausgleich
    mit Abtretung von LV zur zusätzlichen Kreditabsicherung.
    Schuldenstand Immobilienkredit Anfang 2010 = 250.000 EUR
    Im Jahr 2012 bis heute Nachbarrechtsstreitigkeit wegen Errichtung
    Holzlager mit Brennholzzuschnitt = massiver Wertverlust ca. 75.000 EUR,
    Immobilie wird nahezu unverkäuflich.
    Schuldenstand Immobilienkredit Juli 2015 = 95.000 EUR
    Juli 2015 Unterhaltungsstau wird sichtbar, wegen Rechtstreitigkeiten
    und hoher Tilgungsleistung.
    Schuldenstand Immobilienkredit 30.03.2022 = 0 EUR
    Fazit = Jeder kann sich jetzt selbst ein Bild machen wie so etwas laufen
    kann!

    Gruß Peter

    • robert 1. Juli 2016, 11:14

      ich versthe auch nach mehrmaligen lesen diesen beitrag nicht….:-\

  • Jan 18. August 2015, 21:31

    Sehr geehrter Herr Grethe,
    noch vor einigen Jahren hatte ich die gleichen Argumente wie Sie gegen den Immobilienkauf. Irgendwann kam trotzdem der Wunsch auf, mehr im Leben zu hinterlassen als Geld und Aktienpakete, auch wenn hier vielleicht die Rendite besser ist. Wir kauften uns ein Grundstück mit einem alten Haus – damals fast ohne Eigenkapital, aber mit sehr viel Idealismus. Ein paar Jahre später war alles abbezahlt. Vom ersten Tag hatten wir allerdings nicht nur die Last des Kredites, sondern auch die Vorzüge der tollen Lage des Grundstücks. Der Duft von Morgentau, die Sonnenuntergänge, das Gefühl der Natur nah zu sein – alles unbezahlbar und mit keiner Mietwohnung und keiner anderen Geldanlage vergleichbar. Ihre Kinder würden sich wahrscheinlich auch freuen, wenn sie mal eigenes Gemüse pflegen und ernten könnten. Oder wenn sie zum Baden nur aus dem Grundstück gehen, anstatt mit der Strassenbahn fahren zu müssen. Es gibt auch Wohngebiete mit Bäcker und Schulen, es kommt halt nur auf die Lage an.

    Ich finde Ihre Gedanken trotzdem für viele Menschen sehr zutreffend und relevant, jeder sollte für sich selbst die jeweiligen Vor- und Nachteile gut abwägen. Das Leben wird halt nicht nur von Rendite bestimmt, manche Dinge sind vielleicht Luxus, aber für die Seele und den Geist wichtig. Ein Haus mit Garten kann so ein positiver Luxus sein.

    Viele Grüße,

    Jan

    • Gruwe 25. August 2015, 17:06

      Weil ja auch der Duft von Morgentau, Sonnenuntergänge und die Nähe zur Natur den Besitzern eines Eigenheims vorbehalten sind? Also ich hab kein Eigenheim, dennoch geht bei mir tagtäglich die Sonne auf und unter und die Nähe zur Natur hab ich direkt hinterm Haus. Kann ich daher aus Ihrer Beschreibung vielleicht schliessen, dass ich doch ein Eigenheim besitze und mir dessen nicht bewusst bin? O_o

  • Saskia 3. Oktober 2015, 19:52

    Der letzte Punkt hat mir gut gefallen. Ich verstehe nicht warum man, um sich eine Immobilie leisten zu können, freiwillig an den „Arsch der Welt“ zieht. Wo es nicht mal eine Kneipe gibt…oder vielleicht eine Kneipe, wo man auch nicht unbedingt hinmöchte. Aber vielleicht hat man dann auch keine Zeit mehr, weil man Hecken schneiden und Carports bauen muss. Und ja- ich habe es als Teenager in der schwäbischen Kleinstadt gehasst und möchte immer noch nicht wieder auf’s Land ziehen. Es gab zwar einen Zuganschluss – zum Glück- denn meine Eltenr haben mich nicht durch die Gegend gefahren. Schön, dass es auch solche Artikel gibt. Das Kaufen von Immobilien wirs einem immer als rationale Entscheidung verkauft- ist aber etwas hochemotionales. Ich habe übrigens als Mieter die erwähnte Duschkabine- die mir auch eigentlich gehört, jedenfalls der gläserne Teil des Ganzen- aber die emotionale Rendite geht eher gegen null…

  • HasiMausi 11. November 2015, 20:09

    Ein sehr schöner Artikel. Ich gebe zu, am liebsten würde ich ihn ausgedruckt mit mir mitführen, um ihn immer denjenigen überzeugten Eigenheimlern in die Hand zu drücken, die mich mitleidig anschauen, wenn sie erfahren, dass wir zur Miete wohnen. Wobei… meist weicht dieser Blick einem eher neiderfüllten, wenn sie unser Haus, unseren Garten und unsere Glasduschtüren sehen ;o)
    Beim Punkt der emotionalen Rendite würde ich im übrigen noch ergänzen, dass die in einem vorherigen Punkt erwähnte evtl. fehlende Selbstdisziplin beim Sparen für mich eben gerade ein hohes Maß an emotionaler Rendite mit sich bringt: nämlich Luxus, Genuss und Spaß – ohne einen Kredit im Nacken zu haben.

  • Michael 19. Dezember 2015, 13:52

    Hallo! Interessanter Artikel. Trotzdem bitte ich doch nochmal Stellung zu nehmen:

    Immobilienfinanzierung kann durchaus funktionieren, wenn man z.B. in 10 Jahren das Objekt abzahlen kann (man kann ja z.B. mal klein anfangen und nur eine Wohnung kaufen).

    Danach ist man Eigentümer. Zuvor hat man an einen dritten für dieses Eigentum gezahlt und dieser hat dafür das Eigentum erbaut, erhalten und auch noch gewinn gemacht (Es gibt Firmen die durch Vermieten Gewinn machen und diese Firmen müssen die Häuser zum Vermieten erst mal bauen / kaufen, d.h. ja das funktioniert).

    Genau hier liegt die „Rendite“ welche man als „Investor“ für sich selbst beansprucht. Diese Rendite ist reell und in einer Anlageform welche durchaus funktioniert. Ich sehe jetzt nicht wieso man hier „so viel schlechter“ fährt als bei Aktien.

    Diese Aktien haben ja auch Nebenkosten usw. Diese Kosten müssen auch getragen werden. Und natürlich gibt es Abgeltungssteuer und Teuere Investmentbanker die Ihre dicken Glastürme in Frankfurt finanziert haben wollen. Das alles sind zwei völlig unterschiedliche Anlagemodelle und eine „per Se“ Aussage eines wäre schlechter als das Andere ist meiner Meinung nach unhaltbar.

    Ich Freue mich auf eine Gegendarstellung 😉

    Michael

    • Holger Grethe 21. Dezember 2015, 18:45

      Hallo Michael, ist der zweiteilige Artikel inklusive Video nicht (Gegen-)Darstellung genug? 😉

  • Martin 21. Januar 2016, 10:08

    Hallo Holger,
    ich bin gerade zufällig über diesen Artikel gestolpert (war eigentlich auf der Suche nach ein paar Tipps zur Geldanlage) und mich juckt es in den Fingern hier zu kommentieren.
    Ich finde den Artikel sehr treffend für alle die sich der Auswirkungen eines Eigenheims nicht bewusst sind (oder sein wollen) oder tatsächlich dem Irrglauben erlegen sind mit eigenem Haus eine rentable Geldanlage erworben zu haben.
    Aber (natürlich gibt es ein „aber“ 😉 ), die Betrachtung dass der Hausbau/Hauskauf lediglich der Geldanlage liegt oder der Erfüllung eines idealisierten gesellschaftlichen Drucks dient finde ich etwas zu kurz gesprungen. Wir haben uns damals Pro Hauskauf entschieden (Bauen wollten wir nicht), einfach weil wir eine Immobilie gefunden haben die uns gefällt, die wir uns leisten können (10 Jahre Kredit, nicht 25 wie in deinem Beispiel) und die eine super Lage hat. Mit Geldanlage hatte die Entscheidung rein gar nichts zu tun. Ich bin in einer Mietwohnung aufgewachsen und habe lange zur Miete gelebt und finde es in der Tat befreiend mich um unser Häuschen zu kümmern…vom Rasenmähen bis zur Planung der Instandhaltung. Sicher könnte ich die Zeit die ich dafür verwende auch anders nutzen aber mal ehrlich…da würde ich – wie viele andere auch – wahrscheinlich sowieso entweder vorm Fernseher sitzen oder in der Einkaufsmeile sein und Geld ausgeben.
    Auch der Nachteil der Immobilität und des fest bindens an einen Standort sehe ich persönlich etwas anders. Ich kann ein Haus vielleicht nicht so schnell verkaufen wie ich eine Mietwohnung verlassen kann, aber das heißt ja nicht, dass ich es nicht nutzen kann wenn es mich, z.B. wegen einer neuen Arbeit, woanders hin verschlägt. Habe beispielsweise im Bekanntenkreis den Fall, dass das Haus vermietet wurde als sich die Arbeitsstätte geändert hat. Nach 3 Jahren Miete hat besagter Bekannter dann einen Käufer gefunden. Ihm sind dadurch also keine nennenswerten Nachteile entstanden. Ich mache mir keine Illusionen dass ich ewig in unserem Haus wohne oder gar eines unserer Kinder es behalten möchte – das wäre ziemlich naiv. Aber zumindest habe ich die Möglichkeit geschaffen, dass es so kommen kann und ich dann relativ entspannt alt werde… ohne das Risiko mit 70 eine Eigenbedarfskündigung vor der Nase zu haben.
    So, jetzt aber zurück zum Geld anlegen…was man nämilich auch mit Haus machen kann 😉

    • Matthias 9. August 2016, 15:49

      Was wahrscheinlich viele „Artikel-Gegner“ oder „Pro Immobilie-Verfechter“ nicht verstehen, hier geht es um den mittelständischen Privatanleger, der Renditeorintiert anlegen möchte.

      Nicht um die emotionalen Besserverdiener die Ihre 300.000+ Immobilie in unter 10 Jahren finanzieren und große Sondertilgungen leisten können.

      Auch die lustigen Lach- und Sachgeschichten: „eines Freundes, der einen kennt, dessen Freund….“ sind wenig Zielführend und noch weniger objektiv. Alles was ich Ihrem Kommentar entnehme, sind Selbstbeweihräucherung, schönreden und Wiedersprüche.

      Dazu zitiere ich folgendes:

      „Ich finde den Artikel sehr treffend für alle die sich der Auswirkungen eines Eigenheims nicht bewusst sind (oder sein wollen) oder tatsächlich dem Irrglauben erlegen sind mit eigenem Haus eine rentable Geldanlage erworben zu haben.“

      „So, jetzt aber zurück zum Geld anlegen…was man nämilich auch mit Haus machen kann“

  • Peter 2. Februar 2016, 15:34

    Ich habe mehrere Mehrfamilienhäuser gekauft. Ich bin dadurch vermögend geworden. Ein Freund von mir hat alles in Aktien gesteckt und leider fast pleite…….
    Daher kann ich den Artikel zwar lesen, aber „praktisch“ nicht bestätigen.
    Aber: Ich wünsche allen „viel Spaß“ und Erfolg mit Aktien…..

  • Arno 1. März 2016, 02:06

    Hallo Herr Grethe. Toller Artikel, der es auf den Punkt bringt.
    Als Immobilienmakler verdiene ich zwar mein Geld mit dem Verkauf von Immobilien, verzichte selbst aber gleichzeitig ganz bewusst sehr gerne auf die Eigenheim-Variante. Ich bin begeisterter Mieter und wohne toll.
    Gleichwohl bin ich aber auch begeisterter Vermieter und nehme die ein oder andere Immobilienokkasion gerne als Investment wahr.
    Vielleicht baue ich eines Tages ja tatsächlich mal EIN EINZIGES Haus. Aber nur dann, wenn es absolut keine finanzielle Restriktion gibt (und somit auch überhaupt keine Renditeüberlegungen bzw. Opportunitätskosten Relevanz haben müssen).
    Bis dahin bewahre ich mir selbst die Flexibilität bzgl. der eigenen Wohnsituation.
    Als Anlage können Vermietungsobjekte aber durchaus interessant sein, sofern man den Markt ein wenig kennt, weiß, worauf man sich (z.B. in einer Wohnungseigentümergemeinschaft) einlässt, und nach den immer noch manchmal erwerbbaren Schnäppchen Ausschau hält. Aber eine Anlageimmobilie ist eben in der Tat, wie Sie schreiben, eine völlig andere Angelegenheit.

    Meistens komme ich ja beruflich erst dann ins Spiel, wenn sich die Interessenten längst entschieden haben, etwas zu kaufen. Wenn sie mich aber bereits vorher fragen würden, bekämen sie von mir schon auch eine ehrliche Einschätzung zum Thema Eigenheim zu hören. Und diese würde wohl so ähnlich ausfallen wie Ihre Ausführungen (auch wenn ich natürlich Immobilien als Investment durchaus gelungen finde, sofern die Rendite stimmt).
    Bei den meisten befreundeten Paaren, die mir mitgeteilt haben, dass sie demnächst in den Hafen der Ehe einschiffen werden, habe ich ja auch nicht mehr gefragt ‚Warum?‘, sondern eher ‚Wann? Wo? Gibt’s eh genug zum Saufen?’…

    In diesem Sinne. Prost & beste Grüße. Arno

  • Susi 13. März 2016, 19:37

    Lieber Holger,

    ich teile deinen Standpunkt. Trotzdem überlege ich, wegen steigender Mieten und einem nahendem Umzug, mir eine Wohnung zu kaufen. KEIN Haus im Grünen, sondern eine Stadtwohnung in akzeptabel zentraler Lage und ohne mich dafür verschulden zu müssen. Ist das deiner Meinung nach dann trotzdem eine schlechte Idee?

    Herzliche Grüße
    Susi

    • Holger Grethe 13. März 2016, 21:21

      Liebe Susi,

      ich würde nie sagen, dass es grundsätzlich eine schlechte Idee ist, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Ich sage nur, dass es grundsätzlich nicht immer eine gute Idee ist. In diesem Punkt werde ich ich häufig missverstanden.

      Ja, in gefragten Lagen steigen die Mieten (bei Mieterwechseln), aber in aller Regel steigen die Kaufpreise in solchen Lagen noch viel deutlicher …

  • Jochen Hiemisch 21. März 2016, 19:46

    Zuerst einmal:
    Ich finde es gut, dass Du einen solchen Artikel überhaupt geschrieben hast.
    Auch ich bin seit ca. 20 Jahren in der Branche und erkläre meinen Kunden, dass es andere, als finanzielle Aspekte gibt – geben muss!!!, sich eine eigengenutzte Immobilie zu kaufen.
    Neben den vielen Argumenten, die Du schon erwähnt hast (wenn auch m.E. nicht immer richtig erläuterst) gäbe es noch zahlreiche andere, die es möglicherweise in der jeweiligen Situation zu bedenken gilt.
    Mann kann z.B. auch auf dem Land ein Haus mieten, wenn man während der ersten Jahre der Kinder unbedingt einen Garten haben möchte, und es gibt auch Stadtwohnungen und -häuser, die man – fremdgenutzt erwerben kann.
    Aktienanlagen können auch nach 20 Jahren eine – Inflationsbereinigt – negative Rendite erwirtschaften und, und, und, …

    In jedem Fall finde ich Deinen Rat richtig, Fachleute zu kontaktieren und nicht nur Makler, Bauträger und Bänker, dann hat man wenigsten eine echte Chance, die individuellen Argumente abzuwägen.

    Dass eine eigengenutzte Immobilie immer auch unter dem Aspekt „Luxus“ zu betrachten ist, erkläre ich ebenso, wie ich es respektiere, dass meine Kunden unbedingt einen Teil ihres Geldes in einem X5, A6 oder oder E300 „investieren“ wollen!

    LG JoH

  • Simon 26. März 2016, 12:37

    Ich habe das komplette Programm mit Hausbau (viel zu groß, zuviel Schulden usw.), Scheidung, Umfinanzierung, Erhalt mit gewaltigen Anstrengungen, und nun Verkauf, schon durch.
    Trotzdem muss ich sagen dass ich eine eigene Immobilie immernoch für sinnvoll erachte.
    Hin- und herrechnen kann man viel und je nach dem welches Ergebnis man haben möchte wird auch das entsprechende dabei herauskommen.
    In meinem Fall hatten wir 2001 gebaut und uns dann 2008 getrennt.
    D.h. Zum ungünstigsten Zeitpunkt gebaut und ebenso verkaufen wollen.
    Hätte ich die Schulden von über 350000€ nicht alleine stämmen können hätten wir nicht nur einen Totalausfall unseres gesamten Eigenkapitals erlitten sondern darüber hinaus noch unbezahlbar gewordene Schulden am Hals gehabt.
    Das Haus habe ich damals übernommen, bis 2015 weiterfinanziert und dann verkauft.
    Somit konnte ich den Verlust auf ein erträgliches Maß senken.
    Daraus gelernt habe ich volgendes:
    Die meisten Immobilienerwerber gehen zu sehr ans Limit ihrer finanziellen Möglichkeiten und bedenken nicht dass in einen Immobilie dauerhafter Nachinvestitionen bedarf.
    Auch werden für ein Eigenheim Investitionen getätigt die ein Vermieter niemals machen würden. ( für’s Eigene gibt man schon gerne mal mehr aus….)
    Zur Miete wohnen finde ich allerdings sehr unbefriedigend da ich sehr viel an einer Immobilie machen könnte, und gerne würde aber immer das Gefühl habe das mein Vermieter bei jeder Verschönerung mitverdient…
    Mein Fazit:
    Immobilie ja, aber nur in einer Dimension die 40% des Gesamtvermögens/Möglichkeiten nicht überschreitet.
    Also so klein wie möglich, flexibel Finanziert und flexibel nutzbar.

  • Kristin 28. Mai 2016, 18:52

    Hallo, der Artikel ist klasse, aus so einer Sichtweise habe ich das ganze noch nicht gesehen. Ich habe auch überlegt, mir eine Wohnung zu kaufen, aber wenn ich das hier lese, denke ich darüber besser noch einmal nach…

  • Zerby 2. Juni 2016, 22:12

    Der Artikel ist im Grunde recht gut und ausführlich allerdings wird hier ein Aspekt vergessen.ist die Immobilie zum rente beginn abbezahlt hat man de facto mehr geld pro Monat von der Rente.in der Rechnung zum Thema Rendite muss diese Summe (zb 800 euro) mal die die jahre gerechnet werden die man noch lebt.gehen wir von 65 Jahren renteneintritt aus und einer Lebenserwartung von 85 Jahren.das sind dann 192.000 Euro die der Mieter im laufe der Zeit nicht besitzt da bei diesem die mietkosten bleiben.von 800 euro mehr im Monat kann man zb gut verreisen und so due zeit die man nun endlich hat gut nutzen und gleichzeitig eben die angesprochene Glückseligkeit steigern.

    Liebe grüße Zerby

  • Mieter 5. Juni 2016, 17:24

    Folgendes wurde hier komplett unterschlagen und sollte dringend berücksichtigt werden:
    Die Mietpreise sind kein Faktor zum Vergleich, da die Mieten ja gar nicht allen Interessenten zur Verfügung stehen.
    Für uns ist es nicht möglich eine Mietwohnung zu finden da wir 2 Kinder haben. Jede 4-5 Zimmerwohnung oder gar Reihenhäuser zur Miete usw.. gehen ausnahmslos an Rentner – Kinderlose Ehepaare oder maximal an Eltern mit einem Kind.
    Mit 2 Kindern ist man automatisch raus und hat keine Chance mehr heute eine Mietobjekt zu bekommen ausser man zieht “ aufs Land „.
    Es stellt sich daher nicht nur die Geldfrage sondern schon allein die Frage nach der Verfügbarkeit. Für eine Familie mit 2 Kindern gibt es also keine Alternative zum Kauf.
    Wenn ein Kinderloses Ehepaar eine 5 Zimmerwohnung mietet für 1300 Euro Kalt, dann bedeutet das für eine Familie mit 2 Kindern, dass sie eben 350.000 Euro oder gar 400.000 Euro für die so eine Wohnung bezahlt oder eben in ihrer 3 Zimmerwohnung in welcher sie leben weiter zur Miete bleibt.

    Selbst wenn die Familie mit 2 Kindern sagt sie würden gerne 100 oder 200 Euro mehr bezahlen nur damit sie die Wohnung bekommen, lehnen Vermieter gerne ab.
    Zur Not halt doch mit Hund aber bitte auf keinem Fall mit Kind, so lautet der Vermietermarkt heute.
    Solche Milchmädchenrechnungen wir hier sind also nur was für Kinderlose Haushaltssuchenden aber danach geht das Licht aus. Was meint ihr denn warum die Preise explodieren, weil es genug Rentner/Pansionäre/Kinderlose gibt welche den gesamten Mietmarkt leermieten und Familien mit Kindern entweder bereit sind jeden Kaufpreis zu zahlen oder eben ! weit ! weg auf dem Land mieten müssen. ( win win lol ). Einzugsgebiet reicht da nicht aus also noch weiter weg. ( 40 km sind da minimum )

    Diese Entwicklung hat gerade erst begonnen und Wohnraum in Ballungszentren wird jedes Jahr weiter 5-10% steigen für Jahrzente. Mietobjekte werden im Anteil immer weiter sinken. Selbst wenn die Menschen absterben und weniger werden wird die Nachfrage steigen weil die qm pro Person permanent steigen. Parallel werden andere mit 4-6 Personen in immer kleineren Wohnungen leben.
    Dieser Blog-Beitrag hier geht an der neuen Entwicklung/Inflation vorbei und berücksichtigt in keiner weise die Ursache für die Preisentwicklung am Markt. Was die letzten 50 Jahre war ist egal seit 2009 explodiert die Geldmenge ( Schuldgeldsystem ) aber die Einkommen steigen kaum. Der Geldmarkt entläd sich zuerst bei den Immobilien und hier sehen wir gerade erst den Anfang. Das Ganze wird sich in alle Bereiche ergiessen in den kommenden Jahrzenten parallel mit 0% Zinsen. Aktien unterliegen der gleichen Sache auch sie werden Inflationieren genauso wie die Immobilien wie aktuell ja schon zu sehen seit 2009. ( also steigen mit den üblichen auf und ab Schwankungen ).
    Es wird nicht mehr stoppen die Dynamik wird weiter zunehmen am Immobillienmarkt. Eine Wohnung für 300.000 Euro heute wird in 10 Jahren 400.000 – 500.000 Euro kosten in Ballungsräumen.

  • Steven 15. Juni 2016, 15:35

    Sehr interessanter und aufschlußreicher Artikel, herzlichen Dank!

    Trotzdem würde ich gerne einige Argumente aufzeigen, die teilweise unter dem Teppich gekehrt wurden.

    1. Kaufpreis
    Wer eine Immobilie kauft, wo er mehr als die Hälfte seines Gehaltes aufwendet geht natürlich ein großes Risiko ein. Aber es gibt natürlich auch andere, die es sich „leisten“ können.
    Beispielsweise haben wir für unsere Eigentumswohnung mit Garten in absoluter Top Lage zwar einen hohen Preis bezahlt (Villengegend), wir erhoffen uns aber durch die perfekte Lage (Stadtrand, aber nur 15 Minuten Fußmarsch bis ins Stadtzentrum, aber doch im Grünen) eine bessere Wohnqualität + Wertsteigerung.
    Das Darlehen läuft auf max. 25 Jahre, wobei wir vorhaben den Kredit schon nach 15 Jahren zu tilgen. Das funktioniert aber nur, wenn nur ein verhältnismässig kleiner Teil des Einkommens für die Rückzahlung aufgewendet wird.

    Wenn man bedenkt das man für 120 m2 in der Stadt einen „Wucherpreis“ bezahlen muss und de fakto um einen leicht höheren Betrag das Darlehen zurückzahlen kann, aber dafür einem das Eigenheim nach Jahren einem gehört, dann brauche ich nicht lange zu überlegen. Natürlich muss entsprechend das Einkommen sein…das wurde in dem Artikel nicht wirklich in Betracht gezogen. Die Frage stellt sich, wieso soll ich soviel Miete zahlen, wenn ich um fast den identischen Betrag entsprechend das Darlehen für eine Immobilie zurückzahle.

    2. Wohnqualität
    Für eine Mietwohnung mit sehr guter Lage muss man bereit sein entsprechend viel Miete sprich mehr von seinem Gehalt zu zahlen.

    Aber ganz ehrlich wer kennt das nicht:
    (Strassen)Lärm + die Hitzeentwicklung während der Sommermonate + tief in die Nacht feiernde Proleten/Nachbarn, die einen das Leben in der Mietwohnung zur Hölle machen können. Ich kann mich noch an die Tage+Nächte erinnern, wo Temperaturen von weit jenseits von +30 °C geherrscht haben und die Luft praktisch in der Wohnung steht und die Terasse brennheiss war.
    Das hat man mit einem Garten nicht, hier geht immer ein leichtes Lüftchen und bei Bedarf kann man sich schnell mit dem Gartenschlauch abkühlen und der Rasen ist angenehm warm aber nicht heiss!
    Gegen lärmende Nachbarn und generell Lärm hilft nur eins Lage, Lage, Lage! In einer Villengegend ist die Wahrscheinlichkeit doch gering, aber natürlich nicht Null. Wir hatten bisher Glück und hören nur Vogelgezwitscher und haben nette Nachbarn, eben wohlhabende Leute, aber keine feiernde Proleten.

    3. Risiken

    Bei jedem Kauf gibt es natürlich Risiken, die will ich auch nicht in Abrede stellen, aber wenn jeder nur die Risiken sieht, dann gebe es keine Eigentümer von Immobilien sprich Vermieter und dito keine Mietwohnungen von Privaten.
    Wer kann schon sagen, was in 5, 10 oder 15 Jahren passiert. Ob man krank wird, ob man den Job noch hat, ob man geschieden ist etc. Alles ist möglich, letztendlich ist immer ein Restrisiko da. Morgen kannst auch schon vom Auto angefahren werden und bist hin….

  • robert 1. Juli 2016, 11:02

    Hallo,

    sehr interessanter Artikel. Viel Wahres drin, auch wen natürlich hier jemand eben für eine andere Anlageform „propaganda“ machen möchte als eine Immobilie.
    1) Kann eine Immobilie nicht immer nur stumpf als Anlage betrachtet werden, sondern wie ein gutes Seak, ein großer Fernseher oder ein schickes Auto (auch wenn es das gebrauchte vom Händler nebenan zu deutlich geringeren Kosten auch tun würde); eben ein konsumgut. Hier ist die Frage nach Rendiete manchmal einfach Fehlanplatz. Es geht nicht selten darum ddas Gefühl und die Konsumlust zu befriedigen, was sehr legitim ist in einer extremst kapitalistischen Gesellschaft. Ich finde dann so gegen Immobilien zu wettern ist da schon sehr gewagt.
    2) Wenn zur Miete in vielerlei Hinsicht soo in Ordnung sein soll bei ungünstiegen Bedingungen -die scheinbau nicht selten sind- scheint ja doch was extrem positives am Hauskauf zu seine, denn sämtliche Mietwohnungen sind ja nicht einfach so auf dem Markt 😉 sondern durch Hauskäufe entstanden. Hier scheint es sich dann plötzlich doch zu lohnen. Na ja. Wie gesagt, es geht hier darum etwas Werbung zu machen für andere ANlagemodelle bei denen der Autor vielleicht gut mitverdient. 😉

    Viele der Ansätze die hier beschrieben werden haben durchaus Berechtigung, was aber gänzlich vergessen wird, dass einHaus zu kaufen eben nicht immer einer Wertanlage ist! Und das ist auch gut so.

    Nichts für ungut, aber etwas seriöser und realistischer wäre noch spannender. Dennoch, sehr unterhaltsam und an einigen Stellen auch durchaus gut dargestelt!
    gruß

  • Patrick 20. Juli 2016, 09:52

    Ich stimme in vielen Punkten zu. Ein potentieller Käufer einer Immobilie sollte den Kauf immer auch wirtschaftlich durchdenken. Das gestaltet sich schwierig, da es ja selbst bewohnt wird. All unsere Hobbies, Kfzs, Fahrräder, Urlaube, Kleidung usw. sind ja auch nicht immer das wirtschaftlichste Produkt aus den Wahlmöglichkeiten (Sonst würde es keinen 911 Porsche geben). Hier hilft es die einfache Berechnung der Standard Rendite aus Mieteinnahmen und Kaufpreis zu Hilfe zu nehmen, um einen Überblick zu bekommen wie viel die Immobilie einem letztendlich wert ist. Also den wirtschaftlichen Wert + den emotionalen Mehrwert. Der emotionale Mehrwert ist nicht lächerlich sondern Ausdruck des Luxus, den man bereit ist mehr zu bezahlen. Dies ist oft eine höhere Grundfläche, aber auch Ausstattung, Lage, Garten usw. Ich möchte jedenfalls kein Objekt mit einer Rendite von 7-8% selbst bewohnen. Außer es handelt sich um eine Art Schenkung oder einen wirklichen Glücksgriff an den ich nicht glaube. Ich möchte auch kein Objekt mit so einer Rendite als Mietobjekt erwerben. Zumindest zum Zeitpunkt des Kaufs. Dies hat auch seine Gründe.
    Als einfache wirtschaftlich Betrachtung sollte eine realistische Jahreskaltmiete zu dem Kaufpreis (Rendite) berechnet werden. Hier sollte man meiner Meinung nach in der heutigen Zeit 4% erzielen. Die oft herangezogenen 5% sind bei den Zinsen (und den damit verbundenen Kaufpreisen) meist nicht zu schaffen.
    Eine Immobilie sollte man mindestens 7 Jahre bewohnen, damit man zumindest die ca. 10% Nebenkosten bei einem Verkauf wieder zurück bekommt. Dies muss einem bewusst sein. Auch die Bankfinanzierung sollte fast abgeschlossen sein, da ansonsten Vorfälligkeitsgebühren anfallen würden.

    Gewinn: Es wurde hier dargestellt, dass Immobilien in den letzten 40 Jahren inflationsbereinigt einen Mehrwert von null erzielten. Gleichwohl wurde das Fremdkapital als Risiko negativ berücksichtigt, was ja auch stimmt.
    Es ist natürlich richtig, dass ein Kreditgeschäft einen nicht beachtlichen Anteil an Fremdkapital beinhaltet. Dieses Risiko trägt man über die Laufzeit und insbesondere an den Zeitpunkten von Anschlußfinanzierungen mit veränderten Konditionen. Dieses Risiko muss natürlich insbesondere bei der Höhe des aufzunehmenden Kapitals betrachtet werden. Hier kann man z.B. mit 6% Zinsen bei der Anschlußfinanzierung in 10 Jahren rechnen. Es ist natürlich klar, dass das Risiko mit der Höhe des Kredites stark steigt, da die monatliche Rate konstant bleibt. Somit ist die Restschuld entsprechend höher und damit das Risiko.

    Aber:
    Angenommen man nimmt 300.000 Euro Kredit über 10 Jahre auf ohne zu tilgen. Es werden lediglich Zinsen (Miete) gezahlt. Die Inflation liegt in dem Zeitraum im Durchschnitt bei 2%. Bei der Anschlußfinanzierung muss man weiterhin 300.000 Euro abbezahlen, aber der Wert von 300.000 Euro ist durch die Inflation gefallen. Falls die Einnahmen des Kreditnehmers mit der Inflation gestiegen sind, liegt die Summe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages nur bei 240.000Euro.
    Wie man in dem Beispiel sieht hilft die Inflation bei Schulden, insbesondere bei Vermietung. Aber den Hebel, den es bei Aktien auch gibt zahlt man mit Risiko. Je höher der Anteil an Fremdkapital, desto höher die Eigenkapitalrendite. Aber das Risiko steigt eben auch mit.

    Vorteil gegenüber Aktien:

    1. Einfachere Planung und Zusammenhänge
    Mit den einfachen Mitteln der Berechnung von Rendite, Eigenkapitalrendite und Berücksichtigung des Risikos lassen sich langfristig Projekte planen. Man kann zum Beispiel einfach berechnen, was eine Neueindeckung des Daches kostet bei dem man zusätzlich Wohnraum schafft. Wenn man ein gutes Zeitfenster für eine Investition sieht, kann man dies durchführen und erzielt die berechnete Rendite bei den neuen Verbindlichkeiten.

    2. Vermögensbildung: Hoher Fremdkapitalanteil bei Vermietung und Afa, Steuerliche Vorteile. Auf hohe Mieteinnahmen muss man in den ersten Jahren keine Steuern zahlen. Man muss nur das Risiko berücksichtigen.

    Nachteil Aktien:

    1. Kapital ist nicht gestreut
    2. Wohnort gebunden (Wandlung von Eigentum in Vermietung bei Umzug ist ungünstig, da sehr viel Kapital in Immobilie steckt, die vermietet wird. Das für einen perfekte Eigenheim lässt sich meist nur mit einer schlechteren Rendite vermieten, da der Mieter nicht bereit ist eine angemessene Miete zu bezahlen)
    3. Aufwand (Instandhaltung, Verwaltung bei Vermietung). Ein Verwalter schlägt ansonsten auf die Rendite
    4. Hohes Vermögen ist der Aufwand hoch und die Kapitalertragssteuer ist bei Aktien geringer, wenn man die Objekte nicht finanziert und entsprechend nur Afa und Reparaturen usw. absetzen kann.

    Ich habe selbst ein 3Fam Haus erworben, indem wir glücklich leben und eine hohe Miete erzielen. Die Eigenkapitalrendite auf die vermieteten Einheiten ist sehr hoch (ca. 13% ohne Finanzamt), da das Eigenkapital in der eigen genutzten Einheit steckt und nicht in den vermieteten Einheiten (man muss hier separate Kreditverträge nach qm abschließen, damit das korrekt für das FA getrennt werden kann). Nach FA Betrachtung ist die Rendite interessanterweise noch höher! Ich warte noch auf die Rückzahlung.
    Der Wohnraum kann in der Zukunft vergrößert werden (Zusammenlegen von zwei Einheiten) und auch wieder verkleinert werden (Alterssitz). Das Risiko ist etwas gestreut, dadurch dass zwei Einheiten vermietet sind. Unser Ziel ist die Verringerung der Eigenkapitalrendite! Dies versuchen wir langfristig durch Verringerung des Fremdkapitalanteils zu erzielen (Vermögensbildung).

  • Georg S. 22. Juli 2016, 09:09

    Hallo zusammen, ein sehr interessanter Artikel und viele Kommentare die einem beim Nachdenken helfen können.

    Das DAS Haus nicht zwangsläufig die beste Anlage ist, war mir auch schon vorher immer klar. Jedoch das ganze wie ein gutes Auto zu sehen als „Konsumgut“ ist ein neuer Blickwinkel.

    Ich stehe aktuell vor der gleichen Entscheidung. Meine Wohnung 2 ZKB ist zu klein mir fehlt für die Tochter ein Zimmer. Ist allerdings sehr günstig.

    Eine größere Wohnung kostet im vergleich etwa 200 – 300€ mehr.

    Das Geld könnte ich auch in ein Haus investieren, wohl wissend das es eben nicht günstiger ist als Miete sondern ein „Luxusgut“ welches ich mir einfach leiste.

    Mein aktuelles Problem ist einfach der Gedanke das ich „Verlust“ mache wenn ich das Haus kaufe, dieses hat mich bislang immer davon abgehalten.

    Durch den Artikel ist es dahingehen klarer geworden das ich das ganze nicht unbedingt aus dem Blickwinkel betrachten darf.

    Die Sache mit dem Hauskauf ist nicht zwangsläufig eine Frage nach Gewinn und Verlust sondern eher nach Luxus und Komfort.

    Die Frage ist also „Was bin ich bereit für meinen Luxus zu bezahlen?“ und „Was definiert meinen Luxus?“

    Für den einen ist es die Freiheit des ungebundenen Lebens in der Mietwohnung.
    Für den anderen ist es die emotionale Freiheit im eigenen Heim tun und lassen zu können was er möchte.

    Aus diesem Grunde denke ich das man sich nicht mehr die Frage stellen sollte ob es sich aus anlagetechnischer Sicht lohnt, sondern nur ob es zum eigenen Lebensstil passt.

    Der Artikel hat für mich definitiv neue Anregungen zur Überlegung gebracht.

    Als eine Anmerkung die ich früher schonmal gehört habe, die auch zur Entkräftung des Eigenheimes als „DIE“ Geldanlage schlechthin zählt ist folgende.

    Wenn ich in Rente komme und mein Haus ist abbezahlt, dann habe ich ein Haus mit einem Wert von z.B. 200000€ und eine monatliche Rente (gibts die dann überhaupt noch ??).
    Ich habe nun massenweise Zeit aber ich habe nicht einen Cent auf der Bank sondern bin Monat für Monat auf meine Rente angewiesen um etwas machen zu können. Womöglich muss ich Monate lang sparen bis ich eine Reise machen kann. Ich kann nicht einfach mal eben den Schornstein verkaufen von meinem 200000€ Haus um dann eine Weltreise zu machen.

    Habe ich ein entsprechendes Vermögen aufgebaut kann ich sehr wohl Teile davon verkaufen (Wertverlust durch frühzeitigen Verkauf mal aussen vor gelassen) und mir dann eine Reise gönnen.

    Naja super Artikel und vielen Dank.

    Gruß

  • Dieter 10. August 2016, 03:59

    Ich dürfte hier scheinbar der erste Immo Besitzer sein der verkauft hat und zur Miete ziehen wird 🙂
    Aus welchem Grund? Es gibt mehrere. Das Häuschen welches ich nun verkauft habe ist schuldenfrei aber halt auch etwas älter(60iger Jahre) und somit ständig etwas zu machen (Kosten) da ich vieles immer selber gemacht habe sparte ich zwar an Kosten, aber es ist sehr zeitintensiv wie anstrengend und Fachwissen und Können so zb beim Fliesen legen muss man beherrschen. Als Eigenheimbesitzer sollte man vieles selber machen können!
    Da ich aber nun seit nunmehr 15 Jahren bereits Vollerwerbsunfähig bin wurde mir vieles einfach auch zu viel und zu anstrengend. Zudem habe ich keine Kinder und auch keine Partnerin und selber nur eine kleine Rente. Meine alte Mutter welche mir das Haus vor 9Jahren übertragen hatte kann zudem auch viele Arbeiten so zb im Garten nicht mehr machen was dann zusätzlich alles auf mich zukam.
    130 qm Wohnfläche, 650 qm Grundsrück etc sollte man dann als Arbeits und Instandhaltungsaufwand nicht unterschätzen. Das kommt einem dann teilweise wie ein Fulltime Job vor…sehr stressig, anstrengend und vielseitiges Können vorausgesetzt.
    Da ich nun in einem Alter (50)gekommen bin, stellte sich mir immer häufiger die Sinn Frage wozu ich das Alles weiter mache und Vorallem für wen? Für meine lieben Brüder die mich wegen der Schenkung (Übertrag )meiden wie die Pest und nur auf ein mögliches Erbe warten? Sicherlich nicht.
    Für mich um zukünftig auf 130 qm alleine zu wohnen? Sicherlich ebendso nicht.
    Also blieb nun als logische und beste Lösung nur ein Verkauf sofern sich ein Käufer finden würde. Diesen hatte ich dann bereits nach 4 Wochen gefunden allerdings auch mit Makler Unterstützung.

    Nun werde ich den höheren 6 stelligen Verkaufs Betrag ordentlich anlegen und ebendso von diesem Geld meinen Lebensunterhalt bestreiten.

    Das Wichtigste für mich…durch die Immobilie war ich immobil an einem Ort der mir überhaupt nicht mehr zusagte obwohl es seit 49 Jahren mein Wohnplatz gewesen ist. Und durch den Verkauf werden mir viel Ärger und Sorgen ib Verbindung mit so einer Immobilie erspart bleiben die zuletzt sehr an meinen Nerven gezerrt haben.
    Ich freue mich auf meinen neuen Lebensabschnitt als Mieter 🙂 wo ich mir mein Leben so gestalten werde wie es mir zuletzt mit dieser Immobilie nicht mehr möglich gewesen ist.

    • Steven 12. August 2016, 11:45

      Lieber Dieter,

      dein Fall ist eher speziell und jeder kann es nachvollziehen, wenn du mit 50, allein und ungebunden NICHT mehr ein Haus mit Garten zum Wohnen benötigst, weil dir die Arbeit damit zu viel wird.
      Eine Wohnung zu mieten macht hier auf jeden Fall Sinn, aber sicherlich nicht für die Mehrheit (Annahme Alter 30+), die noch berufstätig sind und hoffen bis zum offiziellen Rentenalter ein Eigenheim zu besitzen/abbezahlt zu haben + eine halbwegs vernünftig hohe Rente um damit das Leben noch genießen zu können.

      Gruß
      Steven

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