Immobilien kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

Immobilien kaufen und vermieten

Wer heute in Mietimmobilien investieren will, hat es nicht einfach.

Schließlich boomt der Markt schon seit Jahren wie verrückt.

Mit entsprechenden Folgen für die Immobilienpreise.

Ein Ende ist bislang nicht in Sicht, denn noch immer übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem.

Wer in der dieser angespannten Marktsituation nicht auf die Nase fallen will, sollte sich einen Kauf gut überlegen.

Was nicht heißen soll, dass Immobilien zur Vermietung grundsätzlich keine gute Kapitalanlage sind.

Ob der Kauf einer Mietimmobilie aber für dich Sinn ergibt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Die Rendite ist nur einer davon.

Es gibt sechs weitere Kriterien, die du bei deiner Entscheidungsfindung unbedingt berücksichtigen solltest.

Welche das sind, erfährst du in diesem Artikel …

Bonus: Lade dir die PDF-Version dieses Artikels runter – gratis! Ideal zum Nachlesen, Ausdrucken und Verschicken an Freunde.

Der erste Punkt ist das richtige …

Mindset

Immobilien kaufen und vermieten - Mindset

Sein Geld in Immobilien anzulegen, erfordert verständlicherweise mehr Know-how als der Abschluss eines simplen Sparvertrags.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen und vermieten will, sollte in jedem Fall diese zwei Voraussetzungen erfüllen:

#1 Spaß an Immobilien

Wenn du weder Interesse noch Spaß an Themen wie …

  • Finanzierung,
  • Renditeberechnung und
  • Steuergesetzgebung

… hast, solltest du das Projekt Immobilienkauf besser noch einmal überdenken.

Die grundsätzliche Bereitschaft, sich in diese Themengebiete einzulesen und sein Wissen zu erweitern, halte ich für absolut notwendig.

#2 Unternehmerisches Denken

Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie eine Herzensangelegenheit.

Bei selbstgenutzten Objekten lässt sich noch darüber streiten, ob sie mehr Investment oder Konsumgegenstand (Luxus) sind.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage ist die Sache hingegen klar:

Emotionen haben hier nichts zu suchen.

Eine Mietimmobilie sollte vielmehr als unternehmerisches Projekt betrachtet werden.

Ob sich ein Engagement lohnt, macht sich in erster Linie am Return On Investment (ROI) fest.

Mit anderen Worten:

Wie viel mehr bekomme ich morgen raus, gemessen an dem, was ich in die Immobilie heute rein stecke?

Aus diesem Grund ist es immens wichtig, richtig zu rechnen.

Das heißt in erster Linie: Selber rechnen.

Und sich nicht auf bunte Werbeprospekte zu verlassen oder auf das, was eloquente Makler vollmundig behaupten.

Wer nicht selber rechnen kann oder will, sollte sich dieses Know-how unbedingt extern – zum Beispiel bei einem versierten Steuerberater – einkaufen.

Das ist aber noch nicht alles …

Hürden für Einsteiger

Immobilienkenner wissen: Der Gewinn liegt im Einkauf.

Unerfahrene Immobilienkäufer tun sich verständlicherweise schwerer damit, attraktive Objekte zu finden beziehungsweise zu erkennen.

Hinzu kommt:

Fehler lassen sich bei Immobilienkäufen nicht ohne weiteres korrigieren. Allein die hohen Kaufnebenkosten führen schnell zu Verlusten.

Immobilien können eben nicht so einfach gehandelt werden wie beispielsweise Aktien.

Umso wichtiger ist es, Unerfahrenheit mit so viel Wissen wie möglich zu kompensieren.

Sich mit der Materie intensiv auseinanderzusetzen, lässt sich allerdings nicht im Halbschlaf erledigen.

Womit wir beim nächsten Punkt wären:

Zeitaufwand

Immobilien kaufen und vermieten - Zeitaufwand

Ein Immobilien-Investment bringt Arbeit mit sich. Das sollte man nicht unterschätzen.

Das beginnt bereits bei der …

Objektsuche

Zuerst einmal müssen geeignete Wohnimmobilien durch Recherche gefunden werden.

Daran schließen sich Besichtigungen an, idealerweise in Begleitung eines Gutachters.

Dann müssen die Zahlen geprüft werden:

  • Lohnt sich das Investment?
  • Falls ja, wie hoch ist der Kapitalbedarf?
  • Wie viel Fremdkapital wird benötigt?
  • Zu welchen Konditionen ist es zu bekommen?

Es müssen also Termine bei der Bank und gegebenenfalls beim Steuerberater gemacht werden.

Fällt die Entscheidung für das Investment, kommt abschließend noch der Notar ins Spiel.

Wer den ganzen Prozess bereits kennt, wird dabei natürlich wesentlich effizienter zu Werke schreiten als ein Erstkäufer.

Im Klartext:

Die erste Immobilie macht die meiste Arbeit.

Ist ein Objekt gekauft, ist die Arbeit damit allerdings noch nicht getan. Danach muss Zeit aufgewendet werden für die …

Verwaltung und Instandhaltung

Dazu zählen:

  • die jährliche Nebenkostenabrechnung für die Mieter
  • die Veranlagung der Mietimmobilie in der Steuererklärung
  • die Teilnahme an Eigentümerversammlungen (bei Wohneigentümergemeinschaften)

Darüber hinaus ist man als Vermieter auch Ansprechpartner für seine Mieter und muss Fragen bezüglich der Instandhaltung mit diesen klären.

Für zusätzlichen Aufwand sorgen etwaige Mieterwechsel.

Angesichts dieses Aufgabenkatalogs drängt sich die folgende Frage geradezu auf:

Selber machen oder delegieren?

Denn natürlich muss man nicht alles rund um seine Mietimmobilie selbst erledigen. Vieles lässt sich problemlos delegieren.

Ein Hausverwaltungsservice kann dir unter anderem diese Aufgaben abnehmen:

  • Nebenkostenabrechnung
  • Betreuung der Mieter
  • Mieterwechsel
  • Instandhaltung

Und wenn du keine Lust hat, dich mit dem Finanzamt herumzuärgern, beauftragst du eben einen Steuerberater.

In einem Punkt solltest du dir allerdings nichts vormachen:

Das Auslagern der genannten Aufgaben ist nicht umsonst zu haben.

Du hast nur die Wahl, ob du lieber deine Zeit oder dein Geld einsetzt.

Apropos Geld … Wie viel Gewinn ist eigentlich drin mit so einer Mietimmobilie?

Schauen wir mal …

Immobilienrendite

Immobilien kaufen und vermieten - Rendite

Wer eine Immobilie kaufen und vermieten will, interessiert sich vor allem für eine Frage:

Welche Rendite kann ich erwarten?

Auf diese einfach Frage findet sich allerdings keine ebenso einfache Antwort.

Denn es gibt diverse Methoden, um die Immobilien Rendite zu berechnen. Die wichtigsten vier sind diese:

#1 Die Mietrendite

Die einfachste Methode, und die Mietrendite zu berechnen, ist die Bruttomietrendite.

Sie errechnet sich aus dem sogenannten “Rohmietenvervielfältiger”:

Kaufpreis / Mieteinnahmen = Rohmietenvervielfältiger

Dazu ein Beispiel:

Beispiel - Rohmietenvervielfältiger

Kaufpreis der Eigentumswohnung: 100.000€
Jährliche Mieteinnahmen: 5.000€

100.000€ / 5.000€ = 20

Der Rohmietenvervielfältiger beträgt in diesem Beispiel 20.

Damit lässt sich die Bruttorendite errechnen:

100 / Rohmietenvervielfältiger = Bruttorendite

Noch einmal das Beispiel:

Beispiel - Bruttomietrendite

100 / 20 = 5%

Bei dem Beispielobjekt kann also mit einer jährlichen Bruttomietrendite von 5% gerechnet werden.

Bei der Berechnung der Bruttorendite bleiben mehrere Faktoren unberücksichtigt:

  • die Kaufnebenkosten
  • die nicht umlagefähigen Kosten (für Verwaltung und Instandhaltung)
  • die Zinsen
  • etwaige Steuereffekte

Das diese Faktoren keinen unerheblichen Einfluss haben, empfiehlt sich die Berechnung der Nettomietrendite.

Diese ermittelt man in zwei Schritten:

Schritt 1: Berechnung des Jahresreinertrags
Nettokaltmiete – Nicht umlegbare Kosten – Zinsen = Jahresreinertrag

Schritt 2: Ermittlung der Nettomietrendite
Jahresreinertrag / Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettomietrendite

Das Ganze noch einmal im Beispiel:

Beispiel - Nettomietrendite

Kaufpreis: 100.000€
Kaufnebenkosten: 8.000€ (8%)
Fremdkapital: 90.000€
Zinskosten: 1.800€ (2% auf 90.000)
Jahresnettokaltmiete: 5.000€
Nicht umlegbare Kosten: 1.200€

Jahresreinertrag:
5.000€ – 1.200€ – 1.800€ = 2.000€

Nettomietrendite:
2.000€ / 108.000€ = 1,85%

Das Beispiel macht deutlich: Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite – 5 Prozent versus 1,85 Prozent – ist kein Pappenstiel.

Ob sich ein Investment lohnt oder nicht, sollte besser an der Nettomietrendite als an der ungenauen Bruttomietrendite festgemacht werden.

Kommen wir zur nächsten Berechnungsmethode:

#2 Die Objektrendite

Sie berechnet sich wie folgt:

[(Mieteinnahmen ± Wertentwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw. -nachteil) / Anschaffungskosten] x 100

Wieder das Beispiel (Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung):

Beispiel - Objektrendite

[(5.000€ + 1.000€ – 1.200€ – 1.800€) / 108.000€] * 100 = 2,8%

Für das Beispiel bin ich von einem Wertzuwachs von 1% ausgegangen.

Etwaige Steuervorteile bzw. -nachteile habe ich ausgeklammert, da diese zum einen von der Höhe der Abschreibung und zum anderen vom individuellen Grenzsteuersatz abhängen.

Für Anleger, die ihre Mietimmobilie überwiegend mit Fremdkapital finanzieren wollen, ist die folgende Berechnungsmethode interessant:

#3 Die Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite lässt sich anhand folgender Formel berechnen:

[(Mieteinnahmen ± Wertentwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw. -nachteil) / Eigenkapital] x 100

Der Zähler der Gleichung ist identisch mit Formel für die Berechnung der Objektrendite.

Im Nenner steht nun allerdings das Eigenkapital und nicht mehr die Anschaffungskosten.

Beispiel - Eigenkapitalrendite

[(5.000€ + 1.000€ – 1.200€ – 1.800€) / 18.000€] * 100 = 16,7%

Was geht denn hier vor sich?

Die Eigenkapitalrendite beträgt fast das sechsfache(!) der Objektrendite. Wie ist das möglich?

Ganz einfach:

Die große Differenz zwischen Objekt- und Eigenkapitalrendite ergibt sich durch den Leverage- oder Hebel-Effekt.

Dieser kommt durch den hohen Fremdkapitalanteil (90.000€ / 108.000€ = 83,3%) zustande.

Es gibt allerdings einen Haken bei der Sache …

Da sich der Eigenkapitalanteil durch Tilgung über die Zeit erhöht, sinkt die Eigenkapitalrendite dadurch zwangsläufig von Jahr zu Jahr:

Beispiel - Eigenkapitalrendite nach 10 Jahren

Restschuld: 50.000€
Zinskosten: 1.000€ (2% auf 50.000)
Eigenkapitalanteil: 58.000€

[(5.000€ + 1.000€- 1.200€ – 1.000€) / 58.000€] * 100 = 6,6%

Die Eigenkapitalrendite kann auf Dauer nur hoch gehalten werden, indem nicht getilgt und die Immobilie damit nicht entschuldet wird.

Es gibt Immobilien-Experten, die genau das empfehlen. Stellt sich nur die Frage, ob die kreditgebende Bank das Spiel auf Dauer mitmacht …

Der Vollständigkeit halber stelle ich noch eine vierte Methode zur Berechnung der Immobilienrendite vor:

#4 Die Wertsteigerungsrendite

Die jährliche Wertsteigerung berechnet sich wie folgt:

(Verkaufspreis – Kaufpreis / Haltedauer) / Kaufpreis

Ein Beispiel:

Beispiel - Wertsteigerungsrendite

Kaufpreis: 100.000€
Verkaufspreis: 120.000€
Haltedauer: 10 Jahre

(120.000€ – 100.000€ / 10 Jahre) / 100.000€ = 2% p.a.

Tipp: Mit diesem Online-Rechner kannst du die Wirtschaftlichkeit von Immobilien-Investments grob überschlagen.

Nach den Chancen wenden wir uns nun der Kehrseite von Immobilien-Investments zu …

Risiken

Immobilien kaufen und vermieten - Risiken

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist mit gewissen Unwägbarkeiten verbunden.

Nicht vergessen

Bei jeder Kapitalanlage hängen Chancen und Risiken immer zusammen.

Diese fünf Risiken solltest du kennen:

#1 Das Liquiditätsrisiko

Gemeint ist das Risiko, dass dir zwischenzeitlich das Geld ausgeht und du nicht mehr “flüssig” bist.

Dieses Szenario kann aus mehreren Gründen eintreten:

Unter anderem kann ein geringeres Einkommen durch Jobverlust oder Berufsunfähigkeit zum Verlust von Steuerspareffekten durch die Mietimmobilie führen.

Im Fall einer Scheidung fällt der Steuervorteil durch das Ehegattensplitting weg.

Was du darüber hinaus unbedingt beachten solltest:

Bei einer Finanzierung mittels Annuitätendarlehen steigt der Kapitalbedarf von Jahr zu Jahr.

Denn die Steuervorteile nehmen über die Zeit ab, da nur der Zinsanteil steuerlich geltend gemacht werden kann.

Und dieser wird bei einem Annuitätendarlehen zugunsten des Tilgungsanteils jährlich geringer (bei konstanter Monatsrate).

Was viele Immobilien-Anleger zudem gerne übersehen:

Eine positive Rendite ist nicht gleichbedeutend mit einem Liquiditätsüberschuss!

Selbst wenn Mieteinnahmen und Kreditrate gleich hoch sind, bedeutet das nicht:

“Die Immobilie trägt sich von selbst”

Denn wie wir im Abschnitt Rendite bereits gesehen haben, kann man Zinsen, nicht umlegbare Kosten sowie Steuereffekte nicht einfach unter den Tisch fallen lassen.

In den allermeisten Fällen gilt:

Ein echter Liquiditätsgewinn tritt erst nach vollständiger Entschuldung der Immobilie ein.

Noch ein letzter Punkt zum Thema Liquiditätsrisiko:

Bei einer zu kurz gewählten Zinsbindung drohen höhere Zinsen im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Und damit steigende Kreditkosten.

Dieser Gefahr lässt sich mit einer entsprechend langen Zinsbindung – am Besten bis zur Volltilgung – aus dem Weg gehen.

#2 Das Leerstandsrisiko

Abhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt sowie der Immobilie selbst existiert das Risiko, keinen (geeigneten) Mieter zu finden.

Bei Leerstand kommt es zu Mietausfällen und damit zu empfindlichen Einbußen bei der Rendite.

Noch ärgerlicher dürften allerdings Mieter sein, die nicht bezahlen (können). Von Mietnomaden, die nicht bezahlen wollen, mal ganz abgesehen …

#3 Das Wertschwankungsrisiko

Auch wenn die Euphorie auf dem Immobilienmarkt noch immer groß ist:

Die Entwicklung der Wohnungspreise ist keine Einbahnstraße. Statt Wertsteigerungen sind genauso gut Wertverluste möglich.

Viele Leute können beziehungsweise wollen sich das angesichts der Preisentwicklung in den letzten Jahren aber nicht mehr vorstellen.

Sehen wir der Wahrheit lieber ins Auge:

Kommt es zu einer Verschlechterung der Objektlage im Speziellen oder einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes im Allgemeinen, verlieren Anleger Geld.

Und das – je nach Fremdfinanzierungsquote – nicht zu knapp!

Denn der bereits erwähnte Kredithebeleffekt wirkt gnadenlos in beide Richtungen.

So führt ein Wertverlust von nur 10 Prozent bei einer Beleihungsquote von 90 Prozent (entspricht einem Hebel von 10:1) zu einer Eigenkapitalrendite von minus 100 Prozent.

Im Klartext: Es kommt zum Totalverlust.

Schreck lass nach …Eine weitaus geringere Gefahr ist da …

#4 Das Steuerrisiko

Die Erfahrung zeigt, dass die Politik gerne alle paar Jahre an den zahlreichen Stellschrauben der Steuergesetzgebung dreht.

Es liegt definitiv im Bereich des Vorstellbaren, dass heute noch gewährte Steuervorteile in der Zukunft verloren gehen.

Zum Beispiel, indem Regelungen zur Abschreibung geändert werden oder die Spekulationsfrist deutlich über die bisher geltende 10-Jahresfrist hinaus verlängert wird.

Noch ein Punkt, den viele Immobilienanleger gerne ausblenden:

#5 Das Klumpenrisiko

Idealerweise steckt man sein Erspartes in mehrere Anlageobjekte, um die Risiken zu streuen.

Wird ein Großteil des Vermögens hingegen in nur eine Sache investiert, handelt man sich ein sogenanntes Klumpenrisiko ein.

Auf Objektebene lässt sich das Risiko streuen, indem in mehrere Mietimmobilien statt nur in eine investiert wird.

Dieses Vorgehen schützt aber nicht vor den Marktrisiken, welche die ganze Anlageklasse Immobilien betreffen (siehe Wertschwankungsrisiko)

Es empfiehlt sich daher, sein Gesamtvermögen auf mehrere Anlageklassen aufzuteilen.

Praktisch bedeutet das, dass du beim Vermögensaufbau neben Immobilien auch auf Aktien und Anleihen setzen solltest.

Kosten

Immobilien kaufen und vermieten - Kosten

Anschaffung und Unterhalt von Immobilien sind mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.

Diese fallen in eine der folgenden vier Kategorien:

#1 Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie können – je nach Bundesland – bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Zu den Kaufnebenkosten gehören diese Positionen:

  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
  • Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 Prozent
  • Maklerprovision: ca. 3 bis 6 Prozent
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten: variabel

Selbst wenn ein Kauf ohne Makler und nennenswerte Renovierungskosten realisiert werden kann, betragen die Kaufnebenkosten demnach mindestens 5,5 Prozent.

Wird beim Kauf Fremdkapital eingesetzt, addieren sich dazu die …

#2 Kreditkosten

Derzeit fallen diese relativ gering aus. Denn noch immer befinden sich die Kreditzinsen auf einem historischen Tief:

Zinsentwicklung Charts, Baufinanzierung

Quelle: http://www.aktuelle-bauzinsen.info

Geliehenes Geld ist also weiterhin “billig” und steht damit als “Treibstoff” für den Immobilienboom zur Verfügung.

Bei einer – beispielhaft gewählten – 20-jährigen Zinsbindungsfrist mit Volltilgung und 80-prozentiger Beleihung, liegt der effektive Jahreszins derzeit zwischen etwa 2,0 und 2,8 Prozent:

Interhyp Zinsen

Quelle: Interhyp


Der nächste Punkt sind die …

#3 Verwaltungskosten

Wird eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Mietimmobilie beauftragt, fallen Kosten in Höhe von etwa 200 bis 400 Euro pro Jahr an.

Hinzu kommen etwaige Steuerberatungskosten für die korrekte Veranlagung der Immobilie in der Steuererklärung.

Ein wichtiger Faktor, der von Betongold-Fans gerne klein geredet wird:

#4 Instandhaltungskosten

Nur durch Instandhaltungsarbeiten lässt sich der Wert einer Mietimmobilie auf Dauer erhalten.

Dafür sollten ab dem Kauf Rücklagen gebildet werden.

Über die Höhe lässt sich streiten, aber mit ca. 1 Prozent für neue Objekte und 1,5 Prozent für ältere Wohneinheiten liegt man wohl auf der sicheren Seite.

Das macht für ein Objekt im Wert von 100.000 Euro also zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Jahr.

Was du unbedingt beachten solltest:

Sämtliche Kosten der vier genannten Kategorien sind nicht auf den Mieter umlegbar!

Beim nächsten Punkt handelt es sich um einen weiteren Kostenfaktor, der allerdings auch gewisse Vorteile mit sich bringt:

Steuern

Immobilien kaufen und vermieten - Steuern

Wo Einkünfte und Gewinne erzielt werden, ist das Finanzamt selbstverständlich nicht weit. Zuerst einmal musst du die …

Mieteinnahmen versteuern

Von den Mieteinnahmen werden die Kosten natürlich abgezogen. Darunter fallen …

  • die Kreditkosten (Zinsen),
  • die Abschreibung auf den Gebäudeanteil sowie
  • die Instandhaltungskosten (nicht Rücklagen!)

Das Ergebnis ist Grundlage der Besteuerung und führt entweder zu …

  • einer Steuerersparnis (wenn die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen) oder
  • einer steuerlichen Belastung (im umgekehrten Fall).

Eine für Immobilienbesitzer eher erfreuliche Regelung findet sich bei der…

Spekulationssteuer (Steuer bei Immobilienverkauf)

Der Gewinn durch Wertsteigerung einer Immobilie bleibt steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen.

Bei einer kürzeren Haltedauer unterstellt das Finanzamt hingegen spekulative Absichten.

In diesem Fall fällt Spekulationssteuer an, deren Höhe zum einen vom Wertzuwachs und zum anderen vom individuellen Einkommenssteuersatz abhängt.

Ein weiterer Kostenfaktor ist die …

Grundsteuer

Sie wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben. Ihre Höhe wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und fällt dadurch nicht einheitlich aus.

Der entscheidende Punkt für Vermieter ist, dass die Grundsteuer ein durchlaufender Posten ist.

Sprich: die Grundsteuer ist umlagefähig und kann damit dem Mieter über die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

Weitere Aspekte

Immobilien kaufen und vermieten - weitere Aspekte

Bis hierhin sollte klar geworden sein, dass es sich bei einer Mietimmobilie um kein triviales Investment handelt.

Geld in Immobilien anzulegen, erfordert Zeit und Arbeit.

Die Frage ist: Wird dieser Aufwand adäquat belohnt?

Mythos Wertsteigerung

In den letzten Jahren haben die Preise in gefragten Lagen deutlich angezogen.

Wer hier vor Jahren gekauft hat, kann sich beim Verkauf sicher über eine ordentliche Wertsteigerung freuen.

Betrachtet man den Immobilienmarkt in seiner Gesamtheit, sieht die Sache allerdings anders aus.

Der Finanzautor Gerd Kommer hat sich für die Neuauflage seines Bestsellers Kaufen oder Mieten (*) aktuelle Zahlen angesehen und kommt zu folgendem Ergebnis:

Ende 2015 lag der inflationsbereinigte Preis eines durchschnittlichen deutschen Eigenheims knapp unter dem Wert von 1970 – also mehr als vier Jahrzehnte ohne echte Wertsteigerung.

In den USA, wo länger zurückreichende Daten vorliegen, betrug die reale Wertsteigerung von Wohnimmobilien von 1891 bis 2015 auch nur 0,3 Prozent pro Jahr, also fast gar nichts, und in diesen 125 Jahren hat sich die Bevölkerung des Landes – auch einwanderungsbedingt – verfünffacht.
Quelle: Interview mit Dr. Gerd Kommer

Wenn sich schon keine nennenswerten Wertsteigerungen von Wohnimmobilien erwarten lassen…

… wie sieht es dann mit dem Werterhalt aus?

Anders gefragt:

Schützen Immobilien vor Inflation?

Der Gedanke ist zugegeben verlockend:

Bei einem Anstieg der Inflationsrate verliert des Geld an Wert. Dadurch werden auch Kreditschulden weniger wert beziehungsweise es muss weniger Kaufkraft aufgewendet werden, um sich zu entschulden.

Zudem handelt es sich bei Immobilien um Sachwerte:

Anders als Papier- und Giralgeld beruht der Wert einer Immobilie nicht bloß auf einem Versprechen der Zentralbank.

Bei hoher Inflation gewinnt man allerdings nur dann etwas, wenn entweder die Immobilienpreise parallel zur Inflation steigen und/oder die Miete angehoben werden kann.

Was im Falle einer Hyperinflation passiert, fasst der Finanzjournalist Christian Kirchner so zusammen:

Ufert die Inflation aus, geht dies in der Regel mit einem Abschwung einher, entsprechend vielen Notverkäufen und einem temporären Preisverfall, weshalb Immobilienpreise und die Inflationsrate schwach negativ korrelieren.

Schauen wir uns zum Abschluss an, mit welcher Rendite du durchschnittlich bei einem Investment in Mietimmobilien rechnen kannst:

Die Ergebnisse privater Immobilien-Anleger

In einer Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) haben private “Kleinvermieter-Haushalte” für den Zeitraum von 2002 bis 2012 erstaunlich niedrige Eigenkapitalrenditen angegeben – durchschnittlich um null Prozent pro Jahr nach Inflationsbereinigung.
Quelle: Interview mit Dr. Gerd Kommer

Das klingt nicht gerade berauschend, oder?

Wie gesagt, es handelt sich bei den genannten Zahlen um Durchschnittswerte.

Es gibt also Anleger, die deutlich bessere Ergebnisse erzielen.

Was im Umkehrschluss leider bedeutet, dass einige auch (deutlich) schlechter abschneiden.

Sprich: mit dem Kaufen und Vermieten von Immobilien Geld verlieren.

Einen Grund dafür sieht Gerd Kommer in der grundsätzlichen Benachteiligung von privaten gegenüber gewerblichen Vermietern:

Überall liegen gewerbliche Vermieter günstiger, weil sie nicht nur eine einzelne Eigentumswohnung erwerben und vermieten, sondern Dutzende oder Hunderte auf einmal.

Diesen Hase-Igel-Wettlauf kann der private Vermieter kaum gewinnen, und in den seltenen Ausnahmen ist es typischerweise unplanbares Glück.

Kommer arbeitet noch einen weiteren Minuspunkt für Mietimmobilien heraus:

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen bei Privatpersonen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn man rechnerisch hier den Grenzsteuersatz anwendet – was methodisch richtig ist -, kann dieser annähernd doppelt so hoch sein, wie der Abgeltungssteuersatz. Das ist ein beträchtlicher Nachteil.

Das Fazit

Immobilien kaufen und vermieten - Fazit

Die Ausgangsfrage lautete:

Lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und zu vermieten?

Ich würde sagen: Ja, aber!

Ja, denn wer bei der Objektauswahl mehr richtig als falsch macht, schafft sich auf lange Sicht eine zusätzliche Einnahmequelle und baut Vermögen auf.

Das ist toll.

Aber, die ganze Nummer ist alles andere als ein Selbstläufer. Denn bei Kauf und Unterhalt gibt es – wie gesehen – einiges zu beachten.

Ob eine Mietimmobilie die richtige Geldanlage für dich ist, kannst nur du selbst beurteilen.

Wenn dir mein Artikel bei der Entscheidungsfindung zumindest etwas geholfen hat, lass es mich wissen.

Ich freue mich auf deinen Kommentar!

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Hinweis: Dieser Artikel wurde erstmals im Januar 2015 veröffentlicht und ist seitdem komplett überarbeitet und aktualisiert worden.

  • thomas p. 8. Januar 2015, 09:30

    Hallo Holger,
    vielen Dank für den Artikel.

    Ich gehe einen anderen Weg in diesem Kontext:
    Immobilienkauf aber nicht auf Dauer sondern als Ferienwohnung vermieten.
    Die ist die Risikoaussicht (Leerstand, vernünftige Mieter …) etwas geringer und vor allem kann man jedes Jahr die Preise neu kalkulieren, während die Finanzierungskosten unverändert bleiben. Ich komme so auf über 180 Vermietungstage (tw. 220!).
    Das Finanzamt beteiligt sich auch an diesem Projekt, da es ja nicht selbstgenutzt wird.

    Wichtig ist aber hier die Lage, nur so kann es funktionieren. Ich habe z.B. eine Wohnung auf Sylt vor über fünf Jahren gekauft und die Jahreseinnahmen steigen kontinuierlich, der Wert ebenfalls (ist um mind. 30% zum KP gestiegen). Diese jährlichen Mehreinnahmen nehme ich zu Sondertilgungen.

    • Yannick 8. Mai 2016, 19:27

      Hallo Thomas P.,

      ich überlege mir momentan ebenfalls eine Investition in eine neu Immobilie (wohnung) welche sich als Ferienhaus vermieten lässt.

      Die Lage wäre in der Nähe eines ständig expandierenden Freizeitparks (Europa Park, Schwarzwald, Bawü)
      Es freut mich zu hören dass sie damit positive Erfahrungen gemacht haben.

      Ist hierbei eine Plattform wie Airbnb zu nutzen sinnvoll? Oder wie machen sie das?

      Wie ist das steuerlich zu berücksichtigen?

      Danke im voraus für ihre antwort und grüße aus dem schwarzwald.

  • Steffen 8. Januar 2015, 09:35

    Super podcast und sehr interessant, da ich mich gerade auch sehr intensiv mit diesem Thema beschäftigt.
    Wie du schon sagst ist es doch immer sehr Einzelfall abhängig und wenig kalkulierbar. Daher werde ich mich sicherlich noch eine Weile mit diesem Thema beschäftigen und dann eine Entscheidung treffen.

  • Claudia 8. Januar 2015, 09:45

    Mir wurde vor ca. 12 Jahren von 1 sogenannten Finanzberater das Steuersparmodell Immobilienkauf zur Vermietung empfohlen. Bin damit voll auf die Nase gefallen, werde das Ding nicht mehr los und ärgere mich darüber, dass ich das Geld nicht sinnvoll in ETFs angelegt habe. 12 Jahre hätten so einiges an Gewinn gebracht!!!

    • Christian 14. März 2016, 15:33

      Na schau mal einer an…
      Ich habe mir vor 15 Jahren in Berlin Friedrichshain eine kleine ETW zur Eigennutzung auf Pump gekauft und
      1. Glück gehabt das der Leitzins immer weiter fiel,
      2. Glück gehabt mit der Entwicklung des Bezirks (Kaufpreis 40k€, aktueller Wert 140k€)
      3. Glück gehabt das Berlin von Immobilieninvestoren entdeckt wurde und die Preise immer weiter steigen.

      Ich würde sagen Sie haben einfach in die verkehrte Gegend investiert. Das hat jetzt aber nichts mit dem Immobilienkauf an sich zu tun.
      Macht man dies geschickt hat man nicht nur die Mietrendite sondern die Wertsteigerungsrendite vergoldet Ihnen die Nase.
      300% in 15 Jahren, wo gibts den sowas noch heutzutage ? MfG aus Berlin !

  • Christian 8. Januar 2015, 09:46

    Danke für deinen Artikel Holger! Besonders gefällt mir die Objektivität der Herangehensweise. Aus meiner Sicht könnte man noch berücksichtigen, dass eingegangene Verpflichtungen disziplinierend wirken. Ich denke genau wie beim Portfolioaufbau muss man sich die Objekte einfach genau anschauen und sich über Chancen und Risiken genau bewusst werden. Ein echte “richtig” oder “falsch” gibt es hier meiner Meinung nach nicht. Ich stelle in meiner Arbeit gerade nur fest, dass es einen großen Bedarf hin zur Sicherheit (wenn auch nur gefühlt) gibt. Ich denke aber, dass fremdfinanzierter Immobilienerwerb generell eher gut verdienende Menschen ins Kalkül ziehen sollten. Grüße Christian

  • Martin 8. Januar 2015, 09:58

    Hi Holger, dein Artikel klingt in sich sehr schlüssig. Insbesondere dein Fazit, dass Immobilien zu den komplexesten Anlagen gehören würde ich unterstreichen. Kauf und Vermietung von fremdgenutzten Immobilien ist zudem eine Typfrage – da kann es schließlich schon mal sein, dass man an Heilig Abend von einem Mieter angerufen wird, weil die Heizung nicht funktioniert. Um sich teure Handwerker leisten zu können sollte man schon mal selbst Hand anlegen können.

    Deine Frage würde ich daher so beantworten: Grundsätzlich finde ich eine Anlage in fremdgenutzte Immobilien eine Überlegung wert. Mein Focus wäre dabei auf altersgerechte kleine Wohnungen oder Studentenbuden. Das ist zukunftssicher. Um das Risiko zu streuen, lieber mehrere kleine Objekte von 36 – 40 qm als ein großes – und dies nur in bestimmten Städten. Noch besser sind m.E. Garagen. Bei Mietausfällen lässt man diese einfach räumen. Die Rendite in Großstädten ist ein Traum und die Anlagesumme überschaubar. Derzeit ist der Markt aber so überhitzt, dass auch die niedrigen Zinsen nicht helfen. Alles in dem Segment ist überteuert.

    Für mich geht es zuletzt bei der Altersvorsorge auch um Streuung des Kapitals. Da ich die Immobilienkarte durch Wohneigentum bereits ausgespielt habe sind andere Anlagen interessanter. In meinem Fall natürlich ein ETF Portfolio :-).

  • Petra 8. Januar 2015, 10:45

    Hallo Holger, vielen Dank für diese genaue Aufschlüsselung. Mich würde noch interessieren, wie sich deiner Meinung nach der Kauf einer Wohnung in einem Altenwohnheim darstellt. Dort gibt es in der Regel garantierte Mietzahlungen und für alle Nebenkosten und Reparaturen einen Ansprechpartner vor Ort. Die Nachfrage wird in den nächsten Jahren garantiert steigen und wenn es so weit ist, kann man dann selbst drin wohnen.
    Das erscheint mir jedenfalls sinnvoller, als die von den Banken empfohlenen Sparpläne zur Schließung der “Rentenlücke”.

  • Constantine 8. Januar 2015, 11:41

    Als erster Gedanke kam mir in den Sinn, warum sich der Fragensteller die Gedanken über Sinn und Unsinn seiner Investition erst nach Kauf macht? Das ist ein wenig erschreckend. Letztendlich ist die Frage nie eindeutig und schon gar nicht von außen zu beantworten. Und es bleiben immer Unsicherheiten, Variablen, die man sich je nach “Glauben” schön rechnen kann.
    Meine Meinung ist darum, dass jeder (nach gründlicher Überlegung und Kalkulation) für sich einen Weg finden muss sein Geld zu investieren. Entscheidung treffen und dann auch gegen alle Wiederstände durchziehen! Ob das nun der Weg über Dividendenaktien, Immobilien, Fonds, ETFs, Trading, Edelmetalle oder Unternehmertum ist.
    Zum Fallbeispiel nur ein Gedanke:
    Wo investiert der Fragensteller denn nach 10 Jahren das Geld wieder? Findet er eine Anlage, die ihm mehr Rendite bietet, denn sonst macht der Verkauf aus meiner Sicht keinen Sinn (Stichwort: Opportunitätskosten). Also grundsätzlich die Frage, ob diese Anlagestrategie Sinn macht?

  • Rico 8. Januar 2015, 12:03

    Ich habe mir diese Frage, ob vermieten Sinn macht, ebenfalls gestellt. Dazu habe ich ein Realbeispiel herausgegriffen mit realen Angaben (siehe Website-Link). Region ist allerdings Ostdeutschland und der Kaufpreis ist deutlich niedriger. Ich habe letztendlich aber trotzdem erstmal dagegen entschieden — und zwar aus dem Grund “Klumpenrisiko” und weil ich mit anderen Strategien deutlich höhere Renditen mit mehr flexibilität erzielen kann.

  • Marco Fendt 8. Januar 2015, 12:43

    Guter Artikel;
    Ich denke dies muss man immer Objekt für Objekt beziehen. Der Bereich Immobilien ist sehr komplex und man muss auf sehr viele Dinge achten, so dass man nicht im Nachhinein vor dem finanziellen Ruin steht.

  • Philipp 8. Januar 2015, 13:42

    Guter Artikel und Beispiel, es hängt hald immer von den Annahmen und auch den anderen möglichen Anlagemodellen ab. Ein guten Rechner gibt es beispielsweise hier: investresearch.net/immobilienrendite-rechner , wo man herumspielen kann ob man mieten oder kaufen sollte!

  • Stefan 8. Januar 2015, 15:42

    Hallo Holger,
    Danke für den sehr interessanten Artikel. Nur fehlt bei der Wohnung die Renditeberechnung mit einer Wertsteigerung auf 220`€, denn 200`€ ist sie ja jetzt schon Wert ;-). Für eine durchschnittliche Lage in Düsseldorf nach 10 Jahren durchaus realistisch.

    Ja, eine fremdvermiete Wohnung (Immobilie) ist kein einfaches Invest , jedoch kenne ich bedeutend mehr Leute aus meinem persönlichen Umfeld, die Ihr Vermögen und das daraus resultierenden Einkommen aus Immobilien (nicht geerbt) generieren, als aus Dividenden und Zinsen. Ich selbst versuche einen Mittelweg zu gehen.

    Ich habe sogar den fatalen Fehler gemacht (lt. professionellen Immoinvestoren) und mit meiner Frau zusammen ein Eigenheim gekauft, eines kleines 2-Familienhaus am Rande des Sauerland /Ruhrgebiet. Was soll ich sagen, ich fühle mich sehr wohl mit der Entscheidung und würde es wieder so machen. Weiterhin habe ich 2 vermiete Wohnungen, ja sogar etwas Gold, Tagesgeld und natürlich ETF´s (Sparpläne);-).

    Was ich sagen möchte, jeder sollte seinen eigenen Weg zum Thema Investment finden. Also es zählen nicht nur Rendite, Zins,Steuer, Risiko oder sonstige harten Merkmale, sondern auch eine Art innere Stimme, wie kann ich mich mit dieser oder jener Kapitalanlage identifizieren, beteilige ich mich lieber an Unternehmen oder habe ich lieber was zum Anfassen Gold, Haus etc.

    Der Weg zur vermieten Immobilie ist m.e. nicht falsch, auch wenn viel Aufwand dahinter steckt lernt man eine Menge zum Thema Investition, Steuern, Recht, Verhandeln. Nur sollte das erste Investment nicht sofort eine 170`€ teuere ETW sein.

    Mit dem ersten Investment, würde ich es eher wie Martin halten, ein nettes Apartment in einem durchschnittlichen Wohngebiet von Düsseldorf wäre womöglich der einfachere Anfang. Für den Beginn kann ich auch die Podcast von alexander-fischer-duesseldorf.de und vor allem das Buch von Thomas Knedel “Erfolg mit Wohnimmobilien” empfehlen. Gerade wenn man einen Teil seines Invest über Immobilien macht, muss man auch eine gewisse Liquidität vorhalten und beim Thema Geldmanagment bin ich dann wieder bei Zendepot.de und erfolgreich-sparen.de. LG Stefan

    • Finanzwesir 9. Januar 2015, 10:32

      Hallo Stefan,

      >Der Weg zur vermieten Immobilie ist m.e. nicht falsch, auch wenn viel Aufwand dahinter steckt lernt man eine Menge zum Thema Investition, Steuern, Recht, Verhandeln.

      Ja will ich das denn? Vor allem: Will ich das für EINE Immobilie? Bei Aktien kann ich keine Lerngewinne verbuchen. Egal ob ich einen, zehn oder hundert Geschäftsberichte lese: Ich kann daraus nichts lernen, wenn es um die Vorhersage des Aktienkurses geht. Deshalb ist passiv hier der Weg der Wahl.

      Bei Immobilien dagegen sieht es ganz anders aus. Das ist eine geschäftliche Unternehmung. Beim erstem Mal werde ich – ganz blutiger Anfänger – über den Tisch gezogen, das es nicht mehr feierlich ist. Bei der zweiten Immobilie passiert mir das nicht mehr, bei der Dritten beginne ich selbst zu tricksen und ab Immobilie 10 bin ich richtig gut. Bei Immo 50 bin ich ein mit allen Wassern gewaschener Profi.

      Nur: Welcher Privatmensch kann sich das leisten?

      Dazu kommt das, was Peter weiter unten geschrieben hat: Eine Immoblie ist ein gefundenes Fressen für die hungrigen Rudel der Stadtkämmerer.
      Spätestens wenn in 15 Jahren die Babyboomer der Jahrgänge 1963 – 1967 in Rente gehen, kann der Staat keine Möglichkeit Renten einzutreiben ungenutzt lassen. Dann müssen die Länder und Gemeinden selbst sehen, wie sie zurecht kommen.

      Den am 24.12. anrufenden Mieter kann man sich zwar mittels Hausmeisterei vom Hals halten, aber das geht dann wieder auf die Rendite.

      Gruß
      Finanzwesir

    • Stefan 10. Januar 2015, 13:19

      Hallo Finanzwesir,

      genau das ist die Frage, “was will ich ich denn?” etwas aktiver sein beim Investieren wie z.B. in Immobilien oder noch bedeutend mehr Aufwand betreiben und in einen eigenen Finanzblog investieren. Ich finde die Frage muss sich jeder selbst stellen und alles hat seine absolute Berechtigung. Ich ziehe z.B. vor denen die regelmäßig einen Blog schreiben absolut den Hut, weil Ihr nicht nur sehr viel Zeit opfert, sondern auch m.e. viel für die finanzielle Bildung tut und ich finde viel Leute haben diese schon nötig.
      Wo wir gerade bei Bildung sind, wer überlegt in Immobilien zu investieren, der sollte sich schon einige Zeit mit dem Thema beschäftigen (Bücher, Bolgs) und vor allem sich mit Menschen unterhalten die den Schritt schon gegangen sind. Wenn ich mich dann an die Standardregeln halte, dann klappt es auch mit der vermieteten Immobilie. Wie bei einem guten Portfolio mit ETF´s.
      Zum Thema zukünftigen Besteuerung von Grundbesitz, kann ich leider genauso viel sagen wie zur zukünftigen Besteuerung von Kapitalanlagen. Der Mythos mit dem Wasserrohrbruch Nachts um 4:00 Uhr und den Anrufen vom Mietern, hält sich genauso, wie der mit den doch so extrem spekulativer und schon glücksspielartigen Aktien in diesem Land. Ansonsten kann ich nur noch auf die Kommentare von Daniel und Patrick verweisen. Danke, LG Stefan

  • Hermann Siebenhaar 8. Januar 2015, 15:43

    Hallo Holger,
    eine vermietete Immobilie ist immer wieder Anlass für unsere Beratung. Ein Kunde von uns besitzt 350 Eigentumswohnungen hat damit einen gewissen Risikoausgleich. Es juckt ihn wenig, wenn mal ein Mieter ausfällt oder ein Mietnomade sein Unwesen treibt.

    Bei einer einzelnen Immobilie ist das „Klumpen-Risiko“ enorm!
    Macht man eine Rendite-Berechnung für eine vermietete Immobilie, ist es u. E. unseriös eine Vergleichsberechnung ohne alternativen Anlagemöglichkeiten zu erstellen.

    In einem aktuellen Fall kamen wir auf eine Rendite von 3,2% (wenn alles gut geht). Laufzeit 15 Jahre. Die Betonung liegt auf – „wenn alles gut geht“.
    Hier ist mir ETF-Sparplan deutlich sympathischer 🙂

    Manchmal glauben wir, das ist jetzt nicht böse gemeint, der Verstand leidet bei einem Immobilienkauf.
    Eine Kapitalanlage ist und bleibt eine Anlage. Der Investor möchte ja Gewinne erzielen, egal welche Anlageform er wählt.

    Interessant ist, bei den meisten Anlageformen rechnet der Anleger mit den niedrigsten Kosten (hoffentlich). Bei einer Immobilie wird darüber kaum diskutiert (man kann ja nichts machen, ist ebenso). Meine Hausbank hat mich immer gut beraten 🙁 Das Immobilien-Angebot kommt doch von meiner Bank 🙁 Mein Steuerberater hat mir das auch empfohlen :-(, usw. usw.

    Also, immer mit spitzem Bleistift rechnen und die Kosten nicht aus den Augen lassen!
    Hermann Siebehaar

  • Peter 8. Januar 2015, 18:42

    Mit einer Mietwohnung ist man aktiver Unternehmer und kein passiver Investor mehr. Man schafft sich ein enormes Klumpenrisiko, dass die meisten Anleger mangels Vermögen nicht wegdiversifizieren können.

    Selbst wenn alles gut geht und die Wertentwicklung und Zinsen sich wie geplant entwickeln, hat man als Vermieter eine Menge Arbeit. Würden die meisten Vermieter ihre Zeit für Mietersuche, Abrechnungen und Instandhaltung korrekt bepreisen, dann wären sie keine Vermieter mehr. Ein ETF ruft halt nicht mitten in der Nacht an, weil gerade das Wasserrohr geplatzt ist.

    Ach ja, die Abgaben und Gebühren auf Immobilien steigen seit Jahren und sind für Klamme Gemeinden oft die einzige Möglichkeit sich zu finanzieren. Der Grund liegt ja schon im Namen: Immobilien sind halt im Vergleich zu Kapital nicht mobil.

  • Paul 9. Januar 2015, 09:30

    Finde auch, dass bei Immobilien nie mit allen tatsächlichen anfallenden kosten anfangs gerechnet wird. Außerdem sind da selten auch wirklich alle wichtigen Angaben immer von Anfang an dabei. Beim Hauskauf gehe ich als Privatperson und habe deswegen bisher noch nicht in eine Immobilie investiert.

    • Daniel 9. Januar 2015, 18:33

      Weil die Kalkulation – nicht nur von den Zahlen, sondern vom grundsätzlichen Aufbau – eine völlig andere ist, Christian. Beide Anlageformen investieren in Immobilien. Da hören die Gemeinsamkeiten aber auch auf. Ein Direktinvestment rechnet sich völlig anders.

  • Daniel 9. Januar 2015, 10:04

    Einerseits haben immobilieninvestments eine gewissen Komplexität, andererseits ist es ein unternehmerisches Investment, das man wirklich komplett von A-Z verstehen lernen kann – meines Erachtens nach leichter als die meisten Kapitalmarktprodukte.

    Ich persönlich bin ein großer Fan von Immobilien, sie machen den Löwenanteil meines Portfolios aus. Daneben habe ich immer noch eine kleine Summe parat, “falls mal was ist” mit den Wohnungen. Diese habe ich ungeachtet etwaiger Schwankungen in ETFs gelegt, einen etwaigen kleinen Verlust nehme ich hier zugunsten der Chance auf eine zusätzliche Rendite in Kauf.

    Ich kenne aber keine andere Anlageform, bei der ich so hohe Eigenkapitalrenditen wie mit Immobilien erwirtschaften kann. Denn das im Text gewählte Beispiel scheint kein gutes Investment zu sein. Mit sorgfältiger Auswahl sind 10-20% durchaus realistisch bei beherrschbarem Risiko.

    Voraussetzung ist, dass man die Thematik wirklich durchdrungen hat. Das hat der eingangs genannte Fragesteller zweifellos nicht, sonst hätte er z.B. in jedem Fall die JNKM (und einige Faktoren mehr) in seiner Frage genannt. Das Thema zu durchdringen dauert ein, zwei Jahre, aber wenn man Spaß daran hat, sich damit zu beschäftigen, lohnt es sich.

    Mit zwei Vorurteilen möchte ich noch aufräumen: Mietnomaden und Aufwand für die Verwaltung (der Rohrbruch in der Nacht z.B.): Mietnomaden sind nicht die Regel, sondern ein Ausnahmephänomen im Promilbereich, das ich durch eine sorgfältige MieterauswAhl (Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheitsbestätigung und Schufa) so gut wie vollständig ausschließen kann. Die Verwaltung des Sondereigentums (Nebenkostenabrechnung, “Rohrbruch in der Nacht” und als Zusatzleistung auch Mietersuche) lege ich immer in die Hände einer professionellen Verwaltung. Das kostet mich rund 25,-/Monat, die setze ich von der Steuer ab und spare mir eine Menge Zeit. Wenn es ein gutes Investment ist, fallen diese Kosten nicht ins Gewicht.

    • Christoph 16. September 2016, 19:04

      Hallo Daniel, du hast die richtigen Punkte angesprochen.

      Da hier auch oft von kosten gesprochen wird, ist es bei der Immobilie genauso wie bei allen anderen Geldanlagen, kosten gibt es überall.
      Es ist wichtig das man ein Immobilien Invest als langfristigen Vermögensaufbau in seinem Portfolio sieht.
      Dann ist es auch möglich die Immobilie mit anderen Produkten zu vergleichen, wie z.B. Lebens- u. Rentenversicherungen…
      Ich persönlich, setze langfristig auch auf die Kapital Immobilie, mittelfristig spare ich in Sachwerte und kurzfristig in Geldwerte so wie es jeder kennt 1 bis 2 Monatsgehälter.

      Und der westliche Grund warum mir persönlich die Immobilie so gut gefällt, ist das mir meine Bank kein Fremdkapital für große Investitionen an der Börse zu Verfügung stellt.

      Beste Grüße Christoph

    • Christoph 16. September 2016, 22:24

      In dem Beispiel sind die Betriebskosten viel zu hoch, die sind halbwegs realistisch wenn man sie Pro Quadratmeter und Jahr annimmt und nicht pro Monat.

      Nur so als Info.

  • geldexperimente 9. Januar 2015, 18:25

    wozu soll ich mir einen Immobilienkauf antun, wenn ich Anteile an 100ten Wohnungen einfach per Mausklick erwerben kann (REITs oder nochviel mehr Immobilien auf der ganzen Welt per REIT-ETF).

    ciao,
    christian

    • Dummerchen 10. Januar 2015, 13:52

      Sehr gute Frage. Wer unbedingt in Immobilien investieren will, kann dies auch über REITs-ETFs tun:
      https://www.justetf.com/de/find-etf.html?assetClass=class-realEstate&region=World

      Weltweit gestreut ohne Klumpenrisiko, ohne Aufwand, mit im Vergleich winzigen Kaufkosten und in der jüngsten Vergangenheit ein “klitzekleines bisschen” lukrativer als die genannten Renditen der erworbenen Immobilien.

      Aber das ist natürlich keine Garantie für die Zukunft. Ebenso wenig wie für die in den Kommentaren genannten erworbenen Immobilien.

    • Friedrich Holstein 15. März 2015, 14:14

      An Geldexperiment und Dummerchen: 50 % Rendite für die ETFs Deines Links in 2014 sind in der Tat “ein klitzeklein bißchen besser” als eine typische Immobilienrendite beim Wohnungskauf in D :-). Aber entscheidend ist doch, dass man (bei der Annahme einer Wertsteigerung der Immobilie) möglichst wenig Eigenkapital einsetzt, um einen vernünftigen Hebel zu haben. Und in der Tat sollte man das mit “Spielgeld” machen, um Dellen, Leerstände, … auch mal aussitzen zu können.

    • Yanneck-Morten Bliesmer 21. Februar 2017, 09:14

      Grundsätzlich hast Du ja recht, Christian, aber ich sehe die Lage bei den REIT’s etwas anders. Zumindest in Deutschland notieren fast alle börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften, ob REIT oder nicht, über ihrem Net Asset Value und das ist in Zeiten annähernder Blasenbildung mit ohnehin hohen Preisen für mich ein Ausschlusskriterium für diese Gesellschaften. Etwas über seinem inneren Wert zu kaufen, wiederstrebt mir und wenn der Wert perspektivisch auch noch eine recht hohe Chance hat zu fallen, dann wiederstrebt mir das umso mehr.
      Da ich die Entwicklung der REITs und der börsennotierten Immo-AGs während meines Studiums aktiv verfolgt habe, weiß ich, dass zum Zeitpunkt deines Kommentars hier der NAV gerade erst erreicht wurde, aber inzwischen notieren die Gesellschaften deutlich drüber und somit sehe ich sie nicht mehr als Alternative zum direkten Immobilien-Investment.

      Beste Grüße
      Yanneck

  • Patrick 9. Januar 2015, 20:38

    Ich besitze neben der lastenfreien, selbstgenutzen Immobilie zwei vermiete Wohnungen (1 ebenfalls lastenfrei, die zweite zu 80%) in sehr guter Frankfurter Lage. Abzüglich Kosten, Rücklage und Steuern erziele ich jährliche Einnahmen von ca. 5,5% netto, Tendenz steigend. Nachfrage ist enorm. Meine letzte Immobilie habe ich 2009 gekauft – im Vergleich zu heute zu einem Spottpreis.

    Für mich persönlich alternativlos und komplett stressfrei Dank Hausverwaltung.

    • Peter 10. Januar 2015, 16:01

      Keine schlechte Rendite. Aber wie du schon richtig schreibst, heute aufgrund der hohen Immobiliennachfrage dank Niedrigzinsphase sicherlich nicht mehr möglich. Der Gewinn liegt halt auch hier im Einkauf.

      Laut einer aktuellen Studie liegst du damit übrigens im oberen Fünftel. Jeder dritte Vermieter macht mit seiner Mietwohnung keinen Gewinn, die meisten nur zwischen ein und zwei Prozent.

      Man sollte bei dem ganzen Thema auch nie vergessen, dass sich das Umfeld der Mietwohnung schneller ändern kann als einem lieb ist. Änderung der Verkehrsführung, eine Windradfarm, ein neues Gefängnis, etc. Eigentümer werden da schnell zu NIMBYs (Not in my Backyard = nicht in meinem Garten), Mieter ziehen einfach weg. Einfach mal Lokalzeitung lesen und darüber nachdenken, bei welchen Protesten und Bürgerbegehren es letzendlich (auch) um den Wert von Immobilien geht.

  • Patrick 12. Januar 2015, 14:44

    @Peter

    Die Immobilien befinden sich im Frankfurter-Westend in der Nähe des Grüneburgparks. Von daher sind Deine Risiken in meinem Fall theoretischer Natur.

    Wenn ich wollte, könnte ich eine um ca. 15% höhere Miete verlangen. Bin aber mit den Mietern sehr zufrieden und ein Mietpreis von 18 Euro pro qm ist ja auch nicht so übel. Alleine im letzten Quartal sind die Mietpreise in dem Viertel um 2,8% gestiegen. Das ist quasi “nur” meine “Dividendensteigerung”.

    2009 musste man für den qm in der Gegen 3.800 Euro zahlen. Nach 9,94% Wertsteigerung alleine 2014 kostet der qm im Schnitt dort nun 7.350 Euro. Und das wäre günstig.

    Man musste nicht sonderlich intelligent sein, um zu erkennen, dass die Finanzkrise hier ein paar Schnäppchen kreiert hat.

    So, jetzt kann man sicher weiter über die ganzen Risiken bei Immobilien Gedanken machen und wie schlecht das doch alles ist zu den super guten synthetischen Wohlfühl-ETFs. Später auf dem Nachhauseweg radel ich wieder an meinen Wohnungen vorbei. Fühlt sich auch nicht so übel an.

    • geldexperimente 12. Januar 2015, 15:58

      letztens habe ich in dresden in einem hotelgebäude übernachtet, an dem ich beteiligt bin und das riesige Shoppingcenter bei uns gehört auch irgendwie mir. fühlt sich auch gut an. 🙂 jeder wie es ihm beliebt.

    • Peter 12. Januar 2015, 17:50

      @Patrick

      Bei den angegebenen Zahlen sicherlich ein gutes Geschäft für dich. Glückwunsch. Du hast nunmal einen guten Einstiegszeitpunkt und einen begehrten Stadtteil ausgewählt. Plus, die aktuelle Niedrigzinsphase treibt natürlich die Immobilienpreise deutlich.

      Zwei deiner Aussagen fand ich besonders interessant: Du hast offenbar dort gekauft, wo du auch wohnst und die Miete entspricht auch nicht dem Maximum.

      Meiner Erfahrung nach entscheiden sich die meisten Vermieter für ein Objekt in ihrer Nähe. Die nächste Großstadt ist da meist das höchste der Gefühle. Nun wohnt nunmal nicht jeder in der Nähe einer aufstrebenden Großstadt. Mal ehrlich, hast du ernsthaft andere Großstädte wie München oder Hamburg für deine zweite Mietwohnung in betracht gezogen?

      Eine Mieterhöhung passiert nunmal auch nicht von alleine, sondern ist mit einer Menge Papierkram und Vorschriften verbunden. Will man es wirklich riskieren, seinen “guten” Mieter mit einer Mieterhöhung zu vergraulen. Eine Mieterhöhung ist nunmal eine ziemlich bürokratische Angelegenheit: Gesetzliche Vorgaben, Fristen, Vergleichs- und Durchschnittsmieten, Klagen, etc. Du kannst zu dem Thema aber sicherlich mehr sagen. Mit der geplanten Mietpreisbremse will ich gar nicht erst anfangen.

      Klar, vermietete Immobilien können eine tolle Investition sein, vorrausgesetzt die Zahlen machen Sinn. Immobilien bleiben aber nunmal ein aktives Investment mit einer ganzen Reihe von Risiken, die oftmals für den Laien nur sehr schwer zu überschauen und zu diversifizieren sind.

      Mit einer fremdvermieteten Immobilie ist und bleibt man Unternehmer. Die meisten Arbeiten mit Leverage, da sie einen Kredit aufnehmen. Die Zinskosten können dann von der Steuer abgesetzt werden. Das geht z.B. bei einem Aktieninvestment nicht mehr, es sei denn, sie kaufen einen so großen Anteil, dass sie Kontrolle über das Unternehmen erlangen.

    • Peter 12. Januar 2015, 18:29

      @geldexperimente

      Ich nenn das immer scherzhaft mein persönliches Cashback-Programm. Gerade als Indexinvestor ist man halt an so ziemlich allem was man kauft oder konsumiert irgendwie wieder beteiligt, ohne dass einem das bewusst wird.

    • geldexperimente 20. Januar 2015, 19:56

      Cashback-Programm – das gefällt mir 🙂

  • Joachim 18. Januar 2015, 20:57

    Wie sieht es denn aus, wenn man das Szenario auf längere Frist rechnet? Mich würde es besonders interessieren, wie es aussieht, nachdem der Mieter die Wohnung abgezahlt hat und die Mieteinnahmen nicht mehr mit der Kredittilgung verrechnet werden müssen. Dann habe ich ein zusätzliches monatliches Einkommen.

    Oder übersehe ich hier etwas?

  • Patrick 1. Februar 2015, 21:57

    Danke für den tollen Fachartikel.
    Wirklich sehr gut geschrieben, Hut ab!
    Freue mich bald mehr davon zu lesen.

    Viele Grüße,
    Patrick

  • nucadi 5. Februar 2015, 11:10

    Hallo zusammen,

    ich kann mich Daniel und Peter nur anschliessen. Immobilien koennen eine wunderbare Investition sein wenn man einige Sachen beachtet und … Glueck hat!! Ich habe Ende 2010 zwei Wohnungen im Prenzlauer Berg gekauft (je 55qm), im gleichen Gebaeude, und durch die Entwicklung am Markt dort haben die sich zu einem sehr guten Investment entwickelt. Um ehrlich zu sein hatte ich hier aber ausgesprochenes Glueck und bin sehr blauaeugig in die Sache reingegangen. Damals in London wohnend bin ich zwei mal nach Berlin geflogen und habe mir Termine mit Maklern gemacht und bei einer Auktion teilgenommen. Bei diesen zwei Wohnungen habe ich dann zugeschlagen (uebrigens, Preis war EUR 70.000 pro Wohnung plus Nebenkosten; 55qm, zwei Zimmer). Das erschien einfach zu guenstig. Was mich ueberrascht hatte war wie einfach es letztendlich war die Wohnungen zu managen. Es gibt eine Verwaltung fuer das Gebaeude und das Sondereigentum verwalte ich selber, die EUR 25 pro Wohnung/Monat spare ich. Die Nebenkostenabrechnungen brauchen hoechstens 2 Stunden im Jahr. Sonstige Interaktion mit den Mietern ist minimal. Ich kann daher Daniel nur zustimmen, die Horrorgeschichten ueber Mietnomaden und Mitternachtsanrufe durch Mieter mag es geben, ist aber eher die Ausnahme. Durch eine gruendliche Auswahl der Mieter kann man da gut vorbeugen, zumindest in guten Lagen.

    Zusammenfassend kann ich sagen, dass die Entscheidung die beiden Wohnungen zu kaufen wahrscheinlich meine beste Finanzentscheidung war. Allerdings ist dies im heutigen Marktumfeld sehr schwer. Fuer mich wird es in Zukunft nur noch mit Aktien ETFs weitergehen. Immobilienrisiko habe ich jetzt genug im Portfolio.

  • Marco 8. Februar 2015, 22:16

    Hallo,

    ich finde ebenfalls Einzel-, oder auch 2-3 Immobilien zu vermieten, als erhöhtes sehr risikoreiches Klumpenrisiko. Abgesehen von immer häufiger auftretenden Mietnomaden und anderen “netten” Menschen.
    Für mich kommt nur ein Eigenheim zur reinen Selbstnutzung in Frage. Dabei bin ich aktuell deutlich billiger als mit Miete dabei, Volltilgung und sichere Zinsen bis Laufzeitende natürlich inkl.

    Gruß
    Marco

  • folio 20. Februar 2015, 15:48

    Hallo Holger,

    vielen Dank für diesen objektiven Artikel. Meiner Erfahrung nach sind die Zahlen sehr realitätsnah. Ich finde, es lohnt sich, für die 1,3 % Mehrrendite die Komplexität in Kauf zu nehmen, wenn man sich für Immobilien interessiert und es Spaß macht, sich in die Themen einzuarbeiten. Jedenfalls habe ich mir, durch die Methode deines Lesers inspiriert, mal aus Interesse zwei Zwangsversteigerungen angesehen. Bei der einen ging die Immobilie für 117 % des Verkehrswertes weg, bei der anderen für 120 %. Die 85 % sind momentan also eher Traum… Bei der derzeitigen Überhitzung muss man extrem viel Glück haben, um an eine vernünftig bepreiste Immobilie zu kommen. Ich beglückwünsche alle Immobilieninvestoren aus den Kommentaren, die es noch rechtzeitig geschafft haben. Die goldenen Zeiten des Immobilienkaufs sind vorbei…

    Gruß,
    folio

  • Plutusandme 20. Februar 2015, 23:24

    Wir bauen gerade 2 Neubauten, voll finanziert. Das bestehende Vermögen reicht aber aus,um die Immobilien auch ohne Finanzierung zu stemmen. Der Reiz einer Immobilie ist wohl in erster Linie das Geld anderer Leute. Diese sollen ja über eine Miete die Kosten mit tragen und produzieren über die Tilgung eine stille Reserve, diese kann man irgend wann mal heben, wenn man möchte. Immobilien, egal in welcher Form ( Reitts, Fonds, ectect) gehören zu einem stabilen Investment nach unserer Meinung dazu.Sind aber,wie hier auch beschrieben, wegen des Klumpenrisikos nicht erste Wahl.

  • Dennis 1. April 2015, 08:24

    Hallo Holger,

    eine kleine Anmerkung zum Thema Hausgeld:

    Hausgeld = Betriebskosten (die der Mieter zahlt) + nicht umlagefähige Kosten wie z.B. Verwaltung und Rücklagenbildung.

    Es sind also nicht die vollen 2,70 Euro, die dem Vermieter als Kosten entstehen, sondern nur der nicht umlagefähige Teil davon.

    Pauschal würde ich persönlich von 2,50 Euro Betriebskosten (durchlaufender Posten für den Vermieter) und 1,00 Euro nicht umlagefähige Kosten ausgehen (insgesamt 3,50 Euro Hausgeld /m2).

    Hier ist das Ganze etwas genauer erklärt: http://www.promeda.de/blog/zusammensetzung-des-hausgeldes-bei-eigentumswohnungen/

    Viele Grüße

    Dennis

    • Holger Grethe 1. April 2015, 10:12

      Vielen Dank, Dennis. Das ist eine wertvolle Information und gute Ergänzung des Artikels!

  • Dirk Kleiner 25. Juni 2015, 17:14

    Das ist diplomatisch formuliert Holger. Vielleicht kannst Du Deine Renditeberechnung im Beispiel dann einfach anpassen. Sie fällt nämlich deutlich positiver aus, wenn man die vom Mieter zu zahlenden kalten und warmen Betriebskosten auf die Einnahmen aus Nettokaltmiete aufaddiert.
    Spass beiseite.Volker Looman hat in unübertroffener Prägnanz die wesentlichen Probleme einer Anlageimmobilie dargestellt.Auch bei einer Haltedauer von nur 10 Jahren und stärker noch bei längerer Haltedauer steht der steuerlichen Abschreibung von 2,5 % leider ein entsprechender Erhaltungsaufwand gegenüber, wenn die Immobilie (ohne Wertsteigerung) langfristig ihren Wert erhalten soll.
    Das verdrängen wir Immoblieneigentümer gern und erfreuen uns an der AfA-bedingten geringen Versteuerung der Mieteinnahmen. Bis die Sonderumlage kommt….
    http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-was-werfen-immobilien-eigentlich-genau-ab-13162634.html

  • Walter 14. September 2015, 21:04

    Holger,

    sehr guter Artikel von dir zu Immobilieninvestments mit deiner Schilderung der Chancen und Risiken.
    Ich halte eine Anlage in Immobilien vom Grundsatz her für richtig und gut, wenn verschiedene wichtige Vorraussetzungen gegeben sind. Einstiegszeitpunkt, Preis und die viel zitierte Lage und Umfeld des Objekts.
    Ich selbst habe 2009 einen Neubau in einer Stadt gekauft in sehr guter Lage, die sich seitdem 30 % verteuert hat, und garantiert vermietet werden kann (Glücksfall). Eine zweite Immobilie (ein KFW 40 Einzimmerappartement) habe ich gerade vor 2 Wochen durch Zufall und besondere Umstände, unter regulärem Preis ohne Makler, erworben (auch absoluter Glücksfall) zudem bereits gut vermietet (kein Student).
    Ansonsten würde ich im Moment davon abraten zu investieren und abwarten, bis es wieder reale Preise gibt. Rendite ist hier kam noch zu erwarten, allenfalls Kapitalerhalt.

    Walter

  • Sebastian 12. Oktober 2015, 20:21

    Betreibe das Thema seit 5 Jahren sehr intensiv und kann nichts negatives daran finden. Meine Eigenkapitalrendite ist unendlich, weil die Wohnungen inkl. allen Kosten von der Bank finanziert werden. Hatte noch nie mit Mietern oder irgend etwas anderem Probleme…und werde wohl in 5 Jahren nur noch zum Spaß arbeiten gehen dürfen, wenn es so weiter geht!

  • Marcel 13. Oktober 2015, 12:24

    Ich muss mal zwei Punkte ansprechen:

    1. Hausgeld. Dies wurde bereits angesprochen. Die dargestellten 2,70 € sind falsch, da sie umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten beinhalten. Für den Käufer sind jedoch nur die nicht-umlagefähigen Kosten relevant, da die umlagefähigen Kosten auf die Kaltmiete mit den Nebenkosten aufgeschlagen und so dem Mieter auferlegt werden. Hier also mit Plus/Minus 0,- € zu betrachten.
    Nehmen wir jetzt, wie oben schon vorgeschlagen, 1,- € / m² als nicht-umlagefähige Kosten ergeben sich bei der 80 m² also Ausgaben von 9.600 € statt 25.000 €. In Kurz also knapp 15.000 € mehr für den Eigentümer. Zudem ist bei dem Satz von 1,- € / m² schon eine Verwaltung einkalkuliert, welche die Abrechnungen, Mietersuche, Kommunikation usw. übernimmt. Da ruft dann also niemand an Heiligabend beim Käufer sondern bei der Hausverwaltung resp. Sondereigentumsverwaltung an.

    2. Finanzierung
    Wenn ich die 700,- € Kaltmiete für die beispielhafte 80 m² Wohnung in einen m² Preis umrechne ergeben sich 8,75 € / m² kalt. Ziehe ich davon den 1,- € / m² für die nicht umlagefähigen Kosten ab, bleiben noch 7,75 € / m². Auf 80 m² wären das dann 620,- € monatlich. Lassen wir weiter die Steuer und Abschreibung außen vor und nehmen jetzt mal 600,- € als Kaltmiete, welche beim Vermieter auf dem Konto landet.

    In dem obigen Beispiel ist von einem Darlehen mit 2% Zins und 1% Tilgung über 10 Jahre ausgegangen worden. Daraus ergibt sich eine Rate von 340,- €. Jetzt haben wir einen Überschuss i.H.v. 260,- € monatlich bzw. 31.200,- €. Diese sind in der obigen Rechnung unter den Tisch gefallen. Zusammen mit dem 15.000 €, welche im Hausgeld falsch dargestellt wurden ergibt das einen Mehrwert von 46.200 € für den Käufer vor Steuern (positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen ja versteuert werden). Das heißt, die Renditeberechnungen oben sind alle stark zum Nachteil des Käufers verfälscht.

    Die Nachteile/Kritikpunkte des Kaufes einer ETW zur Vermietung sind aber gut dargestellt. So etwas kauft man nicht “mal eben so” sondern muss sich a) jemanden suchen, der einen gut berät, b) den Steuerberater mit in die Entscheidung einbeziehen , c) die rechtliche Lage genau prüfen und d) das Investment in Relation zur eigenen finanziellen Situation (Risikostreuung) setzen. Sind diese Punkte erfüllt und zusätzlich das Objekt ein gutes Objekt (Lage, Kaufpreis, Ausstattung, Sanierungsbedarf?, Verwaltung, etc.), dann ist die Immobilie ein klasse Investment.

  • Gerd und Claudia 7. November 2015, 13:15

    Aus unserer Sicht kann man angesichts des Niedrigzinsniveaus für Geldanlagen nur profitieren, wenn man in vermietete Wohnungen investiert. Wir haben kürzlich drei bei Immoscout angebotene kleine Eigentumswohnungen in nahegelegenen unterschiedlichen Wohnanlagen gekauft. 8 km von Bonn entfernt. Wohnfläche 43 qm die kleinste, aber gut aufgeteilt, Kaufpreis 32.000, und 58 qm und 63 qm, Kaufpreis jeweils 71.000, alles ohne Kauf-Nebenkosten angegeben. Die beiden größeren sind schon langjährig an über 80jährige alleinstehende Damen vermietet. Wir sind somit in laufende Mietverträge eingestiegen. Das Klein-Appartment stand leer; wir haben es der Stadtverwaltung zum Anmieten für einen syrischen Flüchtling angeboten und diese hat es mit Kusshand sofort genommen.
    Eingesetztes Eigenkapital für alle drei insgesamt: 95.000 €, plus aufgenommene Hypothekendarlehen 2x 50.000 €. Gesamtinvestition somit rund 200.000. Die Durchschnittsrendite auf unser Eigenkapital beträgt rund 7 %. Wir haben unsere Entscheidung nicht bereut. Die Wohnungen stammen zwar aus den 1970er Baujahren und die Badezimmer und andere Sachen sind renovierungsbedürftig. Aber wenn die alten Damen nicht mehr sind, dann ist auf dem Mietkonto bis dahin das Eigenkapital soweit gewachsen dass die Renovierungskosten zu einem Großteil daraus finanziert werden können bevor ein neuer Mieter einzieht. Es sind ja Kleinwohnungen mit kleinen Badezimmern. Also wir verfolgen die Strategie Kleinwohnungen zu bezahlbaren Kaltmieten zwischen 5,50 und 6,80 € pro qm zu haben. Das erhöht die Chance auf eine sofortige Neuvermietung nach Auszug und verhindert langen Leerstand. Und die Mieter haben ggf. Anspruch auf Wohngeld. Also die Miete kommt zuverlässig aufs Konto. Wir spekulieren nicht auf Wertsteigerung der Immobilien sondern wollen mit den Einnahmen später auch unsere Rente aufbessern.
    Gerd und Claudia

  • Michael 16. November 2015, 20:56

    Hallo Holger,

    das ist wohl einer der besten Beiträge die ich über die Vermietung von Immobilien je gelesen habe. Ich habe selber schon mit Immobilien gehandelt und ich kann ganz klar sagen das es eine Menge Arbeit sein kann. Zu meiner Zeit habe ich einen hohen Leverage eingesetzt und die Zins und Tilgungszahlungen knapp unter die Miete gesetzt.

    Die ersten Jahre war es ein heißer Ritt auf der Kartoffel und ich musste sogar einmal eine Monatsmiete (Tildungszahlng) selber aufbringen.

    Im Gegensatz zu Aktien ist das natürlich nur für Leute die sich zutrauen diese Klumpenrisken auf sich zu nehmen. Die Belohnung kann, wie in meinem Fall, sehr sehr großzügig sein.

    Beste Grüße,
    Michael

  • Michael 20. November 2015, 10:26

    Ich kann auch nur sagen, dass das Geschäft mit Immobilien sicher kein Zuckerschlecken ist. Ich besitze jetzt auch schon seit einiger Zeit einige Immobilien in München und das Ganze zu managen ist eine riesen Arbeit. Für mich ist das alles nur zu stemmen, weil ich direkt mit dem Bauträger zusammenarbeite.

  • DreiSpeichenInvestor 9. Februar 2016, 13:34

    Moin moin,

    Finde dieses Forum echt spannend, allerdings zu sehr Aktienlastig.
    Habe mittlerweile rund 20 Jährige Erfahrung mit Private Investment und habe nachdem mir ein Angestellter einer grossen Deutschen Vermögensberatung eine Privatlebensversicherung verkauft hat, diese umgehend im Jahr 1997 gekündigt. Notgedrungen habe ich angefangen mein eigenes Vermögensmanagement nach der Drei Speichen Regel zu beginnen.

    Lustig ist im Nachhinnein das es damals kaum Möglichkeiten gab an physisches Gold für 180€ die Unze zu kommen, da viele Grosse Banken aus diesem Business ausgestiegen waren.

    Ausserdem hatten damals alle meine Freunde und Verwandte vom oh so Teuren Kauf eines Einfamilienhauses im Süddeutschen Raum abgeraten.

    Jetzt nach 20 Jahren musss ich sagen, das sich alle drei Speichen gut entwickelt haben. Die Immobilienspeiche hat sich bloss verdoppelt, aber Aktien und Edelmetalle haben eine super Performance hingelegt.

    Da niemand weiss, wohin die weitere Reise geht, möchte ich allen Investmentabenteurern dazu Raten anzufangen Dreidimensional zu Denken.
    Alle Buh und Hurra Rufe sind nutzlos, da kein Mensch die Zukunft vorhersagen kann.

    Ob man sein gesamtes Kapital bloss auf einer Karte setzt, muss letzten Endes jeder für sich entscheinden, bei mir gibt es nur noch Immo, Wertpapier und Edelmetalle im Dreierpack.

    Noch ein Steuertip: In D ist die selbstgenutzte Immo im Wert von mehreren 100.000€ weitestgehend Steuerfrei – bei Dividenden und Kapitalerträgen kassieren Staat und Kirche massiv mit.

  • Pauli Paulsen 4. März 2016, 08:11

    Hallo Holger,

    eines ist mir nicht ganz klar geworden. Das errechnete Hausgeld von insgesamt 25.000 € wird bei der Berechnung dem Käufer angelastet. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass das Hausgeld zu einem gewissen Teil auf den Mieter umgelegt werden kann. Vielleicht kannst Du mir das kurz erläutern.

    Gruß

    Pauli Paulsen

  • JanNeustadt 7. März 2016, 10:10

    Eine Investition in Immobilien bzw. Einfamilienhäuser usw. ist meines Erachtens eine sinnvolle Entscheidung. Die Frage ist nur wo und wie. Ich empfehle jedem, sich kompetent beraten zu lassen und danach eine Entscheidung diesbezüglich zu treffen. Es gibt diverse Anbieter, die zu günstigen Konditionen Häuser errichten. [Anmerkung: Werbelink entfernt]

  • Andreas 9. März 2016, 13:34

    Die Annahme beim Hausgeld scheint falsch. Hier wurden die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten und Nebenkosten eingerechnet. Lediglich Verwaltungs- und Instandhaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

  • Dietmar Rödl 17. September 2016, 12:06

    Ich denke, es kommt auf 2 Sachen an. Einerseits wie Marco Fendt gesagt hat, das Objekt. Und andererseits auf die Art des Investments. Mieten wäre mir persönlich zu gefährlich, weil zu viele Risikofaktoren dabei sind. Kauf und vermieten halte ich auf jeden Fall für sinnvoller. Allerdings ist Miete auch kein geschenktes Geld. Gewinn ja. Aber die Objekte wollen auch mal gewartet werden. Dann stehen vielleicht mal Wohnungen für eine Weile leer …

    Ein Freund von uns arbeitet mit Bauträger Demos und investiert in Immobilien. Aus den Erzählungen wissen wir, dass er im Großen und ganzen gut damit aussteigt. Wir wissen aber auch, dass nicht alle seine Projekte auch immer Gewinn bringen. Es ist wie überall: wenn man weiß wie es geht, lohnt es sich. Wenn nicht, kanns auch schief gehen. Pauschalisieren kann man das Ergebnis nicht.

  • Ludger 28. September 2016, 13:05

    “Apropos Steuern: Der Einfachheit halber habe ich das Thema Steuern in diesem Beispiel völlig ausgeklammert. Und zwar auf der Einnahmen- wie auf der Aufgabenseite.” – verfälscht leider die komplette Rechnung, da man z.b. Zinszahlungen als Vermieter komplett von den Steuern absetzen kann.

    Der springene Punkt ist aber der: Wenn du 100.000€ in Aktien anlegen möchtest, wer muss dafür arbeiten gehen? DU. Wenn du 100.000€ in eine Wohnung anlegst und diese fremd finanzieren lässt (dein Mieter tilgt die Schulden), dann musst du bei 20% Eigenkapital ca. 20.000 Euro selbst berappen. Für den Rest arbeitet dein Mieter! Und wenn du die Laufzeiten und die Tilgung schön lange laufen lässt, dann spielt dir die Inflation sogar in die Tasche! Bei Aktien frisst die Inflation dein Vermögen.

    Dieser Hebel ist gewaltig, du musst weniger arbeiten und hast hinterher mehr Vermögen. Das ist unter Anderem der Grund, warum eine “Experten” sagen, dass Immobilien nur etwas für die “großen Jungs” sind. Einige Immobilieninvestoren wären nämlich ganz schön pissig, wenn jeder das wüsste.

    P.S. keine billigen Wohnungen in der Einöde kaufen!

  • Baumaier 10. Februar 2017, 14:58

    Hallo Holger,
    beim Lesen der verschiednen Finanzblogs ist das Thema vermietete Immobilie immer wieder anzutreffen. Für mich persönlich ist das hier der beste Beitrag, da er alle Aspekte sauber durchleuchtet.
    Zum Thema der Renditeberechnung habe ich allerdings eine andere Sichtweise.
    Meine Renditeberechungen zur Wertsteigerung beziehen sich auf das eingesetzte Eigenkapital.
    Beispiel:
    Kauf eines 3-Familiehauses im Jahr 2002 Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 10,45% = 26.125 € (Grunderwerbssteuer 3,5%, Notar 2%, Makler 5,95%), Mieteinnahmen 27.000 €/Jahr.
    Kosten für Instandhaltung/Ertüchtigung in 10 Jahren 31.000 €
    Finanzierung 300.000 € zu 5,8% Zins (ja, ja, so war das mal) mit 3% Tilgung, Laufzeit 10 Jahre.
    Im Jahr 2012 wurde das Haus verkauft, zum Preis von 290.000 €. Somit ist ein rechnischer Gewinn von 13.875 € entstanden (Kaufpreis+Kaufnebenkosten-Verkaufspreis).Die Instandhaltungskosten ziehen den Ertrag allerdings ins Minus.
    Nach Ablösung der restlichen Kreditsumme verblieben ca.111.000 €. auf dem Konto. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital (26.125 € + 31.000 €) ergibt sich eine jährliche Rendite von 7,7%, sofern ich richtig gerechnet habe.
    Nicht berücksichtigt ist dabei, dass die Instandhaltung in den Jahren 2008 und 2010 angefallen sind; somit der Eigenkapitaleinsatz nicht von Anfang an gleich hoch war, diese Renditeberechnung ist was für Finanzmathematiker.
    Das oben Genannte ist ein individuelles Beispiel, wie es gehen könnte. Mag Zufall sein und ist somit sicher keine Referenz; alleridings ist mein tägliches Geschäft vernüftige und renditeträchtige Immobilien zu finden, aufzuwerten, zu verkaufen oder zu behalten.
    Und – wenn es gestattet ist – empfehle ich allen angehenden Immobilienbesitzern, sollte es denn unbedingt der Kauf einer Eigentumswohnung sein, diese in einer kleinen Einheit zu wählen. Wenige Miteigentümer = weniger Diskussion.
    Allgemein gilt: Zum Immobilienbesitz braucht man Nerven wie breite Nudeln und erhöhte Risikobereitschaft. Außerdem kann eine Immobilie immer wieder Geld kosten, Aktien nicht. Einmal investiert, lässt man sie liegen und wenn die Kurse fallen, einfach abwarten.

  • Monja 23. Februar 2017, 12:58

    Hallo,
    sehr gut verständlicher und erklärter Artikel!
    Ich weiß zwar immer nocht, ob kaufen und vermieten oder kaufen und selbst einziehen 🙂

  • M.Schmidt 27. Februar 2017, 15:16

    Ein wirklich toller Artikel! Bisher eine konkurrenzlose Zusammenfassung.

  • Jenny Eckhardt 16. März 2017, 10:25

    Danke für den ausführlichen Beitrag. Da unsere Hausverwaltung gewechselt hat, stehen nun sämtliche Wohnungen in unserem Haus zu Verkauf. Mein Mann und ich spielen mit den Gedanken unsere Wohnung zu kaufen, doch waren uns bis jetzt nicht ganz sicher. Gut das man im Internet diesbezüglich gute Ratschläge und Information finden kann.

  • Rafael Schwarzer 10. April 2017, 19:35

    Dein Rat führt sicherlich dazu noch einmal gründlich nachzudenken was man durch einen Erwerb einer oder auch mehrerer Immobilienobjekte bezwecken möchte. ich für meinen Teil, habe vor mir meine Rente in 19 Jahren aufzubessern, und werde diese nützlichen Ratschläge auch weit möglichst versuchen zu beachten.
    Aber in einem sind wir uns einig, wer Zuviel beim Einkauf zahlt wird sein blaues Wunder erleben……!

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