Immobilien als Kapitalanlage – Interview mit Gerd Kommer

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Der Artikel der vorletzten Woche hat es wieder gezeigt:

Bei Immobilienthemen geht auf zendepot die Post ab, wenn man die Besucherzahlen und die Leidenschaft der Kommentatoren als Maßstab nimmt.

Deshalb habe ich mich dazu entschlossen, ab sofort nur noch über Betongold zu referieren.

Scherz beiseite, ganz so einseitig wird es hier natürlich nicht werden. Eher zufällig stehen Immobilieninvestments in dieser Woche schon wieder im Mittelpunkt.

Mir ist es gelungen, den von mir bereits häufiger zitierten und sehr geschätzten Finanzautor Gerd Kommer für ein Interview zu gewinnen.

Hinweis: Aus terminlichen Gründen war es leider nicht möglich, das Interview per Skype zu führen und aufzuzeichnen. Daher gibt es zu diesem Artikel keinen begleitenden Podcast.

Über Gerd Kommer

Ich weiß nicht, ob und wann ich mit der Idee des Passiven Investierens in Berührung gekommen wäre, gäbe es Gerd Kommer und seine hervorragenden Bücher nicht. Seine Sichtweise ist ohne Frage Teil des gedanklichen Fundaments, auf dem zendepot steht.

Nachdem ich etwa 2006 Souverän Investieren mit Indexfonds und ETFs (*) gelesen hatte, hat sich mein Blick auf die Finanzwelt grundlegend geändert.

„Die meisten Privatanleger treffen im Laufe ihres Investmentlebens viele irrationale, zum Teil sogar grotesk irrationale Entscheidungen.“

– Gerd Kommer

Nicht zuletzt war sein Buch Kaufen oder Mieten (*) eine immens große Hilfe, um die Frage „Eigenheim – ja oder nein?“ guten Gewissens abschließend für uns beantworten zu können.

Aber genug der Lobhudelei, lassen wir Gerd Kommer einfach selbst zu Wort kommen:

Das Interview

zendepot: Ist ein Eigenheim Kapitalanlage oder Konsumgegenstand? Oder beides?

Gerd Kommer: Der Kauf eines Eigenheims, also einer selbstgenutzten Wohnimmobilie, ist stets beides: Kapitalanlage und Konsumgegenstand – die sprichwörtlichen zwei Seiten einer Medaille.

Eine Eigenheiminvestition nur als das eine, aber nicht als das andere zu betrachten, wäre ein Fehler oder eine Selbsttäuschung.

Wer nur oder vorwiegend den Konsumaspekt (Life Style-Aspekt) sieht, bei dem kann es irgendwann zu beträchtlichem „Regret“, zu bitterer Reue kommen.

Eine Ausnahme von dieser Regel – Eigenheim ist stets eine Life Style-Entscheidung und ein Investment – wäre evtl. ein Multimillionär, bei dem eine Wohnimmobilie nur ein kleiner einstelliger Prozentsatz seines Nettovermögens darstellt. Aber mit diesem Fall brauchen wir uns hier wohl nicht zu beschäftigen.

 
zendepot: Was sind die drei wichtigsten Fragen, die man sich vor dem Kauf eines Eigenheims stellen sollte?

Gerd Kommer: An sich muss man sich hierzu mehr als drei Fragen stellen aber ich versuch’s mal:

1. Werde ich bzw. mein Haushalt in den nächsten 10 bis 15 Jahren mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in dieser Immobilie verbleiben – selbst, wenn ich z.B. meinen derzeitigen Job verlieren würde oder sich familiäre Veränderungen ergeben würden?

2. Ist meine Finanzkraft hoch genug? Das heißt, habe ich genug Eigenkapital für mindestens 25% bis 30% der Summe aus Kaufpreis und Kaufkosten?

Und kann ich mir eine Festzinsbindung von mindestens 10 Jahren leisten (besser noch länger)? Und brauche ich mit großer Wahrscheinlichkeit maximal 20-25 Jahre, um die Fremdfinanzierung vollständig zu tilgen?

3. Besitze ich bereits eine Immobilie? Für einen relativ normal verdienenden und vermögenden Haushalt (Faustregel: alles unterhalb eines Millionärs) ist die Investition in zwei oder mehr Immobilien normalerweise ökonomisch unsinnig, da sie zu einer gefährlichen oder jedenfalls unnötigen Risikokonzentration führt, insbesondere, wenn mehr als die Hälfte des kombinierten Immobilienwertes mit Kredit finanziert ist.

 
zendepot: Trotz mancherorts massiv gestiegener Preise ist der Run auf Immobilien weiterhin ungebrochen. Wie erklären Sie sich dieses Phänomen? Liegt es am niedrigen Zinsniveau, am Herdentrieb, ist es Torschlusspanik oder spielt noch etwas anderes eine Rolle?

Gerd Kommer: Aus der der Behavioural Finance-Forschung wissen wir, dass die meisten Privatanleger im Laufe ihres Investmentlebens viele irrationale, zum Teil sogar grotesk irrationale Entscheidungen treffen – das gilt auch für Sie und mich und das betrifft klassische Finanzanlagen wie Aktien, Anleihen, Fonds, Zertifikate, Lebensversicherungen und Gold und das gilt vermutlich noch mehr für Eigenheime, weil bei Eigenheimen Investment- und Life-Style-Aspekt untrennbar vermischt sind, was bei den genannten Finanzanlagen nicht der Fall ist.

Hinzukommt, dass Eigenheime typischerweise partiell fremdfinanziert sind, also gehebelte Anlagen darstellen, was die Sache noch komplizierter macht.

Um aber ihre Frage etwas konkreter zu beantworten: Herdentrieb und Torschlusspanik spielen hierbei sicherlich ein große Rolle.

Andere Faktoren sind mangelnde Finanzkenntnisse, insbesondere mangelnde Kenntnis der Finanzgeschichte sowie der historischen Renditen und Risiken von Eigenheim-Investitionen.

Ferner fehlendes Wissen über Vermögensbildungsalternativen, z.B. Aktien und Anleihen und natürlich – ganz wichtig – die traditionelle Desinformation durch Banken, Bausparkassen, Immobilienmakler, Bauträger.

Dass Informationen von diesen Institutionen nicht objektiv und fair sind und nicht sein können, liegt auf der Hand, weil sie einem enormen Interessenkonflikt unterliegen.

Leider tragen auch Medien und Politik nicht zu einer besseren Informationssituation bei. Das deutsche Verbraucherschutz-Ministerium reiht hierbei seit Jahren ein Versagen an das Nächste.

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zendepot: Kommen wir zu Immobilieninvestments, die rein unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage getätigt werden. In ihrem Buch „Kaufen oder Mieten“ raten Sie Privatpersonen davon ab, in fremdvermietete Immobilien zu investieren, da sie gegenüber professionell-gewerblichen Anbietern benachteiligt seien. Worin bestehen die wesentlichen Nachteile dieser Form der Kapitalanlage?

Gerd Kommer: Gewerbliche Vermieter haben beträchtliche wirtschaftliche Vorteile vor privaten Vermietern. Diese finanziellen Vorteile erlauben es ihnen kollektiv, den Markt, d.h. die Marktmieten zu bestimmen, denn ihre Kosten bzw. Einkaufspreise sind einfach deutlich niedriger als die von privaten Vermietern.

Weil das so ist, können private Vermieter in den meisten Fällen keine vernünftige Risiko-Rendite-Kombination erzielen.

Die betroffenen privaten Vermieter merken das aber meistens nicht, weil sie kein vernünftiges Rechnungswesen haben, das die Fakten und Zahlen ans Tageslicht befördert oder weil sie die Wahrheit aus emotionalen Gründen nicht wahrhaben wollen.

Kostenvorteile von gewerblichen Vermietern ergeben sich in der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilie: Beim Kaufpreis, bei den Maklerkosten, bei den Zinskosten (Bankmarge), bei den Instandhaltungskosten, bei den Versicherungskosten, bei Rechtsberatungskosten (wenn es mal Ärger mit dem Mieter gibt).

Überall liegen gewerbliche Vermieter günstiger, weil sie nicht nur eine einzelne Eigentumswohnung erwerben und vermieten, sondern Dutzende oder Hunderte auf einmal.

Diesen Hase-Igel-Wettlauf kann der private Vermieter kaum gewinnen, und in den seltenen Ausnahmen ist es typischerweise unplanbares Glück.

 
zendepot: Wer keine Lust hat als Vermieter aufzutreten, findet am Kapitalmarkt diverse Möglichkeiten, in (Büro)Immobilien zu investieren, unter anderem per Immobilienfonds. Hier sind zwei Varianten zu unterscheiden: geschlossene und offene Fonds. Worum handelt es sich bei geschlossenen Fonds und sind diese ein für Privatanleger geeignetes Investment?

Gerd Kommer: Es gibt sogar drei Möglichkeiten am Kapitalmarkt in Immobilien – übrigens nicht nur Büroimmobilien – zu investieren: Geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds und sogenannte passive oder aktive REITs-Fonds.

Von geschlossenen Immobilienfonds ist in jedem Fall abzuraten, da sie komplexe, intransparente, von der Finanzaufsicht (BaFin) kaum regulierte Konstruktionen sind, mit – aus Privatanlegersicht – vielen unkalkulierbaren Risiken bis hin zur Gefahr des Anlagebetruges und Nachschusspflichten im Falle von Verlusten.

Die vergangenen Jahre haben den Unsinn, d.h. die für Privatanleger im Allgemeinen schlechten oder sogar desaströsen Renditen und hohen Risiken von geschlossenen Immobilienfonds vielfach gezeigt.

Geschlossene Immobilienfonds, die in Deutschland bisher praktisch frei an Privatanleger vertrieben wurden, sind übrigens ein deutscher Sonderweg. Die Aufsichtsbehörden in Ländern wie Frankreich, Großbritannien und USA würden so etwas aus Verbraucherschutzgründen nie akzeptieren.

 
zendepot: Sind offene Immobilienfonds eine sinnvolle Alternative? Entgegen ihrer Bezeichnung können ja auch diese zeitweilig geschlossen werden?

Gerd Kommer: Auch von offenen Immobilienfonds halte ich nicht viel. Sie sind ebenfalls ein deutscher Sonderweg, den es in Ländern wie Großbritannien und USA nicht gibt. Deutsche Sonderwege bei Investmentprodukten sollten einem stets zu denken geben.

Von den etwa 25 offenen Immobilienfonds, die 2007 in Deutschland existierten, haben in den letzten Jahren mehr als ein Drittel zu drastischen und endgültigen Anlegerverlusten geführt.

Die angeblich geringe Volatilität dieses Fonds-Typus und die angeblich niedrige Korrelation zu z.B. Aktienanlagen sind eine Illusion, die durch die kuriose, altmodische Konstruktion dieser Fonds ermöglicht wird, die aber nicht die zugrundeliegende Realität widerspiegelt. Diese Konstruktion ist ganz einfach nicht „State of the Art“.

Die ehrlichste und beste Form in gewerbliche und u.U. wohnwirtschaftliche Immobilien über den Kapitalmarkt zu investieren, sind so genannte passive REITs-ETFs. Davon sind auch einige wenige in Deutschland zum Vertrieb zugelassen.

 
zendepot: Mit den von Ihnen erwähnten REITs steht eine vergleichsweise junge Anlageklasse im Bereich der Immobilieninvestments zur Verfügung. Könnten Sie kurz die Chancen und Risiken von Immobilienaktien skizzieren?

Gerd Kommer: REIT ist die Abkürzung von „Real Estate Investment Trust“ („Riet“ ausgesprochen). Diese rechtliche Fonds- Konstruktion kommt ursprünglich aus den USA, ist aber heute in vielen Ländern verbreitet.

REITs sind letztlich normale Publikumsinvestmentfonds mit dem großen Anlegervorteil des „Sondervermögens“, den Publikumsfonds haben (geschlossene Immobilienfonds und andere geschlossene Fonds hingegen nicht).

Weitere Vorteile von REITS sind: Geringe Kaufkosten, maximale Transparenz und – ganz wichtig – „Ehrlichkeit“ der Bewertung des Fondsvermögens.

Da REITs börsengehandelt sind, wird das Fondsvermögen täglich vom Markt (von der Börse) bewertet, während es bei offenen Immobilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds nur in größeren Abständen von der Fondsgesellschaft selbst bewertet wird oder von Gutachtern, die letztlich von der Fondsgesellschaft abhängig sind.

Diese merkwürdige, veraltete Bewertungsmethodik führt zu der bereits erwähnten, scheinbar aber nicht wirklich geringen Volatilität dieser Investmentvehikel.

Das Ergebnis solcher Bewertungsmethoden tritt dann höchst unangenehm in konjunkturellen Krisenphasen zu Tage, wie z.B. in der Finanzkrise ab 2008, worüber wir ja soeben gesprochen haben.

REITs haben offene Immobilienfonds in den letzten ca. 20 Jahren outperformt. Für geschlossene Immobilienfonds gibt es keine verlässlichen historischen Renditenzahlen, die mehr als wenige Jahre zurückreichen. Das sollte aus Anlegersicht ebenfalls ein Alarmsignal sein.

 
zendepot: Robert Shiller, ein ausgewiesener Kenner und Kritiker des Immobilienmarktes – nebenbei Träger des Wirtschaftsnobelpreises – hat in einem Interview zugegeben, selbst im Eigenheim zu wohnen. Weil, wie er sagte, seine Frau unbedingt ein Haus haben wollte. „Kaufen oder Mieten“ – Wie haben Sie die Frage für sich selbst beantwortet?

Gerd Kommer: Ich bin 51 und habe – ausgenommen in meiner Kindheit und Jugend – stets in vermieteten Immobilien gewohnt. Meine gesamte Familie (Eltern, Bruder, Schwester, Onkel, Tanten, Vetter und Kusinen, Großeltern, Urgroßeltern) hingegen wohnen oder wohnten alle in Eigenheimen.

Für mich macht eine gemietete Immobilie mehr Sinn, weil das langfristig rentabler und risikoärmer war und weil mir und meiner Partnerin Mieten mehr Flexibilität und mehr Optionen bietet.

Seit acht Jahren lebe ich in London, wo der „Eigenheimwahn“ noch größer ist als derzeit in Deutschland, und wo es vermutlich eine Immobilienpreisblase gibt, die irgendwann plötzlich oder ganz langsam über viele Jahre hinweg platzen wird wie es z.B. seit 1993 in Japan der Fall ist.

Dort sind Wohnimmobilien heute real nur die Hälfte wert wie vor gut 20 Jahren. Ähnliche „Zeitlupen-Crashs“ oder konventionellere Einbrüche über Zeiträume von etwa fünf Jahren hat es in den vergangenen 100 Jahren in vielen Ländern gegeben.

Wenn Sie bedenken, dass die Mehrzahl aller Wohnimmobilien partiell fremdfinanziert sind – was die Downside [Anm.: Abwärtsrisiko] für das eingebrachte Eigenkapital deutlich verschlimmert –, dann ist sowas nicht spaßig.

Auf dem derzeitigen Londoner Hauspreis-Vulkan möchte ich jedenfalls lieber nicht sitzen, weswegen ich gerne Mieter bin. In manchen deutschen Großstädten dürfte die Situation allmählich ebenfalls bedenklich sein.

Generell: Altersvorsorge und Vermögensbildung kann man mit einem Eigenheim oder mit anderen Anlageformen machen – am wichtigsten ist, dass man es überhaupt tut.

zendepot: Da kann ich nur zustimmen. Herr Kommer, ich danke Ihnen ganz herzlich für das Interview!

Dr. Gerd Kommer studierte Betriebswirtschaftslehre, VWL und Politikwissenschaft in Deutschland und den USA. Nebenberuflich schreibt er Bücher über indexorientierte Anlagestrategien sowie zum Thema „Kaufen oder Mieten“. Er lebt in London und ist der Überzeugung, dass sein Mieterstatus in den vergangenen 30 Jahren wirtschaftlich und in Bezug auf die Lebensqualität für ihn von Vorteil war.

Bücher von Gerd Kommer (Auswahl):

Wie immer freue ich mich auf deinen Kommentar. Und zum Thema Immobilien natürlich ganz besonders!

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Kaufen oder Mieten?
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{ 22 Kommentare… add one }
  • Krapp Matthias 24. April 2014, 10:12

    Hallo Holger,
    ich finde die Aussagen von Kommer absolut transparent und nachvollziehbar. Ich habe ebenfalls hohe Achtung vor den Leistungen von Gerd Kommer, welchenich auch auf Seminaren erleben durfte.

    Einen Punkt vermisse ich jedoch, de hier nicht angesprochen wurde. Ich lebe in Niedersachsen auf dem Land und hier ist die Eigenheimquote sehr hoch, da die Bau- und Grundstückskosten absolut fair und bezahlbar sind. Somit können sich viele Familien Eigentum erwerben, dessen Belastungen nicht höher als die Mietzahlungen liegen. Die „Muskelhypothek“, sprich Eigenleistungen, sind dabei auch eine Faktor.

    Es gibt also wie immer durchaus Ausnahmen, die die Regel bestätigen, teilweise sogar für ganze Regionen. Natürlich sieht dies in Ballungszentren und Städten wieder anders aus, aber mit der von Herrn Kommer geäußerten Einschätzung würde man hier in den überwiegenden Fällen nur ein müdes Lächeln bekommen, vor allem da sehr viele durch diese Entwicklung nicht nur im Alter schuldenfrei sind, sondern zudem sehr viele Menschen durch vermietete Objekte im Wohnbereich, auch nach Abzug aller Kosten und Steuern Wertzuwächse generiert und auch realisiert haben.

    Es ist bleibt immer eine individuelle Einschätzung der Situation vor Ort. Nicht zu vergessen, was war muss nicht bleiben, die Demografie wird natürlich einiges verändern, daher sollte die „Zukunftsfähigkeit“ dieser Art von Investition immer nach den Eingangs gestellten Fragen von Kommer überprüft werden, das wird leider häufig vergessen oder falsch eingeschätzt, weil keiner die richtigen!!! Fragen stellt.

    Tolles Interview, super interessant, da bekommt man einen guten Eindruck von dem Buch, ohne es lesen zu müssen. Wen es interessiert, sollte es unbedingt mal machen.

    • Holger Grethe 24. April 2014, 11:12

      Hallo Matthias,

      sicherlich ticken auf dem Land die Uhren ein wenig anders, auch in Sachen Immobilien. Wie du bereits erwähnt hast, sehe auch ich die demografische Entwicklung als Achillesferse von Immobilieninvestments außerhalb der Ballungszentren.

  • folio 24. April 2014, 10:21

    Offene Immobilienfonds habe ich noch nie verstanden. Da fließt ständig Geld zu und ab, da müsste der Fonds ja genauso schnell die Immobilien an- und verkaufen. Wie soll das funktionieren?

    Mit fremdvermieteten Immobilien habe ich bis jetzt nur gute Erfahrungen gemacht. Die Rendite ist nicht ganz so hoch wie am Aktienmarkt, dafür schwanken die Mieteinnahmen aber nicht so stark 🙂

    Der Aufwand ist ähnlich verteilt: Am Anfang hoch für Auswahl und Kauf, dann im Idealfall jahrelang keiner. Wenn aber gewerbliche Immobilienbetreiber so erfolgreich sind, solte ich mich an so etwas auch beteiligen.

    Warum sind nur so wenige REITs in Deutschland zugelassen? Wegen Verbraucherschutz oder eher wegen Schutz der angestammten Märtke der deutschen Immobilienfonds?

    • Holger Grethe 24. April 2014, 11:17

      Offene Immobilienfonds haben eine gewisse Cashquote, um Fondsanteile zurücknehmen zu können. Sind die Mittelabflüsse allerdings zu hoch, wird der Fonds (vorübergehend) geschlossen, wie nach der Finanzkrise in vielen Fällen geschehen.

      Ich darf mich an dieser Stelle als Besitzer eines solchen offenen, aber nun dauerhaft geschlossenen Fonds outen. Einer der Fehler, die ich heute nicht mehr machen würde 😉

      Warum nur so wenige REITs in Deutschland zugelassen sind? Gute Frage, vielleicht weiß Herr Kommer da mehr…

    • Matthias Krapp 24. April 2014, 13:16

      Warum so wenige? Dies dürfte m.E. daran liegen, das erst seit 2007 deutsche REITS angeboten werden dürfen, weiterhin aufsichtsrechtlich etliche Hürden bestehen, was Anbieter abschreckt, zusätzliche Kosten bedeutet aber nicht zwingend Erträge, was ja für den Anbieter gewollt ist (meist an erster Stelle). Die Vola und Risiken dieser Reits sind nicht zu unterschätzen. Auch muss man aufpassen wirklich REITs zu kaufen und keine ETF’s, die wiederum in Immobilienaktien investieren, da diese den Marktschwankungen unterliegen, auch wennSie hohe Ausschüttungen generieren..Also nicht so einfach wie es auf den ersten Blick aussieht.

    • Dummerchen 24. April 2014, 19:55

      „Offene Immobilienfonds habe ich noch nie verstanden. Da fließt ständig Geld zu und ab, da müsste der Fonds ja genauso schnell die Immobilien an- und verkaufen. Wie soll das funktionieren?“

      Die Spielregeln sind für neuerworbene Anteile offener Immobilienfonds (ab 22.07.2013) genau wegen dieser Verkaufsprobleme ja mittlerweile überarbeitet worden: Anteile müssen mindestens zwei Jahre gehalten und deren Verkauf ein Jahr im Voraus angekündigt werden. „Liquide“ würde ich das allerdings nicht mehr nennen – es entspricht dem Charakter einer Immobilieninvestition aber deutlich besser.

  • Jens 24. April 2014, 11:16

    Schönes Interview! Nachvollziehbar, schlüssig und auch im Fazit gut. 🙂

    Als ich von Lastenausgleichsgesetz und Zwangshypotheken gehört habe, war mir klar, dass auch Betongold nicht nur gute Seiten hat. Wie so oft gilt: „Hinterher ist man immer schlauer“ und „Wie man’s macht, ist es verkehrt“. Trotzdem beschleicht mich auch angesichts dieser Zeilen das Gefühl, alles richtig gemacht zu haben. Meine Entscheidung, Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft zu werden, war wohl goldrichtig. Danke auch für die „Wer profitiert“-Auflistung von vergangener Woche! 🙂

  • Christian Kirchner 24. April 2014, 12:18

    Sehr schönes Interview, ich finde gerade die drei Fragen vorne plausibel und wichtig.

    Allerdings sollten wir Finanzjournalisten, Blogger und sonstige „Experten“ uns in Sachen Immobilien auch immer wieder auf den Hosenboden setzen und die Empirie nicht aus den Augen verlieren. Die Gefahr ist groß, dass man aus seiner Alterskohorte, seinem Wohnort (Großstädte?) und vor allem den Preissteigerungen in einigen, in der Gesamtheit der Republik mikroskopisch kleinen Trendvierteln einen „Rausch“ konstatiert, den es in der Form republikweit einfach nicht gibt.

    Weder in Sachen Preise, noch in Sachen Finanzierung. Die allermeisten Leute finanzieren konservativ, haben keine überzogenen (oder überhaupt keine!) Renditeerwartung als Selbstnutzer, und es gibt weder bei durchschnittlichen Zinsbindungen, EK-Quoten wirklich besorgniserregende Trends.

    Eher im Gegenteil: Die Tilgungen sind eher hoch, die durchschnittlichen Finanzierungssummen nicht so rasch gestiegen. Bankenseitig gibt es keine Hinweise auf laxere Vergabe, da hilft ein rascher Blick ins Bank Lending Survey. Immer wieder erstaunlich, dass sich selbst seriöse Medien wie die ZEIT (in der aktuellen Ausgabe) einfach unbelegt das Gegenteil behaupten (kürzere Finanzierungsfristen, laxere Kreditvergabe, spekulative Käufe).

    Ich habe ja selbst auch schon oft genug mahnende Artikel verfasst zum Phänomen Immobilien, aber gerade die von Kommer eingangs und als erstes genannten, nennen wir es mal „biographische“ Risiken, übersteigen vermutlich alle Risiken auf der Makroebene um ein Vielfaches. Viele Grüße!

    • Holger Grethe 24. April 2014, 13:17

      Hallo Herr Kirchner,

      vielen Dank für Ihren Kommentar, freut mich sehr, dass Sie hier vorbeischauen!

      Ich war neulich auch positiv überrascht, als ich von einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von 38% lesen durfte. Das klingt nicht wirklich besorgniserregend.

      Aber auch wenn statistisch gesehen „alles gut“ ist, gibt es natürlich Ausreißer nach unten, die leider weniger vernünftig an die Sache herangehen. Und auch einzelne Kreditinstitute, die eine Vollfinanzierung anbieten, sofern das Ausfallrisiko irgendwie kontrollierbar erscheint (z.B. Beamtenstatus des Schuldners).

      Da es ganz offensichtlich keiner weiteren Positivlobby fürs Betongold bedarf, habe ich mir vorgenommen, sachlich auf die Schattenseiten von Immobilieninvestments hinzuweisen, ohne gleich den Teufel an die Wand zu malen.

      Ich will auch niemanden bekehren oder ihm/ihr das Eigenheim madig machen.

      Aber wenn wir uns fragen, warum die Aktionärsquote in Deutschland so niedrig ist (und ich weiß aus Ihren Texten, dass auch Sie diese Frage umtreibt 😉 ), dann darf man nicht ausblenden, dass das Eigenheim als Kapitalanlage in der Wahrnehmung vieler Leute auf einem goldenen Sockel thront, während Aktien und Co irgendwo davor im Staub liegen.

      Es ist mir einfach ein Anliegen, dieses verzerrte Bild geradezurücken.

      Beste Grüße!

  • Carsten Drawer 24. April 2014, 12:19

    Hallo Holger,

    sehr schön, dass auch anerkannte Profis bei die zu Wort kommen möchten – ein Kompliment für den Blog. Das Interview ist sehr interessant, alle wesentlichen Punkte sachlich und neutral angesprochen.

    Mehr davon!

  • Martin 24. April 2014, 15:56

    Klasse Post! Was mir an diesem Interview gefällt ist, dass er die Entscheidung pro/kontra Immobilieninvestment auf eine sachliche Ebene bringt, und dies mit Argumenten denen ich auch als Immobilien- und Aktienbesitzer ohne Einschränkung zustimmen kann.

  • Jack 4. Mai 2014, 14:16

    Ich sehe das etwas differenzierter.

    Wir leben als kleine Familie (zum Glück) in einer abbezahlten Wohnung in Frankfurt am Main. Mieten könnten wir uns ehrlich gesagt gar nicht mehr leisten, da die Preise in einigermassen sicheren/mittleren bis guten Wohnlagen schlicht explodiert sind & wir im Beauty-Contest gegen Scharen von Bankern, Rechtsanwälten etc. konkurrieren müssten, die ihre Wohnungen von der Firma gezahlt bekommen.

    Für uns ist die Immobilie eine Art „Wertaufbewahrung“ bis sich unser Platzbedarf reduziert. Zudem sparen wir uns die knapp 30.000 Euro Miete p.a. – auf 20 Jahre sind das immerhin 600.000 Euro (Inflation & Mietpreiserhöhung mal außen vor). Diesen Betrag können wir selbst bei einem potenziellen Platzen der Immoblase und sagen wir einer Halbierung der Preise nicht verlieren + der auch regelmäßige Kosten für Sanierung deutlich übersteigt.

    • Holger Grethe 4. Mai 2014, 14:31

      Ich denke, Gerd Kommer sieht das schon sehr differenziert.

      Aber es liegt in der (emotionalen) Natur der Sache, dass Immobilienbesitzer in der Betrachtung ihrer individuellen(!) Situation zu anderen Schlüssen gelangen. 😉

      Argumentativ helfen da auch Rechenbeispiele kaum weiter, denn diese basieren auf soviel Variablen, dass immer das gewünschte Ergebnis erreicht werden kann, solange man nur an den geeigneten Schrauben dreht. Ich verweise auf die diesbezüglich sehr ergiebige Diskussion unter diesem Artikel:
      http://zendepot.de/warum-alle-wollen-dass-du-ein-haus-kaufst/

  • Olaf 7. Mai 2014, 11:01

    Hallo Holger,
    dazu in der Zeit vom 2.5.2014:“Der Kult ums Eigenheim bedroht die Wirtschaft“ mit der entsprechenden Leserdiskussion.

  • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter 9. Mai 2014, 11:10

    Sehr interessanter Artikel, insbesondere zu den verschiedenen Immobiliefondstypen, aber: Mit zwei Kernaussagen bin ich nicht einverstanden. Zum einen vergleicht Herr Kommer die sich aufbauende Immobilienblase in London mit Deutschland. Das ist so nicht wirklich vergleichbar, denn hier fand und findet noch in den letzten 10 Jahren ein demografischer Wandel statt und die Leute zieht es immer mehr in die Ballungszentren. Die hohen Preise hier sind durch eine real gestiegene Nachfrage begründet und nicht in wie in London allein durch die niedrigen Zinsen. Das Preiswachstum wird sich in ein paar Jahren hier verlangsamen, aber das wir hier auf einer Blase sitzen würde ich zumindest für Ballungszentren wie Frankfurt und München verneinen.

    Dann wird hier noch ein wesentlicher Punkt verschwiegen: Die erste eigengenutzte Immobilie zu kaufen lohnt sich quasi immer, da die einzige Alternative Miete zahlen ist. Zeige mir einer wo ich fast risikolos so viel Geld am Finanzmarkt investieren kann, um die Opportunitätskosten „Miete“ wieder wett zu machen. Im Grunde wird einem die erste eigengenutzte Immobilie geschenkt. Etwas anders mag es bei fremdvermieteten Immobilien aussehen. Da gibt es mit Sicherheit bessere Investments. Und vergessen wir eines nicht: Es ist auch ein ganz anderes Gefühl in den eigenen 4 Wänden zu wohnen und in der Wohnung oder uim Haus umbauen zu können was man will.

    Wer hätte nicht gern das edle Echtholzparket in seiner Wohnung. Wenn es die eigene Wohung ist, dann mache ich das einfach eben mal. Ist es eine gemietete Wohnung, freut sich in ein paar Jahren nur der Vermieter, aber ich bin mein Geld los.

    Und von welcher Flexibilität spricht Herr Kommer? Weil ich eine Wohnung innerhalb von 3 Monaten kündigen und umziehen kann? Genauso schnell verkaufe ich auch eine Wohnung – zumindest im Großraum München.

    • Holger Grethe 9. Mai 2014, 14:33

      Hallo Daniel,

      lass mich raten, du bist Immobilienbesitzer? 😉

      „Dann wird hier noch ein wesentlicher Punkt verschwiegen: Die erste eigengenutzte Immobilie zu kaufen lohnt sich quasi immer, da die einzige Alternative Miete zahlen ist. Zeige mir einer wo ich fast risikolos so viel Geld am Finanzmarkt investieren kann, um die Opportunitätskosten “Miete” wieder wett zu machen. Im Grunde wird einem die erste eigengenutzte Immobilie geschenkt. „

      Nirgendwo lässt sich am Kapitalmarkt Geld „fast risikolos“ investieren. Auch die Investition ins Eigenheim ist mitnichten risikolos. Ob sich eine Immobilie „lohnt“, hängt von so vielen (auch nicht monetären) Faktoren ab, dass ich diesbezüglich weder in die eine (lohnt immer) noch die andere Richtung (lohnt nie) pauschalisieren würde.

    • Bettina 23. März 2016, 13:58

      also ich bin in den letzten Jahrzehnten durchschnittlich alle 4 Jahre umgezogen. Das hätte ich mir nicht antun wollen, ständig Wohnung zu ver- und kaufen (auch im Großraum Wien nicht!)

  • Julia 26. März 2015, 20:34

    Ich habe eine Frage.
    Ich habe vor drei Jahren eine Immobilie relativ günstig gekauft.
    220.000,00 für ein Zweifamilienhaus. Ich habe eine monatliche Abtragungsrate bei der Bank von 1286€ und Mieteinnahmen von 1427€ .
    Die MIeter wohnen seit 20 Jahren dort, sind zuverlässig und Anspruchslos.
    Die Finanzierung ist auf 20 Jahre festgeschrieben.

    Ich kann selbst dort die nächsten Jahre nicht einziehen, weil meine Jungs nicht in diesen Ort ziehen wollen.
    Es handelt sich um eine Randlage in Nürnberg ( Altenfurth).
    Jetzt überlege ich zu verkaufen. Es gibt ein 5 Jahre alte GUtachten in dem ein Wert von über 300.000.,00 € geschäzt wurde.
    Wenn ich es jetzt zu einem guten Preis verkaufe, halte ich vielleicht ca 100.000,00 € übrig und ich kaufe mir dann ich zwei drei Jahren woanders etwas. Bis dahin könnten die Preise wieder runtergehen, oder?
    Vom Steuerlichen Kram habe ich aber null Ahnung.
    Ich glaube ich muss es 7 Jahre halten, wenn ich es nicht selbst bewohnt habe, sonst fällt eine xxxx Steuer an, richtig?

    Was würden die Experten mir raten 🙂 ?
    VG Julia

  • meee 14. September 2015, 15:04

    Den Hinweis auf die eingesparte Miete bei einer selbstgenutzten Immobilie finde ich äußerst wichtig. Das ist auch der Punkt, weshalb ich Herrn Kommers Argumentation nicht nachvollziehen kann.

    Die Argumentation des Größen-nachteils des Immobilien-Kleinbesitzers gegenüber großen Investoren will mir auch nicht so ganz einleuchten. Nur, weil die größeren bessere Renditen erzielen können, muss die kleinere ja nicht für sich betrachtet schlecht sein…

    • Bettina 23. März 2016, 14:03

      und? wer wird die eingesparte Miete den sebst aufzubringenden Renovierungskosten und den Zinsen, die ein evtl aufgenommener Kredit bringt, gegenrechnen?

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