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Immobilien als Kapitalanlage – Interview mit Gerd Kommer

Autor
Holger Grethe
Letzte Aktualisierung

Ich weiß nicht, ob und wann ich mit der Idee des Passiven Investierens in Berührung gekommen wär …

…gäbe es Gerd Kommer und seine hervorragenden Bücher nicht.

Sie sind ohne Frage Teil des gedanklichen Fundaments, auf dem meine Arbeit rund um diese Website steht.

Nachdem ich etwa 2006 Souverän Investieren mit Indexfonds und ETFs (*) gelesen hatte, hat sich mein Blick auf die Finanzwelt grundlegend geändert.

Nicht zuletzt war sein Buch Kaufen oder Mieten (*) eine immens große Hilfe, um die Frage „Eigenheim – ja oder nein?“ guten Gewissens abschließend für uns beantworten zu können.

(Mit „Nein“, aber das nur nebenbei …)

Aber genug der Lobhudelei, lassen wir Gerd Kommer einfach selbst zu Wort kommen:

Das Interview mit Gerd Kommer

zendepotIst ein Eigenheim Kapitalanlage oder Konsumgegenstand? Oder beides?

Gerd Kommer: Der Kauf eines Eigenheims, also einer selbstgenutzten Wohnimmobilie, ist stets beides: Kapitalanlage und Konsumgegenstand – die sprichwörtlichen zwei Seiten einer Medaille.

Eine Eigenheiminvestition nur als das eine, aber nicht als das andere zu betrachten, wäre ein Fehler oder eine Selbsttäuschung.

Wer nur oder vorwiegend den Konsumaspekt (Life Style-Aspekt) sieht, bei dem kann es irgendwann zu beträchtlichem „Regret“, zu bitterer Reue kommen.

Eine Ausnahme von dieser Regel – Eigenheim ist stets eine Lifestyle-Entscheidung und ein Investment – wäre evtl. ein Multimillionär, bei dem eine Wohnimmobilie nur ein kleiner einstelliger Prozentsatz seines Nettovermögens darstellt. Aber mit diesem Fall brauchen wir uns hier wohl nicht zu beschäftigen.

 
zendepotWas sind die drei wichtigsten Fragen, die man sich vor dem Kauf eines Eigenheims stellen sollte?

Gerd Kommer: An sich muss man sich hierzu mehr als drei Fragen stellen aber ich versuch’s mal:

1. Werde ich bzw. mein Haushalt in den nächsten 10 bis 15 Jahren mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in dieser Immobilie verbleiben – selbst, wenn ich z.B. meinen derzeitigen Job verlieren würde oder sich familiäre Veränderungen ergeben würden?

2. Ist meine Finanzkraft hoch genug? Das heißt, habe ich genug Eigenkapital für mindestens 25% bis 30% der Summe aus Kaufpreis und Kaufkosten?

Und kann ich mir eine Festzinsbindung von mindestens 10 Jahren leisten (besser noch länger)? Und brauche ich mit großer Wahrscheinlichkeit maximal 20-25 Jahre, um die Fremdfinanzierung vollständig zu tilgen?

3. Besitze ich bereits eine Immobilie? Für einen relativ normal verdienenden und vermögenden Haushalt (Faustregel: alles unterhalb eines Millionärs) ist die Investition in zwei oder mehr Immobilien normalerweise ökonomisch unsinnig, da sie zu einer gefährlichen oder jedenfalls unnötigen Risikokonzentration führt, insbesondere, wenn mehr als die Hälfte des kombinierten Immobilienwertes mit Kredit finanziert ist.

 
zendepotTrotz mancherorts massiv gestiegener Preise ist der Run auf Immobilien weiterhin ungebrochen. Wie erklären Sie sich dieses Phänomen? Liegt es am niedrigen Zinsniveau, am Herdentrieb, ist es Torschlusspanik oder spielt noch etwas anderes eine Rolle?

Gerd Kommer: Aus der der Behavioural Finance-Forschung wissen wir, dass die meisten Privatanleger im Laufe ihres Investmentlebens viele irrationale, zum Teil sogar grotesk irrationale Entscheidungen treffen – das gilt auch für Sie und mich und das betrifft klassische Finanzanlagen wie Aktien, Anleihen, Fonds, Zertifikate, Lebensversicherungen und Gold und das gilt vermutlich noch mehr für Eigenheime, weil bei Eigenheimen Investment- und Life-Style-Aspekt untrennbar vermischt sind, was bei den genannten Finanzanlagen nicht der Fall ist.

Hinzukommt, dass Eigenheime typischerweise partiell fremdfinanziert sind, also gehebelte Anlagen darstellen, was die Sache noch komplizierter macht.

Um aber ihre Frage etwas konkreter zu beantworten: Herdentrieb und Torschlusspanik spielen hierbei sicherlich ein große Rolle.

Andere Faktoren sind mangelnde Finanzkenntnisse, insbesondere mangelnde Kenntnis der Finanzgeschichte sowie der historischen Renditen und Risiken von Eigenheim-Investitionen.

Ferner fehlendes Wissen über Vermögensbildungsalternativen, z.B. Aktien und Anleihen und natürlich – ganz wichtig – die traditionelle Desinformation durch Banken, Bausparkassen, Immobilienmakler, Bauträger.

Dass Informationen von diesen Institutionen nicht objektiv und fair sind und nicht sein können, liegt auf der Hand, weil sie einem enormen Interessenkonflikt unterliegen.

Leider tragen auch Medien und Politik nicht zu einer besseren Informationssituation bei. Das deutsche Verbraucherschutz-Ministerium reiht hierbei seit Jahren ein Versagen an das Nächste.

 
zendepotKommen wir zu Immobilieninvestments, die rein unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage getätigt werden. In ihrem Buch „Kaufen oder Mieten“ raten Sie Privatpersonen davon ab, in fremdvermietete Immobilien zu investieren, da sie gegenüber professionell-gewerblichen Anbietern benachteiligt seien. Worin bestehen die wesentlichen Nachteile dieser Form der Kapitalanlage?

Gerd Kommer: Gewerbliche Vermieter haben beträchtliche wirtschaftliche Vorteile vor privaten Vermietern. Diese finanziellen Vorteile erlauben es ihnen kollektiv, den Markt, d.h. die Marktmieten zu bestimmen, denn ihre Kosten bzw. Einkaufspreise sind einfach deutlich niedriger als die von privaten Vermietern.

Weil das so ist, können private Vermieter in den meisten Fällen keine vernünftige Risiko-Rendite-Kombination erzielen.

Die betroffenen privaten Vermieter merken das aber meistens nicht, weil sie kein vernünftiges Rechnungswesen haben, das die Fakten und Zahlen ans Tageslicht befördert oder weil sie die Wahrheit aus emotionalen Gründen nicht wahrhaben wollen.

Kostenvorteile von gewerblichen Vermietern ergeben sich in der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilie: Beim Kaufpreis, bei den Maklerkosten, bei den Zinskosten (Bankmarge), bei den Instandhaltungskosten, bei den Versicherungskosten, bei Rechtsberatungskosten (wenn es mal Ärger mit dem Mieter gibt).

Überall liegen gewerbliche Vermieter günstiger, weil sie nicht nur eine einzelne Eigentumswohnung erwerben und vermieten, sondern Dutzende oder Hunderte auf einmal.

Diesen Hase-Igel-Wettlauf kann der private Vermieter kaum gewinnen, und in den seltenen Ausnahmen ist es typischerweise unplanbares Glück.

 
zendepotWer keine Lust hat als Vermieter aufzutreten, findet am Kapitalmarkt diverse Möglichkeiten, in (Büro)Immobilien zu investieren, unter anderem per Immobilienfonds. Hier sind zwei Varianten zu unterscheiden: geschlossene und offene Fonds. Worum handelt es sich bei geschlossenen Fonds und sind diese ein für Privatanleger geeignetes Investment?

Gerd Kommer: Es gibt sogar drei Möglichkeiten am Kapitalmarkt in Immobilien – übrigens nicht nur Büroimmobilien – zu investieren: Geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds und sogenannte passive oder aktive REITs-Fonds.

Von geschlossenen Immobilienfonds ist in jedem Fall abzuraten, da sie komplexe, intransparente, von der Finanzaufsicht (BaFin) kaum regulierte Konstruktionen sind, mit – aus Privatanlegersicht – vielen unkalkulierbaren Risiken bis hin zur Gefahr des Anlagebetruges und Nachschusspflichten im Falle von Verlusten.

Die vergangenen Jahre haben den Unsinn, d.h. die für Privatanleger im Allgemeinen schlechten oder sogar desaströsen Renditen und hohen Risiken von geschlossenen Immobilienfonds vielfach gezeigt.

Geschlossene Immobilienfonds, die in Deutschland bisher praktisch frei an Privatanleger vertrieben wurden, sind übrigens ein deutscher Sonderweg. Die Aufsichtsbehörden in Ländern wie Frankreich, Großbritannien und USA würden so etwas aus Verbraucherschutzgründen nie akzeptieren.

 
zendepotSind offene Immobilienfonds eine sinnvolle Alternative? Entgegen ihrer Bezeichnung können ja auch diese zeitweilig geschlossen werden?

Gerd Kommer: Auch von offenen Immobilienfonds halte ich nicht viel. Sie sind ebenfalls ein deutscher Sonderweg, den es in Ländern wie Großbritannien und USA nicht gibt. Deutsche Sonderwege bei Investmentprodukten sollten einem stets zu denken geben.

Von den etwa 25 offenen Immobilienfonds, die 2007 in Deutschland existierten, haben in den letzten Jahren mehr als ein Drittel zu drastischen und endgültigen Anlegerverlusten geführt.

Die angeblich geringe Volatilität dieses Fonds-Typus und die angeblich niedrige Korrelation zu z.B. Aktienanlagen sind eine Illusion, die durch die kuriose, altmodische Konstruktion dieser Fonds ermöglicht wird, die aber nicht die zugrundeliegende Realität widerspiegelt. Diese Konstruktion ist ganz einfach nicht „State of the Art“.

Die ehrlichste und beste Form in gewerbliche und u.U. wohnwirtschaftliche Immobilien über den Kapitalmarkt zu investieren, sind so genannte passive REITs-ETFs. Davon sind auch einige wenige in Deutschland zum Vertrieb zugelassen.

 
zendepotMit den von Ihnen erwähnten REITs steht eine vergleichsweise junge Anlageklasse im Bereich der Immobilieninvestments zur Verfügung. Könnten Sie kurz die Chancen und Risiken von Immobilienaktien skizzieren?

Gerd Kommer: REIT ist die Abkürzung von „Real Estate Investment Trust“ („Riet“ ausgesprochen). Diese rechtliche Fonds- Konstruktion kommt ursprünglich aus den USA, ist aber heute in vielen Ländern verbreitet.

REITs sind letztlich normale Publikumsinvestmentfonds mit dem großen Anlegervorteil des „Sondervermögens“, den Publikumsfonds haben (geschlossene Immobilienfonds und andere geschlossene Fonds hingegen nicht).

Weitere Vorteile von REITS sind: Geringe Kaufkosten, maximale Transparenz und – ganz wichtig – „Ehrlichkeit“ der Bewertung des Fondsvermögens.

Da REITs börsengehandelt sind, wird das Fondsvermögen täglich vom Markt (von der Börse) bewertet, während es bei offenen Immobilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds nur in größeren Abständen von der Fondsgesellschaft selbst bewertet wird oder von Gutachtern, die letztlich von der Fondsgesellschaft abhängig sind.

Diese merkwürdige, veraltete Bewertungsmethodik führt zu der bereits erwähnten, scheinbar aber nicht wirklich geringen Volatilität dieser Investmentvehikel.

Das Ergebnis solcher Bewertungsmethoden tritt dann höchst unangenehm in konjunkturellen Krisenphasen zu Tage, wie z.B. in der Finanzkrise ab 2008, worüber wir ja soeben gesprochen haben.

REITs haben offene Immobilienfonds in den letzten ca. 20 Jahren outperformt. Für geschlossene Immobilienfonds gibt es keine verlässlichen historischen Renditenzahlen, die mehr als wenige Jahre zurückreichen. Das sollte aus Anlegersicht ebenfalls ein Alarmsignal sein.

 
zendepotRobert Shiller, ein ausgewiesener Kenner und Kritiker des Immobilienmarktes – nebenbei Träger des Wirtschaftsnobelpreises – hat in einem Interview zugegeben, selbst im Eigenheim zu wohnen. Weil, wie er sagte, seine Frau unbedingt ein Haus haben wollte. „Kaufen oder Mieten“ – Wie haben Sie die Frage für sich selbst beantwortet?

Gerd Kommer: Ich bin 51 und habe – ausgenommen in meiner Kindheit und Jugend – stets in vermieteten Immobilien gewohnt. Meine gesamte Familie (Eltern, Bruder, Schwester, Onkel, Tanten, Vetter und Kusinen, Großeltern, Urgroßeltern) hingegen wohnen oder wohnten alle in Eigenheimen.

Für mich macht eine gemietete Immobilie mehr Sinn, weil das langfristig rentabler und risikoärmer war und weil mir und meiner Partnerin Mieten mehr Flexibilität und mehr Optionen bietet.

Seit acht Jahren lebe ich in London, wo der „Eigenheimwahn“ noch größer ist als derzeit in Deutschland, und wo es vermutlich eine Immobilienpreisblase gibt, die irgendwann plötzlich oder ganz langsam über viele Jahre hinweg platzen wird wie es z.B. seit 1993 in Japan der Fall ist.

Dort sind Wohnimmobilien heute real nur die Hälfte wert wie vor gut 20 Jahren. Ähnliche „Zeitlupen-Crashs“ oder konventionellere Einbrüche über Zeiträume von etwa fünf Jahren hat es in den vergangenen 100 Jahren in vielen Ländern gegeben.

Wenn Sie bedenken, dass die Mehrzahl aller Wohnimmobilien partiell fremdfinanziert sind – was die Downside [Anm.: Abwärtsrisiko] für das eingebrachte Eigenkapital deutlich verschlimmert –, dann ist sowas nicht spaßig.

Auf dem derzeitigen Londoner Hauspreis-Vulkan möchte ich jedenfalls lieber nicht sitzen, weswegen ich gerne Mieter bin. In manchen deutschen Großstädten dürfte die Situation allmählich ebenfalls bedenklich sein.

Generell: Altersvorsorge und Vermögensbildung kann man mit einem Eigenheim oder mit anderen Anlageformen machen – am wichtigsten ist, dass man es überhaupt tut.

zendepotDa kann ich nur zustimmen. Herr Kommer, ich danke Ihnen ganz herzlich für das Interview!

Dr. Gerd Kommer studierte BWL, VWL, Steuerrecht und Politikwissenschaft in Deutschland, Liechtenstein und den USA. Nebenberuflich schreibt er Bücher zu indexorientierten Anlagestrategien für deutsche Privatanleger und zum Thema „Kaufen oder Mieten”. Er lebt in München und ist Geschäftsführer derGerd Kommer Invest GmbH.

Autor: Holger Grethe
Holger hat Zendepot Anfang 2013 gegründet und dort als einer der ersten deutschen Blogger regelmäßig über passives Investieren mit ETFs und weitere Finanzthemen informiert. Im Juni 2021 beschloss Holger, das Projekt Zendepot für sich abzuschließen, um sich auf sein Kerngeschäft, die eigene Praxis, zu konzentrieren. Die Beiträge von Holger können jedoch weiterhin im Zendepot-Blog abgerufen werden.