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REITs: Vereinen Immobilien ETF das Beste aus zwei Welten?

Autor
Holger Grethe
Letzte Aktualisierung

Zugegeben: Ich bin kein allzu großer Anhänger von „Betongold“.

Trotzdem investiere ich in Immobilien.

Allerdings nicht direkt.

Denn wer kein Haus kaufen, Immobilien als Anlageklasse aber nicht missen möchte, findet in Immobilienaktien respektive REITs eine sinnvolle Alternative.

Was REITs sind, wie sich mit Immobilien ETFs auf einfache Weise in Immobilien investieren lässt und welche Vorteile dies für dein Depot hat, erfährst du in diesem Artikel …

Was sind REITs?

Bei Immobilienaktien handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die ihren Anlageschwerpunkt in Immobilien haben.

Eine Sub-Spezies der Immobilienaktien sind sogenannte REITs (ausgesprochen „Riets“): Real Estate Investment Trusts.

Unternehmen dieser Kategorie erzielen Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Büro-, Wohnimmobilien und Grundstücken.

REITs weisen eine Besonderheit auf: Der Gesellschaftsgewinn wird nicht auf Unternehmensebene besteuert.

Sondern beim Anteilseigner, dem Anleger also.

Das klingt auf den ersten Blick nicht unbedingt attraktiv, denn welcher Privatanleger zahlt schon gerne Steuern?

Die Tatsache, dass mindestens 90 Prozent des REIT Gewinns an die Anleger ausgeschüttet werden müssen, dürfte Dividendenfans vermutlich schon eher ein Lächeln aufs Gesicht zaubern.

Die Steuerbefreiung (auf Ebene der Immobilienunternehmen) sorgt dafür, dass …

  1. indirekte und direkte Immobilienanlage gleichgestellt sind, und
  2. REITs in Deutschland den steuertransparenten offenen und geschlossenen Immobilienfonds gleichgestellt sind.

REITs nehmen also die Stellung eines Hybridprodukts ein.

Sie verknüpfen die Vorteile von Aktieninvestments, wie gute Handelbarkeit, Liquidität und geringe Transaktionskosten, mit Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.

Wie lässt sich passiv in Immobilienaktien investieren?

Indem wir darauf verzichten, uns einzelne REIT- bzw. Immobilienaktien-Gesellschaften aus dem Gesamtangebot herauszupicken.

Wir wissen schlicht nicht, wie sich bestimmte Unternehmen dieser Branche in der Zukunft entwickeln werden.

Was wir also brauchen, ist ein geeigneter Index, der möglichst das gesamte Marktsegment abdeckt und das Einzelwertrisiko durch Diversifikation so gut es geht minimiert.

An Indizes herrscht in der Immobilienwelt grundsätzlich kein Mangel, doch nicht jeder Index eignet sich für unsere Zwecke.

Denn es gibt transaktions- bzw. bewertungsbasierte Immobilienindizes wie DIX, EPX, IMX oder SIM.

Und es gibt Immobilienaktienindizes. Nur letztere sind für uns interessant.

Schauen wir uns bei deutschen REITs um, macht sich schnell Ernüchterung breit.

An der Börse Frankfurt finden sich lediglich Indizes, in denen schlappe 5 Unternehmen (RX REIT All Share-Index) respektive 14 Unternehmen (RX Real Estate-Index) enthalten sind.

Indizes mit 5 oder 14 Unternehmen?

Sind wohl eher ein schlechter Scherz als Grundlage für ein diversifiziertes Aktieninvestment.

Und der RX Real Estate-Index kommt nur deswegen auf ganze 14 Einzeltitel, da er nicht nur REITs sondern auch andere Immobilienaktien beinhaltet.

Sehen wir uns mal in Europa um:

Dort finden wir den Stoxx Europe 600 Real Estate Cap. Dieser kommt immerhin auf 33 Werte und setzt sich aus Immobilienaktien und REITs zusammen.

Wer sich lieber direkt die ganze Welt der Immobiliengesellschaften einverleiben will, findet im FTSE EPRA/NAREIT einen würdigen Vertreter.

Dieser Index fasst die Entwicklung von 476 Immobilienaktien und REITs zusammen.

Eine weitere Alternative für den globalen Immobilienmarkt ist der S&P Global REIT. Er wurde 1992 aufgelegt und enthält derzeit 408 Titel.

Eine gute Übersicht über investierbare Immobilienaktien-Indizes findest du auf dieser Seite von justetf.com.

Was spricht für die Anlageklasse Immobilienaktien?

Im Wesentlichen gibt es drei gute Gründe:

1. Positive Realrendite

Immobilienaktien weisen langfristig eine positive Realrendite auf.

Der FTSE EPRA/NAREIT Index entwickelte sich in den letzten fünf Jahren auf ähnlichem Niveau wie der MSCI World Index, der wiederum die Wertentwicklung des gesamten Aktienmarkts widerspiegelt.

Der Kursindex des FTSE EPRA/NAREIT legte zwischen Oktober 2014 und Oktober 2019 um 3,7 Prozent pro Jahr zu.

Der Perfomance-Index, bei dem die Dividenden-Ausschüttungen berücksichtigt werden, wuchs im gleichen Zeitraum um um 7,7 Prozent pro Jahr.

(Dementsprechend betrug die Dividendenrendite rund 4 Prozent p.a.)

Zum Vergleich: Der MSCI World Index legte zwischen September 2014 und September 2019 in der Performance-Variante um 10,4 Prozent pro Jahr zu.

Wenn mit dem FTSE EPRA/NAREIT weniger Rendite zu erzielen ist als mit dem MSCI World:

Kann man es dann nicht gleich bei einem Investment in den MSCI World belassen? Was spricht für ein gesondertes Investment in die Anlageklasse Immobilienaktien?

Der Grund ist die …

2. Niedrige Korrelation mit dem Aktiengesamtmarkt

Eine niedrige Korrelation bedeutet: Die einzelnen Jahresrenditen zweier Anlageklassen weichen in einem bestimmten Zeitraum voneinander ab, entwickeln sich also nicht im Gleichlauf.

Bei gleicher Durchschnittsrendite ergibt sich nach der Portfoliotheorie von Markowitz so ein Diversifikationseffekt, der das Risiko des Gesamtportfolios (bei gleicher Renditeerwartung!) senkt.

Entwickeln sich zwei Wertpapiere genau gleich, beträgt ihre Korrelation 1. Bei völlig gegensätzlichem Verlauf liegt die Korrelation bei -1.

In den letzten 30 Jahren bewegte sich die Korrelation zwischen US-amerikanischen Aktien und REITs in einem weiten Bereich zwischen 0 und 0.85.

Auch wenn die Korrelationen von Jahr zu Jahr schwanken:

Ein moderater Diversifikationseffekt ergibt sich selbst dann, wenn sich die Gruppe der Immobilienaktien und der Gesamtmarkt nicht zu Hundert Prozent gleich entwickeln.

Dieser Zusammenhang gilt grundsätzlich für alle Anlageklassen.

3. Hohe Ausschüttungsquote (bei REITs)

Anleger, die sich bereits in der Entsparphase befinden oder aus anderen Gründen ein Faible für Dividenden haben, dürften sich über die hohe Ausschüttungsquote von REITs freuen.

Solange diese Unternehmen Gewinne erwirtschaften, müssen mindestens 90 Prozent davon an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.

Das lässt indirekte Immobilieninvestments in Form von REITs als liquidere Alternative zur selbstgenutzten Immobilie erscheinen.

Risiken und Nebenwirkungen von Immobilienaktien

Selbstverständlich ist eine Investition in Immobilienaktien „nicht ohne“. Man sollte die Augen vor den potenziellen Nachteilen dieser Geldanlage nicht verschliessen.

Denn attraktive Dividendenzahlungen hin oder her: In ihrem Wesen sind und bleiben REITs Aktien.

Das bedeutet, dass man mit ausgeprägten Kursschwankungen rechnen muss. Einem guten Jahr mit zweistelliger Rendite kann ein düsteres Jahr mit deutlichem Minus folgen.

Immobilienaktien-ETFs sind mal der Turbo, mal der Bremsklotz im Depot.

Damit muss man leben können …

Genau dieser Umstand lässt sich jedoch, wie bereits beschrieben, konstruktiv zur Risikominimierung des Gesamtdepots nutzen.

Unter steuerlichen Gesichtspunkten haben REIT Indexfonds einen gewichtigen Nachteil gegenüber direkten Immobilieninvestments:

Bei letzteren lässt sich die zehnjährige Spekulationsfrist nutzen.

Gewinne aus REITs sind hingegen – unabhängig von der Haltedauer – immer steuerpflichtig.

Warum diese Ungleichbehandlung existiert und ob sie auch in der Zukunft Bestand haben wird:

Wer weiß das schon?

Ich bin mir aber sicher, dass dieser Punkt bei vielen Anlegern eine nicht unwesentliche Rolle spielen dürfte.

Was spricht gegen die Investition in offene und geschlossene Immobilienfonds?

Es bleibt festzuhalten, dass Immobilienaktien und REITs in Deutschland bis vor kurzem keine nennenswerte Rolle spielten.

Im Wikipedia-Eintrag über REITs findet sich die Feststellung:

„In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis Ende der neunziger Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen.“

Was gegen diese Lösungen spricht, wird in einem Interview deutlich, dass ich mit dem Finanzautor Gerd Kommer vor einiger Zeit geführt habe:

„Von geschlossenen Immobilienfonds ist in jedem Fall abzuraten, da sie komplexe, intransparente, von der Finanzaufsicht (BaFin) kaum regulierte Konstruktionen sind, mit – aus Privatanlegersicht – vielen unkalkulierbaren Risiken bis hin zur Gefahr des Anlagebetruges und Nachschusspflichten.“

Gerd Kommer über offene Immobilienfonds:

„Sie sind ebenfalls ein deutscher Sonderweg, den es in Ländern wie Großbritannien und USA nicht gibt. Deutsche Sonderwege bei Investmentprodukten sollten einem stets zu denken geben. Von den etwa 25 offenen Immobilienfonds, die 2007 in Deutschland existierten, haben in den letzten Jahren mehr als ein Drittel zu drastischen und endgültigen Anlegerverlusten geführt.“

Sein Rat lautet:

„Die ehrlichste und beste Form in gewerbliche und u.U. wohnwirtschaftliche Immobilien über den Kapitalmarkt zu investieren, sind so genannte passive REITs-ETFs. Davon sind auch einige wenige in Deutschland zum Vertrieb zugelassen.“

Immobilien ETF (REITs) – Das Fazit

Für eine Investition in Immobilien ETF (REITs) spricht …

  • der damit einhergehende Diversifikationseffekt,
  • die hohe Ausschüttungsquote,
  • die niedrige Gesamtkostenquote, sowie
  • der Liquiditätsvorteil gegenüber eine direkten Immobilienanlage.

Wer auf Immobilien als Anlageklasse nicht verzichten möchte, aber auf „echtes Betongold zum Anfassen“ verzichten kann …

…sollte über eine Beimischung von Immobilienaktien-ETFs zum Depot (in Höhe von etwa 5-10 Prozent des Gesamtportfolios) nachdenken.

Autor: Holger Grethe
Holger hat Zendepot Anfang 2013 gegründet und dort als einer der ersten deutschen Blogger regelmäßig über passives Investieren mit ETFs und weitere Finanzthemen informiert. Im Juni 2021 beschloss Holger, das Projekt Zendepot für sich abzuschließen, um sich auf sein Kerngeschäft, die eigene Praxis, zu konzentrieren. Die Beiträge von Holger können jedoch weiterhin im Zendepot-Blog abgerufen werden.