REITs: Vereinen Immobilien ETF das Beste aus zwei Welten?

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Zugegeben: Ich bin kein allzu großer Anhänger von „Betongold“.

Trotzdem investiere ich in Immobilien.

Allerdings nicht direkt.

Denn wer kein Haus kaufen, Immobilien als Anlageklasse aber nicht missen möchte, findet in Immobilienaktien respektive REITs eine sinnvolle Alternative.

Was REITs sind, wie sich mit Immobilien ETFs auf einfache Weise in Immobilien investieren lässt und welche Vorteile dies für dein Depot hat, erfährst du in diesem Artikel …

Was sind REITs?

Was sind REITS

Bei Immobilienaktien handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die ihren Anlageschwerpunkt in Immobilien haben.

Eine Sub-Spezies der Immobilienaktien sind sogenannte REITs (ausgesprochen „Riets“): Real Estate Investment Trusts.

Unternehmen dieser Kategorie erzielen Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Büro-, Wohnimmobilien und Grundstücken.

REITs weisen eine Besonderheit auf: Der Gesellschaftsgewinn wird nicht auf Unternehmensebene besteuert.

Sondern beim Anteilseigner, dem Anleger also.

Das klingt auf den ersten Blick nicht unbedingt attraktiv, denn welcher Privatanleger zahlt schon gerne Steuern?

Die Tatsache, dass mindestens 90 Prozent des REIT Gewinns an die Anleger ausgeschüttet werden müssen, dürfte Dividendenfans vermutlich schon eher ein Lächeln aufs Gesicht zaubern.

Die Steuerbefreiung (auf Ebene der Immobilienunternehmen) sorgt dafür, dass …

  1. indirekte und direkte Immobilienanlage gleichgestellt sind, und
  2. REITs in Deutschland den steuertransparenten offenen und geschlossenen Immobilienfonds gleichgestellt sind.

REITs nehmen also die Stellung eines Hybridprodukts ein.

Sie verknüpfen die Vorteile von Aktieninvestments, wie gute Handelbarkeit, Liquidität und geringe Transaktionskosten, mit Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.

Wie lässt sich passiv in Immobilienaktien investieren?

Passiv in REITS investieren

Indem wir darauf verzichten, uns einzelne REIT- bzw. Immobilienaktien-Gesellschaften aus dem Gesamtangebot herauszupicken.

Wir wissen schlicht nicht, wie sich bestimmte Unternehmen dieser Branche in der Zukunft entwickeln werden.

Was wir also brauchen, ist ein geeigneter Index, der möglichst das gesamte Marktsegment abdeckt und das Einzelwertrisiko durch Diversifikation so gut es geht minimiert.

An Indizes herrscht in der Immobilienwelt grundsätzlich kein Mangel, doch nicht jeder Index eignet sich für unsere Zwecke.

Denn es gibt transaktions- bzw. bewertungsbasierte Immobilienindizes wie DIX, EPX, IMX oder SIM.

Und es gibt Immobilienaktienindizes. Nur letztere sind für uns interessant.

Schauen wir uns bei deutschen REITs um, macht sich schnell Ernüchterung breit.

An der Börse Frankfurt finden sich lediglich Indizes, in denen schlappe 5 Unternehmen (RX REIT All Share-Index) respektive 14 Unternehmen (RX Real Estate-Index) enthalten sind.

Indizes mit 5 oder 14 Unternehmen?

Sind wohl eher ein schlechter Scherz als Grundlage für ein diversifiziertes Aktieninvestment.

Und der RX Real Estate-Index kommt nur deswegen auf ganze 14 Einzeltitel, da er nicht nur REITs sondern auch andere Immobilienaktien beinhaltet.

Sehen wir uns mal in Europa um:

Dort finden wir den Stoxx Europe 600 Real Estate Cap. Dieser kommt immerhin auf 33 Werte und setzt sich aus Immobilienaktien und REITs zusammen.

Wer sich lieber direkt die ganze Welt der Immobiliengesellschaften einverleiben will, findet im FTSE EPRA/NAREIT einen würdigen Vertreter.

Dieser Index fasst die Entwicklung von 476 Immobilienaktien und REITs zusammen.

Eine weitere Alternative für den globalen Immobilienmarkt ist der S&P Global REIT. Er wurde 1992 aufgelegt und enthält derzeit 408 Titel.

Eine gute Übersicht über investierbare Immobilienaktien-Indizes findest du auf dieser Seite von justetf.com.

Was spricht für die Anlageklasse Immobilienaktien?

Immobilienaktien

Im Wesentlichen gibt es drei gute Gründe:

1. Positive Realrendite

Immobilienaktien weisen langfristig eine positive Realrendite auf.

Der FTSE EPRA/NAREIT Index entwickelte sich in den letzten fünf Jahren auf ähnlichem Niveau wie der MSCI World Index, der wiederum die Wertentwicklung des gesamten Aktienmarkts widerspiegelt.

Der Kursindex des FTSE EPRA/NAREIT legte zwischen Oktober 2014 und Oktober 2019 um 3,7 Prozent pro Jahr zu.

Der Perfomance-Index, bei dem die Dividenden-Ausschüttungen berücksichtigt werden, wuchs im gleichen Zeitraum um um 7,7 Prozent pro Jahr.

(Dementsprechend betrug die Dividendenrendite rund 4 Prozent p.a.)

Zum Vergleich: Der MSCI World Index legte zwischen September 2014 und September 2019 in der Performance-Variante um 10,4 Prozent pro Jahr zu.

Wenn mit dem FTSE EPRA/NAREIT weniger Rendite zu erzielen ist als mit dem MSCI World:

Kann man es dann nicht gleich bei einem Investment in den MSCI World belassen? Was spricht für ein gesondertes Investment in die Anlageklasse Immobilienaktien?

Der Grund ist die …

2. Niedrige Korrelation mit dem Aktiengesamtmarkt

Eine niedrige Korrelation bedeutet: Die einzelnen Jahresrenditen zweier Anlageklassen weichen in einem bestimmten Zeitraum voneinander ab, entwickeln sich also nicht im Gleichlauf.

Bei gleicher Durchschnittsrendite ergibt sich nach der Portfoliotheorie von Markowitz so ein Diversifikationseffekt, der das Risiko des Gesamtportfolios (bei gleicher Renditeerwartung!) senkt.

Entwickeln sich zwei Wertpapiere genau gleich, beträgt ihre Korrelation 1. Bei völlig gegensätzlichem Verlauf liegt die Korrelation bei -1.

In den letzten 30 Jahren bewegte sich die Korrelation zwischen US-amerikanischen Aktien und REITs in einem weiten Bereich zwischen 0 und 0.85.

Auch wenn die Korrelationen von Jahr zu Jahr schwanken:

Ein moderater Diversifikationseffekt ergibt sich selbst dann, wenn sich die Gruppe der Immobilienaktien und der Gesamtmarkt nicht zu Hundert Prozent gleich entwickeln.

Dieser Zusammenhang gilt grundsätzlich für alle Anlageklassen.

3. Hohe Ausschüttungsquote (bei REITs)

Anleger, die sich bereits in der Entsparphase befinden oder aus anderen Gründen ein Faible für Dividenden haben, dürften sich über die hohe Ausschüttungsquote von REITs freuen.

Solange diese Unternehmen Gewinne erwirtschaften, müssen mindestens 90 Prozent davon an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.

Das lässt indirekte Immobilieninvestments in Form von REITs als liquidere Alternative zur selbstgenutzten Immobilie erscheinen.

Risiken und Nebenwirkungen von Immobilienaktien

Risiken REITs

Selbstverständlich ist eine Investition in Immobilienaktien „nicht ohne“. Man sollte die Augen vor den potenziellen Nachteilen dieser Geldanlage nicht verschliessen.

Denn attraktive Dividendenzahlungen hin oder her: In ihrem Wesen sind und bleiben REITs Aktien.

Das bedeutet, dass man mit ausgeprägten Kursschwankungen rechnen muss. Einem guten Jahr mit zweistelliger Rendite kann ein düsteres Jahr mit deutlichem Minus folgen.

Immobilienaktien-ETFs sind mal der Turbo, mal der Bremsklotz im Depot.

Damit muss man leben können …

Genau dieser Umstand lässt sich jedoch, wie bereits beschrieben, konstruktiv zur Risikominimierung des Gesamtdepots nutzen.

Unter steuerlichen Gesichtspunkten haben REIT Indexfonds einen gewichtigen Nachteil gegenüber direkten Immobilieninvestments:

Bei letzteren lässt sich die zehnjährige Spekulationsfrist nutzen.

Gewinne aus REITs sind hingegen – unabhängig von der Haltedauer – immer steuerpflichtig.

Warum diese Ungleichbehandlung existiert und ob sie auch in der Zukunft Bestand haben wird:

Wer weiß das schon?

Ich bin mir aber sicher, dass dieser Punkt bei vielen Anlegern eine nicht unwesentliche Rolle spielen dürfte.

Was spricht gegen die Investition in offene und geschlossene Immobilienfonds?

offene immobilienfonds

Es bleibt festzuhalten, dass Immobilienaktien und REITs in Deutschland bis vor kurzem keine nennenswerte Rolle spielten.

Im Wikipedia-Eintrag über REITs findet sich die Feststellung:

„In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis Ende der neunziger Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen.“

Was gegen diese Lösungen spricht, wird in einem Interview deutlich, dass ich mit dem Finanzautor Gerd Kommer vor einiger Zeit geführt habe:

„Von geschlossenen Immobilienfonds ist in jedem Fall abzuraten, da sie komplexe, intransparente, von der Finanzaufsicht (BaFin) kaum regulierte Konstruktionen sind, mit – aus Privatanlegersicht – vielen unkalkulierbaren Risiken bis hin zur Gefahr des Anlagebetruges und Nachschusspflichten.“

Gerd Kommer über offene Immobilienfonds:

„Sie sind ebenfalls ein deutscher Sonderweg, den es in Ländern wie Großbritannien und USA nicht gibt. Deutsche Sonderwege bei Investmentprodukten sollten einem stets zu denken geben. Von den etwa 25 offenen Immobilienfonds, die 2007 in Deutschland existierten, haben in den letzten Jahren mehr als ein Drittel zu drastischen und endgültigen Anlegerverlusten geführt.“

Sein Rat lautet:

„Die ehrlichste und beste Form in gewerbliche und u.U. wohnwirtschaftliche Immobilien über den Kapitalmarkt zu investieren, sind so genannte passive REITs-ETFs. Davon sind auch einige wenige in Deutschland zum Vertrieb zugelassen.“

Immobilien ETF (REITs) – Das Fazit

Für eine Investition in Immobilien ETF (REITs) spricht …

  • der damit einhergehende Diversifikationseffekt,
  • die hohe Ausschüttungsquote,
  • die niedrige Gesamtkostenquote, sowie
  • der Liquiditätsvorteil gegenüber eine direkten Immobilienanlage.

Wer auf Immobilien als Anlageklasse nicht verzichten möchte, aber auf „echtes Betongold zum Anfassen“ verzichten kann …

…sollte über eine Beimischung von Immobilienaktien-ETFs zum Depot (in Höhe von etwa 5-10 Prozent des Gesamtportfolios) nachdenken.

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Hinweis: Dieser Artikel wurde erstmals im April 2015 veröffentlicht und ist seitdem komplett überarbeitet und aktualisiert worden.
Dr. Holger Grethe
Hallo, ich bin Holger Grethe, ETF-Investor und Gründer von Zendepot! Seit 2013 unterstütze ich Privatanleger dabei, auf zeitsparende Weise Vermögen in Eigenregie aufzubauen. Mehr über mich und diese Website erfährst du hier.
20 comments… add one
  • Gerhard Dez 8, 2019 @ 12:56

    Vielen Dank für diesen aufschlussreichen Artikel zum Thema REITs! Ich befasse mich gerade sehr intensiv damit und find immer mehr Gefallen daran als Ergänzung zu meinen klassischen ETFs.

  • Patrick Simmel Aug 30, 2016 @ 15:09

    Hallo,
    Danke für den interessanten Artikel. Ich habe gerade das Buch von Kommer gelesen und bin deshalb auf das Thema gestoßen. Was ich allerdings nicht verstehe ist, wie man eine REITs ETF (z.B. FTSE EPRA/NAREIT) mit einem offenen Immobilienfonds vergleichen kann (z.B. UniImmo Global). Wenn ich die beiden Charts übereinander lege, stelle ich fest, das der UniImmo quasi gar nicht schwankt und die Volatilität beim REITs-ETF sehr hoch ist. Demzufolge muss hier auch die Rendite deutlich höher sein und beide Produkte sind risikotechnisch völlig unterschiedlich einzustufen. Das hab ich schon bei Kommer nicht verstanden. Vielleicht kannst du mir das ja erklären.

    Vielen Dank1
    MfG
    Patrick Simmel

  • Tobi Apr 5, 2016 @ 13:59

    Hallo,
    danke für den Artikel. Eine Sache ist für mich noch nicht geklärt.

    Zunächst was ich glaube verstanden zu haben:
    Natürlich korrelieren Reits mit dem Aktienmarkt, weil es ja selbst Aktien sind. Eine Beimischung/Übergewichtung senkt das Gesamtrisiko/Schwankung des Portfolios weil die Korrelation eben kleiner als 1 ist. Das erhöhte Klumpenrisiko (übergewichtung im Portfolio, weil im MSCI-World Reits ja schon enthalten sind) könnte also aufgewogen werden durch geringeres Risiko des Portfolios.

    Was ich jedoch nicht verstanden habe:
    Ist das nicht mit jeder anderen Branche genauso? Nehmen wir beispielsweise die Branche „Konsumgüter zyklisch“ statt Immobilien. Hier würde doch das gleiche wie bei Immobilien gelten: Natürlich korrelieren „Konsumgüter zyklisch“ mit dem Aktienmarkt, weil diese ja selbst durch Aktien gebildet werden. Eine Beimischung/Übergewichtung müsste aber das Gesamtrisiko/Schwankung des Portfolios absenken weil die Korrelation eben kleiner als 1 ist.

    Was wir also bräuchten: Erkenntnisse (eine oder mehrere Studien oder veröffentlichte Tabellen) die zeigen, dass Reits über längere Zeit weniger stark mit Aktien (allgemien) korrelieren als jede andere Branche. Oder zweitens: Eine Untersuchung, die dies insbesondere bei Krisen bzw. länger anhaltenden Bärenmärkten nachweist (denn wenn Aktien steigen, ist mir eine geringere Schwankung gar nicht so wichtig – und das dürfte anderen genaus gehen). Hast du Holger, oder jemand anders dazu etwas fundiertes gelesen?

    Mir scheinen, die Überlegungen Reits überzugewichten, da Immobilien eine eigene Asset darstellen, theoretisch nachvollziehbar zu sein, empirisch Evidenz aus vergangenen Kurse (ich weiß, keine GArantie für die Zukunft, aber was besseres haben wir in der Empirie nunmal nicht) fehlt mir aber (weil ich entsprechende Untersuchungen nicht kenne).
    Liebe Grüße,
    Tobias

  • Andreas Apr 27, 2015 @ 19:23

    Vielen Dank für diesen Artikel, Holger. Ich habe vor einiger Zeit das Buch von Tony Robbins gelesen (Money, Master the Game) und mir dort einige Tipps rausgeholt. REITs war einer davon und die Recherche zu diesem Thema stand seit dem auf meiner To-Do Liste.
    Dank Deines Artikels kann ich das jetzt als erledigt markieren. Vielen Dank.

  • Claudius Apr 26, 2015 @ 12:26

    Wieder einmal etwas gelernt. Sehr gut erklärt. Ich habe zwar lieber eine „richtige“ Immobilie aber für mich als Student ist das von den Kosten her einfach unrealistisch und in weiter Ferne. Da scheinen REITs ja eine nette Alternative zu sein.

  • Oliver Miller Apr 24, 2015 @ 18:41

    Ehrlich gesagt finde ich die Strategie mit ETFs in REITs nicht so glücklich. Ich habe mir allerdings noch nicht so viele Gedanken gemacht, wie viele es im europäischen Raum gibt. In Amerika sieht die Sache schon ganz anders aus. Vor einem halben Jahr habe ich mal recherchiert, was es generell so gibt und bin über eine interessante Seite für amerikanische REITs gestolpert:

    https://www.reit.com/investing/investor-resources/reit-directories/reits-by-ticker-symbol

    Ich bin jetzt aber im Gegensatz zum Verfasser des Blocks kein so großer ETF-Fan. Wenn ich damit meine Anlagestrategie durchführen würde, wäre ich mit hoher Sicherheit bei 2 oder maximal 3 ETFs insgesamt dabei. ETFs sind Instrumente, wo ich die Dinge (zumindest oberflächlich) einfach halte.

    Was ich ein bisschen vermisse: Wenn man sich denn wirklich mit REITs befassen und auch tatsächlich investieren möchte, würde ich mich erst mal erkundigen, was es so gibt und wie die so arbeiten. Ich selber habe bisher direkt in einem investiert und überlege gerade, noch einen/zwei dieses Jahr dazu zu nehmen. Der Charme von REITs sind die hohen Ausschüttungen (90% des Gewinns) und es gibt durchaus solide Werte, die eine hohe Ausschüttungssumme haben. Aber auf Teufel komm raus in einen ETF für REITs investieren würde ich niemanden empfehlen. Geldanlage ist Entscheidung und auch Beschäftigung mit den Dingen. Warum man z.B. 5 – 10% der Gesamtsumme in REITs investieren sollte, wird mir hier auch nicht klar. Das ist doch eher so, wie ich meine persönlichen Präferenzen lege. Es gibt genügend Leute, die 100% ihres Geldes in Immobilien anlegen – die meisten in die eigene. Ich bin sogar überzeugt, wenn jemand auf „Betongeld“ steht und nur REITs kauft, dass er sicher nicht ganz unglücklich wird. Das würde dem Artikel aber widersprechen. Was die Steuern betrifft: Sollte nicht an erster Stelle der Geldanlage stehen.

    • Benjamin Mrz 2, 2016 @ 16:23

      Nur weil es „genügend Leute“ gibt, die 100% ihres Geldes in Immobilien stecken, heißt das nicht, dass es jeder tun sollte…

      Derjenige, der nur auf „Betongold“ steht und nur REITs kauft, wird beim Platzen der nächsten Immobilienblase (oder bei einer schönen Korrektur) sehr wohl ganz unglücklich sein. ;-)

  • Axel Walldorf Apr 18, 2015 @ 0:01

    Vielen Dank für die Informationen.
    Man sollte auf jeden Fall ein souveräner Anleger sein, der mit schlechten Jahren und Minus umgehen kann.
    Damit tue ich mich noch schwer, aber werde die Entwicklung im Auge behalten!
    Viele Grüße,
    Axel

  • Jens Apr 16, 2015 @ 21:41

    Hallo Holger,

    vielen Dank für die ausführliche Erklärung zu Reits.

    Wie auch Christian schon geschrieben hat sind in fast allen Indexes ja schon Immobilienaktien enthalten. Deshalb würde ich mir die Reits sparen.

    Gruß Jens

    • Dummerchen Apr 17, 2015 @ 15:58

      Hallo Jens,

      prinzipiell hast Du natürlich völlig recht. Man erhöht mitunter mit REITs einen Portfolioanteil, den man auch schon so mit im Boot hat.

      Die Frage ist halt, wie man die Gewichte in seinem Portfolio haben möchte. So wie es Leute gibt, die den Euro-Raum im MSCI World als zu niedrig ansehen und deshalb diesen nochmal zusätzlich durch einen Euro-ETF erhöhen oder wieder andere, die sagen, dass die MSCI-Indizes ja nach Marktkapitalisierung gewichtet sind und nicht nach Bruttoinlandsprodukt und deswegen die Gewichtungen ändern wollen, so wollen wieder andere die Anlageklasse „Immobilien“ erhöhen. Das ist in meinen Augen alles eine Glaubensfrage, wie die Frage nach der „richtigen“ Gewichtung zwischen MSCI World und MSCI EM. 70:30? Oder doch 90:10? Oder doch ganz anders? All dies sind aktive Entscheidungen die man einmalig fällen sollte, um danach passiv den Plan fortzusetzen.

      Im Prinzip ist vieles möglich und erst im Nachhinein klar, was wirklich sinnvoll war. Ich denke aber auch, dass man es wenn überhaupt auf jeden Fall nicht mit REITs übertreiben sollte und keine Branchenwette jenseits der von Holger genannten 5-10% eingehen sollte.

      Gruß
      Dummerchen

  • Finanzfan Apr 16, 2015 @ 12:28

    Hallo Holger,

    wieder mal ein guter und wichtiger Beitrag. Ein weiterer interessanter Immobilien-Aspekt sind aus meiner Sicht Wohnungsbaugenossenschaften. Klar, es ist eine unternehmerische Beteiligung, aber die Dividenden sind ordentlich… :-)

    Was hältst Du von dieser Art der Immo-Integration ins Gesamtportfolio? Würde mich interessieren…

    LG
    Jens

    Info: http://www.finanzfan.de/geldanlage/top-zinsen-genossenschaften-statt-festgeld-377

  • Christian Apr 16, 2015 @ 11:38

    Hallo Holger,
    danke für den interessanten Artikel.
    Eine Frage hätte ich noch, sind REITs nicht schon in breiten Indizies wie den MSCI World enthalten und würde ich diese dann nicht übergewichten bei einer zusätzlichen Beimischung?

    Gruß
    Christian

    • Holger Grethe Apr 16, 2015 @ 12:27

      So ist es.

    • WederSpammerNochTroll Apr 21, 2015 @ 10:26

      Hallo Holger,

      danke für den interessanten Artikel! Ich habe Immobilien bisher eher ausgeklammert aus meiner Anlagestrategie. Eine Praxisfrage: Wenn REITs, wie Du ja auch sagst, eher Aktien als Anlageklasse ähneln, hast Du dann Deinen Aktienanteil im Portfolio zugunsten von ein paar Prozent REITs reduziert? Oder eher alle anderen Klassen reduziert und REITs zusätzlich aufgenommen?

      Und legst Du bei REITs nach Regionen diversifiziert an oder beschränkst Du Dich auf globale / europäische Indizes? Und noch eine dritte Frage, wenn ich darf: ;) Kannst Du bei Deiner Auswahl der Indizes Trends ausmachen, was die Korrelation der jeweiligen Aktienindizes der Region mit den REITs aus der Region angeht? Sprich: Hängt die Korrelation Deiner Erfahrung nach sehr an der jeweiligen Region oder gibt es prinzipielle Ähnlichkeiten zwischen Aktien und Immobilien(aktien)?

      Danke für die spannenden Impulse von zendepot!

      VG,
      Volker

    • Holger Grethe Apr 22, 2015 @ 21:54

      „Wenn REITs, wie Du ja auch sagst, eher Aktien als Anlageklasse ähneln, hast Du dann Deinen Aktienanteil im Portfolio zugunsten von ein paar Prozent REITs reduziert?“
      Ja.

      „Und legst Du bei REITs nach Regionen diversifiziert an oder beschränkst Du Dich auf globale / europäische Indizes?“
      FTSE EPRA/NAREIT (= global)

      „Hängt die Korrelation Deiner Erfahrung nach sehr an der jeweiligen Region oder gibt es prinzipielle Ähnlichkeiten zwischen Aktien und Immobilien(aktien)?“
      Wie die Korrelationen regional ausfallen, weiß ich nicht. Wie gesagt: Die Korrelationen zwischen REITS und dem Gesamtmarkt schwanken und man kann sie nur rückblickend berechnen.

  • Jannes Lorenzen Apr 16, 2015 @ 9:37

    Hi Holger,

    Vielen Dank für diesen Artikel. Sehr verständlich erklärt.

    Ich muss zugeben, dass ich Immobilien und auch REITs gegenüber eher skeptisch eingestellt bin. Du stellst die Vor- und Nachteile aber anschaulich gegenüber – und wahrscheinlich bieten diese REITs tatsächlich, sowohl für Immobilien-Liebhaber als auch für Immobilien-Gegner, einen guten Kompromiss.

    Viele Grüße,
    Jannes

    • Capri Apr 16, 2015 @ 11:10

      Hi Jannes,

      worauf basiert deine Skepsis? Kannst Du da mehr ins Detail gehen?

      Danke & Grüße,

      Capri

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