Wie du als Mieter reich wirst (dank 80-20-Prinzip)

Als Mieter reich

Kann man auch als Mieter ein ansehnliches Vermögen aufbauen?

So ganz ohne (eigene) Immobilien?

Klar, das geht, tatsächlich.

Aber heißt es nicht immer, dass Eigentümer es zu einem viel größeren Vermögen bringen als Mieter?

Statistisch betrachtet mag das richtig sein, es ist allerdings kein Selbstläufer.

Worin der Widerspruch begründet liegt, erfährst du in diesem Artikel:

Immobilienbesitz und Vermögen

Immobilien Vermögen

Statistiken zum Vermögensaufbau zeigen, dass Immobilienbesitzer bei Eintritt in den Ruhestand durchschnittlich über ein fünfmal höheres Nettovermögen verfügen als Mieter.

„Sag ich doch: Mieten macht nur den Vermieter reich!“

Ruhig, Brauner.

Dass Immobilienbesitzer im Durchschnitt mehr Vermögen aufbauen als Mieter hat vor allem zwei Gründe:

1. Häuslebauer verdienen mehr

Mieter haben im Durchschnitt ein deutlich geringeres Einkommen als Eigentümer und damit verständlicherweise weniger Möglichkeiten, Kapitalvermögen aufzubauen.

“Das mittlere Nettoeinkommen der Mieter-Haushalte liegt bei etwa 23.600 Euro jährlich. Im Vergleich dazu haben die Eigentümer-Haushalte ein mittleres Nettoeinkommen von 41.200 Euro.”
Quelle: Bundesbank 2013

Ok, hier werden also ganz offensichtlich Äpfel mit Birnen verglichen.

Die Eigenheimbesitzer sind nicht deswegen reicher, weil sie ihr Geld besser investieren. Sondern weil zuerst einmal mehr verdienen als Mieter.

Kommen wir zum zweiten Grund:

2. Häuslebauer sparen mehr

Es lässt sich nicht beschönigen, aber Mieter sparen weniger als Eigentümer. Sowohl absolut als auch gemessen an ihrem Haushaltseinkommen.

Das gilt auch für diejenigen Mieter, die überdurchschnittlich gut verdienen:

Bei einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 2.700 Euro legen Eigentümer (die eine Hypothek abtragen), davon gut 21 Prozent zurück. Mieter kommen hingegen nur auf eine Sparquote von 3 Prozent – bei gleichem Einkommen!

Was sagen uns diese Zahlen?

Es geht beim Vermögensaufbau im Grunde weniger um die Frage: Immobilien ja oder nein.

Es geht viel mehr darum, wie du das Beste aus den finanziellen Möglichkeiten machst, die dir zur Verfügung stehen.

Und dabei hilft dir …

Das Pareto-Prinzip

Pareto Prinzip

Falls du den Begriff noch nicht gehört hast: Das Pareto-Prinzip, auch 80-20-Regel genannt, besagt, dass 80 Prozent der Ergebnisse mit 20 Prozent des Gesamtaufwandes erreicht werden.

Auf der anderen Seite sind 80 Prozent Aufwand nötig, um die letzten 20 Prozent – zum Beispiel an Vermögenszuwachs – herauszuholen.

Wendest du das Pareto-Prinzip richtig an, kannst du auch als durchschnittlich verdienender Mieter ein ordentliches Vermögen aufbauen.

Und wie das funktioniert, sehen wir uns jetzt an.

Zwei Schritte sind notwendig, damit das 80-20-Prinzip seine Wirkung beim Vermögensaufbau entfalten kann:

Pareto für Mieter – Schritt 1

Nach der 80-20-Regel sparst du 20 Prozent deines Nettoeinkommens. Die anderen 80 Prozent kannst du bedenkenlos ausgeben.

Damit liegt deine Sparquote auf demselben Level eines durchschnittlichen Eigentümers mit Immobilienhypothek.

Eine Sparquote von 20 Prozent ist schon ganz ordentlich. Bei einem Nettoeinkommen von zum Beispiel 2.000 EUR wären das jeden Monat 400 EUR, die in den Vermögensaufbau wandern.

Aber wenn es Immobilienbesitzer schaffen, ein Fünftel ihres Einkommens zurückzulegen. Warum sollte dir das nicht auch gelingen, wenn du es wirklich willst?

Um auf die angepeilte Sparquote von 20 Prozent zu kommen, ist es unbedingt notwendig, dass du einen Überblick über deine aktuelle finanzielle Situation bekommst.

Dafür musst du nicht unbedingt ein Haushaltsbuch führen. Es schadet aber natürlich auch nicht, das zu tun.

Die Tabelle der Wahrheit

Zuerst einmal ist es wichtig, dass du alle wiederkehrenden Kosten in einer Tabelle erfasst. Dann macht es Sinn, deine Fixkosten in Kategorien einzuteilen.

Zum Beispiel in diese:

  1. Sparen (Ziel: 20 Prozent)
  2. Wohnen
  3. Versicherungen
  4. Abos & Verträge
  5. Autos/Mobilität
  6. Haushalt & Konsum
  7. ggf. Kinderbetreuung

Addiere nun alle Ausgaben und rechne aus, welchen Betrag du bei einer Quote von 20 Prozent monatlich sparen müsstest.

Jetzt musst du nur noch solange an deinen Ausgaben schrauben, bis eine Sparquote von 20 Prozent erreicht ist.

Klingt einfach, kann – abhängig von deinem (bisherigen) Konsumverhalten – jedoch durchaus harte Arbeit bedeuten.

Eine tabellarische Auflistung deiner Ausgaben hilft dir in jedem Fall dabei, potenzielle Einsparpotenziale in allen Kategorien zu entdecken.

Praxis-Tipp: Am einfachsten ist es, wenn du direkt nach dem Gehaltseingang 20 Prozent deines Einkommens per Dauerauftrag auf ein Tagesgeldkonto verschiebst. So kannst du den Sparvorgang bequem automatisieren.

Bleibt nur noch ein Problem.

Wie verhinderst du, dass du in einem schwachen Moment auf deine Ersparnisse zugreifst und damit deine Sparanstrengungen ruinierst?

Die Lösung ist simpel und führt direkt zu …

Pareto für Mieter – Schritt 2

Nach der 80-20-Regel investierst du nun 80 Prozent des zurückgelegten Geldes in Aktien und 20 Prozent in sichere Anlagen wie Anleihen oder ein Tagesgeldkonto.

Daraus ergeben sich gleich vier Effekte:

1. Die durchschnittliche Aktienrendite von etwa 4 Prozent p.a. (nach Abzug aller Kosten, Steuern und der Inflation) führt zu einer echten Wertsteigerung deiner Ersparnisse

2. Der Zinseszinseffekt bewirkt langfristig ein exponentielles Wachstum deines Vermögens

Legst du beispielsweise ab dem 30. Lebensjahr jeden Monat 400 Euro bei einer durchschnittlichen Jahresrendite von 4 Prozent an, hast du 35 Jahre später mit 65 ein Vermögen von 362.000 Euro.

Von diesem Vermögen kannst du dir weitere 35 Jahre jeden Monat eine Privatrente von gut 1.000 Euro im Monat auszahlen.

Vermögenszuwachs

Wenn man für die Entnahmephase eine Verzinsung von 1 Prozent annimmt, würdest du über den gesamten Zeitraum gerechnet ein Vermögen von etwa 428.000 Euro anhäufen.

Für dieses Ergebnis musst du selbst nur 168.000 Euro – 35 Jahre jeden Monat 400 Euro – aufwenden. Die restlichen 260.000 Euro kommen durch die Aktienrendite und den Zinseszinseffekt zusammen.

Beindruckend, oder?

Der dritte Effekt, den ein 80-20-Investment in Aktien bzw. Anleihen mit sich bringt, ist dieser:

3. Die Wahrscheinlichkeit, dass du auf dein Erspartes zugreifst, sinkt deutlich, wenn du es langfristig investierst.

Weil ein Aktien-Investment unter Umständen nur mit Verlust aufzulösen ist.

Denn, einen Haken hat die Sache: Du kannst dich nicht jedes Jahr über eine Rendite von 4 Prozent freuen. Weil der Aktienmarkt Wertschwankungen unterliegt und du in manchen Jahren Verluste einstecken musst.

Allerdings nur auf dem Papier.

Solange du deine Anteile nicht verkaufst, kann sich jeder Verlust wieder in einen Gewinn verwandeln.

Und das wird er mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch tun, solange du mit dem richtigen System investierst und lange genug dabei bleibst.

4. Indem du 20 Prozent deiner Sparrate in sichere Anlagen wie Anleihen oder ein Tagesgeldkonto steckst, reduzierst du die Auswirkungen eines Börsencrashs auf dein Portfolio.

Sollte dir das Risiko immer noch zu hoch erscheinen:

Du musst nicht unbedingt 80 Prozent deiner Ersparnisse in Aktien investieren. Du kannst den Anteil der Aktien in deinem Depot auch auf 60 oder weniger Prozent senken.

Die Wertschwankungen des Depots werden dann geringer ausfallen. Die durchschnittliche Rendite allerdings auch.

Denn Chance und Risiko hängen nun einmal eng zusammen.

  • Ludger 18. Februar 2018, 08:44

    Danke für diesen Artikel!

    Kannst du Punkt 2 etwas präzisieren?
    Wie sieht denn der Vergleich “Ausgaben für Wohnen + Sparen” bei den beiden Gruppen aus? Das ist viel relevanter als nur das Sparen zu betrachten.

  • Patrick 18. Februar 2018, 09:45

    Hallo, interessanter Beitrag.
    Aber die Steuerfrage ist nicht berücksichtigt. Den Gewinn, also die 260.000, muss man wohl auch in der Zukunft noch versteuern, aktuell sind das ja stolze 25 %…

    • Holger Grethe 18. Februar 2018, 10:40

      Nein, die Abgeltungssteuer ist darin schon berücksichtigt.

  • Finanziell Fit 18. Februar 2018, 11:37

    Hallo Holger,
    Ich mach das inzwischen auch seit ca. 2 Jahren, dass ich bereits am Monatsanfang 20% des Einkommens spare. Das ist auch einer meiner 5 Tipps zum richtigen Sparen (http://finanziellfit.de/systematisch-sparen-leitfaden/).
    Da kommt dann wirklich relativ schnell ein kleines Sümmchen zusammen.

    Was ich allerdings noch nicht so konsequent umsetze, ist das erneute Aufteilen dieser Sparsumme nach dem Pareto-Prinzip. Das ist auf jeden Fall eine sehr interessante Anregung. Danke dafür!

    Viele Grüße,
    Carsten

  • Marius 18. Februar 2018, 13:20

    Hallo Holger,
    danke für den super Impuls! Als Selbstständiger interessiert mich das Thema Sparen besonders, weil ich für Rente und Ruhestand naturgemäß selber vorsorgen muss. Ich tüftele daher schon länger an der passenden Sparrate. Hast du hier vielleicht Erfahrungen/Richtwerte?
    LG

    • Bullenreiter 18. Februar 2018, 14:25

      Dank der Groko hast Du jetzt das Glück, dass Du als Selbständiger demnächst dazu gezwungen wirst, in die Rentenversicherung einzuzahlen. So wie es aussieht wohl mit dem vollen Satz (Arbeitnehmer-/geberanteil) Natürlich bleiben Beamte davon weiterhin unberührt.

  • Peter 18. Februar 2018, 20:33

    Danke für den Artikel. Wenn man zum Sparen “gezwungen” wird, kommt die ein oder andere Diskussion, ob man jetzt das größere Auto/Urlaub/etc. erwerben soll oder nicht, eben gar nicht erst auf.

    Was man bei der Immobilien-Diskussion allerdings nicht vergessen sollte ist das Thema Fremdkapital. In der Regel werden Objekte ja nicht bar bezahlt, sondern über einen hohen Satz fremdfinanziert. Und wenn man jetzt nicht von einer selbstgenutzten Immobilie, sondern von Rendite-Immobilien ausgeht, habe ich immer noch folgendes Denkmuster in meinem Kopf verankert:

    Klar kann man mit dem ambitionierten Spar&Investment-Ansatz eine ganz schön ordentliche Summe anhäufen. Bei Renditeimmobilien sehe ich allerdings den Vorteil, dass diese “passiv” Monat für Monat einen bestimmten Betrag auf mein Konto schaufeln. Und zwar unabhängig davon, ob es der Börse aktuell gut oder schlecht geht.

    Wie ist deine Meinung dazu, Holger?

    • Benjamin 19. Februar 2018, 12:33

      @ Peter: Passiv ist bei einer Vermietung deinerseits gar nichts. Die Wohnung(en) müssen mit solventen Mietern bestückt werden (Stichwort Leerstand), es müssen die richtigen Mieter gefunden werden (Stichwort Mietnomaden) und die Immobilie(n) müssen regelmäßig erneuert/renoviert/saniert werden. Und was ist, wenn an Silvester um 23:30 Uhr die Heizung in einer deiner vermieteten Wohnungen kaputt geht?

      Klar, man kann das outsorcen.
      Aber dann geht die Rendite sofort runter.

      Da lob ich mir doch einen meiner favorisierten Immobilien-ETFs, der in der Vergangenheit (!) regelmäßig 6-7% Rendite (brutto/vor Steuer + Inflation) fürs (fast) Nichtstun gebracht hat.

      Und falls ich Lust auf mehr Risiko hätte, könnte ich den locker mit Fremdkapital hebeln.
      Mach ich aber nicht!

  • Ex-Studentin 19. Februar 2018, 08:36

    Schöner Artikel mit Finanzgrundlagen. Ob Kaufen oder Mieten kommt auf den Preis drauf an. Wenn jemand nur 400€ Miete für 3 Zimmer zahlt, dann ist der Hausbau finanziell nicht das Beste. Wenn jemand wiederum über 1000 Euro zahlt, dann ist ein Kauf nicht unbedingt abwegig. Bei Miet- und Eigentumswohnungen kann es Schnäppchen geben. Der Nachteil eines Hauses überwiegt aktuell für mich: Kostet gleich viel, egal ob man mit 2 oder 5 Personen dort wohnt. Frisst Zeit. Und manch einer traut sich beruflich nicht an positive Veränderungen, weil er immobil ist. Aber irgendwann mal fällt diese Lifestyle-Entscheidung, wenn der Nestbautrieb gewinnt.

  • Andreas 20. Februar 2018, 09:49

    Hallo Holger,
    könntest Du Deine Aussage zum Zinseszins bitte noch etwas detaillieren?
    Ich verstehe ja grundsätzlich das Prinzip des Zinseszins bei ‘klassischen Anlagen’, die einen fixen Zinssatz haben.

    Aber wie ist das im Bezug auf Aktien zu erklären?

    Ist hier also gemeint, dass man die (eventuellen) Dividenden wieder anlegt und diese somit auch zum Wachstum des Depots beitragen und wiederum zu mehr Dividenden führen, usw. …?
    Oder ist das allgemeine, voraussichtliche, langfristige Wachstum des Aktienmarkts gemeint, das im Laufe der Zeit eher exponentiell aussieht? (und im Schnitt eben ca. 4 % pro Jahr nach Abzug von allem, was du auch in dem Blog-Beitrag erwähnst)
    Oder meinst Du etwas ganz anderes?

    Diese Überlegungen kannst du natürlich auch gerne in Deinem Podcast oder im täglichen Newsletter erläutern.

    Vielen Dank für Deine Arbeit, die mir die Angst vorm Aktienmarkt genommen hat und schöne Grüße aus Ludwigsburg!

    • Holger Grethe 20. Februar 2018, 14:39

      “Ist hier also gemeint, dass man die (eventuellen) Dividenden wieder anlegt und diese somit auch zum Wachstum des Depots beitragen und wiederum zu mehr Dividenden führen, usw. …?”

      Exakt.

  • Mathias 20. Februar 2018, 14:04

    Danke Holger,
    ich liebe deine Blogeinträge / Podcast.
    Klar Strukturiert, verständlich und nachvollziehbar geschrieben und von der Länge der Texte immer genau richtig! Weiter so!

    Viele Grüße
    Mathias