Pro oder Contra Eigenheim? – So triffst du die richtige Entscheidung

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Diskussionen über Immobilieninvestments und die Frage „Kaufen oder Mieten?“ enden meist ähnlich fruchtlos wie Debatten über „Apple vs. Microsoft“ oder „Bayern vs. Dortmund“.

Die Eigenheimbesitzer sehen sich bei kritischer Betrachtung des Betongolds mit schöner Regelmäßigkeit dazu genötigt, ihre Entscheidung zu rechtfertigen.

Die Wertpapierfans hingegen, die hier naturgemäß in der Überzahl sind (und damit die tatsächlichen Mehrheitsverhältnisse auf den Kopf stellen), freuen sich, wenn auch mal kritische Töne zum Eigenheim erklingen.

Wer hat nun Recht?

Vermutlich alle und keiner.

Viel wichtiger ist: Wie triffst du die für DICH richtige Entscheidung?

Schließlich ist der Kauf eines Eigenheims die wohl größte finanzielle Entscheidung unseres Lebens überhaupt…

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Fakten, Fakten, Fakten…

Manch einer möchte das Problem „emotionslos“ angehen und schlicht ausrechnen, was günstiger ist: Eigenheim oder Mietwohnung.

Nur um dann festzustellen, dass sich problemlos immer das gewünschte Ergebnis errechnen lässt, je nachdem von welchen Annahmen man ausgeht.

Andere tragen – quasi aus der Vogelperspektive – akribisch alle Fakten über den gesamten Immobilienmarkt zusammen, übersehen aber, dass diese meist wenig über die konkrete Situation vor Ort aussagen.

Kommentator brokerskid meint dazu:

„Ich glaube, es ist nicht möglich auf Grund von Zahlen eine Entscheidung zu treffen, da wir von Emotionen und Denkmustern sowie unserer Umwelt geprägt sind und werden (Eine Entscheidung ist immer subjektiv und kann nie objektiv getroffen werden).“

Fakten allein bringen uns bei unserer Entscheidung also kaum weiter.

Im Prinzip ist das wenig verwunderlich, wenn man sich ansieht, wie wir überhaupt Entscheidungen treffen.

Von Verhaltensökonomen wie Daniel Kahneman wissen wir, dass wir letztlich alle unsere Entscheidungen – mehr oder minder gewürzt mit einer Prise Ratio – unbewusst auf emotionaler Ebene treffen.

Das gestehen wir (uns) aber nur ungern ein, schließlich haben wir in der Regel gute Gründe für unsere Entscheidungen.

Die Frage ist nur, was ist zuerst da: die Entscheidung oder Gründe für die Entscheidung?

Wenn wir ehrlich sind, läuft die Sache meistens so ab:

Wir wollen etwas unbedingt haben, sind fest zum Kauf entschlossen und finden danach triftige Gründe, um die bereits vorher getroffene Kaufentscheidung vor uns und anderen zu rechtfertigen.

Um den Bogen zurück zur Eigenheimfrage zu schlagen, zitiere ich etwas ausführlicher aus einem Kommentar von zendepot-Leser Stefan, der das Dilemma wunderbar auf den Punkt bringt:

„Ich möchte keine Immo, meine Freundin hat aber den “Druck” ihr geerbtes Kapital (ca. 30% von Anschaffungskosten) anlegen zu wollen (vernünftigerweise auch zu müssen). Kapitalmarkt ist ihr fremd, beschäftigt sie sich nicht mit, Eltern haben bisher mehrere Betongoldanlagen. Da ist es nur logisch sich auf einem Gebiet umzusehen, das man kennt (vermeintlich).

Was ich sagen will, man kann die Leute schwer umerziehen. Ich kann auch nicht ständig Diskussionen führen, dass ich Aktienanlagen als profitabler und vorteilhafter erachte, es ist IHR Geld, sie muss die Verantwortung tragen (zumal die Eltern in den 90gern bisschen was bei Aktien verloren haben…). Da redet man gegen Windmühlen.

Interessanterweise werden Immobilien nicht als Teil des Kapitalmarktes betrachtet, was sie de facto aber nun mal sind.

Da Immobilien nicht im Kontext anderer Kapitalanlagen betrachtet werden, kommt ihnen ein irrationaler Sonderstatus zu, der am Ende rein emotionale Entscheidungskriterien übrig lässt, die im Nachhinein rationalisiert werden.“

So sieht´s aus.

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Die vier Ebenen der Entscheidungsfindung

Ich habe einmal versucht, zu strukturieren, welche Faktoren überhaupt Einfluss auf unsere Entscheidung pro oder contra Eigenheim nehmen.

Letztlich lassen sich alle Einflussfaktoren einer der folgenden vier Ebenen zuordnen, die ich nach ihrem vermuteten Einfluss auf unsere Entscheidungsfindung geordnet habe:

1. Rationale Makroebene

In diese Kategorie fallen die meisten Medienberichte, die sachlich über Durchschnittswerte in Sachen Eigenkapital, Eigentümerquote, Bauzinsen, Kaufnebenkosten, Miet- und Kaufpreisentwicklung etc. informieren.

Einfluss auf unsere Entscheidung: eher gering

2. Emotionale Makroebene

In diese Kategorie fallen all jene Inhalte, die zur Meinungsbildung beitragen, aber über eine rein sachliche Darstellung der Problematik hinausgehen.

Dazu zählen beispielsweise öffentliche Pro-Contra-Debatten, Expertenmeinungen, immobilienkritische Artikel (wie meine), übertrieben kritische Berichte (mediale Panikmache), unkritische Glorifizierung von Immobilien in der Werbung sowie überlieferte Mythen wie „Lage, Lage, Lage„, „eine Immobilie steigt immer im Wert“ oder „Immobilien bieten den besten Inflationsschutz„, die ein unreflektiertes Wohlgefühl auslösen.

Einfluss auf unsere Entscheidung: gering bis mittel

3. Rationale Mikroebene

Auf dieser Ebene geht es um Fakten mit einem konkreten individuellen Bezug:

  • Einkommenssituation
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zinskonditionen
  • Mietspiegel und Kaufpreise am Wunschort
  • Infrastruktur am Wunschort
  • Höhe der Kaufnebenkosten
  • u.a.m.

Einfluss auf unsere Entscheidung: mittel bis hoch

4. Emotionale Mikroebene

Auf dieser Ebene dreht sich alles um die persönlichen Motive, was die emotionale Mikroebene ganz sicher zum stärksten Einflussfaktor bei der Entscheidungsfindung macht.

Für das Eigenheim sprechen:

  • Konsumwunsch (haben/besitzen wollen)
  • Sicherheit/Geborgenheit
  • Unabhängigkeit von Vermieter
  • Statusdenken
  • konservativer Wertekanon (Heirat, Kinder, Haus)
  • das Gefühl des „Angekommenseins“
  • Dazugehören (Milieu, Kollegen, Freundeskreis)
  • Status quo sichern („festzementieren“)

Gegen das Eigenheim sprechen:

  • Abhängigkeit von der Bank
  • Mangelnde Flexibilität und Freiheit
  • schlechte Erfahrungen in der Vergangenheit mit dem Verkauf einer Immobilie oder damit verbundenen familiären Streitereien (z.B. im Erbfall)
  • Postmaterialistische Einstellung (möglichst keine finanzielle Bindung in Form von Besitztümern)
  • Fernweh/Reiselust

Einfluss auf unsere Entscheidung: sehr hoch

Wie trifft man die richtige Entscheidung?

Je mehr Ebenen bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, umso besser.

Allerdings darf man sich nichts vormachen: das Spiel wird eindeutig auf Ebene 4 entschieden.

Die ersten drei Ebenen eignen sich hauptsächlich dazu, die auf Ebene 4 getroffene Entscheidung hinterher zu rationalisieren.

Wann aber ist eine Entscheidung „richtig„?

Ich würde sagen, richtig ist eine Entscheidung dann, wenn man auch zu einem späteren Zeitpunkt zu dem Schluss kommt, dass man die beste Option unter allen zur Verfügung stehenden Alternativen gewählt hat.

Das Problem an der Sache ist natürlich, dass einem nur die Alternativen zur Verfügung stehen, die man sieht bzw. sehen will.

Wenn Immobilienbesitz zur Vermögensbildung die einzig Option ist, mit der man sich überhaupt befasst, erscheint einem der Kauf eines Eigenheims selbstverständlich als alternativlos.

Hilft hier vielleicht der Hinweis auf die Risiken und Nebenwirkungen von Immobilieninvestments, um erklärten Fans des Betongolds die rosarote Brille von der Nase zu nehmen?

Kaum.

Ich und die anderen

In die gleiche Richtung zielt auch die Frage von Kommentator Lothar:

„Ist es nicht sinnvoller sich über die Risiken und mögliche Auswirkungen Gedanken zu machen als darüber, ob sich Miete und Kauf besser rechnen?“

Im Prinzip schon.

Aber genauso wenig wie sich Motorradfahrer vom Motorradfahren abbringen lassen, nur weil andere tödlich dabei verunglücken oder sich Raucher nicht vom Rauchen abbringen lassen, nur weil andere elendig an Lungenkrebs zugrunde gehen, so sind auch Eigenheimfans durch Schreckensszenarien wie Jobverlust, Berufsunfähigkeit und Scheidung mit drohender Zwangsversteigerung kaum zu beeindrucken.

Schief geht´s eben immer nur bei den anderen. Was hat das bitte mit mir zu tun?

Außerdem gibt es so tolle Gegenbeispiele: Helmut Schmidt qualmt seit gefühlten 100 Jahren Kette und erklärt uns immer noch quietschfidel die Welt. So gefährlich kann Rauchen also gar nicht sein…

Bleibt als letzte Option, sich Gedanken über die Auswirkungen eines Eigenheimkaufs zu machen. Und zwar über die Auswirkungen auf unsere Lebensqualität.

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Diese Fragen solltest du dir stellen

Mir fallen drei wesentliche Faktoren ein, die Einfluss auf unsere Lebensqualität haben und in einem direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Immobilienfrage stehen…

Faktor 1: Arbeit

Ein ganz wichtiger Aspekt, denn Erwerbsarbeit ist die Voraussetzung für jede Immobilienhypothek. Fragen, die du dir in diesem Zusammenhang stellen solltest:

* Bist du mit deiner beruflichen Situation so zufrieden, dass eine „Zementierung“ des Status quo für die nächsten 20 Jahre wünschenswert ist?

* Oder würdest du dich gerne – vielleicht sogar alle paar Jahre – beruflich verändern, auch wenn dies mit „Unregelmäßigkeiten“ bei der Einkommenssituation verbunden ist?

* Bist du angestellt und willst dies auch immer bleiben?

* Oder reizt dich die Perspektive, in der Selbständigkeit dein „eigener Chef“ zu sein?

* Würdest du den – mit finanziellen Risiken verbundenen – Schritt in die Selbständigkeit realistischerweise auch mit einer Immobilienhypothek im Nacken gehen?

* Welche regionale Flexibilität erwartet dein Arbeitgeber von dir? Sind unter Umständen gewünschte Karriereschritte davon abhängig?

* Wie einfach ist es, in deiner Branche den Arbeitgeber zu wechseln?

* Ist ein Wechsel höchstwahrscheinlich mit einem Umzug verbunden, weil es nur wenige potenzielle Arbeitgeber in deinem Arbeitsfeld gibt, die zudem über das ganze Land verstreut sind?

* Wie sehr wirkt sich die Länge des Arbeitsweges mit der damit verbundenen Pendelei auf deine Lebensqualität aus?

* Würdest du dich diesbezüglich mit dem Kauf einer Immobilie verbessern oder verschlechtern?

* Wie eng ist dein Job mit der konjunkturellen Entwicklung verknüpft? Wie sehr ist die Branche unter Druck, in der du arbeitest?

* Ist deine Branche/Firma disruptiven Änderungen unterworfen (z.B. Printjournalismus, Verlagswesen) oder gar vom Aussterben bedroht? Drohen „Restrukturierungen“, Gehaltskürzungen etc.?

* Ist dir die Freiheit wichtig, notfalls die „Brocken hinschmeissen“ zu können und von heute auf morgen zu kündigen, falls die Situation (neuer Chef, mobbende Kollegen, mieses Betriebsklima) unerträglich wird?

Faktor 2: Familie

An dieser Stelle sollte man nicht übersehen, dass der Wechsel vom Mieter- zum Besitzerstatus aus finanziellen Gründen häufig mit einer Ausweichbewegung von der Stadt in Richtung Land verbunden ist. Über diese Fragen solltest du nachdenken:

* Wie sieht es mit der Qualität und den Auswahlmöglichkeiten hinsichtlich der Schulen und Kindergärten vor Ort aus?

* Welche Betreuungsangebote gibt es für Kinder und wie schwer ist es, an entsprechende Plätze zu kommen?

* Welche Freizeitangebote gibt es für Kinder und Jugendliche?

* Wie dicht ist das Netz der öffentlichen Verkehrsmittel? Sind die Kinder immer auf den „Fahrservice“ der Eltern angewiesen?

* Gibt es eine Anbindung an die nächste Stadt/Metropole?

Faktor 3: Lifestyle

Bei manchen, aber nicht allen Fragen spielt der „Stadt-Land-Aspekt“ auch hier eine gewisse Rolle:

* Wie wichtig sind dir kulturelle Angebote in deiner (näheren) Umgebung?

* Wie wichtig sind dir kurze Wege zum Einkaufen oder zum Fitness-Studio?

* Triffst du dich gerne mit Freunden in urbanen Szene-Cafés oder tut´s zur Not auch die rustikal eingerichtete Dorfkneipe „Bei Siggi“?

* Bist du in deinem Konsumverhalten undiszipliniert und zur Vermögensbildung auf das Zwangssparen per Immobilienhypothek angewiesen?

* Oder hast du dich und dein Geld gut im Griff und legst auch ohne Druck von außen diszipliniert jeden Monat Geld zurück?

Das Fazit

Fakten allein bringen uns bei der Entscheidung pro oder contra Eigenheim nicht weiter, denn Entscheidungen treffen wir unbewusst immer auf emotionaler Ebene.

Alle Warnungen und Mahnungen über die Risiken eines Hauskaufs bleiben wirkungslos, wenn erst einmal die Entscheidung getroffen wurde: „Ich WILL es haben!“

Ob eine Entscheidung richtig war oder falsch, wissen wir selbstverständlich erst hinterher.

Die Qualität unserer Entscheidungen können wir beeinflussen, indem wir möglichst viele Aspekte betrachten und die Augen nicht vor möglichen Alternativen verschließen.

Die Entscheidung pro oder contra Eigenheim ist von großer Tragweite für unsere Lebensqualität. Insbesondere über diesen Punkt sollte man sich ganz in Ruhe Gedanken machen.

Egal ob du nun kaufst oder mietest: es ist deine Entscheidung. Ich wünsche dir, dass du die richtige triffst.

 
Fallen dir noch mehr Faktoren und Fragen ein, die für die Entscheidung pro oder contra Eigenheim eine Rolle spielen? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Links zum Podcast

Bildquelle: Pixabay (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

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  • Finanzwesir 22. Mai 2014, 10:16

    Ok, Mission erfüllt.
    Das ist der amtliche Ich-mach-einen-Haken-an-die-Betongold-Sache-Artikel 🙂
    Mehr ist dazu nicht zu sagen.

    Gruß
    Finanzwesir

  • Lothar Eller 22. Mai 2014, 10:42

    Hallo Herr Dr. Grethe,
    wieder mal eine sehr guter Beitrag zum Thema.
    Viele Grüße
    Lothar Eller

  • Chris 22. Mai 2014, 11:43

    Hallo Holger,

    ein guter Abschluss zu dem Thema. Letztlich muss sich jeder selbst überlegen, was für die eigene Zukunft am besten taugt.
    Ich habe deine Artikel auch mal einigen Kollegen unter die Nase gerieben, die gerade ein Eigenheim kaufen wollen und der ein oder andere ist ins Grübeln gekommen.

  • folio 22. Mai 2014, 13:38

    Hallo Holger,

    danke für diesen ausgezeichnenten Artikel. Mit der getrennten Betrachtung von Emotion und Ratio hast du den Nagel auf den Kopf getroffen. Das verwirrende bei dieser Diskussion ist nämlich immer die Vermischung der beiden Entscheidungskriterien. Wenn man sich aber bewusst ist, welches Thema von der Emotion kommt und welches von finanziellen Erwägungen, sieht man die Entscheidung klarer. Dann muss man auch nicht versuchen, eine emotionale Entscheidung finanziell zu rechtfertigen, sondern kann sich auch mal zugestehen, dass eine emotionale Entscheidung richtig war, wenn sie auch finanziell etwas kostet.
    Eine so umfangreiche Auflistung von Faktoren, die man für sich selbst berücksichtigen sollte und bei der Entscheidungsfindung helfen, habe ich sonst noch nirgends gefunden.

    Eine Erfahrung, die ich letzte Woche im Gespräch mit einer Chinesin gemacht habe: In Deutschland können wir uns zum Glück relativ frei entscheiden, ob wir mieten oder kaufen wollen. In China ist der Wertekanon viel einflussreicher. Da stimmen die Eltern einer Heirat nur zu, wenn das Paar dann auch in einer eigenen (also Eigentums-)Wohnung wohnen kann. Hier in Deutschland durfte ich meine Frau auch heiraten, obwohl wir in eine Mietwohnung gezogen sind 🙂

    Und noch etwas habe ich erfahren: Die Vermieterin eines Kollegen von mir wohnt in der exakt spiegelbildlichen Wohnung gegenüber – zur Miete. Ist das nicht ein lustiges Beispiel dafür, dass es sich (zumindest finanziell) mehr lohnt, zur Miete zu wohnen als im Eigentum?

    Viele Grüße,
    folio

    • Holger Grethe 22. Mai 2014, 21:17

      Vielen Dank, folio!

      „Ist das nicht ein lustiges Beispiel dafür, dass es sich (zumindest finanziell) mehr lohnt, zur Miete zu wohnen als im Eigentum?“

      Ich habe keine Ahnung, was du meinst… 😉

  • folio 23. Mai 2014, 08:42

    Hab ich zu verkürzt ausgedrückt. Also:
    Ein Kollege von mir wohnt in einer Wohnung A. Diese Wohnung mietet er von Frau A, der die Wohnung gehört. Frau A selbst wohnt in einer Wohnung B, die gegenüber ist von Wohnung A und genauso aussieht (nur spiegelverkehrt). Statt dass Frau A in ihrer eigenen Wohnung A im Eigentum wohnt, wohnt sie in der fremden Wohnung B zur Miete. Das macht ja nur Sinn, wenn mieten günstiger ist als im Eigentum zu wohnen.
    Mein letzter Vermieter hat übrigens auch selbst zur Miete gewohnt.

    • Holger Grethe 23. Mai 2014, 13:52

      Ich habe das Szenario schon verstanden. Aber eine Message des Artikels ist ja, dass man es eben nicht pauschal sagen kann, ob sich kaufen (und selbst nutzen) oder mieten lohnt 😉

    • EGW87 16. Juni 2015, 14:02

      Vielleicht verstehe ich das falsch. 🙂 Aber wahrscheinlich zahlt der Mieter in Wohnungen B mehr Miete als Frau A. Da ihre eigenen Wohnung mehr Miete für Frau A abgibt als sie selbst jetzt Miete zahlt, weil es wahrscheinlich schon ihr abbezahltes somit ihr Eigentum ist. So macht es für mich nur Sinn.

  • folio 23. Mai 2014, 14:26

    Ach so, ja…
    Also das waren nur zufällige Beispiele, die nicht repräsentativ sind 😉 Ich weiß auch nicht, was ich damit sagen will…
    Es fällt so schwer, diese Diskussion abzuschließen. Irgendwie kommt meine beharrliche Meinung doch immer irgendwie durch, obwohl ich objektiv sein will.

  • Martin 23. Mai 2014, 15:44

    Hallo Holger, das sind alles sehr treffende Argumente. In Kombination mit den 3 Fragen aus deinem Gerd Kommer Interview eine gute Entscheidungsgrundlage.

    Für mich gibt es in Bezug auf den Immobilienkauf noch zweit weitere Argumente:

    1. Möchtest du in einem Einfamilienhaus leben?
    2. Bist du praktisch oder fachlich besser für eine Immobile qualifiziert als für andere Anlageformen?

    Einfamilienhaus: Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass der Markt für Einfamilienhäuser zur Miete nicht befriedigend ist. Der Grund ist, dass die Vermietung von Einfamilienhäusern selten rentabel ist. Die Ursachen könnte ich hier aufzählen aber das würde den Rahmen sprengen. Wer also das Wohnen im freistehenden Haus bevorzugt, dürfte sich wohl auch eher zum Kauf genötigt fühlen. Zumindest wenn er etwas angemessenes sucht und sorgfältig rechnet.

    Fachliche Eignung: Frag mal einen Polier oder Tischlermeister welche Form der Kapitalanlage er bevorzugt. Ich habe viele Handwerker im Freundeskreis und jeder besitzt Wohneigentum. Klar, denn durch die fachliche Eignung ist sowohl von einem angemessenem Kaufpreis auszugehen als auch von einer deutlichen Ersparnis in den Instandhaltungskosten. Und da es in Deutschland nun mal nicht nur Betriebswirte und Ärzte gibt, erscheint vielen Sachkundigen vielleicht die Investition in eine Immobilie als transparenter.
    Die Frage, wie viel man selbst in der Lage ist an einer Immobilie zu modernisieren wird meines Erachtens oft in beide Richtungen falsch eingeschätzt. Wer sich als Eigentümer nicht selbst mal auf eine Leiter oder aufs Dach traut wird mit einer Bestandsimmobilie sicher unangenehm überrascht. Als Eigentümer sollte man dafür Zeit, Leidenschaft und Geschick mitbringen und immer im Hinterkopf haben: Ein Eigenheim ist nie fertig!

  • Chris 23. Mai 2014, 18:56

    Vielleicht für den ein oder anderen interessant:
    Heute Abend läuft auf Arte die Doku Betongeld -Wie die Finanzkrise in mein Wohnzimmer kam

  • Nils 25. Mai 2014, 19:46

    Das sind in der Tat interessante Punkte, die Du hier ansprichst. Und wenn man (bzw. ich ;)) ehrlich ist, dann ist da viel dran. Vor allem was es betrifft, die „emotionale“ Entscheidung zusätzlich noch rational „legitimieren“ zu wollen.

    Jedoch gebe ich noch zwei Punkte zu bedenken, die „pro Eigenheim“ sind bzw. Kritikpunkte relativieren:

    1. Vorteil „Selbstverwirklichung“: In einem Eigenheim ist man bereit, ganz andere Investitionen zu tätigen als in einer Mietwohnung. Somit wird man hier auch den Bodenbelag, die Küche, die Gartengestaltung etc so haben, wie man es sich vorstellt. In einer Mietwohnung bin zumindest ich nicht bereit, großartig zu investieren.

    2. Was die eingeschränkte Flexibilität betrifft, da man sich durch ein Eigenheim über Jahre festlegen würde: Man kann es auch wieder verkaufen. 😉

    • Holger Grethe 25. Mai 2014, 22:08

      Hallo Nils,

      „1. Vorteil “Selbstverwirklichung”: In einem Eigenheim ist man bereit, ganz andere Investitionen zu tätigen als in einer Mietwohnung.“

      Das stimmt wohl. Die Frage ist, ob diese „Investitionen“ wirklich gut angelegtes Geld sind, wenn man es unter dem Gesichtspunkt der Vermögensbildung betrachtet.

      Je individueller und aufwändiger eine Immobilie ausgebaut wird, desto unwahrscheinlicher ist, dass ein potenzieller Käufer denselben Geschmack hat und bereit ist, dafür mehr zu bezahlen.

      „2. Was die eingeschränkte Flexibilität betrifft, da man sich durch ein Eigenheim über Jahre festlegen würde: Man kann es auch wieder verkaufen. „

      Stimmt auch, aber es ist natürlich möglich, dass der Verkauf dann in einer Marktphase stattfindet, in der man mit Verlusten rechnen muss. Denn auch die Immobilienpreise unterliegen ja gewissen Schwankungen…

  • Nils 25. Mai 2014, 22:11

    zu 1.) Da hast Du sicher Recht. Auch wenn ich das Wort „investieren“ verwandte, wollte ich dies aber lediglich als ergänzenden Punkt einbringen, der mit zur emotionalen Mikroebene gehört. Sorry für meine ungenauen Worte. 🙂

  • HP 10. Juni 2014, 16:54

    lieber holger, ich habe ein haus in der peripherie wiens und meinen kredit schon mehr oder weniger getilgt. gerne würde ich wieder ins zentrum der stadt meinen lebensmittelpunkt verlegen, da meine kinder auch schon entsprechendes alter haben. würdest du empfehlen das haus zu verkaufen oder zu vermieten, um dann in der stadt zu kaufen oder zu mieten? vielen dank für dein feedback!

    • Holger Grethe 10. Juni 2014, 22:11

      Puh, was soll man da empfehlen? 😉

      Ich denke, alle 4 möglichen Kombinationen haben ihre Vor- und Nachteile. Angesichts stark gestiegener Immobilienpreise in den großen Metropolen ist ein Wohnungskauf in der Innenstadt allerdings nicht unbedingt das, was ich momentan für erstrebenswert halten würde…

    • Martin 14. Juni 2014, 10:01

      Hallo HP,
      das Vermieten eines Einfamilienhauses ist leider selten rentabel. Schließlich kannst du die Grundsteuer und Instandhaltungskosten sowie die kommunalen Abgaben nicht auf mehrere Parteien umlegen was einen sehr hohen Mietpreis zur Folge haben würde. Zusätzlich erschwert, dass Mieter von Einfamilienhäuser häufig hohe Ansprüche an Wohnkomfort stellen und die Instandhaltung somit noch aufwändiger werden kann.

      Ich würde dir den Tipp geben alle zu erwartenden Instandhaltungen, Nebenkosten etc. aufzustellen, nicht vergessen einen Risikoaufschlag für Leerstand hinzuzufügen. Vermutlich musst du dann feststellen, dass der daraus resultierende Mietpreis weit über dem Marktdurchschnitt liegt. Somit könntest du aus emotionalen Gründen das Haus nur halten wenn du dich der ortsüblichen Miete anpasst oder du nutzt den derzeitigen Verkäufermarkt um einen guten Preis zu erzielen.

  • JLL.Kerouac 14. Juli 2014, 23:09

    Hallo Holger, Hallo Blogleser

    Ich bin relativ neu in der Thematik dieses Blogs und habe ein paar Fragen.

    1) Wenn jemand Geld bei der Bank aufnimmt, für die Finanzierung einer Immobilie, muss der Kunde der Bank ja einen gewissen Zinssatz für das geliehene Geld bezahlen. Ist das der Hypothekarzins?
    2) Ich habe mal die Höhe der Hypotheken gegooglet. Warum sind diese höher bei einer Längeren Laufdauer?
    3) Die Hypotheken / Zinsen varieren ja aufgrund unterschiedlichen Faktoren, aber scheinen sich grob bei 2% zu befinden? Warum leiht die Bank überhaupt jemandem Geld für „nur“ 2% Rendite? Dabei würden sie ja nur schon mit passivem Anlegen höchstwahrscheinlich deutlich mehr verdienen..? Oder ist das die Diversifikation der Banken, bei denen die Immokredite als sicheres Anlegen gesehen wird?

    Vielen Dank für eine Antwort

    • Martin 15. Juli 2014, 09:36

      Hallo JLL,

      zu deinen Fragen:
      1.) Nein, der Zins für die Finanzierung einer Immobilie ist der gebundene Sollzins. Die monatlichen Raten bestehen aus Tilgung und Zinsen. Du solltest immer nach dem Effektivzins schauen.

      2.) Höhere Laufzeiten bedeuten Zinssicherheit für dich. Die derzeitige Höhe der Zinsen wird an die „Umlaufrendite“ angelehnt. Bei einer Finanzierung über z.B. 20 Jahre ist es möglich, dass diese steigt und das Geld „teurer“ wird. Dieses Risiko deckelst du mit längerer Laufzeit und die Bank lässt sich dies durch höhere Zinsen bezahlen. Dennoch hast du ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Sicherheitsbewusst sollte man bei einer Anschlussfinanzierung mit 7% rechnen. Daher kann man sehr einfach rechnen und wird meist feststellen, dass sich beim derzeitigen Zinstief eine längere Finanzierung lohnt. Wohlgemerkt mit Sondertilgungsrecht.

      3. Du hast dir die Frage schon selbst beantwortet. Durch den substanziellen Gegenwert und die ausgiebige Risikoprüfung handelt es sich bei Immobilienkrediten für die Bank um sichere Anlagen. Diese kann z.B. zur Absicherung des Garantiezinses von Lebensversicherungen genutzt werden. Dies ist z.B. auch ein Grund dafür, dass die Allianz nicht nur Versicherer ist, sondern auch Darlehen vergibt.

  • Matthias 25. August 2014, 14:19

    Danke Holger für diese schöne Reflexion Deiner Leserkommentare zum Thema Kaufen vs. Mieten, die auch mich anregte darüber nachzudenken, wann sich ein eigenes Haus in südlichen Gefilden eigentlich lohnt. Ich mag Deine Anregungen, weiter so! Vor allem dann, wenn sich beim Lesen in mir Widersprüche auftun wird es interessant, darüber genauer nachzudenken.
    Alles Gute weiterhin!
    Matthias
    http://unser-haus-auf-kreta.de/wann-lohnt-sich-ein-haus-im-sueden-eigentlich/

    • Holger Grethe 25. August 2014, 16:01

      Vielen Dank für deinen Kommentar und den spannenden Artikel zum Thema „Haus im Süden“! 🙂

  • Markus 10. Januar 2015, 00:14

    Hallo, du stellst immer wieder schön heraus „aufs Land zu ziehen“ statt in der Stadt zu bleiben. Aber was ist mit der Alternative, ein Objekt zu erwerben in das mehr Geld oder Zeit investiert werden muss? Der Bäcker und die Schule ist immer noch ohne Auto erreichbar. Die Kinder können auch ohne Roller mit Bus und Bahn die Disko erreichen. Das zweite Auto ist Luxus aber nicht zwingend notwendig.
    Genau so stellst du es da als wenn nur Angestellte die „Risiken“ ihrer Entscheidungen tragen müssten. Arbeitsplatzwechsel, Wohnortwechsel, dem Chef ausgeliefert sein usw. Aber auch ein Selbstständiger hat diese Risiken und Folgen bei einer Investition in ein Eigenheim. Auch er ist abhängig von Kunden und Mitarbeitern damit das Geld für die Hypothekenraten weiter läuft. Ich verstehe was du sagen möchtest, finde es aber teilweise sehr pro Aktie gedacht. Ups welche Überraschung. Egal, sehr tolle Denkansätze. Mach weiter so.

  • Dominik 16. April 2015, 17:30

    Vielen Dank für diesen interessanten Artikel (und den mit den 8 Fehlern).
    Für mich persönlich ist es eigentlich immernoch ein Wunsch, einmal ein Eigenheim zu bauen/zu besitzen, rein aus emotionalen/Lifestyle-Gründen.
    Nun ein Frage zur aktuellen Lage am Finanzmarkt/Immobilienmarkt:
    Ist es zur Zeit nicht am sinnvollsten, wenn man zu Bauen beabsichtigt, sich in einem Bausparvertrag fest günstige Kreditzinsen zu sichern und zu hoffen, dass durch ein Ansteigen der Kreditzinsen die Nachfrage, und somit die Preise, auf dem Immobilienmarkt sinkt?
    Grüße,
    Dominik

  • Marike 21. April 2015, 15:37

    Hallo,
    ich bin nun wirklich sehr jung(18), aber mache mir natürlich auch schon so meine Gedanken.. Ich arbeite neben dem Studium in einem 450Euro Job, indem ich 100Euro zurücklegen möchte ab jetzt. Tja bis jetzt dachte ich, dass ich bis ich 30 bin sparen werde und dann mit einem Partner eine Wohnung kaufen(ich wohne in Berlin, also rund 300.000Euro), nun habe ich all ihre Artikel über das Kaufen von Immobilien hier gelesen und bin natürlich sehr verunsichert. Da ich eine Laie bin kenne ich mich selbstverständlich nicht besonders gut aus, aber wenn ich das jetzt mal alles für eine Wohnung durchspiele dann ist Familie und Lifestyle, so wie du sie beschrieben hast schonmal ähnlich wie bei einer Mietwohnung. Das „mobil sein“ sehe ich auch kritisch, gerade wenn man Kinder hat, hat man doch selten vor alle 3 Jahre umzuziehen, schließlich will man die nicht aus ihrem Freundeskreis/ ihrem Umfeld reißen, aber gut das ist vielleicht Ansichtssache..
    Bleibt natürlich nur noch (der vermutlich wichtigste) Faktor, dass Geld. Wenn ich nun also mein Geld anlege bis ich 30 bin (100Euro im Monat) habe ich ungefähr 21.000, was natürlich im Vergleich zum späteren Kaufpreis leider nichts ist. Selbst wenn mein Partner Ersparnisse im selben Wert hat, hätten wir nur 1/6 des Kaufpreises gedeckt.
    Deswegen würde man dann natürlich einen Kredit aufnehmen..
    Letzendlich hätte man dann hoffentlich wenn man Rentner ist wesentlich weniger Augaben(da die Miete wegfällt) und kann seinen Kindern eine Wohnung vererben, die dann vielleicht vermieten oder so..
    Ist das eine Milchmädchenrechung?
    Nur angenommen ich wohne zur Miete und lege mein Geld so an, dann habe ich als Renter halt die 300.000 bar, aber was kann ich denn dann machen? Die Gesundheit lässt dann bestimmt irgendwelche ausgefallenen Sachen nicht mehr zu und wenn ich das Geld ausgebe habe ich meinene Kindern auch nichts weiter zu vererben und wenn ich mir dann eine Wohnung kaufen würde, dann käme das doch irgendwie auf selbe hinaus oder(okay abgesehen von dem Geld das ich der Bank geschenkt habe, aber würde das einen so großen Unterschied machen?).
    Danke und liebe Grüße,
    Marike

    • Holger Grethe 22. April 2015, 21:48

      Hallo Marike,

      so toll ich es finde, dass du dir bereits im Alter von 18 Jahren Gedanken über deine finanzielle Zukunft machst: Ich glaube, über die Sache mit der Immobilie brauchst du dir heute wirklich noch nicht den Kopf zu zerbrechen.

      Zwischen 18 und 30 wird sich sicher noch ganz viel in deinem Leben ändern, nicht zuletzt weil du dich auch ändern wirst. Was wiederum Auswirkungen haben wird auf deine Haltung gegenüber Geld und was am Besten damit anzustellen ist.

      Ich würde sagen: Investiere in eine gute Ausbildung, finde eine Arbeit, die dir Spaß macht und lebe nicht über deine Verhältnisse. Alles weitere wird sich im Laufe der Zeit klären. Auch die Frage, ob das Eigenheim oder die Mietwohnung die bessere Wahl für dich ist.

      Beste Grüße
      Holger

  • Wawa 6. Mai 2015, 01:40

    prima, nicht nur in der Finanzen auch in der Psychologie kennst du dich bestens aus. Ich kenne einen Mann, der 2400 € Netto hatte, und jahrelang 2 Kredite von 600 € und 730 € bediente, um ein Haus zu kaufen, das 135 km weit entfernt von seiner Arbeit ist. In dem Haus wohnte seine damalige Frau, der gemeinsame Sohn, und die Tochter seiner damaliger Frau. Er wohnte 3 bis max. 4 Tagen die woche dort, was bedeutet, dass er in München auch übernachten bzw. wohnen musste wegen der Arbeit.

    Als der gemeinsame Sohn 6 wurde, wurde er und seine Frau getrennt. Die Frau zog nicht aus. Aus mir nicht nachvollziehbare Gründe (wollte nur noch schnell die Scheidung / damit sein Sohn ein Zuhause hat / mit 2 Kinder wäre es schwer eine Wohnung zu finden…) überträgt er das Haus seine Exfrau, als Vergleich verzichtet die Exfrau auf Rentenausgleich ( ist vergleichsweise minimal, da nur 7 Jahre Ehezeit, anfänglich noch weniger Verdienst, überhaupt auch deshalb, weil der Rentenausgleich erst später durchgezogen wird, es ist kein Geld, was jetzt geteilt wird).

    Seine Exfrau hatte in der Ehezeit nur Kindesunterhalt von der Tochter sowie Kindergeld als Einkommen, andere Einkommen aus Arbeit hatte sie minimal und sporatisch, wegen der Pflege und Erziehung von 2 Kinder insbesonders des gemeinsamen Sohnes, da er noch klein war. Ich fragte ihn: zum Zeitpunkt des Hauskaufs hast du deine Frau sehr geliebt? Er sagte nein.

    Ich fragte ihn: wolltest du da aber auf jeden Fall mit ihr für immer zusammenbleiben? Er sagte auch nicht wirklich. Ich fragte: warum hast du dann das Haus gekauft? Er sagte: sie wollte unbedingt ein Haus kaufen.

  • Steffi 24. April 2016, 11:26

    Was ist mit dem Faktor Unabhängigkeit und Selbstständigkeit .
    Ich bin es Leid, immer wieder meinen Vermieter zu Fragen: kann ich bitte einen neuen Fußboden haben ? Ich bin es Leid, meinem Vermieter zu fragen , kann ich bitte neue Türrahmen haben ? Immer dieses betteln und flehen, endlich mal in der Wohnung etwas zu investieren, um ein besseres Wohnklima zu bekommen. Meine Miete sollte doch auch für renovierungen genutzt werden. Aber so ist es ebend nicht. Das Geld geht in die Tasche der anderen. Also ist es doch, aus meiner Sicht , total egal wohin ich investiere, ich hab davon ja nichts 🙂
    Ob Haus oder Wohnung.
    In einer Wohnung kann man nichts selber umsetzen, nichts nach seinen eigenen Vorstellungen.In einem Haus hab ich die möglichkeit, defenitiv.
    Ich liebe diese Unabhängigkeit und die Selbstständigkeit einen Eigenheim. Ich finde für mich ist es eine super Investition, ein Eigenheim zu haben.

  • Walter 28. Juli 2016, 19:02

    Der Artikel ist zwar schon älter, denke aber mein Kommentar passt hier am besten rein.

    Was mir – als Häuslebauer – hier fehlt, ist die stärkere Betonung auf die Finanzierbarkeit. Also das was du unter „Rationale Makroebene“ zusammenfasst, Holger. Vielleicht bin ich mit meiner Familie eine Ausnahme, aber die Finanzierungsfrage hat schon eine gewichtige Rolle gespielt. Wir haben uns am Ende eine Obergrenze gesetzt und dann die Suche im Umfeld begonnen.

    Ich glaube auch dass viele andere Möchtegern-Eigenheim-Besitzer die finanzielle Seite nicht unter den Tisch kehren, sich aber möglicherweise unrealistisch hohe Grenzen setzen. Diese Entscheidung wird nun durch eine neue Richtlinie zur Baukreditvergabe „ent-emotionalisiert“^^. Die Banken motzen zwar dagegen, weil sie nun weniger Kredite vergeben können aufgrund höherer Risiken, aber ich denke am Ende hilft es private Unglücke zu vermeiden, vor allem in der heutigen Zeit, in der offenbar mal locker 400kEUR fürs Eigenheim aufgenommen werden. Siehe hierzu z.B. http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/eu-regulierung-die-neue-immobilienkredit-richtlinie-hilft-niemandem-1.2996443