Warum du die Vermietung von Immobilien Profis überlassen solltest [Interview mit Gerd Kommer – Teil 2]

Warum du die Vermietung von Immobilien Profis überlassen solltest

Der Kauf eines Eigenheims erweist sich nur selten als Rendite-Knüller, wie im ersten Teil meines Interviews mit dem Finanzautor Gerd Kommer deutlich wurde.

Im zweiten Teil unseres Gesprächs konzentrieren wir uns nun auf Vermietungsimmobilien.

Dabei wird deutlich, welche Vor- und Nachteile mit direkten Investments in Wohnimmobilien verbunden sind.

Und welche alternativen Investmentmöglichkeiten sich jenen Privatanlegern bieten, die die Anlageklasse Immobilien im Portfolio zwar nicht missen, deswegen aber nicht gleich zum Vermieter werden wollen.

Rendite im Dunkeln

zendepot: Herr Kommer, die durchschnittliche Rendite selbstgenutzter Immobilien bleibt hinter der des Aktienmarkts zurück. Wie verhält es sich bei Vermietungsobjekten?

Gerd Kommer: Soweit wir zu Vermietungsimmobilien Daten haben, gilt hier offenbar dasselbe: Vergleichbare, risikoäquivalente Aktienanlagen rentieren entweder gleich gut oder besser als Vermietungsimmobilien.

Wir haben historische Daten hoher Qualität zum Aktien- und (mit Einschränkungen) auch zum Anleihenmarkt, die zum Beispiel für die USA fast 90 Jahre zurückreichen, für gut ein Duzend anderer Länder immerhin 40 bis 50 Jahre.

Leider sieht es beim Immobilienmarkt datenmäßig im Vergleich dazu hundsmiserabel aus, obwohl der Immobilienmarkt – je nachdem wie man rechnet – die vielleicht größte Asset-Klasse der Welt ist.

Die Datenverfügbarkeit hier ist weit schlechter als bei Aktien, Anleihen, Rohstoffen, Edelmetallen und Währungen. Bei Gewerbeimmobilien ist sie noch dürftiger als bei Wohnimmobilien.

Aber wie gesagt, soweit Daten vorliegen, sieht es danach aus, dass Vermietungsimmobilien zum Beispiel in Deutschland in den vergangenen 10 oder 20 Jahren merklich schlechter rentierten als der allgemeine Small-Cap-Aktienmarkt [Anmerkung: Small Caps sind Unternehmen mit einem Börsenwert von – je nach Definition – unter 2 Milliarden Euro ] gegen den man wohl benchmarken sollte.

Ähnliches gilt – soweit ich sehe – auch für die meisten anderen Länder, darunter Großbritannien und die USA. Generell muss man bei solchen Vergleichen darauf achten, ob man Renditen mit oder ohne Leverage auf der Immobilie mit Aktienrenditen vergleicht.

Ich habe mich oft gefragt, warum die akademische Finanzökonomie so wenig empirisch-historische Untersuchungen zu Immobilien als Asset-Klasse produziert.

Oberflächlich gesehen hängt das vielleicht damit zusammen, dass es einfach nicht viele spezialisierte Immobilienökonomen an den Universitäten gibt.

Aber man könnte natürlich auch fragen, warum die globale Immobilienbranche, die ohne Zweifel auf Rohdatenmaterial hoher Qualität sitzt, das länger als 20 Jahre zurückreicht, fast gar nichts dazu tut, dieses Datenproblem anzugehen.

 
zendepot: Sie meinen, die Immobilienbranche hat gar kein Interesse daran, den Markt transparenter zu machen?

Gerd Kommer: Wenn Sie mit transparent meinen, Privatanleger über die langfristigen historischen Renditen und Risiken in dieser Asset-Klasse objektiv aufzuklären, dann ist meine Antwort: Ja.

Diese Renditen sind – nach allem, was wir wissen – eben nicht so attraktiv, insbesondere in Deutschland nicht, wie viele eingefleischte Immobilienfans annehmen, annehmen wollen oder im Brustton der Überzeugung postulieren.

Man werfe nur einmal einen Blick in das typische Ratgeberbuch für Immobilienanleger. Diese Bücher beanspruchen, Anlegern Expertenrat bei Immobilienbewertung, -kauf, -finanzierung und -vermietung, kurzum beim Investieren in Immobilien zu geben.

Ich habe mir über 30 neuere und zum Teil auch ein paar Jahre alte Ratgeber angesehen und mehr als ein Dutzend davon komplett gelesen. Darunter auch Bücher, die von Professoren der Immobilienökonomie geschrieben wurden.

Nicht ein einziges enthielt historische Renditen, die mehr als ein paar Jahre zurückreichen oder nicht nur ein isoliertes Blitzlicht sind, also ein willkürlich ausgewählter Einzelzeitraum.

Trotzdem „wissen“ alle Autoren, dass Immobilien „rentable“ und „sichere“ oder „solide“ Investments sind.

Ich persönlich glaube, die Immobilienbranche könnte ohne große Schwierigkeiten historische Renditen – und damit meine ich Gesamtrenditen, nicht nur Wert- oder Preissteigerungen – für die vergangenen rund 50 Jahre veröffentlichen, wenn sie wirklich wollte.

Sie will aber offenbar nicht. Warum will sie nicht?

Mir fällt keine andere Antwort ein, als dass diese Renditen keinen Marketing-Nutzen bringen würden oder vielleicht sogar einen Marketing-Nachteil hätten.
 

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Immobilien-Investments für Privatanleger

zendepot: Welche Optionen haben Privatanleger, die Immobilien als Anlageklasse trotz allem nicht missen möchten?

Gerd Kommer: Zunächst einmal das Eigenheim. Mein Buch Kaufen oder mieten? will dabei Hilfestellung geben, für wen ein Eigenheim aus wirtschaftlichen und aus Lebensstil-Gründen Sinn macht und für wen nicht.

Daneben existieren im Prinzip noch fünf Alternativen:

  1. Ein Direktinvestment in ein einzelnes Vermietungsobjekt
  2. Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds
  3. Anteile an einem offenen Immobilienfonds
  4. Anteile an einem börsennotierten, einzelnen Immobilienunternehmen, entweder in der Rechtsform einer REIT-Gesellschaft oder einer anderen konventionellen Rechtsform
  5. Anteile in einem passiv gemanagten Immobilienindex-ETF

Ich rate Privatanlegern zu Immobilien-ETFs; die anderen Anlageformen finde ich nicht empfehlenswert.

 
zendepot: Auf REITs sollten wir gleich noch zu sprechen kommen. Gehen wir davor die fünf genannten Alternativen eines Immobilien-Investments der Reihe nach durch. Wie sind diese aus Sicht eines Privatanlegers einzuschätzen?

Gerd Kommer: Wer als normaler Privathaushalt schon ein Eigenheim hat, der sollte aus Risiko- und Diversifikationsgründen, sprich Vermeidung von Konzentrationsrisiko, kein weiteres Investment in eine Einzelimmobilie tätigen und schon gar nicht auf Kredit.

Daneben sprechen die eher schlechten Renditen gegen solche Einzelinvestments. Wir haben dazu zwar – wieder einmal – nur eher dünn gesäte historische Daten, aber was wir haben sieht nicht ermutigend aus.

In einer Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) haben private “Kleinvermieter-Haushalte” für den Zeitraum von 2002 bis 2012 erstaunlich niedrige Eigenkapitalrenditen angegeben – durchschnittlich um null Prozent pro Jahr nach Inflationsbereinigung.

Der IPD Germany All Property Index (von MSCI), der die Renditen von deutschen Vermietungsimmobilien institutioneller Anleger über die letzten 20 Jahre abbildet, liegt ebenfalls unzweideutig unter entsprechenden Kapitalmarktanlagen.

Hierbei ist zu bedenken, dass die Investment-Performance privater Haushalte, die ein oder zwei Eigentumswohnungen vermieten aus plausiblen Gründen wohl durchschnittlich schlechter ist als die professioneller, gewerblicher Immobilieninvestoren.

Rendite-Wunder oder doch nur Illusion?

zendepot: Bei Vermietungsimmobilien winken also gar keine saftigen Gewinne? „Immobilien-Gurus“ stellen das aber ganz anders dar. Also jene, die mit Betongold reich geworden sind und unermüdlich betonen, dass Eigenkapital-Renditen jenseits der 20 Prozent kein Problem sind. Wenn man seine Investments nur ordentlich per Kredit hebelt, versteht sich. Was sagen Sie Privatanlegern, die sich von solchen Versprechungen angezogen fühlen?

Gerd Kommer: Ich glaube, hier erzählen in den meisten Fällen Leute mit einem offensichtlichen Interessenkonflikt, nämlich Angehörige der Immobilien- oder Bankbranche, kindische „Schnell-Reich-Werden-Geschichten“, die dem Geschäft dieser Leute helfen. Harte statistische Daten, die sich verallgemeinern lassen, hört man da selten.

Was entsprechende Aussagen von Privatanlegern selbst bei Cocktailpartys und in der Cafeteria angeht, zitiere ich gerne den klugen Wirtschaftsjournalisten Christian Kirchner:

„Menschen berichten nun mal lieber von finanziellen Heldentaten denn Niederlagen – wenn Ihnen also mehr Fälle von sensationellen Wertsteigerungen erworbener Immobilien bekannt sind als Fehlgriffe oder verfrühte Verkäufe, heißt das gar nichts.“

Der Leverage- oder Kredithebel-Effekt, den Sie genannt haben, ja, der kann helfen, er kann aber auch schaden. Mit der mit ihm verbundenen erhöhten Rendite-Chance geht selbstverständlich auch ein beträchtlich gesteigertes Risiko einher.

Wie bereits gesagt fielen in den letzten 45 Jahren die Eigenkapital-Renditen bei selbstgenutzten Wohnimmobilien umso schlechter aus, je mehr Kreditanteil bei der Finanzierung einsetzt wurde.

Der Kredithebel-Effekt hat sich somit historisch überwiegend Rendite schädlich und Risiko erhöhend ausgewirkt, andersherum als es im typischen Immobilien-Ratgeberbuch steht.

Direkte Immobilieninvestments zur Vermietung sollte man gewerblichen Profis überlassen. Die haben strukturell niedrigere Kosten, gepaart mit mehr Fachexpertise und mehr Ressourcen, zum Beispiel in juristischen Belangen.

Anders formuliert: Wer unbedingt mit Immobilien reich werden will, sollte Immobilien-Unternehmer werden, nicht privater Kleinvermieter.

Aber auch die meisten Immobilien-Unternehmen erzeugen einfach nur „normale Renditen“ und ganz sicher keine 20 Prozent pro Jahr, wenn man einzelne Ausreißerjahre mal außer Acht lässt.

Und diese normalen Renditen sind selbstverständlich auch risikobehaftet – wie in jedem Gewerbe. 2009 ging die damals größte deutsche Immobilienbank, Hypo Real Estate pleite und 2013 das damals größte deutsche Immobilienunternehmen, die IVG AG.

Wenn Immobilieninvestments einfach und risikoarm wären, dürfte sowas eigentlich nicht passieren.

 
zendepot: Nun bringt nicht jeder die finanziellen Voraussetzungen mit, um sich ein Immobilien-Imperium aufzubauen. Ein kleines Portfolio mit einigen wenigen Objekten ist keine sinnvolle Option?

Gerd Kommer: Aus meiner Sicht nein. Ein Arbeitnehmerhaushalt sollte, wenn er schon ein Eigenheim besitzt, zunächst einmal die damit zusammenhängenden Schulden komplett tilgen und erst danach über weitere Investments, egal in welche Asset-Klasse, nachdenken.

Schon aus Risiko- und Konzentrationsgründen denke ich, dass weitere Direktinvestments in Immobilien nach dieser Volltilgung keine glänzende Idee sind.

Mich persönlich reizt auch die Aussicht wenig, mich als privater Vermieter während der nächsten 20 oder 30 Jahre zumindest phasenweise mit missliebigen Mietern rumärgern zu müssen, die einen am Sonntagmorgen im Januar um acht Uhr aus dem Bett klingeln, weil zum dritten Mal in sechs Wochen die Heizung ausgefallen ist.

Von dem kleinen aber nicht zu vernachlässigen Risiko böser Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Baufirmen und Handwerkern ganz zu schweigen.
 

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Amateure vs. Profis

zendepot: Sie haben mehrfach von der Unterscheidung zwischen gewerblichen oder institutionellen Immobilienanlegern auf der einen Seite und privaten Vermietern auf
der anderen gesprochen. Warum ist diese Unterscheidung relevant?

Gerd Kommer: Im Unterschied zu den Finanzmärkten für Aktien, Anleihen, Derivate, Rohstoffe und Devisen ist der Immobilienmarkt kein informationseffizienter Markt.

Das bedeutet, dass Investment-Können und fehlendes Können hier eine größere Rolle bei der Verteilung der Über- und Unterrenditen spielen als in den genannten informationseffizienten Märkten. Das ist der eine Punkt.

Der andere ist, dass gewerbliche Immobilieninvestoren enorme – und ich meine wirklich enorme – Kostenvorteile vor privaten Kleinvermietern haben. In meinem Buch „Kaufen oder Mieten?“werden diese Kostenvorteile beschrieben.

Weil aber diese Kostenvorteile in einem einigermaßen funktionierenden Markt den Preis (hier das allgemeine Mietniveau bestimmen), können private Kleinvermieter keine attraktive Rendite erwirtschaften, ausgenommen durch Glück.

Und jedem solcher Glücksfälle steht natürlich ein entsprechender Unglücksfall gegenüber – so kommt ja die durchschnittliche Marktrendite zustande.

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Investments in Immobilien-Fonds

zendepot: Kommen wir zur zweiten Möglichkeit, als Privatanleger in Vermietungsimmobilien zu investieren: Was halten Sie von geschlossenen Fonds?

Gerd Kommer: Diese stellen – als Gruppe – ein kaum glaubliches Anlegerdesaster dar. Letztes Jahr veröffentlichte die Stiftung Warentest hierzu eine exzellente Studie.

 
zendepot: Ok, geschlossen Fonds können wir also abhaken. Die nächste Option: Offene Immobilienfonds. Wie lautet Ihr Urteil für dieses Finanzprodukt?

Gerd Kommer: Offene Immobilienfonds sind kollektiv ebenfalls eine traurige Renditestory.

Soweit wir hier Daten haben, liegen die Renditen klar unter derjenigen europäischer Immobilienindex-Renditen, also den durchschnittlichen Renditen börsennotierter Immobiliengesellschaften und noch klarer unter denjenigen des allgemeinen Small-Cap-Aktienmarktes.

 
zendepot: Damit kommen wir zu den REITs und Immobilienindex-ETFs. Was darf ich als Anleger von diesen Anlageprodukten erwarten, und was nicht?

Gerd Kommer: REITs sind Investments in börsennotierte, spezialisierte Immobilienunternehmen, die sich dem jeweiligen nationalen REIT-Gesetz unterworfen haben, was allerdings nicht alle Immobilienunternehmen tun.

Vereinfacht gesagt, darf eine REIT-Gesellschaft nur in Immobilien (also keine anderen Branchen oder Projekte) investieren, sie muss über 90 Prozent ihres jährlichen Nettoertrages an die Aktionäre ausschütten und sie darf sich lediglich bis zu einer mittleren Obergrenze verschulden. Im Gegenzug sind REITs von der Körperschaftsteuer befreit.

Ein REIT-Fonds ist ein Fonds, der in mehrere börsennotierte oder nicht börsennotierte REIT-Unternehmen investiert und ein passives REIT-Index-ETF ist ein normaler Indexfonds (mit den typischerweise niedrigen Kosten eines ETFs), der einen REIT-Index abbildet.

Von den rund 20 in Deutschland an Privatanleger vertriebenen Immobilien-ETFs beschränken sich nur ganz wenige oder vielleicht gar keines auf REIT-Unternehmen alleine; vielleicht deswegen, weil es außerhalb der USA und Kanada nicht genug REITs gibt und daher ein breit diversifizierter reiner REIT-Index in Europa problematisch wäre.

Bei einem Immobilien-ETF, das REITs und/oder normale Immobilienunternehmen einschließt, habe ich als Anleger den beachtlichen Vorteil, dass die Bewertung des Fondsvermoegens (der Immobilien) „marktmäßig“ durch die Börse erfolgt, also objektiv ist.

Bei offenen oder geschlossenen Immobilienfonds fehlt diese marktbasierte Bewertung. Stattdessen bewertet die Fondsgesellschaft selbst die Anteile. Dass dabei allenfalls eine „Partialobjektivität“ herrscht, haben die vergangenen zehn Jahre hinreichend bewiesen.

 
zendepot: In welcher Form würden Sie Privatanlegern ein REIT-Investment empfehlen?

Gerd Kommer: Anlagen in einzelne Immobilienunternehmen – ob REIT oder normal – sehe ich nicht als attraktiv an, weil man damit, mangels Diversifikation, nicht kompensiertes, so genanntes „unsystematisches“ Risiko trägt. Finanzökonomisch macht es nur Sinn, Risiko zu nehmen, das der Markt aus heutiger Sicht kompensieren wird.

Damit bleiben nur noch passive gemanagte Immobilienaktien-ETFs. Die haben innerhalb des Immobiliensegments die gleichen großen Vorteile wie Indexfonds und insbesondere ETFs im allgemeinen Aktienmarkt.

Steuervorteile bei direkten Immobilien-Investments

zendepot: Vielfach heißt es, Vermietungsimmobilien hätten für private Vermieter deutliche Steuervorteile gegenüber Immobilienfonds-Investments, zum Beispiel ETFs. Stimmt das?

Gerd Kommer: Aus meiner Sicht ist das nur die halbe Wahrheit. Zwar können private Vermieter in der Tat Zinsaufwand, Afa [Anmerkung: Absetzung für Abnutzung] und tatsächliche Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen und sie können Immobilien – anders als gewerbliche Vermietern – nach zehn Jahren ohne Steuerpflicht des Wertsteigerungsgewinns verkaufen.

Aber das ist nur eine Seite der Medaille. Die andere sieht so aus:

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen bei Privatpersonen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn man rechnerisch hier den Grenzsteuersatz anwendet – was methodisch richtig ist -, kann dieser annähernd doppelt so hoch sein, wie der Abgeltungssteuersatz. Das ist ein beträchtlicher Nachteil.

Das bedeutet: Wenn man die besagten Kosten – Zinsen, Afa, Instandhaltung – 20 bis 30 Jahre lang voll von der Steuer absetzen will, muss man erst einmal 20 bis 30 Jahre lang mehr oder wenige ununterbrochen ein entsprechend hohes steuerliches Einkommen haben.

Ich bezweifle, ob diese Bedingung in der Mehrzahl der Fälle erfüllt ist.

Hinzu kommt: Immobilienunternehmen, die Wertsteigerungsgewinne in der Tat nach zehn Jahren nicht steuerfrei realisieren dürfen, werden hierdurch kaum gegenüber privaten Vermietern benachteiligt.

Weil sie erstens die meisten Immobilien nie verkaufen und wenn sie es doch tun, werden oft die Unternehmensanteile verkauft, nicht die Objekte, was diesen relativen Besteuerungsnachteil vermeidet.

Vielleicht am wichtigsten und oft übersehen: Bekannte relative Steuervorteile zwischen zwei Investments A und B sind eingepreist.

Soweit dass der Fall ist – und hier ist das so –, entsteht kein Nachsteuervorteil. Diese simple ökonomische Wahrheit hören Sie von der Immobilienbranche allerdings selten.

Ob die verbleibenden Steuervorteile stark genug sind, alle anderen hier kurz angesprochen Nachteile von Direktinvestments in Immobilien durch Privathaushalte auszugleichen, halte ich persönlich keineswegs für zwingend wahrscheinlich.

zendepot: Herr Kommer, ich bedanke mich ganz herzlich für Ihre Zeit und das tolle Interview!
 

Dr. Gerd KommerDr. Gerd Kommer studierte BWL, VWL, Steuerrecht und Politikwissenschaft in Deutschland, Liechtenstein und den USA. Nebenberuflich schreibt er Bücher zu indexorientierten Anlagestrategien für deutsche Privatanleger und zum Thema „Kaufen oder Mieten”. Er lebt in London und ist dort bei einem deutschen Asset-Management-Unternehmen in leitender Position tätig.

Ich hoffe, dir hat auch der zweite Teil des Interviews neue Erkenntnisse gebracht. Gerd Kommer und ich freuen uns auf deinen Kommentar.
 

Schlusswort:

Ich bin Gerd Kommer wirklich dankbar für das Interview und sein unermüdliches Bestreben, mit Fakten Licht ins Dunkel des Immobilienmarkts zu bringen.

Bei aller Empirie muss man allerdings sehen – und da stimmen Gerd Kommer und meine Wenigkeit im Übrigen völlig überein -, dass ein vermutlich nicht geringer Teil aller Privatanleger Immobilieninvestments nach wie vor einfach „sympathischer“ findet als die Investment-Alternative ETF-Depot.

Denn neben der rationalen gibt es ja noch die emotionale Ebene, auf der letztlich jede Anlageentscheidung gefällt wird. Warum auch immer, aber für manche Anleger fühlen sich Immobilien eben „richtig“ an, allen statistischen Daten zum Trotz.

Ob nun mit Aktien oder mit Immobilien: Am Ende des Tages beziehungsweise des Berufslebens ist entscheidend, dass überhaupt Vermögen aufgebaut wurde.

Auch wenn dieses, nüchtern betrachtet, vielleicht nur auf dem zweitbesten Weg – via Eigenheim oder Vermietungsimmobilie – gebildet wurde und man deutlich mehr hätte erreichen können …

Deshalb lautet die Tagline dieser Website auch „Erfolgreich Vermögen bilden in Eigenregie“ und nicht „Erfolgreich Vermögen bilden mit ETFs“.

Ja, ich bin aus diversen Gründen der Überzeugung, dass ein ETF-Depot der beste Weg ist, um als Privatanleger seine finanziellen Ziele zu verwirklichen.

Aber ich respektiere auch, dass viele Anleger lieber einen anderen, den Immobilien-Weg, wählen.

Aus diesem Grund unterstütze ich meinen guten Freund und Steuerberater Jens Hellmann konzeptionell bei seinem Online-Projekt Betonglück, auf das ich dich an dieser Stelle gerne aufmerksam machen möchte.

Jens hat eine große Expertise in der Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage, insbesondere auch unter steuerlichen Gesichtspunkten. Dieses Wissen möchte er nun Privatanlegern in einem Online-Kurs weitergeben.

Wenn du über ein Investment in Vermietungsimmobilien nachdenkst, schau dir sein Projekt unbedingt mal an. Mehr Informationen bekommst du auf dieser Seite.

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  • David 28. Februar 2016, 14:57

    Hallo Holger, ein schönes und sehr interessantes Interview mit dem Gerd Kommer. Der Herr ist ja quasi ein geflügeltes Wort in persona in der Finanzblogger-Szene (insb. bei DIY-ETF-Befürwortern). Auch ich nutze für mich persönlich dessen Ansätze und gehöre zu besagten Befürwortern.

    Eine Sache fehlt mir selbst dann aber doch in diesem zweiten Teil, das sich explizit mit „alternativen Investmentmöglichkeiten für Privatanleger“ beschäftigt: Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien wie Exporo, Zinsland oder auch Bergfürst. Diese sollen es ja explizit Kleinanlagern ermöglichen, in einem gewissen Maße wie auch institutionelle Investoren vom Immobilienmarkt als eines von vielen Anlageklassen zu profitieren, ohne gleich (Ver-)Mieter oder (Ver-)Käufer sein zu müssen. Das Risiko ist natürlich entsprechend hoch (Totalausfall ist möglich), kann aber durch Streuung auf mehrere Projekte etwas gesenkt werden (Klumpenrisiko innerhalb der Anlageklasse vermeiden).

    Diese Variante mit ihren Vor- und Nachteilen fehlt mir persönlich in diesem Interview, da hätte mich gerade Herr Kommers Meinung auch dazu interessiert. Nicht zuletzt, da ich selbst diese als Engagement für die Anlageklasse Immobilien selbst und gern nutze zur Portfolio-Beistreuung =)

    Aber sonst ein sehr gutes und informatives Interview. Danke dir, Holger, für deine Mühe & Zeit!

    Viele Grüße aus Karlsruhe,
    David

  • Herbert 28. Februar 2016, 17:07

    …besonder interessant für mich sind die Infos zur Finanzierung mittels Kredithebel. Herzlichen Dank!

  • David 28. Februar 2016, 17:56

    Hallo Holger, herzlichen Dank für deine Zeit & Mühe, die du in Vorbereitung, Durchführung ud Nachbereitung des sehr interessanten Interviews gesteckt hast! Der Name des Herrn (in dem Fall Gerd Kommer ;)) ist ja ein quasi-religiöses geflügeltes Wort an sich in der Finanzblogger-Szene. Auch gerade bei den DIY-ETF-Befürwortern (zu denen ich selbst auch gehöre dank Bloggern wie dir und dem Finanzwesir, aber auch dem Couponschneider und Fräulein Zaster) 🙂

    Nur eines fehlt mir persönlich eindeutig, wenn es hier insb. um „alternative Investmentmöglichkeiten für Kleinanleger im Immobiliensegment“ geht: Crowdinvesting-Plattformen wie Exporo, Zinsland oder auch Bergfürst. Deren Motivation ist ja gerade, auch uns „kleinen Würstchen“ die Möglichkeit zu geben, wie institutionelle Investoren vom Anlagesegment „Immobilien“ zu profitieren und unsere eigenen Portfolios über verschiedene Anlageklassen auszubreiten. Natürlich muss man sich der Risiken bewusst sein (Totalausfall möglich, da Nachrangdarlehen), aber zumindest das Klumpenrisiko in der Anlageklasse selbst kann man durch eine Streuung auf mehrere Einzelprojekte ja zumindest verteilen und damit minimieren. Aber natürlich niemals ausradieren 🙂

    Dazu hätte ich doch wenigstens den einen oder anderen Kommentar, Hinweis, Kurzanalyse erwartet bei dieser Themenüberschrift. Und Herr Kommers Meinung dazu (und deine) hätten mich auch sehr interessiert. Nicht zuletzt, weil ich selbst diese ebenfalls nutze zur persönlichen Portfolio-Diversifizierung 😉

    Aber wie gehabt ein sehr schöner, zweiteiliger Artikel, der Zendepot eindeutig würdig ist!

    Herzliche Grüße aus der badischen Provinz,
    David

  • David 28. Februar 2016, 17:58

    Oh, aus Versehen doppelt geschrieben. Kannst du den doppelten Kommentar bitte löschen, Holger? 🙂

  • Thomas 28. Februar 2016, 18:52

    Wirklich sehr informatives Interview! Großes Kompliment!

    Werde mich mal in Zukunft mit REITs als Diversifikationsmöglichkeit für das ETF-Depot beschäftigen.

    Danke 🙂

    Gruß
    Thomas

  • Philipp 28. Februar 2016, 20:04

    Hallo Holger!

    Ich glaube auch, dass sich ein Immobilien-Investment nur als Unternehmer auszahlt. Schon alleine wegen der Steuerersparnis durch eine Holding-Struktur.

    Außerdem steigen die Immobilienpreise gerade rasant. Die Gefahr einer Blasenbildung ist also sehr groß.

    MFG Philipp

  • wirtschaftswaise 29. Februar 2016, 18:25

    Aufgrund des „großen Namens“ Kommer habe ich das Interview gleich mal angeklickt und wurde doch sehr enttäuscht.

    Da es zwischen Aktien (und anderen Investmentklassen) und Immobilien einige grundlegende Unterschiede gibt, werden hier (leider unwidersprochen) fleißig Äpfel mit Birnen verglichen. Preis(bildung), Beleihbarkeit, Beeinflußbarkeit des Investmentwerts etc. – in nichts davon kann man die beiden Assets sein einfach vergleichen.

    Rendite? Hängt vom Einkaufspreis ab. Da müsste man (Herr Kommer ahnt es ja) schon sehr forschen, was denn im privaten Bereich so gezahlt wird. Die Preise auf Immoscout u.ä. sind irrelevant, weil Mondpreise. Wohl kaum einer dieser Preise dürfte am Ende beim Notar zur Unterzeichnung anstehen.

    Und dann erst „die Rendite“ – um Gottes willen, WELCHE denn!? Mir fallen bei Immobilien auf Anhieb drei Renditearten ein. Mit welcher der vielen Miet- und Eigenkapitalrenditen will Herr Kommer denn seinen Äpfel und Birnen vergleichen?

    • Holger Grethe 29. Februar 2016, 21:06

      „Da es zwischen Aktien (und anderen Investmentklassen) und Immobilien einige grundlegende Unterschiede gibt, werden hier (leider unwidersprochen) fleißig Äpfel mit Birnen verglichen.“

      Wenn ich dich richtig verstehe, sind vergleichende Untersuchungen für diverse Anlageklassen demnach per se nicht zulässig? Interessante Perspektive …

      „Mit welcher der vielen Miet- und Eigenkapitalrenditen will Herr Kommer denn seinen Äpfel und Birnen vergleichen?“

      Ich weiß nicht, wie häufig in beiden Teilen des Interviews das Wort Eigenkapitalrendite gefallen ist. Dies ist imho wohl die einzig relevante Größe, die beim Vergleich unterschiedlicher Kapitalanlagen eine Rolle spielt.

      „Rendite? Hängt vom Einkaufspreis ab.“

      Tut sie das nicht immer (also z.B. auch bei Aktien)? 😉

  • Julian 2. März 2016, 08:07

    Hallo Holger,

    ich verfolge mit Interesse Deine Inhalte, da ich auch in dem Gebiet privat unterwegs bin und auch zwei Bücher von Herrn Kommer gelesen habe. Beim Thema Aktien stimme ich Herrn Kommer voll zu und habe mich für ETFs als beste Lösung entschieden.

    Bei Immobilien sehe ich die Sache aber anders. Nach dem Buch „Kaufen oder mieten“ war ich erstmal desillusioniert und habe mich von Immobilien distanziert, da über die statistische Schiene dort alles sehr negativ erscheint. Heute bin ich froh, dass ich auch andere Literatur zum Thema gelesen habe.

    Ich bin mittlerweile „privater Kleinvermieter“ und verdiene gutes Geld neben dem Job mit der Vermietung. Wieso die Eigenkapitalrendite statistisch abnehmen soll mit höherer Fremdfinanzierung leuchtet mir nicht ein. Es müsste eigentlich genau umgekehrt sein. Zumindest bin ich selbst ein gutes Gegenbeispiel. Natürlich muss man das ganze gut informiert angehen, aber dann ist es lukrativ und macht sogar Spaß. Und man hat etwas zum Angucken und Anfassen im Gegensatz zum Depot bei der Bank 🙂

    Wenn man keine Lust hat auf tropfende Klos am Sonntagmorgen kann man auch gut die Vermieter-Angelegenheiten komplett an die Hausverwaltung abgeben. Ich für mich manage das aber bei einzelnen Wohnungen (noch) selbst, bei Mehrfamilienhäusern aber definitiv abgeben!

    Dem Thema „Immobilienblase“ in Deutschland von Philipp möchte ich auch widersprechen. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern haben wir nämlich Traumpreise in Deutschland 🙂

    Viele Grüße aus Düsseldorf
    Julian

    • Capri 4. März 2016, 18:13

      Hi Julian,

      welche Literatur zum Thema Privat-Vermietung kannst Du mir empfehlen?

      Danke .

  • Arne 2. März 2016, 15:32

    Ich bin auch der Meinung, dass hier teilweise Äpfel mit Birnen verglichen werden. Um die durchschnittliche Rendite von Vermietern mag es nicht besonders gut bestellt sein. Aber die Aktienmarktrendite ist doch nicht die Rendite, die der durchschnittliche Anleger erzielt! Dies wäre ja nur bei einem konsequenten Buy-and-Hold-Ansatz der Fall. Der durchschnittliche deutsche Privatanleger hat Telekomaktien zum Höchstpreis gekauft und verkauft direkt im Crash. Nur der sehr gut informierte Anleger, der nicht in Panik verfällt, wenn es an der Börse nicht so gut läuft, erzielt diese Aktienmarktrendite. Konsequenterweise müsste man diesen Personenkreis dann auch mit dem gut informierten Immobilienkäufer vergleiche, der sich erste reichlich Objekte ansieht, bevor er dann bei einem guten Angebot zuschlägt. Und diese gut informierten Immobilienkäufer erzielen sicherlich ganz andere Eigenkapitalrenditen, als die hier aufgeführten Durchschnittswerte, darauf würde ich wetten.

  • Benjamin 3. März 2016, 12:42

    @ Arne, Julian und die anderen Immo-Liebhaber: Leute, habt ihr das Interview richtig gelesen? Es geht hier um den Durchschnitt. Natürlich gibt es die tollen Erfolgsstories, aber auf der anderen Seite eben auch die Pleitestories. Wenn ihr denkt, dass ihr gegen die Profis bestehen könnt, und das über mehrere Dekaden – viel Erfolg!

    Ich persönlich ziehe für mich den Schluss, dass ich kein aktiver Vermieter werden möchte, sondern mein Investment passiv in REITs/Immofirmen ETFs tätigen werde.

    Sobald ich dann das Haus meiner Eltern geerbt habe, werde ich die Depotanteile wieder veräußern. Hoffentlich ist dieser Teil meiner Investments dann nicht gerade tief im Minus.

    Gruß
    Benjamin

  • Julian 4. März 2016, 18:49

    Hallo Capri,

    Auf jeden Fall Thomas Knedel – Erfolg mit Wohnimmobilien. Alternative und recht neu ist Jörg Winterlich. Habe ich aber noch nicht gelesen. Werde demnächst auch selber einen Blog & Co zu dem Thema veröffentlichen, dauert aber noch ein bisschen 🙂

    VG
    Julian

  • Arne 5. März 2016, 21:14

    Sorry, geht für mich für mich aus dem Interview so nicht hervor.
    „die durchschnittliche Rendite selbstgenutzter Immobilien bleibt hinter der des Aktienmarkts zurück.“
    Herr Kommer weist doch in dem Interview auch immer wieder darauf hin, das zum Aktienmarkt historische Renditen existieren. Dabei geht es nicht um die real erzielten Durchschnittsrenditen von (deutschen) Privatanlegern, so habe ich es jedenfalls verstanden. Die, falls ich mich recht erinnere, miserabel ausfallen. Weil sie halt nicht über Jahrzehnte in einem Index investiert sind. Korriert mich, wenn ich falsch liege. Ich werde bei Gelegenheit wohl oder übel das Buch von Herrn Kommer lesen müssen. 🙂

  • Alex 19. März 2016, 12:36

    Du solltest den Artikel auf dieser Website lesen:
    http://www.erfolgreich-sparen.com/2012/09/gute-schulden-und-schlechte-schulden-ist-cashflow-king/

    Gute Schulden – schlechte Schulen
    (Hebelwirkung durch Kredit)