Warum Paare mit einem Eigenheim mehr Risiko eingehen als mit Aktien

Eigenheim vs Aktien

Es ist schon paradox.

Wenn es um Aktien geht, ist meist im gleichen Atemzug vom Risiko die Rede.

Wertschwankungen, Unternehmenspleiten und eine ständig schwelende Crash-Gefahr lassen die Börse eher als Bedrohung denn als Segen für das eigene Vermögen erscheinen.

Ganz anders Immobilien.

Für die allermeisten Leute stehen hier die Chancen klar im Fokus.

Werterhalt, Mietersparnis, Inflationsschutz und die vielbeschworene emotionale Rendite heben das Betongold auf den Sockel eines nahezu unfehlbaren Investments.

Doch sind Immobilien wirklich so sicher, wie sie erscheinen? Ist die Investition in ein Wertpapier-Depot womöglich sogar der weniger riskante Weg beim Aufbau des Vermögens? Insbesondere für (verheiratete) Paare?

Diesen Artikel als Podcast hören

Chance und Risiko

Immobilien-Experten wiederholen nahezu mantraartig, dass sich der Kauf eines Eigenheims so gut wie immer lohnt.

Natürlich lässt sich diese Aussage in Frage stellen, aber nehmen wir einfach mal an, dass dem so sei.

Schließlich basieren meine langfristigen Aktieninvestments ja auch auf der Annahme, dass bei einem Anlagehorizont von mehr als 20 Jahren am Ende eine attraktive Rendite winkt.

Gehen wir der Einfachheit halber mal davon aus, dass Eigenheim-Käufer auf der einen Seite und Aktien-Investoren auf der anderen Seite am Ende die gleiche positive Rendite erwirtschaften.

Ein nicht von der Hand zu weisender Zusammenhang bei der Geldanlage ist allerdings dieser:

Chance ist immer die Kehrseite von Risiko.

Das heißt, der Chance auf eine gute Rendite steht das Risiko des Verlusts gegenüber. Genau dieser Zusammenhang wird bei Immobilien-Investments aber gerne ausgeblendet.

Schauen wir uns deshalb einmal an, welches Risiko Aktien- und Immobilien-Anleger auf ihrem Weg der Vermögensbildung tragen. Und zwar dann, wenn sie sich als Paar auf den gemeinsamen Weg der Vermögensbildung machen.

Zwei Paare, zwei Wege

Um einen fairen Vergleich zwischen Aktiendepot und Eigenheim anstellen zu können, betrachten wir exemplarisch zwei Paare in der gleichen Lebenssituation und mit gleichen Einkommensverhältnissen:

Anne&Christoph
Anne und Christoph sind beide Mitte 30, berufstätig und verdienen zusammen 5.000€ netto im Monat. Seit Jahren träumen sie vom Eigenheim und haben dafür 100.000€ Eigenkapital angespart.

Noch wohnen sie allerdings zur Miete und zahlen für ihre 100qm große 3-Zimmer-Wohnung 1.000€ (kalt) im Monat.

Anne&Christoph
Lisa und Tim sind ebenfalls beide Mitte 30, berufstätig und verdienen zusammen 5.000€ im Monat. Sie haben können dem Immobilienhype nichts abgewinnen, fragen sich angesichts niedriger Zinsen aber, was sie mit ihren Ersparnissen in Höhe von 100.000€ anfangen sollen.

Das Eigenheim

Anne und Christoph sind nach langer Suche endlich fündig geworden und haben nun den Kaufvertrag für ein Einfamilienhaus unterschrieben.

Anne&Christoph

Die wichtigsten Zahlen zum Immobilienkauf im Überblick:
Immobilienpreis: 460.000€
Transaktionskosten*: 40.000€
Gesamtkosten: 500.000€
Eigenkapital: 100.000€
Fremdkapital: 400.000€
Zinssatz (nominal): 2,5 Prozent
Laufzeit: 25 Jahre
Restschuld nach 25 Jahren: Null

*Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland mittlerweile bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren in Höhe von durchschnittlich 1,1 Prozent, Grundbuchgebühren von etwa 0,4 Prozent und ggf. Maklergebühren in Höhe von 3,57 Prozent. Für unser Beispiel habe ich mit 8,7 Prozent Kaufkosten gerechnet, das ergibt die runde Zahl von 40.000€.

Statt 1.000€ an ihren Vermieter zahlen Anne und Christoph nun eine Monatsrate von 1.800€ für Zins und Tilgung an die Bank.

Das Aktiendepot

Lisa und Tim ziehen zufälligerweise in die alte Mietwohnung von Anne und Christoph, zahlen also 1.000€ Kaltmiete im Monat und fragen sich noch immer: wohin mit unserem Geld?

Anne&Christoph

Zur Verfügung stehen Ersparnisse in Höhe von 100.000€ und ein monatlicher Anlagebetrag von 800€.

Nachdem sie sich ein wenig in die Materie eingearbeitet und einen Online-Kurs über passives Investieren absolviert haben (Achtung: schamlose Eigenwerbung!), steht nun der Entschluss, in ein ETF-Depot zu investieren.

Die wichtigsten Zahlen zum Depot im Überblick:
Eigenkapital: 100.000€
Investition in 5 ETFs: 5 x 20.000€ = 100.000€
Transaktionskosten*: 275€
Asset-Allocation: 80% Aktien, 20% Anleihen

*Transaktionskosten beim Wertpapierhandel setzen sich in aller Regel aus dem Grundpreis (hier 4,95€) und dem Provisionssatz (hier: 0,25 Prozent) zusammen. Quelle: Consorsbank.

Lisa und Tim sind jetzt stolze Besitzer eines ETF-Depots, in das sie monatlich 800€ investieren.

Beide Paare nehmen sich vor, zwischenzeitliche Wertschwankungen ihrer Investments zu ignorieren. Die Immobilienbesitzer Anne und Christoph können sich gut vorstellen, ihren Lebensabend im gemeinsamen Eigenheim zu verbringen.

Die ETF-Anleger Lisa und Tim wollen das Kostolany’sche Mantra beherzigen: Aktien kaufen, Schlaftabletten nehmen und frühestens nach 20 Jahren schauen, was draus geworden ist.

Spulen wir nun schnell 7 Jahre vor und sehen, wie es den beiden Paaren mit ihren Investments geht …

Das verflixte 7. Jahr

Anne und Christoph hätten schwören können, dass ihre Liebe ewig hält, doch leider ist es anders gekommen.

Anne&Christoph
Trotz gemeinsamer Immobilie haben sich die beiden über die Jahre irgendwie auseinandergelebt. Nachdem Anne dann von Christophs Affäre mit seiner Sekretärin erfahren hat, will sie die sofortige Scheidung.

Auch in der Beziehung von Lisa und Tim ist seit ein paar Jahren der Wurm drin. Lisa macht es wahnsinnig, dass Tim abends nie den Geschirrspüler einräumt und stattdessen lieber mit seinen Kumpels um die Häuser zieht.

Anne&Christoph
Tim wiederum kann Lisas ständiges Genörgel nicht mehr hören und ist die vielen Konflikte mit ihr satt. Nachdem ein weiterer Disput zwischen den beiden eskaliert, beschließen Lisa und Tim, sich zu trennen.

Was wird nun aus dem Eigenheim und dem ETF-Depot?

Das Haus muss weg

Weder Anne noch Christoph können die Monatsrate von 1.800€ alleine aufbringen. Keiner von beiden verfügt über die notwendigen Ersparnisse, den anderen auszahlen zu können. Ein Erbe ist nicht in Aussicht.

Anne&Christoph
Die einzige Lösung: Das Haus muss verkauft werden.

Leider hat sich der Immobilienmarkt in der Zwischenzeit gedreht und die Preise sind in den letzten Jahren ein wenig gesunken. Beim Verkauf bekommen Anne und Christoph daher 10 Prozent weniger als sie vor 7 Jahren bezahlt haben.

Der Verkaufspreis für ihr Haus beträgt 414.000€. Abzüglich der Restschuld von 312.000€ bleiben ihnen nach 7 Jahren 102.000€ Kapitalvermögen.

Das Depot muss aufgelöst werden

Lisa und Tim wollen auch finanziell in Zukunft getrennte Wege gehen und sind fest entschlossen, das gemeinsame Depot aufzulösen.

Anne&Christoph
Durch ihre regelmäßigen Einzahlungen hat das Depot mittlerweile einen Wert von knapp 207.000€ erreicht.

Dieser Entwicklung liegen folgende Annahmen zugrunde:
Anfangskapital: 100.000€
Monatlicher Anlagebetrag zu Beginn: 800€
Jährliche Mietsteigerung: 1 Prozent
Durchschnittliche Jahresrendite: 4 Prozent

Aufgrund der Mietsteigerung von 1 Prozent haben Lisa und Tim Jahr für Jahr weniger Geld in das Depot eingezahlt.

Leider hat sich kurz vor ihrer Trennung der Aktienmarkt auf den Weg in den Keller gemacht. Ein fulminanter Crash sorgt für Kursverluste in Höhe von 40 Prozent.

Das Depot von Lisa und Tom rutscht aufgrund der Aktienquote von 80 Prozent damit um satte 32 Prozent ins Minus (-0,4 x 0,8 = – 0,32).

Trotz roter Zahlen steht ihr Depot damit immerhin noch bei 141.000€.

Der Vergleich

Die Immobilienpreise haben um moderate 10 Prozent nachgegeben und die Eigenheimbesitzer Anne und Christoph bleiben beim Verkauf der Immobilie mit 102.000€ zurück.

Der Aktienmarkt ist mit minus 40 Prozent vier mal tiefer gefallen und trotzdem bleiben Lisa und Tom ganze 141.000€ Vermögen in Wertpapieren.

39.000€ beträgt die Differenz beider Vermögen zugunsten des ETF-Depots.

Noch gravierender fällt allerdings der Vergleich der Eigenkapitalrendite aus. In diesem Fall wird allein das ursprünglich eingesetzte Kapital von 100.000€ bei der Berechnung berücksichtigt.

Anne&Christoph
Hätten Lisa und Tim nicht monatlich gespart, wären aus ihren 100.000€ Startkapital bei 4 Prozent Rendite immerhin knapp 132.000€ geworden.

Nach dem Crash wären davon noch etwa 90.000€ übrig geblieben. Macht eine Rendite aufs Eigenkapital von minus 10 Prozent.

Anne&Christoph
Hätten Anne und Christoph wiederum nicht getilgt, sondern nur die Zinsen auf den Kredit (“Kapitalmiete”) gezahlt, hätte ihre Restschuld zum Verkaufszeitpunkt unverändert bei 400.000€ gelegen.

Da ihr Haus beim Verkauf 414.000€ einbringt, bliebe nach Ablösung des Kredits nur noch ein Vermögen von 14.000€. Macht eine Rendite aufs Eigenkapital von minus 86 Prozent.

Immerhin hätte beide dafür 7 Jahre mietfrei im “eigenen” Haus gewohnt …

Der Unterschied

Ob man will oder nicht: Bei der Vermögensbildung sind Paare, die auf Immobilien setzen, größeren Risiken ausgesetzt als Wertpapier-Anleger.

Selbst bei gleicher langfristiger Renditeerwartung!

Scheidungsquoten jenseits der 40 Prozent zeigen, dass es sich bei dem gezeigten Szenario von Trennung, Hausverkauf und Kapitalverlust nicht um irgendein statistisch irrelevantes “Restrisiko” handelt.

Zudem die Verteilung der Scheidungen nach Ehejahren einen eindeutigen Gipfel zwischen 6 und 10 Ehejahren aufweist, wie dieses Diagramm zeigt:

Statistik: Verteilung der Ehescheidungen nach Ehejahren in Deutschland im Jahr 2014 | Statista
Mehr Statistiken bei Statista

Im Scheidungsfall ist ein Hausverkauf häufig unausweichlich. Weil entweder der Kredit nur gemeinsam bedient werden kann oder das Vermögen des im Haus verbleibenden Partners nicht ausreicht, um den ausziehenden Partner auszuzahlen.

Im Falle des Aktiendepots kann eine potenziell verlustreiche Auflösung dadurch vermieden werden, dass Gütertrennung in der Partnerschaft/Ehe praktiziert wird.

Praktisch bedeutet das: Lisa und Tim wären um einigen Ärger ärmer, wenn sie ihre 100.000€ zu Anfang einfach hälftig in zwei ETF-Depots angelegt hätten. Beide hätten im Trennungsfall ihr Depot weiterführen und zwischenzeitliche Kursverluste so einfach aussitzen können.

Das Fazit

Bei der Vermögensbildung sollte man nicht einseitig auf die Chancen schauen, sondern immer auch die unvermeidlichen Risiken berücksichtigen.

Das betrifft Immobilien- und Aktieninvestments gleichermaßen.

Makler-Sprüche wie „In der Lage bekommen Sie das Haus immer wieder verkauft“ mögen ein seeliges Gefühl vermitteln, erzählen aber selbstverständlich nicht die ganze Wahrheit.

Der Vergleich der beiden Anlage-Alternativen zeigt, dass die Kombination aus Fremdfinanzierung und hohen Transaktionskosten bei Immobilien mehr Risiken für Paare mit sich bringt als ein Aktiendepot, das allein mit Eigenkapital bespart wird.

Das Risiko von Immobilieninvestments nimmt zwar mit Zunahme der Haltedauer immer weiter ab, ist aber in den ersten 10 (Ehe-)Jahren nicht unerheblich.

 
War dir das Verlustrisiko einer fremdfinanzierten Immobilie in diesem Ausmaß bewusst? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Bildquelle: Pixabay (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

  • Marco 24. September 2015, 09:36

    Hallo Holger,
    wieder ein sehr interessanter Artikel. Allerdings fände ich eine Betrachtung über den Zeitraum von 25 Jahren ohne Scheidung / Trennung auch interessant, denn das wäre ja eigentlich die Entscheidungsgrundlage für die Art des Investments, oder? Natürlich war es sehr hilfreich dieses Risiko aufzuzeigen, was man ja nicht wirklich immer vor Augen hat. Aber dennoch wäre die “problemfreie” Laufzeit schon auch interessant!

    • Holger Grethe 24. September 2015, 10:07

      Hallo Marco,

      in diesem Artikel betrachte ich ganz bewusst die Risikoseite beider Investments. “Problemfreiheit” kann man sich zwar wünschen, aber genau das ist ja das Wesen von Risiko, dass eben nicht immer alles so verläuft wie anfangs erhofft. 😉

  • Chris 24. September 2015, 09:54

    Endlich wieder Immobilien.
    Ohne jetzt erneut im Detail auf die Einzelheiten einzugehen, finde ich den erneuten Vergleich von Äpfeln und Birnen langsam ermüdent.
    Famile 1 im Haus für 440k€ und Familie 2 in der 100m² 3 Zimmerwohnung.
    Lassen wir doch um fair zu bleiben Familie 2 ein gleichwertiges Haus mieten oder Familie 1 eine gleichwertige Eigentumswohnung kaufen.

    Ähnliches hatte ich kürzlich im Bekanntenkreis. Ein befreundetes Pärchen hat sich nach einigen Jahren getrennt. Sie wohnten in einem Haus, aber zur Miete. Sie wollten auch schon mal was kaufen, letztlich war es aber wohl gut, dass sie es nicht getan haben. So wohnt jetzt jeder in einer Mietwohnung und der Vertrag fürs Haus war schnell gekündigt. Die Miete für ein ganzes Haus kostet aber eine Stange Geld. Wesentlich mehr als ich an Rate für meinen Kredit zahle und ich habe ein Haus in besserer Lage, mit wesentlich größerem Grundstück und freistehend und kein Reihenmittelhäuschen.

    • Holger Grethe 24. September 2015, 10:12

      Es geht um die Risikoseite des Investments, nicht um die Frage “wer wohnt schöner”!

      Die Wohnsituation der beiden Paare mag unterschiedlich sein, aber ihr Kapitaleinsatz ist gleich. Deshalb halte ich die Vergleichsrechnung durchaus für fair.

    • Chris 24. September 2015, 11:42

      Das schöner Wohnen kostet Familie 1 aber ordentlich Geld. Würde Famile 2 genauso feudal zur Miete wohnen, könnten sie nicht noch 800 Euro ins Depot packen. Oder anders herum könnte Familie 1 schneller tilgen oder auch noch etwas sparen, wenn sie ähnlich wie Familie 1 wohnen würde.
      Du betrachtest die gleichen Kapitaleinsatz. Ich sage das man dann auch von gleichen Voraussetzungen ausgehen muss und nicht die Immobilie so teuer machen muss bis es passt. Wenn Familie 1 in einem günstigeren Objekt beispielsweise 1000 Euro tilgt und 800 Euro spart ist der Kapitaleinsatz auch gleich. Oder Familie 2 wohnt im 500k€ Objekt zur Miete und zahlt 1800 Euro Miete, auch dann ist der Kapitaleinsatz gleich.

    • Capri 24. September 2015, 12:35

      Chris , da hast Du vllt. Recht, trotzdem änderst Du damit nicht das _Risikoprofil_ der Investition “Haus”. Und darum geht es hier.

    • Chris 24. September 2015, 13:09

      Das ist schon richtig Capri und ich finde es auch richtig darauf hinzuweisen. Aber dann doch bitte mit gleichen Rahmenbedingungen. Häuser kann man auch mieten. Kostet dann nach eigener Erfahrung aber weit mehr als der Kauf. Günstiger ist man lediglich, wenn einer die Hütte kauft und der andere in einer Wohnung zur Miete wohnt. Das ist dann aber der berüchtigte Vergleich von Äpfeln und Birnen.
      Dass sich Mieten im Falle einer Trennung am Ende dennoch als die günstigere Alternative herausstellen kann, ist dann eine ganz andere Geschichte.

    • Gunnar 24. September 2015, 19:16

      @ Chris
      Tja in Düsseldorf hinkt der Vergleich keinesfalls : durchschnittliche Wohnung mit 100qm kostet ca. 4.350 € pro qm / Kaufpreis und die durchschnittliche Miete beträgt für eine 100qm Wohnung beträgt die Miete 10 € pro qm. Passt also ziemlich genau ? Lt. Mietspiegel und Immobilienpreisspiegel

    • Chris 25. September 2015, 06:13

      @Gunnar
      Leider haben Durchschnittswerte wenig Aussagekraft. Beim Mietspiegel fallen auch die ganzen Sozialwohnungen mit rein. Letztlich kann man sich einfach gleichwertige Objekte ansehen und da sind meiner Erfahrung nach die Mieten dann eher etwas teurer.

    • Topas 25. September 2015, 10:24

      @Capri – Die Situation ist auch dadurch komplizierter, dass das Haus oft nicht in der gleichen Wohngegend steht wie eine Wohnung. Wohnung eher Nah zur Stadt/Arbeit, Haus oft eher außerhalb und gerade öffentlich oft schlecht angebunden.

      Plusminus hat dazu mal eine Sendung gemacht und die Mobilitätskosten verglichen, und das Haus auf dem Land schneidet dabei eher schlecht ab:
      http://www.stadtwohnen.de/stadtwohnen/stadtleben/kostenvergleich-stadt-schlaegt-land/ (leider haben wir ein Gesetz, dass solche ÖR-Sendungen max 7 Tage online erlaubt, deswegen nur ein indirekter Link)

  • Bernd 24. September 2015, 10:09

    Hallo,
    klar, ein Eigenheim hat schon was. Auch bei mir und meiner Freundin. Ich (43 Jahre), Sie (50 Jahre). Angespart sind auch 100.000 (Deka Fond), dazu kommt noch diverses Erspartes. Klar, wir wollen auch ein Eigenheim. Aber im Gegensatz zu vielen anderen Käufern haben wir “keine” Kinder. Also keine Erben. Unser “Traumhaus” kostet max. 180.000.- €. Dann ist aber Heizung, Dach & Keller in Ordnung. Und wenn das Haus dann noch 50 Jahre hält, dann ist es ok. Wir zahlen gerade 650.- € Miete (warm) für 68 qm aber wenn ich die Miete die nächsten 20 Jahre hochrechne würde ich das Geld lieber in mein eigenes Haus investieren.
    Haus oder Kapital ist eine Diskussion mit Emotionen, selten mit Logik. Eigenes Haus = Meins! Ich kann tun und lassen was ich will mir redet Niemand drein. Miete + Kapital, viel Reisen, viel von der Welt sehen, Freiheit leben. Meine Meinung!

  • Thomas 24. September 2015, 10:17

    Der Artikel gefällt mir sehr gut.Prima.
    Ich möchte einen Aspekt ergänzen. Eine Immobilie ist wie der Name schon sagt immobile und damit einem Risiko ausgesetzt durch Veränderungen in der Attraktivtät der Lage. Auf diese Veränderungen habe ich selber kaum Einfluss als Eigentümer. DEr ETF wird regelmäßig in seiner Zusammensetzung überprüft. Der Wechsel von ETF zu ETF ist mit geringen Transaktionskosten möglich.
    Viele Grüße
    Thomas

  • Hartmut 24. September 2015, 10:29

    Hallo Holger!

    Vielen Dank für den guten Artikel (auch wenn bei mir die Entscheidung für ein Haus
    2006 gefallen ist).

    Was das Risiko einer Scheidung angeht, das Lied höre ich in der Nachbarschaft immer wieder. Ich denke, dass dieses Risiko zu wenig berücksichtigt wird.
    Auch das Risiko einer beruflichen Veränderung mit Umzug muss beim Hausbau in die Risikoabwägung einbezogen werden.
    Alleine in Sichtweite von unserem Haus weiß ich drei Trennungen (bisher ohne Hausverkauf) und zwei beruflich bedingte Umzüge (einmal Verkauf, einmal Vermietung)

    Deine Vergleichsrechnung hat aber einen Haken: eine Wohnung für 1000 EUR und ein Haus für 450 000 EUR haben einen unterschiedlichen Wohnwert. Ich schätze, dass die Miete für ein Haus und die übliche Kreditrate (bei Deiner Modellrechnug 25% Eigenkapital, vollst. Tilgung in 25 Jahren) für das gleiche Haus deutlich näher zusammen liegen.

    Viele Grüße
    Hartmut

  • Juliane 24. September 2015, 10:40

    Interessanter Artikel, den ich auch weiterversenden werde, vielen Dank! Eine Frage: Warum ist es keine Option, das Haus zu vermieten, wenn man selbst nicht mehr drin wohnen will? Dann wäre man als Hausbesitzer doch wiederum besser dran.

    Viele Grüße
    Juliane

    • Capri 24. September 2015, 12:33

      Weil das die Sache an sich nicht besser macht und das Risiko auch nicht senkt.

      1) Finden sich überhaupt Nachmieter?
      2) evtl. längerer Leerstand
      3) Nicht kalkulierbare Reparaturkosten
      4) Mietnomaden möglich – Menschenkenntnis kann täuschen
      5) Generell Stress rund um’s Hausmanagement, und falls nicht selbst gemacht-> Kosten für externe Auslagerung dieser Aufgaben

  • Christian 24. September 2015, 10:58

    Fairerweise müßte das ETF Depot auch mit dem gleichen Fremdkapital finanziert werden wie die Immobilie. Nur leider machen das die wenigsten Banken. Welche Bank würde einem bei €100.000 Eigenkapital einen Kredit von €400.000 geben, damit man damit Aktien kauft UND über die kommenden 7 Jahre nicht auf die Börsenbewertung guckt? Sogar die Schuldzinsen wären abzugsfähig, wenn man dies in einem GmbH-Mantel tut.

    Gibt es Institute, die diese Investitionsformen finanzieren würden? Ich wäre sofort dabei.

    Viele Grüße,
    Christian (Financial Planner)

  • Christoph Geiler 24. September 2015, 11:31

    Hallo Holger,

    wenn sich die beiden nach der Trennung noch in die Augen schauen können, gibt es die Möglichkeit das Haus zu vermieten, anstatt es zu verkaufen. In der Regel ist Vermietung lukrativer als Eigennutz. Die Rendite steigt und das auf ein größeres Kapital als beim ETF-Portfolio.

    Wenn du einen Gewinn annimmst, hast du den Vorteil das der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie steuerfrei ist …

    Viele Dinge, die es zu beachten gilt. Davon abgesehen steht es für mich außer Frage, dass eine langfristig eigengenutzte Immobilie weniger lukrativ ist, als ein Börseninvestment und dabei sogar höhere Risiken aufweisen kann.

    Wobei es bei den meisten Familien nicht auf die Rendite ankommt. Wenn du fragst, warum gebaut werden soll, ist die Antwort: Ich will meiner Familie einen Rückzugsort schaffen und anderes … für einige hat das eigene Haus sogar kaum Bedeutung für die Altersvorsorge … teilweise ist ihnen sogar bewusst, dass das Haus keine optimale Investitionsentscheidung ist. Daher ist die Diskussion müßig. Wer ein Haus möchte, soll es sich kaufen und er wird es sich auch kaufen. Er muss vorher nur die Vor- und Nachteile kennen.

    Viel interessanter ist der Vergleich Vermietung und ETF-Portfolio. Das wäre der Vergleich zweier Investments.

    Herzliche Grüße
    Christoph

  • Oliver 24. September 2015, 12:22

    Mathematisch ist dies sicher alles richtig. Dennoch glaube ich nicht, dass von Häuslebauern das Hauptaugenmerk auf das Erzielen von möglichst hohen Gewinnen gerichtet wird – bei einen Eigenheim handelt es sich so gut wie nie um ein klassisches Investment. Auch “Anne und Christoph” haben eine mögliche Wertsteigerung vermutlich vor allem als nützlichen Nebeneffekt angesehen, während es “Tim und Lisa” konkret um die Anhäufung eines Vermögens ging – ziemlich unterschiedliche Voraussetzungen, finde ich: Die einen wollen gut leben, die anderen viel haben.

    Ebenso ließe sich mathematisch fein säuberlich argumentieren, dass etwa bei der Aufzucht von Kindern die Kosten den Gewinn bei weitem übersteigen und es deshalb geradezu Wahnsinn ist, sich einen solchen Kostenfaktor für viele Jahrzehnte ans Bein zu binden – zumal die Bälger oftmals auch noch ausgesprochen undankbar sind und eine Trennung kinderlos einfach leichter fällt. Hier gibt es dann eben tatsächlich die hier etwas bespöttelte “emotionale Rendite”.

    Dass eine Haus-Finanzierung aus vielerlei Gründen böse gegen den Baum gefahren werden kann, steht zweifellos außer Frage. Dennoch schätze ich, dass auch die Prozentzahl gescheiterter Gründer um den Wert von etwa 40% kreist, die nach dem Scheitern ihres Vorhabens gleichfalls mit einer Minus-Rendite zu kämpfen haben. Dennoch würde ich es hier für verfehlt hatten, aufgrund der ja tatsächlich vorhandenen Gefahren von vornherein auf dieses Wagnis zu verzichten.

    • Capri 24. September 2015, 17:57

      Für ein Wenig Spaß an der Freude:

      Gut erzogene Kinder können sehr wohl später eine passable Rendite abwerfen – denk nur mal daran, wenn Du nicht mehr so kannst wie du willst.

      Im besten Fall schieben Dich Deine gut erzogenen Kinder dann nicht anonym ins Pflegeheim ;).

  • Ric 24. September 2015, 13:03

    Hallo Holger,

    ein spannender Beitrag.
    Dazu habe ich ein Beispiel bei dem es noch schlimmer gelaufen ist: Meine ehemaligen Nachbarn haben sich ein Haus für 220.000 EUR gekauft. inkl. Kaufnebenkosten. Als Eigenkapital waren um die 20% vorhanden. Der Rest von 176.000 wurde von der Bank in Form eines Kredits aufgenommen als Sicherheit fungierte das Haus selbst. Ein paar Jahre ging dies so. Es wurden in Summe 40.000 EUR zurückgezahlt als die Frau schließlich psychische Probleme bekam und nicht mehr arbeiten konnte. Somit trug der Mann alleine die Aufwendungen für die Kredittilgung und Rückzahlung. Er war in einem Baumarkt beschäftigt. Dieser machte jedoch Pleite. Somit verlor er seinen Job und konnte die Raten nicht mehr zurückzahlen. Das Haus wurde Zwangsversteigert und der einzige Bieter war die Bank, die das Haus für sage und schreibe 30.000 EUR kaufte. Somit stand die Familie ohne Einkommen, ohne Haus und mit 136.000 EUR Schulden da.
    Das ist für die Familie richtig blöd gelaufen.

    Ich selbst sehe es genauso wie du. Zur Miete wohnen und das Geld in Aktien investieren. Wenn der Ersparnisse hoch genug sind, aus dem Job aussteigen (Ziel mit 42) und das Leben genießen.

    Viele Grüße
    Ric

  • olli0816 24. September 2015, 13:55

    Ein bisschen möchte ich den Autor schon in Schutz nehmen mit Äpfel-/Birnenvergleich. Bewusst oder unterbewusst hat er nämlich etwas sehr richtiges mit reingenommen. Die Käufer einer Immobilie tendieren dazu, sich etwas wesentlich größeres zu kaufen, wenn sie von Miete auf Eigentum umsteigen. Wenn man seinen Freundes- und Bekanntenkreis abklappert, dann ist häufig der Wechsel von Mietwohnung auf Haus zu beobachten. Auf die ganzen Emotionen möchte ich gar nicht eingehen, da jeder zu dem Immobilienthema seine eigene Ansicht hat. Beides hat Vor- und Nachteile.

    Ein paar Punkte finde ich durchaus beachtenswert und das hat der Artikel auch sehr schön hervorgehoben. Nach Scheidung wird häufig das Häuschen verkauft und nicht selten geht es so gesittet zu, wie im Artikel. Wenn man in die Situation Zwangsverkauf kommt, weil man die Kosten nicht mehr packt, bekommt man auch wesentlich weniger für das Haus, weil man schnell verkaufen muß. Die Depots sind sehr einfach: Alles durch zwei geteilt, was auch immer sich darin befindet.

    Häuslebauer werden den Artikel wohl nicht mögen und mit “Ja, aber” oder “Nein, alles falsch” oder Erfolgsfall, wenn keine Trennung argumentieren. Aber hier steht das wahre Leben und warum viele in mittleren und fortgeschrittenen Jahren finanziell scheitern. Mit Kindern ist das ganze Thema noch mal eine Spur übler.

  • Francine 24. September 2015, 14:44

    Letztlich zeigt der Beispielsfall für mich hauptsächlich das Risiko, sich beim Hauskauf zu übernehmen/überschätzen.

    Bin auch der Meinung, dass es aussagekräftiger wäre
    “Paar A investiert X EUR ins Haus, hat monatliche Kreditraten, die bei Y liegen, legt auch noch Z EUR monatlich an”
    gegen
    “Paar B investiert X EUR in ETF, hat monatliche Kaltmiete in Höhe von Y, legt auch noch Z EUR monatlich an”
    zu vergleichen.

    Wer sich beim Hauskauf so verschuldet, dass hinterher vom monatlichen Budget nichts zum Sparen bleibt, macht eh was falsch.

  • Jens 24. September 2015, 20:05

    Hallo Holger,
    du hast vollkommen Recht mit dem Immobilien Risiko.

    Allerdings ist das Risiko bei einem Aktiendepot auch nicht zu verachten:

    Panikverkauf bei einem Crash.
    oder
    Umschichtung in einen Porsche in einer Midlifecrisis.

    Eine Immobilie ist nicht so schnell verkauft das man das aus Panik einfach mal macht.

    Im Zweifelsfall sollte man also Immobilien UND Aktien haben.

    Gruß Jens

  • Manfred Hennig 25. September 2015, 08:59

    Ich glaube einige Kommentatoren wollen so ein Beispiel:
    Nehmen wir mal an, Du kaufst für Dich und Deine Familie ein Häuschen für 250.000,- Euro. Dein Nachbar, Herr Meier, hat ein ähnliches Häuschen, zahlt aber dafür Miete von 850,- EUR im Monat. Dein Nachbar zahlt neben seiner Miete auch Betriebskosten an seinen Vermieter. Die musst Du auch zahlen, er hat jedoch einen kleinen Vorteil, er braucht für die Instandhaltung nichts zu blechen.
    Du als Eigentümer kannst dich dem nicht entziehen. Als Instandhaltungsaufwand rechnest Du mit 1 % vom Kaufpreis im Jahr, also 2.500,- EUR, da Du handwerklich versiert bist.
    Zum Vergleich: hättest Du das Haus gemietet, würde es Dich 850,- EUR im Monat oder 10.200,- EUR im Jahr kosten. Als Eigentümer sparst Du Dir diese Miete, musst aber die Instandhaltung von 2.500,- EUR im Jahr aufwenden, was Deine Ersparnis verringert: von 10.200,- EUR minus 2.500,- EUR auf 7.700,- EUR Ersparnis. Soviel bleiben jetzt übrig. Bei einem Kaufpreis von 250.000,- EUR entsprechen Deine 7.700,- EUR Ersparnis = 3,08 %, d.h. Deine Rendite beträgt 3,08 %.
    „Ganz schön mickrig, und das soll sich lohnen!“, rufst Du. Als Alternative kannst Du ja internationale Aktienfonds oder ETF´s kaufen, wenn alles glatt geht, erzielst Du bei 10 % Wertsteigerung für Deine 250.000,- EUR, einen jährlichen Gewinn von 25.000,- EUR. Davon müsstest Du die vorher für die Miete eingesparten 7.700,- wieder abziehen. Du würdest mit Deinem noch vorhanden Überschuss von 17.300,- EUR eine Rendite von 6,92 % erzielen. „Na, es geht doch, 6,92 % sind reizvoller als die mickrigen 3,08 %„. Aber denke mal nach! Willst Du das wirklich? Kannst Du mit Deinem Investment ruhig schlafen und was ist bei einem crash; außerdem haben wir Kosten für den Kauf und Inflation außer Betracht gelassen.
    Du hast es Dir aber auch leicht gemacht, denn hast Du die 250.000,- gar nicht; stattdessen musst Du für den Hauskauf einen Kredit aufnehmen. Viele finanzieren mit einem Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung von 1 % zzgl. der ersparten Zinsen. Da dauert es bei einer Rate von 850,- Euro pro Monat ca. 45,7 Jahre bis der Kredit getilgt ist.

    Würdest Du das Häuschen mieten und würde die Miete um 1,5 % jährlich steigen, dann müsstest Du rund 663.000 EUR an Deinen Vermieter zahlen und hättest nichts.

    Hättest Du das Haus mit dem Kredit finanziert (Sollzins 3,08 % p.a., Tilgung 1 % p.a.) also ebenso 850,- EUR pro Monat, dann hättest Du bei gleichem Zins während der gesamten Laufzeit 466.000,- EUR gezahlt zzgl. Dein Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten von 8 % = 20.000,- EUR sind insgesamt 486.000,- EUR und damit 177.000,- EUR weniger als bei Anmietung. Aber das ist noch nicht alles: Jetzt hast Du ein schuldenfreies Haus. Du wohnst mietfrei oder kannst es verkaufen und Dir Dein Rentenalter versüßen.
    Wenn Du es kannst und statt 1 % mit 3 % Tilgung loslegst bis Du bereits in rund 23 Jahren fertig, halbierst Deine Finanzierungsdauer und wohnst eher im schuldenfreien Haus.

  • Kuirisu 25. September 2015, 11:25

    Hallo auch,
    na toll, die Entscheidung Kaufen oder Mieten + Investieren wird einem mit diesen gut durchdachten Artikeln nicht einfacher gemacht.
    Für mich persönlich habe ich meinen maximalen Lebensstandard erreicht, daher finde ich die Kritik, dass man für den Vergleich ein gemietetes Haus mit einem gekauften zu vergleichen hat, nicht zwingend. Das Mietobjekt bietet ja im Beispiel mit 100qm alles Relevante. Die Vergrößerung auf ein Haus ist eine unnötige Expansion mit Zusatzproblemen, die man, wenn man seinen maximalen Lebensstandard erreicht hat, nicht angehen sollte.
    Doch Beziehungen leben von ehrlichen Kompromissen. Wo zwei Menschen die Zukunft planen, sind Risiken- und Chancenbewertungen zwingend notwendig. Wenn ein Part ohne selbst bewohntes Eigentum nicht alt werden will, was soll man als zweiter Part tun, als das zusätzliche Risiko anzusprechen?

    Grüße

    • Chris 25. September 2015, 12:58

      @Kuirisu
      Das ist ja schwer vom Einzelfall abhängig. Jemand der kein Haus will, wird auch keins kaufen. Vielleicht aber eine Eigentumswohnung. Diese ließe sich ja ebenfalls mit der gemieteten Wohnung vergleichen. Was mich halt stört ist der ständige Vergleich Wohnung mit Haus. Klar geht der in der Regel zugunsten der Wohnung aus. Aber eine Wohnung ist halt auch kein Haus.

    • kuirisu 26. September 2015, 09:19

      “Eine Wohnung ist halt auch kein Haus” – absolut richtig! Ich wollte nur anmerken, dass es tatsächlich noch Menschen gibt, die trotz hohen Einkommens keine Ambitionen auf ein Haus entwickelt haben. Wenn so ein Menschenschlag dann auf die – im übrigen völlig nachvollziehbare – Fraktion der Häuslebauer trifft, tja, dann geht es vordringlich um ein anderes Zen als das Zendepot bei einer Direktbank 😉
      Sobald sich natürlich zwei Häuslebauer gefunden haben, dann …. aber das hat Holger ja beschrieben.

      Grüße

  • Chris 25. September 2015, 12:54

    Auch wenn es etwas OT ist, aber ich wollte es mal wissen und habe mir mal den Spaß gemacht zu rechnen, mit den hier vorgegeben Werten
    Nehmen wir mal an Paar 1 kauf sich ein Haus inkl. Kaufnebenkosten für 300k€
    Bei einer Monatsrate von den hier veranschlagten 1400 Euro und dem aktuellen Zinssatz von 1,8% ist Paar 1 nach 15 Jahren Schuldenfrei.

    Paar 2 mietet eine gleichwertige Immobilie für 1400 Euro kalt. 100k€ legen sie in ETFs an zu den von Holger sonst prognostizierten 3% Nettorendite. Warum er in diesem Beispiel von 4% ausgeht weiß ich nicht, ist aber auch egal.

    Paar A hat in 15 Jahren 25300 Euro für Zinsen gezahlt. Paar B 252000 Euro Miete
    Nach Ablauf der 15 Jahre hat Paar A ein schuldenfreies Haus im Wert von 270000 Euro. (Wertschwankungen unberücksichtigt) Paar B hat ein Vermögen von 155000 Euro in ETF. Selbst bei 4% kommt Paar 2 nur auf 180000 Euro.

    Schaut man nun weiter auf die nächsten 30 Jahre:
    kommt Paar 2 auf 243000 Euro ETF-Vermögen. Paar 1 zahlt nun das Geld für die Rate ebenfalls in einen ETF-Sparplan und kommt nach 15 Jahren auf 318000 Euro + 270000 € Immobilienwert auf ein Gesamtvermögen von 600000 € (Angenommene 3% Nettorendite)

    Ich habe mich bemüht die Immobilen gleichwertig zu halten. Zu 100% ist das zwar nie möglich, aber im Großen und Ganzen sollten die Zahlen meiner Meinung nach stimmen.

    Meiner Meinung nach stellt man sich mit einem Depot allenfalls besser, wenn man keine gleichwertigen Immobilien betrachtet. Geht man von gleichwertigen Objekten aus, schlagen die Mietkosten über die Jahre erheblich zu Buche.
    Ich habe hier bewusst mit Häusern gerechnet, da diese hier ja immer wieder Thema sind.
    Letztlich muss man sich beim Mieten langfristig vor Augen halten, dass man ja nicht nur die Objektkosten nebst Instandhaltung an den Vermieter zahlt, sondern der ja auch noch eine Rendite erwirtschaften will. Und die zahlt man auch immer mit.
    Und bevor hier aufgeschrien wird: Ich habe beim Haus keine Instandhaltungskosten berücksichtigt, aber auch keine Mieterhöhungen. Die Differenz nach 30 Jahren ist ohnehin so groß, dass dieses nicht ins Gewicht fällt. 30 Jahre halte ich zudem für einen realistischen Zeitraum. Statistisch werde ich wohl eher 50 Jahre in meinem Haus wohnen, aber da sind wir ja wieder beim Risiko. Auf letzteres will ich auch nochmal explizit eingehen, da es ja hier eigentliches Thema im Artikel war. Bei einer Trennung oder anderen Risikofaktoren kann man sich mit Mieten besser stehen. Angesichts der Zahlen kann man wohl sagen, dass das geringere Risiko gleichzeitig die Rendite schmälert, wie man es von anderen Anlageklassen kennt. Man erkauft sich also Sicherheit.

    • Klaus Hahnenbruch 25. September 2015, 17:15

      Müßte die Tilgungsleistung der Hauserwerber nicht analog als Sparrate ins ETF-Depot-fließen ? Mit Zins- und Zinseszins sollte der Wert nach 15 Jahren (100k€ Startkapital + 200k€ Sparraten + Rendite), da sollte nach 15 Jahren doch etwas mehr als 350k€ rauskommen, oder ?

    • Chris 25. September 2015, 19:37

      @Klaus
      Wieso? Der Betrag geht doch für die Miete drauf.

    • Capri 26. September 2015, 10:08

      Ich denke, es kann sich hier zu Tode diskutiert werden. Alle Varianten können steril betrachtet werden, aber es wird trotzdem nie DIE Anlagenklasse herausgefunden werden können. Es bleibt am Ende eine persönliche Entscheidung die mit allen Konsequenzen betrachtet werden muss. Meine Meinung ist dahingehend gefestigt, dass, wenn ich _kein_ Geld habe um zu streuen (Haus/Whg & Börse), es halt kein Sinn macht in ein Whg/Haus zu investieren. Ich behaupte schlicht, dass der Mensch ein wankelmütiger Geselle ist, der nach 20 Jahren charakterlich völlig anders dasteht als zum Zeitpunkt des Hausbaus. Nur Glück hilft dann evtl. sich das Haus den Lebensumständen entsprechend anzupassen.

      Aber diese Wankelmütigkeit trifft auch fairerweise Auf ETF & Co. zu, die genauso ein konsequentes Verhalten fordern. Hier bin ich jedoch der Meinung, dass die Konsequenzen für wenig finanz-affine Menschen greifbarer sind und diese form der Anlage aber flexibler abzustoßen ist.

    • Robert Michel 26. September 2015, 10:18

      Dein Haus ist mit gut 17 Jahreswarmmieten zu billig. Realistischer wären 23 Jahresmieten. Eine Gewinnrendite von 4% entspricht ein KGV von 25. Es ist völlig logisch, dass die billigere Anlage langfristig die teurere schlägt. In deiner Fantasierechnung war das eben die Immobilie. Typischerweise würde man für das Haus ein Gewinnvielfaches von über 20 und für Aktien von unter 20 zahlen und darum sind typischerweise die Aktien die renditestärkere Anlageform.

  • Klaus Hahnenbruch 25. September 2015, 17:09

    Daher immer
    a) einen Ehevertrag abschließen, das zwingt einen, sich Gedanken über die Realität zu machen (Scheidungsquote > 40%); dieser kann regelmäßig oder bedarfsgerecht angepaßt werden
    b) nur einer von beiden erwirbt die Immobilie (mit allen Vor- und Nachteilen); damit ist sichergestellt, daß die Immobilie weiterfinanziert werden kann; und wenn man die Immobilie alleine nicht stemmen kann, sollte man es einfach lassen !

  • Paddy 26. September 2015, 22:09

    Wir als Paar haben eine abbezahlte Immobilie im Wert von ca. 600.000 und dazu noch ein Wertpapierdepot.

    Wie sieht unser Risikovergleich denn aus? Im Falle einer bei uns nicht anstehenden Scheidung wird einfach nach Ehevertrag aufgeteilt. Fertig.

    • kuirisu 27. September 2015, 09:26

      Mit Verlaub,
      in einer derartig komfortablen Situation wie der Ihrigen gibt es ein überschaubareres Risiko als in den dargestellten Fällen des Autors.
      Genießen Sie es, und geben sie doch lieber Einblicke in die Anfangszeit, hatten Sie keine Sorgen und bange Überlegungen?
      Grüße

  • Ex-Studentin 27. September 2015, 15:30

    Letztlich sind Immobilien (egal, ob fremd- oder eigengenutzte) für mich Spekulationsobjekte. Man kann meiner Meinung nach nicht pauschalisieren, ob man am Ende mit Plus oder Minus aus der Sache raus geht, da es nun mal sehr von den Umständen und der Entwicklung der Lage abhängig ist und wie naiv man das Thema angeht. Es gibt Leute, die bekommen einen 300k-Kredit von der Bank, der ihnen schnell zu viel wird und es gibt Leute, die sich an der Börse verspekulieren. Aber genau so gibt es Paare, die sich gut genug gegen Risiken absichern und eine Chance zu nutzen wissen, falls sie sich ergibt.

  • Alex 28. September 2015, 12:07

    Also ich finde den Vergleich sehr gut.
    Denn im Hauskaufszenario sind von Holger nicht einmal die Instanthaltungskosten einberechnet. Natürlich gibt es auch einen Steuervorteil, aber die Instanthaltung wird langfristig deutlich höher zu Buche schlagen. Erst recht wenn man das Haus über 25 J. hinaus behält. Dann können die Zinsen nicht mehr abgesetzt werden und die Instanthaltung wird ansteigen. Der Staat erlaubt nicht umsonst eine Abschreibung über 50J. Der Staat geht einfach davon aus, dass das Haus alle 50J. neu hingestellt werden muss.
    Danke Holger für den Vergleich. Ich kann persönlich nicht nachvollziehen, warum einige Menschen so sehr das Immobilien-Mantra verteidigen. Schauen wir mal was passiert, wenn die Zinsen mal wieder steigen sollten 😉

  • Kabimaus 2. Oktober 2015, 18:20

    Nun ja, es wurde ja schon mehrmals angedeutet, dass man “Eigenheim” nicht zwingend mit “Haus” gleichsetzen kann. Das ist wohl das Einzige, das man Herrn Grethe vorwerfen kann.

    Klar sind seine Annahmen sehr willkürlich, aber das liegt in der Natur der Sache. Ebenso wie der Umstand, dass Finanzierungen oder Investitionspläne exponentiellen Gesetzmäßigkeiten unterliegen. Daher können relativ kleine Änderungen der Ausgangswerte erheblichen Einfluss auf das Ergebnis nach 20, 30 oder mehr Jahren haben.

    Ein Haus ist in der Regel ein Luxusgut, das sollte jedem klar sein, der hierfür einen Darlehensvertrag unterschreibt. Man KANN damit Gewinne erwirtschaften – das hat dann aber mehr mit Glück als mit Verstand zu tun. Wirtschaftlich macht es einfach in den wenigsten Fällen Sinn, ein Haus auf Pump zu kaufen denn am Ende der jahrzehntelangen Tilgungsphase stehen oft Gesamtkosten, die ein Vielfaches des ursprünglichen “Kaufpreises” ausmachen. Das ist etwas das der gemeine Hauskäufer sicher sehr gezielt ausblendet und sich das Haus stattdessen mit dem emotionalen Mehrwert schönrechnet – diesen kann ein Luxusgut auch durchaus haben (vorausgesetzt natürlich, die finanzielle Last erdrückt einen nicht).

    Nun will ich hiermit aber auch nicht Wasser auf die Mühlen derjenigen gießen, die Wohneigentum aus wirtschaftlichen Gründen generell ablehnen. Die rechnen sich ihre eigene Welt nämlich auch schön: indem sie die Alternativen ausblenden. Wenn man eine Eigentumswohnung betrachtet, die in einem vernünftigen (!) finanziellen Rahmen liegt, fällt die von Herrn Grethe durchgeführte Rechnung in sich zusammen.

    Ich habe mit 32 – als Alleinverdiener mit Durchschnittsgehalt – eine Wohnung gekauft, die ich dank niedrigem Zins und günstigem Kaufpreis mit minimalem Eigenkapital erwerben konnte und die ich in 11 Jahren abzahlen kann. Während der 11 Jahre entsteht eine Zinslast, die nur 20% des Kaufpreises ausmacht und ich werde schuldenfrei (und mietfrei) sein, bevor ich alt und schrumpelig bin.

    Es geht. Man muss eben nur wissen, wo die eigenen finanziellen Grenzen liegen.

  • Mein Geldanlage Vergleich 2. Oktober 2015, 18:21

    Hallo,

    ich finde, dass dieser Artikel sehr interessant geschrieben ist. So einen Vergleich habe ich auch noch nicht gesehen. Aber bei der Geldanlage in Immobilien ist es wie bei jeder Geldanlage, es gibt keinen pauschalen Weg. Es gibt sicherlich auch eine Menge guter Beispiele wo sich eine Gelanlage in Immobilien lohnt. Bei diesem Beispiel ist die Monatliche Rate von 1800€ auch sehr hoch. Wie sieht die Rechnung aus wenn ein günstigeres Haus gekauft wird? Bei 100.000 € Eigenkapital sollte die Monatliche Belastung deutlich günstiger ausfallen. Dann bleibt wieder viel mehr Geld übrig um zu Sparen. Außerdem sollte eine Immobilie auch immer eine Art Altersvorsorge sein. Im Rentenalter keine Miete mehr bezahlen hat auch seinen Reiz. Aber wie schon gesagt man sollte von Fall zu Fall entscheiden.

    Viele Grüße Klaus-Dieter

    • Dummerchen 8. Oktober 2015, 17:56

      “Wie sieht die Rechnung aus wenn ein günstigeres Haus gekauft wird?”
      Anders. Ganz anders. Aber das ist auch dann der Fall, wenn die Mieter nicht die 1000€-Wohnung mieten würden, sondern eine günstigere. Auch dann wird es wieder anders aussehen.

      In diesem Artikel geht es aber – soweit ich es verstanden habe – nicht um die Frage, ob das eine oder andere nun günstiger ist und eine bessere oder schlechtere Geldanlage darstellt. Es sollen – so verstehe ich Holger zumindest – die besonderen Risiken insbesondere in den ersten Jahren beleuchtet werden:
      * Muss ein Haus (oder eine adäquate Wohnung – ich verstehe hier die Differenzierungswünsche einiger Leser nicht) verkauft werden, da beide Parteien die Raten nicht mehr stemmen können, fallen die relativ hohen Kaufkosten böse ins Gewicht. Soll später wieder ein Objekt gekauft werden (mit einem neuen Partner oder alleine), so sind die Kaufkosten wieder zu bezahlen.
      * Die Aktiendepot-Inhaber hingegen teilen die Anteile einfach auf und fertig ist die Laube. Da muss noch nicht mal unbedingt was verkauft werden und beide halten im Anschluss immer noch den selben Vermögensstamm (der sich nach einem Crash auch wieder erholen kann und dies in der Vergangenheit auch stets wieder getan hat).

  • Tommy 25. Januar 2016, 16:42

    Naja Holger, spätestens wenn das zweite Kind in Anmarsch ist, hast du aber keine Lust mehr auf ne 3-Zimmer-Wohnung — und dann zahlst du auch schnell 1.800€ Miete. Ich bin generell immer sehr vorsichtig mit solchen Vergleichen. Wichitger ist meiner Meinung nach beim Immobilienkauf darauf zu achten, dass man möglichst schnell abzahlen kann. Dann erlebt man ungeschieden, mietfrei mit einem regelmäßig ausschüttenden Depot (kommt dann nämlich) den Ruhestand. Weiterer Vorteil: Durch die ganzen Kinder die man im großen Haus durchgebracht hat, ist man nie allein im Alter – vielleicht ist das sogar noch wichtiger wie ein dickes Geldpolster?

  • Eigenheimbesitzer 26. August 2016, 10:15

    Ich glaube der Denkfehler liegt in der Annahme, das ein selbst bewohntes Eigenheim ein Invest sei. Die wenigsten Häuslekäufer machen sich beim Kauf Gedanken um die Lage, das Bevölkerungswachstum und das Wirtschaftswachstum in der Region innerhalb der nächsten 30 Jahre und davon abhängig der Wiederverkaufswert der Immobilie. Schlichtweg die Chancen und Risiken ausloten.
    Die meisten sehen das nette Wohngebiet, die Lage zur Arbeit / Schule / Kita…. Der Durchschnittsdeutsche will in seiner Immobilie alt werden und folgt der irrigen Annahme er hätte mit einer Immobilie Vermögen / Kapital aufgebaut. Seh ich mir die Immobilien von alten Leuten an, dann vernichten diese in der Regel ihr Kapital / den Wiederverkaufswert ab Rentenbeginn, da sie dann in der Masse kein Kapital / nicht die Kraft / die Gesundheit haben das Objekt in Stand zu halten und ab einem gewissen Punkt ein Instandhaltungsstau auftritt, der den Kauf für den Durchschnittskäufer (die kleine Familie) der nicht lange sanieren will und kann eher unattraktiv macht.

    Ich kenne ausgesprochen wenige Mitmenschen, die Ihre Immobilie und deren Wert ehrlich als Invest betrachten und auch so behandeln und diese auch schmerzfrei und emotionslos wieder abstoßen, wenn sich das Umfeld verändert.

    Eine eigene Immobilie (die selbst genutzte Studentenbude) ist ein Anfang zur Vermögensbildung, wenn man dann diese als Sicherheit für die Bank hinterlegen kann und in weitere Objekte investiert – da fängt man aber in frühen Jahren an, finanziert schnell ab und muss dieses Konzept auf dem Plan haben. Eine 30 Jahre Finanzierung hilft einem da gar nicht, erst recht nicht, wenn man über das Rentenalter hinaus abfinanziert. Für derartige Fälle ist Mieten die bessere Variante.

  • markus 26. September 2016, 20:48

    Danke für den Artikel. Zur Zeit ist es doch so: egal was man macht, man kommt sich vera****t vor. Wenn man kein Krösus ist, hängt viel davon ab WANN man kauft (oder – in abgeschwächter Form – umzieht). Zur Zeit ist es auf jeden Fall so, dass ein kleines Stadtreihenhaus gemietet ca. 1250 kalt und gekauft ca. 500.000 EUR kosten würde – in ähnlicher Lage. Für eine größere Familie mit ähnlichem Eigenkapital wie angedeutet, ziemliche hohe – eigentlich unstemmbare – Summen, vorallem wenn man nicht mehr so jung ist. Soll-Zinsätze für Personen mit ordentlichen, relativ sicheren Einkommen und Jobs, kann man um die 1,7% für um die 25 Jahre verortet werden, wenn man Zinsbindung + Bausparvertrag kombiniert, um sich den Zins für die Zukunft zu sichern.
    Egal wie man es dreht, das 500.000 EUR Haus kann man mit guten Gewissens eigentlich nicht kaufen, weil die Raten zu hoch werden (Größenordnung 1800 EUR). Und als Miete 1250 EUR + Nebenkosten verschleudern, hat man auch keine Lust. Fazit: Mit der Familie in einer viel zu kleinen Wohnung sitzen bleiben.

  • Hartmut 28. September 2016, 13:25

    …wenn schon rechnen und Annahmen treffen, dann bitte auch die größer 84T€ Miete(plus 1% Mietsteigerung) für die sieben Jahre nicht vergessen.
    Viele Grüße
    Hartmut

83 Shares
Share75
Tweet8