Kaufen oder Mieten – Ist die Miete rausgeworfenes Geld?

Kaufen oder Mieten

Wo immer die Frage Kaufen oder Mieten diskutiert wird, stösst man garantiert auf folgende Behauptung:

“Miete ist nichts anderes als rausgeworfenes Geld, das man besser zum Abtragen eines Immobilienkredits nutzen sollte.”

Klingt ja auf Anhieb einleuchtend.

Denn während der Mieter jahrelang nur die Taschen seines Vermieters füllt, besitzt der Käufer am Ende eine eigene Immobilie.

Und hat auf diesem Weg auch gleich noch fürs Alter vorgesorgt.

Schön blöd, wer da noch freiwillig Miete zahlt, oder?

Stopp.

Ganz so trivial ist die Angelegenheit dann doch nicht!

Warum die Miete definitiv kein “verlorenes” Geld ist, erfährst du in diesem Artikel …

Bonus: Lade dir die PDF Version dieses Artikels herunter – gratis! Ideal zum Nachlesen, Ausdrucken und Verschicken an Freunde.

Diesen Artikel als Podcast hören

Ein fairer Vergleich

Kaufen oder Mieten

Auf eine einfache Formel gebracht, lautet der Irrglaube:

Miete = Kreditrate

“Für den gleichen Betrag, den ich für eine Mietwohnung aufwende, kann ich auch eine kreditfinanzierte Immobilie (ab)bezahlen.”

Moment. Schauen wir uns mal etwas genauer an, wie sich die Kreditrate zusammensetzt:

Kreditrate = Kreditzins + Kredittilgung

Der Kreditzins entspricht den Kosten für das geliehene Kapital. Dieses Geld geht an die Bank und ist “weg”.

Die Kredittilgung wandert hingegen in den Vermögensaufbau.

Je mehr vom Kredit getilgt wurde, desto größer ist der Anteil der Immobilie, der wirklich dem Käufer gehört (und nicht der Bank).

So weit, so gut.

Wie sieht es für den Mieter aus?

Für die Nutzung des Wohnraums entrichtet der Mieter einen Mietzins, Miete genannt, an seinen Vermieter.

Dieses Geld ist analog zum Kreditzins ebenfalls weg bzw. es landet in der Tasche des Vermieters.

Will der Mieter Vermögen aufbauen, muss er zusätzlich Geld sparen und dieses anlegen. Zum Beispiel in vermietete Immobilien oder in ein Wertpapierdepot.

Berücksichtigt man die bisher genannten Punkte, müsste ein fairer Vergleich Mieten oder Kaufen also eher so aussehen:

Mietzins + Sparrate = Kreditzins + Tilgung

Halt, da fehlt doch noch was!

Kosten für die Instandhaltung

Eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, dessen Wert im Laufe der Zeit abnimmt.

Das Grundstück mag im Wert steigen, aber das Gebäude darauf nutzt sich nun einmal auf diverse Weise (Gebrauch, Witterung, Materialermüdung etc.) ab.

Für Mieter ist das kein Thema:

Die Kosten der Abnutzung sind mit dem Mietzins abgegolten und können vom Vermieter auch nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Eigentümer hingegen müssen eine Instandhaltungsrücklage bilden.

Dafür müssen sie mit jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen, wenn sie den Wert ihrer Immobilie – genauer: des Gebäudeanteils – erhalten wollen.

Sicher, man muss nicht für alles direkt einen Handwerker beauftragen. Aber auch die eigene Arbeitszeit hat einen gewissen Gegenwert.

Noch einmal der Kaufen oder Mieten-Vergleich, ergänzt um die Instandhaltungskosten:

Mietzins + Sparrate = Kreditzins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage

Mietzins vs Kreditzins

Kaufen oder Mieten

Blenden wir die Instandhaltungskosten einmal aus, erscheint die Sache einfach:

Kaufen oder Mieten?

Liegt der Mietzins über dem Kreditzins, spart man mit dem Kauf eines Eigenheims Geld. Fällt hingegen der Kreditzins höher aus als der Mietzins, ist Mieten günstiger.

Das Problem ist nur …

Wie vergleicht man Mietzins und Kreditzins?

Für den Kreditzins lassen sich relativ einfach orientierende Werte recherchieren.

Die Angebote starten bei etwa1,3 Prozent effektiver Jahreszins (Stand Januar 2017) – ja nach Beleihungsgrad.

Auf dem Markt der Immobilienkredite stehen eine Menge von Kreditinstituten im engen Wettbewerb um Kunden. Das macht die Angelegenheit transparent und preiseffizient.

Wie und wo erfahre ich aber etwas über den Mietzins?

Einfache Antwort: Beim Vermieter.

Und der wird sich vermutlich nur ungern in die Karten gucken lassen. Denn der vom Mieter zu zahlende Mietzins bestimmt über …

Die Mietrendite des Vermieters

Warum sollte der Vermieter diese transparent machen?

Am Ende des Tages entscheidet der Mieter schließlich darüber, was er fürs Wohnen ausgeben kann und will (Miete in Euro).

Über die Rendite des Vermieters (Mietzins in Prozent) machen sich vermutlich nur die wenigsten Mieter Gedanken.

Um zumindest einen Anhaltspunkt über die durchschnittliche Höhe des Mietzinses zu bekommen, greife ich auf eine Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zurück.

Mittels Selbstauskunft privater Immobilienbesitzer wurde in einer Studie eine mittlere Nettomietrendite von etwa 3 Prozent pro Jahr ermittelt bzw. geschätzt.

Vor Abzug der Inflation wohlgemerkt.

Halten wir also fest:

In der derzeitigen Niedrigzinsphase liegt das durchschnittliche Niveau des Kreditzinses unterhalb des durchschnittlichen Niveaus des Mietzinses.

“Kaufen ist also grundsätzlich günstiger als Mieten, da haben wird es doch!”

Moment, nicht so voreilig …

Kreditzins und Kaufpreis

Der Kommentar des Vermögensverwalters Frank Reiser auf Facebook unter meinem Artikel 8 Immobilien-Irrtümer, die du unbedingt kennen solltest, bringt es auf den Punkt:

“Solange der MIETZINS niedriger ist als der KREDITZINS macht Kaufen (auch nicht als Kapitalanlage) – zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten – keinen Sinn. In den letzten 60 Jahren lag der Kreditzins deutlich über dem Mietzins.

Das ist aktuell das erste Mal anders.

Dieses Missgeschick wird im Markt jedoch durch völlig überzogene Preise reguliert. Die aktuell aufgerufenen Preise sind NICHT bedarfsgetrieben (bzw. nur sekundär) sondern primär liquiditätsgetrieben (oder spekulativ).

Im Endeffekt machen wir also aktuell nichts anderes als die Amerikaner seit 2000. Wir kaufen mit künstlich verbilligtem Geld völlig überteuerte Immobilien.”

Was durch niedrige Zinsen an Kreditbelastung eingespart werden kann, kommt beim Kaufpreis dank der großen Nachfrage also wieder oben drauf.

Nicht wenigen Eigenheimbesitzern ist der Kaufpreis allerdings gar nicht so wichtig.

Sie interessiert – so wie den Mieter die Höhe der Miete – in erster Linie, wie hoch ihre monatliche Belastung durch Kreditzins und -tilgung ausfällt.

Liegt diese auf einem ähnlichen Niveau wie die zuletzt gezahlte Miete, ist für viele Käufer scheinbar der Beweis erbracht:

Eigenheim bildet Vermögen, Mieten vernichtet Geld.

Warum die meisten Vergleiche hinken

Kaufen oder Mieten

Natürlich ist es möglich, irgendein Eigenheim zu kaufen, bei dem die Kreditrate nicht höher ausfällt als die zuvor gezahlte Monatsmiete.

Was allerdings noch immer kein Beweis für die These ist, Kaufen sei sinnvoller als Mieten.

Denn um diesen Beweis zu führen, müsste man beide Szenarien für ein und dieselbe Immobilie einander gegenüberstellen.

In der Praxis scheitert ein derartiger Vergleich meistens daran, dass Objekte entweder zum Kauf oder zur Miete angeboten werden.

Und nicht frei zwischen beiden Optionen gewählt werden kann.

In den meisten Fällen werden also zwangsläufig Äpfel mit Birnen verglichen, Objekte also, die nicht zu 100 Prozent vergleichbar sind.

Zum Beispiel die Innenstadtwohnung mit dem Vorstadt-Häuschen. Da fallen wichtige Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Gebäudezustand schnell man unter den Tisch.

Überhaupt ist es müßig, die Frage, was nun günstiger, sinnvoller oder besser ist, anhand der Höhe der monatlichen Belastung von Mietzins versus Kreditrate zu diskutieren.

Denn …

Abgerechnet wird am Ende

Kaufen oder Mieten

Ob man als Käufer eines Eigenheims unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten (Höhe des Vermögens) besser abschneidet als ein Mieter, der sein Geld beispielsweise in einem Wertpapierdepot anlegt, lässt sich abschließend nur unter Betrachtung der Gesamtrendite für beide Anlagestrategien beurteilen.

Diese berechnet sich für den Eigenheimbesitzer so:

Gesamtrendite Eigenheim = Mietersparnis + Preisentwicklung – Transaktionskosten – Instandhaltungskosten

Für den Mieter und Wertpapierinvestor sieht die Rechnung so aus:

Gesamtrendite Wertpapierdepot = Gewinnausschüttungen (Dividenden und Zinsen) + Preisentwicklung – Transaktionskosten – Verwaltungsgebühren – Kapitalertragssteuern

Schaut man sich die beiden Formeln an, wird eines deutlich:

Vermeintlich einfache Wahrheiten wie “Kaufen ist immer besser als Mieten” oder “Mieten ist rausgeworfenes Geld” werden dem Thema nicht wirklich gerecht.

Auf den Punkt gebracht: Der ganze Mist ist verdammt noch mal ziemlich kompliziert!

Wirtschaftlichkeit steht nicht im Vordergrund

Man könnte und sollte sich vielleicht sogar fragen, inwieweit ein Vergleich unter finanziellen Gesichtspunkten überhaupt einen Sinn ergibt.

Ich zitiere noch einmal aus dem pointierten Kommentar von Frank Reiser:

“Es gibt nur einen Grund, Geld für Immobilien auszugeben. Derjenige der kauft, will genau so wohnen, wie es das angebotene Objekt bietet. Lage, Nachbarn, Umgebung, Freizeitwert, Arbeitswege, Garten …

Das ist allerdings Liebhaberei und entzieht sich grundsätzlich jeder wirtschaftlichen Betrachtung.”

Beide Strategien, Kaufen und Mieten (plus alternative Vermögensbildung), haben ohne Zweifel ihre Vorzüge:

Was fürs Eigenheim spricht

Kaufen oder Mieten

Eine Reihe von Argumenten sprechen für den Kauf eines Eigenheims:

#1 Der Zwangsspareffekt

Mit einer kreditfinanzierten Immobilie wird man zum Sparen gezwungen.

Die Kreditrate wird kurzfristigen Konsumwünschen kaum zum Opfer fallen, es sei denn der Käufer sucht Ärger mit seiner Bank.

Für Mieter gilt leider nur zu häufig: Der Geist ist willig, doch das Fleisch ist schwach …

“Ja, sicher – grundsätzlich hätte ich jeden Monat Geld zum Sparen. Aber der letzte Urlaub, der neue Wagen und das nächste Wellness-Wochenende mit der besseren Hälfte …Du weißt schon!”

#2 Die steuerliche Bevorzugung

Anders als in manch anderen europäischen Staaten wird die eingesparte Miete des Eigenheimbesitzers in Deutschland nicht besteuert.

Laufende Gewinne aus Kapitalanlagen wie Zinsen und Dividenden hingegen schon.

Hinzu kommt die grundsätzliche Steuerbefreiung beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie.

Wer Wertpapieranteile verkauft, kommt um die Kapitalertragssteuer nicht herum.

Gerecht ist das nicht, aber offensichtlich politisch so gewollt.

#3 Der Schutz vor Mieterhöhungen

Eigenheim-Käufer können die Kosten fürs Wohnen gewissermaßen “einfrieren”:

Die monatliche Belastung ist per Kreditvertrag festgeschrieben und kann nicht einseitig von der Bank, dem “Vermieter” des Kapitals, geändert werden.

Sofern nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine nennenswerte Restschuld auf der Immobilie lastet, sind allerdings auch Käufer von einer “Mieterhöhung” bedroht.

Nämlich dann, wenn in der Zwischenzeit die Kreditzinsen, sprich die Kosten für Kapitalmiete, ordentlich angestiegen sind.

#4 Der Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung

Solange die Kreditraten verlässlich bedient werden, kann die Bank keinen Anspruch auf die Immobilie erheben.

Dem Mieter nützt es hingegen wenig, wenn er seine Miete immer pünktlich überwiesen hat, der Vermieter aber Eigenbedarf anmeldet.

Es hilft alles nichts: Ist die Eigenbedarfskündigung berechtigt erfolgt, muss sich der Mieter eine neue Bleibe suchen.

#5 Der fallende Zinsanteil beim Annuitätendarlehen

Ein Vorteil des Annuitätendarlehens ist die kontinuierlich abnehmende Belastung durch den Kreditzins (bei konstanter Kreditrate).

Jahr für Jahr wandert so ein immer größerer Anteil der Kreditrate in den Vermögensaufbau.

Die Wohnungsmiete bleibt bestenfalls stabil, steigt aber mit großer Wahrscheinlichkeit durch Mieterhöhungen über die Zeit an.

Wächst das Einkommen nicht in gleichem Maße mit, steht dem Mieter dadurch immer weniger Geld für den Vermögensaufbau zur Verfügung.

Was fürs Mieten spricht

Kaufen oder Mieten

Die wichtigsten sechs Argumente, die fürs Mieten sprechen :

#1 Keine Instandhaltungskosten

Um marode Dachziegel, verstopfte Regenrinnen und kaputte Heizkessel braucht man sich als Mieter keinen Kopf machen.

Wie bereits erwähnt, sind die Kosten für die Abnutzung mit der Miete abgegolten.

Instandhaltungskosten können im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern müssen vom Vermieter getragen werden.

#2 Bessere Risikostreuung

Die meisten Eigenheim-Käufer dürften den Großteil ihres Vermögens in nur einem Anlageobjekt bündeln: der selbstgenutzten Immobilie.

Sie verfahren zwangsläufig nach dem “Alles auf eine Karte”-Prinzip, was nicht ganz ungefährlich ist. Denn Kapitalanlagen ohne Risiko gibt es nicht.

Mieter hingegen können ihr Geld über diverse Anlageklassen und -objekte streuen und im Rahmen eines Wertpapierdepots systematisch diversifizieren.

#3 Höhere Rendite mit Aktien

Es gibt Anlageklassen, die weitaus höhere Wertsteigerungen aufweisen als das durchschnittliche Eigenheim.

In einem Interview, dass ich mit dem Finanzautor Gerd Kommer zur Frage “Kaufen oder Mieten?” geführt habe, stellte dieser fest:

“Erstens waren die Wertsteigerungen deutscher Wohnimmobilien in den vergangenen 46 Jahren außerordentlich niedrig. Von den 16 Ländern, für die Daten seit 1970 vorliegen, repräsentiert Deutschland weltweit die rote Laterne. Selbst Japan war etwas besser.

Ende 2015 lag der inflationsbereinigte Preis eines durchschnittlichen deutschen Eigenheims knapp unter dem Wert von 1970 – also mehr als vier Jahrzehnte ohne echte Wertsteigerung.”

Die inflationsbereinigte Rendite des weltweiten Aktienmarkts betrug in den letzten 200 Jahren hingegen etwa 6 Prozent.

Wie bereits gesagt, macht die Wertsteigerung nur einen Teil der Gesamtrendite aus. Faktoren wie Mietersparnis und Steuerbefreiung spielen ebenfalls eine Rolle (siehe oben).

#4 Geringe Transaktionskosten

Im Vergleich zu den Kosten, die bei Kauf und Verkauf von Immobilien fällig werden (zusammen ca. 12 Prozent), sind die Handels- und Verwaltungsgebühren bei Wertpapierinvestments nahezu lächerlich gering.

Ein langfristig ausgerichtetes ETF-Depot (buy-and-hold) lässt sich problemlos mit einer Gesamtkostenquote von unter 0,5 Prozent pro Jahr führen.

Bei Kauf- und Verkaufsnebenkosten von 12 Prozent muss die Haltedauer einer Immobilie mindestens 25 Jahre betragen, um diese ebenfalls auf unter 0,5 Prozent pro Jahr zu drücken.

#5 Räumliche Flexibilität

Für überzeugte Mieter das vermutlich wichtigste Kriterium:

Wer mietet, kann Größe und Lage seines Wohnraums deutlich einfacher an unterschiedliche Lebensphasen anpassen.

Ein kinderloses Paar fühlt sich unter Umständen in einer 2,5-Zimmer-Wohnung in “lebhafter” Innenstadtlage wohl.

Ist Nachwuchs da, macht der Umzug in eine geräumige 4-Zimmer-Wohnung am beschaulichen Stadtrand Sinn.

Sobald die Kinder aus dem Haus bzw. der Wohnung sind, sind 3 Zimmer in einer etwas zentraleren Lage genau das Richtige.

Und den Lebensabend verbringt man gerne in einer Wohnanlage, die seniorengerecht konzipiert ist.

Der Eigenheimbesitzer bewohnt in allen Lebensphasen die gleiche Immobilie. Das kann passen, muss es aber nicht.

#6 Finanzielle Flexibilität

Nicht jedem liegt das “Schulden machen”. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass ein saftiger Immobilienkredit nicht unbedingt das ist, was man als Freiberufler oder Jungunternehmer gut gebrauchen kann.

Die Verpflichtung auf ein bestimmtes Einkommensniveau mag Beamten sowie unbefristet beschäftigten Angestellten kein Stirnrunzeln wert sein.

Für Selbständige kann sich die Kreditbelastung in wirtschaftlich schlechten Zeiten jedoch schnell zu einem zusätzlichen Stressfaktor auswachsen.

Das Fazit

Kaufen oder Mieten

Vielleicht bist du an dieser Stelle enttäuscht und denkst dir:

Na toll, jetzt weiß ich immer noch nicht, was besser für mich ist – Kaufen oder Mieten?

Nun ja, die Frage ist eben nicht einfach und pauschal zu beantworten. Es gibt, wie gesehen, für beide Wege genügend Argumente pro und contra.

Eines sollte aber klar geworden sein:

Wohnraum zu mieten bedeutet nicht, unwirtschaftlich zu handeln

Für mich ist die Miete mitnichten rausgeworfenes Geld. Denn das Haus, das wir bewohnen, bedeutet ein hohes Maß an Lebensqualität für die ganze Familie.

Seine gute Lage sorgt dafür, dass der kreditfinanzierte Kauf (eines vergleichbaren) Objektes unsere finanziellen Möglichkeiten bis zur absoluten Schmerzgrenze ausreizen oder vermutlich sogar übersteigen würde.

Warum sollten wir uns das antun?

Es geht auch anders

Zudem bin ich nicht bereit, irgendwelche Mondpreise zu zahlen, nur weil die Leute seit ein paar Jahren dem Immobilienwahn verfallen sind.

Grundsätzlich kaufe ich Sachen lieber günstig ein und nicht dann, wenn sie gerade besonders teuer sind – so wie Immobilien jetzt.

Da schaue ich lieber, dass überschüssiges Geld in unsere gut diversifizierten ETF-Depots wandert.

Und freue mich über die regelmäßigem Gewinnausschüttungen, die natürlich komplett reinvestiert werden.

Vermögen lässt sich glücklicherweise eben nicht nur mit Immobilien aufbauen …

Ganz wichtig: locker bleiben

Bevor die unvermeidliche Diskussion losbricht, möchte ich zum Ende dieses Artikels eines festhalten:

Die Frage Kaufen oder Mieten ist ein Luxusproblem!

Dessen sollte sich jeder bewusst sein, der sich bei dem Thema in Rage redet (und von diesen Leuten gibt es leider nicht wenig).

Kaufen oder Mieten - Kommentar

Niemand hat das “Recht” auf seiner Seite, weder die Käufer noch die Mieter. Keiner ist total dumm oder besonders clever, weil er sich für den einen oder anderen Weg entschieden hat.

Am Ende ist es, und in diesem Punkt wiederhole ich mich, eine Frage des Lebensstils und der persönlichen Neigungen.

Halten wir uns einfach an das Motto: Kaufen und Mieten lassen.

Beziehungsweise: Mieten und Kaufen lassen.

Dann wird alles gut. Ganz bestimmt! 😉

 
Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Kaufen oder Mieten
Hol dir die PDF-Version dieses Artikels!

Ideal zum Nachlesen, Ausdrucken und Verschicken an Freunde.

DOWNLOAD

 

Bildquelle: Unsplash (bearbeitet), lizensiert unter CC0 1.0

Hinweis: Dieser Artikel wurde erstmals im Oktober 2016 veröffentlicht und ist seitdem komplett überarbeitet und aktualisiert worden.
{ 39 Kommentare… add one }
  • Manfred Hennig 30. Oktober 2016, 09:13

    Hallo Holger,
    so ist das nun mal, Du verdienst Dein Geld damit, das die Leute sich für den Weg an der Börse entscheiden und ich, dass sie sich eine Immobilie kaufen. Deshalb trommeln wir – jeder für seinen Weg. Eigentlich trommle ich zusätzlich noch für ein Weltportfolio (Hr. Kommer lässt grüßen). UND JETZT ZU DEN GEGENARGUMENTEN:
    Du schreibst selbst, das Eigentümer zum “Zwang”-Sparen verpflichtet sind, genau und diese Gewohnheit wird beibehalten und führt zwangsläufig zu mehr Vermögen beim Eigenheimer. Nachfolgend ein paar Links die das unterstreichen:

    http://timschaefermedia.com/warum-hausbesitzer-reicher-als-mieter-sind/

    http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html

    http://www.interhyp.de/service/news/auswertung-wohneigentuemer-bauen-mehr-vermoegen-auf-als-mieter.html

    Als Resümee fasse ich für mich zusammen, jeder sollte privat für´s Alter vorsorgen. Es gibt verschiedene Wege nur den Weg, den die Deutschen gehen ist ein Irrweg (siehe Dir die Spar- und Sichteinlagen an)!

    Bis zum nächsten Mal Manfred

  • Bernhard Fütterer 30. Oktober 2016, 09:15

    Der demografische Wandel wäre noch als höher Risikofaktor zu erwähnen. In einigen Ecken Berlins waren laut Mikrozensus schon vor 5 Jahren mehr als 25 % der Bewohner älter als 65. Die machen wohl in 10 Jahren Schritt für Schritt ihre Häuschen mit Garten in Zehlendorf Reinickendorf usw massenhaft “frei”

  • Bernhard Fütterer 30. Oktober 2016, 09:19

    PS Kaum jemand weiß, dass sogar in München zwischen 1995 und 2005 die Wohnungen im Schnitt gut 20 % an Wert verloren.

  • Bernhard Fütterer 30. Oktober 2016, 09:35

    Welche Auswirkungen es auf den Immobilienmarkt hat, wenn viele junge Digitalarbeiter und Büroarbeiter mit ihren Kindern die teuren Städte verlassen, sobald der ländliche Raum schnelles Internet bietet, steht auch noch in den Sternen. Mieter wären dann flexibler und könnten ohne Höhe Verluste reagieren.

  • peter h bloecker 30. Oktober 2016, 09:51

    Stimme grundsaetzlich zu und freue mich, dass hier Grundlagen der Mathematik erklaert werden. Auch wenn man viel im Leben gelernt hat, kann man Fehler machen beim Kauf von Wohnungen oder Haeusern oder Grundstuecken. Auch Verluste an der Boerse sind so normal wie Gewinne. Ich rate jedem, sich genau zu informieren und keinem Weg zu trauen – nur der eigene Weg macht Sinn, weil man dabei Verantwortung fuer seine Entscheidungen uebernimmt.

    • Sebastian H. 4. November 2016, 16:42

      Peter sehr gut geschrieben. Und genau das ist es auch, was Holger in seinem Blog geschrieben hat.

  • Alexis 30. Oktober 2016, 10:39

    Danke, dass du hier kein klares Ja oder Nein lieferst, sondern Argumente und Kriterien, die helfen, die Frage für sich selbst etwas rationaler zu beantworten als das sonst oft der Fall ist. Fast alles sehr nachvollziehbar, abgesehen von einem nicht ganz unwichtigen Punkt:

    Du schreibst:

    “Zudem bin ich nicht bereit, irgendwelche Mondpreise zu zahlen, nur weil die Leute seit ein paar Jahren dem Immobilienwahn verfallen ist. Grundsätzlich kaufe ich Sachen lieber günstig ein und nicht dann, wenn sie gerade besonders teuer sind – so wie Immobilien jetzt.”

    Einverstanden. Der Textabschnitt macht allerdings genauso viel Sinn, wenn man das Wort “Immobilien” durch das Wort “Aktien” ersetzt. Bei beiden Asset-Klassen sind die exorbitanten Preissteigerungen der letzten Jahre ja durch die gleichen Faktoren – Stichwort: Notenbanken – getrieben. Aber wenn die Blasen irgendwann platzen, gehen bei Aktien sowohl der Kurs als auch die Dividenden in den Keller, bei Immobilien bleiben immerhin die Mieteinnahmen konstant (bzw. Mieteinsparungen, wenn die Immobilie selbst genutzt ist).

    • Holger Grethe 30. Oktober 2016, 10:53

      “Aber wenn die Blasen irgendwann platzen, gehen bei Aktien sowohl der Kurs als auch die Dividenden in den Keller, bei Immobilien bleiben immerhin die Mieteinnahmen konstant (bzw. Mieteinsparungen, wenn die Immobilie selbst genutzt ist).”

      1. Bei Börsencrashs gehen die Dividendenzahlungen viel geringer zurück als die Kurse und erholen sich zudem schneller.

      2. Als Eigenheimkäufer habe ich genau einen Einstiegspunkt in den Markt, welcher in einer günstigen oder eben weniger günstigen Marktphase liegt. Als Wertpapierinvestor hingegen beliebig viele (sofern ich monats- bzw. quartalsweise investiere)

      3. Insbesondere da die durchschnittlichen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien inflationsbereinigt um den Nullpunkt kreisen, hat der Einstiegszeitpunkt eine immense Bedeutung (“Bei Immobilien liegt der Gewinn im Einkauf”).

    • Alexis 30. Oktober 2016, 11:40

      Volle Zustimmung bei Punkt 1 und 2. Punkt 3 stützt sich komplett auf – zugegeben: langfristige – historische Betrachtungen. Das wirft die Frage auf, ob in einer überschuldeten Welt mit Notenbank-Interventionen beispielloser Art und Dimension überhaupt noch die gleichen Regeln gelten wie früher. Ich gebe nicht vor, die Antwort zu kennen, denke aber, dass man sich die Frage angesichts der Entwicklungen seit 2008 stellen sollte.

      Ich will auch gar nicht für Immobilien plädieren, habe keine eigenen, bin selbst ETF-Sparer. Nur das Argument “Immobilien sind überteuert, deshalb kaufe ich Aktien” hat einfach meinen Widerspruchsgeist geweckt. Unter anderem weil es die oben aufgeworfene Frage berührt, die ich für entscheidend halte.

      Aktien sind schon seit Jahren teuer, und die Notenbanken machen immer wieder klar, dass sie jeder größeren Korrektur (= Crash) mit immer irrwitzigeren Interventionen gegensteuern wollen. Es ist doch bezeichnend, dass die Kurse etwa in den USA bei Veröffentlichung positiver Wirtschaftsdaten oft eher nachgeben, weil man dann fürchtet, dass zumindest die Fed ihre Politik normalisieren könnte. Bei miesen Daten dann das Gegenteil: Die Kurse steigen, in Erwartung langfristiger Niedrigzinsen oder weitergehender Maßnahmen. Anzeichen, dass sich fundamentale Regeln/Marktmechanismen geändert haben könnten!? Was mich wieder zurück zu meiner Frage bringt: Sollten wir unsere Anlageentscheidungen wirklich komplett auf historische Daten begründen, die unter anderen Marktmechanismen entstanden sind? Mir wäre jedenfalls eher mulmig bei dem Gedanken, mit meinem ETF-Sparplan zurzeit all-in zu gehen, also alle verfügbaren Mitteln komplett in Aktien/Anleihen zu investieren.

      Zugegeben, das geht jetzt eher ins Grundsätzliche. Aber mit der Frage bin ich bestimmt nicht alleine, und deine Meinung dazu würde mich einfach mal interessieren…

    • Holger Grethe 30. Oktober 2016, 13:41

      “Sollten wir unsere Anlageentscheidungen wirklich komplett auf historische Daten begründen, die unter anderen Marktmechanismen entstanden sind?”

      Na ja, da wir die zukünftigen Entwicklungen nicht kennen und die Gegenwart immer nur ein kurzer Moment ist, bleibt wohl nichts anderes, als seine Überlegungen auf historische Verläufe zu gründen.

      Dass die Marktmechanismen während der letzten 200+ Jahre immer gleich waren und sich nur in den letzten 5-10 Jahren durch die Politik der Notenbanken oder was auch immer grundlegend geändert haben sollen, sehe ich so nicht.

      Staats- und Bankenpleiten sowie Währungsreformen gab es in der Geschichte schon häufiger. Die auslösenden Mechanismen waren dabei sicher nicht immer dieselben.

      “Mir wäre jedenfalls eher mulmig bei dem Gedanken, mit meinem ETF-Sparplan zurzeit all-in zu gehen, also alle verfügbaren Mitteln komplett in Aktien/Anleihen zu investieren.”

      Muss man ja nicht. Allerdings glaube ich nicht, dass das Geld auf dem Sparbuch, Tagesgeldkonto oder unter der Matratze sicherer ist, wenn es wirklich hart auf hart kommt … 😉

    • Alexis 30. Oktober 2016, 15:08

      Nein, weder Matratze noch Tagesgeld sind echte Alternativen. Das ist ja das Dilemma – und genau der Grund, der Aktienkurse und Immobilienpreise gerade immer weiter treibt.

      Natürlich hilft der historische Vergleich. Der Blick in die Geschichte zeigt tatsächlich, dass sich hochgekochte wirtschaftliche Weltuntergangsszenarien meistens langfristig relativiert haben. Trotzdem lässt sich das nicht einfach sorglos in die Zukunft projizieren, die Marktmechanismen des globalen Finanzsystems sind keine unveränderlichen Naturgesetze – der Aspekt wird für meinen Geschmack von manchen ETF-Aposteln zu sehr vernachlässtigt.

      Die Entwicklungen der vergangenen Jahre/Jahrzehnte – weltweite Überschuldung, Hochfrequenzhandel, Deregulierung, Notenbankinterventionen, Demographieproblem usw. – scheinen mir durchaus so tiefgreifend, dass sie geeignet sind, Marktmechanismen grundlegend zu verändern. Da reicht allein der Blick auf den demographischen Wandel: Die im Durchschnitt konstant hohen Gewinne am Aktienmarkt wurden in der Vergangenheit meist von wachsenden Bevölkerungen in den entscheidenden Ländern begleitet, wenn nicht befeuert: mehr Leute = wachsende Wirtschaft = mehr Menschen, die Aktien kaufen und damit die Preise treiben. Dieser Effekt entfällt jetzt für die USA, für Europa und China. Er könnte sich sogar umkehren, wenn die Babyboomer in Ruhestand gehen und nicht mehr monatlich Aktien kaufen, sondern ihre Depots stattdessen stückweise leerräumen. Vielleicht wird das dann durch andere, noch nicht absehbare Effekte ausgeglichen. Vielleicht aber auch nicht, keiner kann das sagen – daher meine Vorsicht/Skepsis.

      Aber gut, du selbst siehst offenbar kein echtes Potential für grundlegende Veränderungen der Marktmechanismen, und wir werden das natürlich nicht klären können. Danke für deine Einschätzung!

  • Alexander Schmitt 30. Oktober 2016, 13:37

    Hallo Holger,

    ein guter und ausgewogener Artikel, aber nach meiner Ansicht lässt sich eine Antwort geben. Nur nicht pauschal, sondern auf das jeweilige Objekt und den Käufer bezogen nach wirtschaftlichen Bewertungen. Wenn das Objekt feststeht, dann lassen sich Kauf und Miete gut vergleichen, nur gibt es wahrscheinlich wenige Objekte, welche die Wahl lassen.

    Die Rendite muss auch nicht schlecht sein, schließlich kann ich bei Immobilien selbst als Privatperson mit Krediten arbeiten und damit hebeln. Ich habe mich an einem Vergleich versucht:

    https://reichplanung.wordpress.com/2016/01/09/welche-kriterien-bestimmen-die-wirtschaftlichkeit-einer-investition-in-immobilien/

    Ich stimme Dir bei den Nebenkosten allerdings zu, dass aktuell ~10% eigentlich prohibitiv sein sollten.
    https://reichplanung.wordpress.com/2016/01/09/auswirkung-eines-immobilienkaufs-auf-das-vermoegen/

    Ob die Immobilie jetzt als Altersvorsorge taugt oder nicht, hängt von der Selbst- oder Fremdnutzung ab. Abbeißen geht auf jeden Fall nicht, damit fällt teilweiser Verzehr leider aus.
    https://reichplanung.wordpress.com/2016/09/22/sind-immobilien-als-altersvorsorge-sinnvoll/

    Grüße, Alex

    • Freddy 1. November 2016, 08:16

      Finde ich gut den Kommentar.

      Die Fremdfinanzierung von Immobilien als Anlageobjekten ist ein weiterer komplexer Case.

      Auch ein schöner Artikel.

      Im Idealfall hat man eh alle drei (Eigennutz, Vermietung, Aktien) =)

  • Bodo 30. Oktober 2016, 13:48

    Ad Eigenbedarfskündigung: Außerhalb der Boomregionen mit extremem Wohnungsmangel kann der Mieter (Interessent) dieses Risiko doch minimieren: Wohnungsbaugesellschaften haben für gewöhnlich keinen “Eigenbedarf”, und bei einer Genossenschaftswohnung ist das Risiko einer Eigenbedarfskündigung gleich Null.

  • Finanzonkel 30. Oktober 2016, 13:56

    Hallo Holger,
    Sehr guter Artikel, der gut die verschiedenen Dimensionen pro und contra Immobilien beleuchtet.
    An einer Stelle habe ich Dich jedoch nicht verstanden.
    Du zitierst Kommer mit den schlechten Wertentwicklungen deutscher Immobilien in den letzten 46 Jahren – andererseits kommst Du im Fazit zu dem Schluss, dass die Preise derzeit völlig überteuert sind. Passt für mich nicht zusammen.
    Wenn Du die Entwicklung der Immobilienpreise in deutschen Großstädten (z.b. Düsseldorf😬) in den letzten Jahren meinst, kann ich Deine Aussage natürlich verstehen. Trotzdem ist Deutschland anscheinend nach Kaufkraft wohl eines der günstigeren Länder für Immobilien.

    Was mir besonders gefallen hat, sind die vielen psychologischen Aspekte, die Du für eine Entscheidung pro / Contra Wohneigentum untersucht hast.

    LG
    Finanzonkel

  • Lejero 30. Oktober 2016, 19:59

    Hallo Holger,

    wenn man mal sehen will wie sich die UHNWI (Vermögen > 30 Mio. $) zu der Frage positionieren: ca. 25% des Vermögens in Eigenheim und Zweitwohnsitze investiert (ohne Immobilien zur Kapitalanlage), Anleihen und Aktien kommen in Summe knapp auf 30% (siehe aktueller Kight Frank Wealth Report 2016). Ich denke daher ein Eigenheim gehört in jedes gut strukturierte Portfolio.

    http://www.knightfrank.com/wealthreport/2016/downloads

    “Zudem bin ich nicht bereit, irgendwelche Mondpreise zu zahlen, nur weil die Leute seit ein paar Jahren dem Immobilienwahn verfallen ist.” – solange dieses Sentiment im Mainstream vorherrscht bin ich bzgl. steigender Immobilienpreise zuversichtlich. Nichts ist besser für Preissteigerungen, als viele potentielle Investoren die noch an der Seitenlinie stehen.

    Viele Grüße,

    Lejero

    • Alexis 30. Oktober 2016, 20:20

      Naja, bei einem Vermögen von mehr als 30 Millionen US$ ergeben sich natürlich ganz andere Möglichkeiten der Diversifizierung. Der durchschnittliche Mittelschichtsanleger muss sich aber meistens entscheiden: entweder selbst genutzte Immobilie oder Aktien. Beides geht für viele einfach nicht, jedenfalls nicht in Haushalten mit Kindern, nicht in Städten wie München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf etc. Und wenn das “gut strukturierte Portfolio” nur oder hauptsächlich aus einem Eigenheim besteht, geht man halt tatsächlich das höchstmögliche Klumpenrisiko ein.

  • Hans 30. Oktober 2016, 22:38

    Hallo Holger,

    danke für deinen gut strukturierten Artikel.
    Was mir in deiner Auflistung fehlt ist der emotionale Faktor beim Hauskauf.

    Wir habe unser Haus vor 16 Jahren mit einer soliden Finanzierung erworben, muss mich seitdem nicht mehr mit Nachbarn oder Vermietern herumärgern.
    Mein Haus kann ich so umbauen wie ich will, dies geht bei Mietwohnungen nur bedingt.
    In 4 Jahren ist mein Haus bezahlt, dann bin ich 55 und kann mir noch einiges mehr als bisher leisten. Vielleicht hätte ich bei einer Mietwohnung zwischenzeitlich mehr Vermögen angehäuft. Das Problem mit dem Anhäufen ist doch, wann fang ich an mir was zu gönnen ??
    Für mich ist es ein tolles Gefühl bald nur noch die Nebenkosten und Instandhaltung zu bezahlen.

    Unsere Entscheidung hab ich noch nie bereut, allerdings haben bei uns auch die Parameter (Job, Lebensmittelpunkt, Finanzierung ..) gestimmt.

    Gruß

    Hans

    • Capri 7. November 2016, 08:35

      “Unsere Entscheidung hab ich noch nie bereut, allerdings haben bei uns auch die Parameter (Job, Lebensmittelpunkt, Finanzierung ..) gestimmt.”

      Und das ist der Punkt…Glück gehabt.

  • Christian 31. Oktober 2016, 08:42

    Ein wirklich guter Artikel den ich manchen kaufbeführworter gerne um die Ohren hauen würde. Wir standen auch vor der Entscheidung kaufen oder wieder mieten. Unsere 3zimmerwohung wurde zu klein und etwas Neues zur Miete zu finden gestaltete sich schwierige. Durch hohe Kaufpreise und der drohenden Schulden haben wir uns dagegen entschieden. Jetzt wohnen wir in einem Haus zur Miete. Und auch hier hören wir immer, für die Miete hättet ihr auch Raten für einen Kauf bezahlen können. Gut möglich aber das Haus in der Lage hätte sicherlich seine 300.000€ gekostet. Bis ich es komplett abbezahlt hätte wäre ich sicher bei 600.000€ angekommen. Und wenn ich 20-30Jahren die Kinder aus dem Haus sind dann reicht auch wieder eine günstige Wohnung in der Stadt.

  • wedges 1. November 2016, 08:29

    @Christian
    Das mit der doppelten rückzahlung mag in Zeiten stimmen, wo Kredite 6% und mehr gekostet haben – in momentaner zinslage sicher nicht, aber dafür hätte man sich einen tilgungsplan erstellen müssen.

    Die Entscheidung pro oder contra einer Immobilie ist so unterschiedlich wie die Menschen die sich entscheiden müssen

  • Jack Bauer 1. November 2016, 11:43

    Super Artikel, der schön beide Seiten beleuchtet.
    Wir sind in 2015 ebenfalls unter die Immobilienbesitzer gegangen, und das auch noch im völlig überhitzten Münchner Immobilienmarkt. Seitdem (18 Monate) könnten wir die Wohnung eigentlich schon wieder mit 20-25% Aufpreis verkaufen. Unser Hauptargument für den Kauf bestand darin, dass rings um uns herum drastische Mieterhöhung auf der Tagesordnung stehen, dass Freunde und Bekannte ewig in zu kleinen (Studenten-)Wohnungen leben, weil sich ein Umzug einfach drastisch auf das verfügbare Einkommen auswirkt. Wir sahen uns gezwungen, in diese “property ladder” einzusteigen – um nicht irgendwann komplett den “Anschluss” zu verlieren.
    Will sagen, bei attraktiven Wohngegenden in guter Lage und positiver Entwicklung lassen sich diese PRO/Contra-Argumente nur bedingt anwenden. Solange hier weiterhin im Durchschnitt 80 Mietinteressenten auf eine Immo-Anzeige kommen, wird das Eigentum klar im Vorteil bleiben.

    • Capri 6. November 2016, 14:05

      Ich sehe nicht gerade den Sinn Deines Betrags?

      “Will sagen, bei attraktiven Wohngegenden in guter Lage und positiver Entwicklung lassen sich diese PRO/Contra-Argumente nur bedingt anwenden.”

      Sind enorme viele Variablen bei denen es in 10 Jahren bereits wieder total anders aussehen kann.

  • Moritz 2. November 2016, 14:32

    Was mir bei den Vergleichen zwischen Mieten und Kaufen fehlt bzw. interessant fände ist, dass Mieten von etwas bezahlt werden müssen – idealerweise von Wertpapieren. Hier würde ich mir gerne mal eine Analyse wünschen. Wieviel Miete kann man sich leisten.
    Aber bitte nicht die einfache Mathematik 4% von Depotbestand durch 12 Monate gleich Miete. Ich denke ein wenig differenzierter sollte es betrachtet werden, da unabhängig von Wertschwankungen und Ausschüttungen eine Miete gezahlt werden muss.

  • Stefan 7. November 2016, 11:28

    Sehr interessante Überlegung zum Thema Mieten oder Kaufen, grundsätzlich absolut berechtigt für beide Seiten. Das ist wie bei einem Unternehmer, wer eine Eigentumswohnung finanziert und vermietet mit dem Ziel darin im Alter selbst einmal leben zu können, der hat gute Chancen das dadurch zu ermöglichen. Dabei geht man jedoch auch Risiken ein, z.B. durch Mietausfälle, Kosten der Modernisierung usw. Die Rendite kann wesentlich geringer sein als erwartet, weil die Immobilienpreise am gewählten Ort rückläufig sind. Es kann jedoch auch dieser Mut belohnt werden, weil genau das Gegenteil im positiven Sinn passiert, der Wert der Immobilie steigtm die Mieter haben zuverlässig über Jahre bezahlt und alles passt. Wie immer gilt, es gibt Chance und Risiko und wer die Möglichkeit hat, sollte sich überlegen eine Wohnung zu finanzieren und die derzeitig historisch niedrigen Zinsen dafür zu nutzen.

  • Karsten 7. November 2016, 15:00

    Neben der wieder einmal wunderbaren Beleuchtung dieses Themas, sind doch die letzten Worte im Artikel (ein wenig zusammengefasst) die entscheidenden: Leben und leben lassen.

    Kaufen oder Mieten ist ähnlich der Frage: Düsseldorf oder Köln. Apfel oder Birne. BMW oder Audi. Jeder hat persönliche Erfahrungen/Vorlieben. Wichtig ist doch, dass man erkennt, das dies alles Entscheidungen für einen bestimmten Lebensstil sind.

    Und da, laut statistischem Bundesamt, die Kosten für die Unterkunft (also egal ob Miete oder Eigenheim) im Schnitt nur etwa ein drittel der monatlichen Konsumausgaben betragen, kann man mit den verbleibenden zwei Dritteln vermutlich mehr Rendite erzielen und mindestens genauso lebhaft darüber diskutieren 🙂

  • Oliver 7. November 2016, 15:06

    Hallo Holger,

    danke für deinen Beitrag, der “endlich” mal wieder das Thema Immobilien beleuchtet. 😉

    Du hast ja selbst in einem deiner früheren Beiträge geschrieben, dass solche Artikel echte “Attention Magnets” sind.

    Ich finde, dass sich dein Beitrag positiv von vergleichbaren Beiträgen anderer Finanzblogs abhebt, weil du immerhin versuchst eine neutrale Bewertung beider (ich sage mal) “Lebensstile” vorzunehmen.

    Leider muss ich am Ende aber doch wieder konstatieren, dass dir dies nur bedingt gelingt. Ich vermute, dass dies wenigstens ein Stück weit dem Umstand geschuldet ist, dass du primär von deiner eigenen Lebenssituation abstrahierst und auf andere schließt.

    Lass es mich daher so ausdrücken: Wenn ich (oder andere, die ein ausgesprochen glückliches Händchen bei der selbstgenutzten Immobilie hatten und sich auch hier in der Kommentarspalte immer wieder zu Wort melden) von meiner speziellen Situation und Erfahrung generell auf andere schließen würde, käme sicherlich eine ähnliche, annähernd wertungsfreie Darstellung wie in deinem Artikel zustande, die dem Leser aber dennoch einen anderslautenden Schluss suggerieren würde.

    1. „Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, dessen Wert im Laufe der Zeit abnimmt. Das Grundstück mag im Wert steigen, aber das Gebäude darauf nutzt sich nun einmal auf diverse Weise (Gebrauch, Witterung, Materialermüdung etc.) ab.“ – Ganz sauber und präzise finde ich das so persönlich nicht. Richtig ist zwar, dass die Immobilie sich per se abnutzt. Aber keinesfalls logisch richtig ist, dass der Wert einer Immobilie dadurch im Laufe der Zeit abnimmt. Das wird auch nicht richtiger, wenn man sagt, dass das Grundstück dafür möglicherweise im Preis steigt.

    Tatsächlich ist es so, dass auch Immobilien (wie jedes andere Gut) natürlich von der generellen Teuerung erfasst werden. Das heißt cet. par. unter Ausblendung von Schwankungen und Abnutzungen steigen Immobilien erst einmal im Preis.

    Gem. § 28 II der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) sind pro Quadratmeter Wohnraum zwischen 7 und 11 Euro an jährlicher Instandhaltungsrücklage anzusetzen. Wenn ich den Höchstsatz von 11 Euro nehme und ins Verhältnis zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.000 Euro setze (was für eine deutsche Großstadt sehr niedrig angenommen ist), komme ich auf eine Abnutzung von 0,55% p.a.

    Selbst der von dir verlinkte Artikel kommt auf eine jährliche Rücklage von 0,8 bis 1% des Kaufpreises.

    Diese Abnutzung durch die regelmäßige Teuerung der Immobilie aufzufangen, ist also sogar abseits der Ballungszentren nahezu logisch.

    Und selbst wenn ich dann noch individuelle Veränderungen / Renovierungen / Sanierungen innerhalb der Wohnung oder der Inneneinrichtung eines Eigenheims nehme (was aber keinesfalls sachgerecht wäre), komme ich immerhin auf einen Wert, der nahe Pari liegt.

    Ich korrigiere daher deine These wie folgt: Die Immobilie regelmäßig im Wert, unterliegt aber einer Abnutzung, die diese mindert, und Wertschwankungen.

    2. „Für Mieter ist das kein Thema: Die Kosten der Abnutzung sind mit dem Mietzins abgegolten und können vom Vermieter auch nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.“ – Auch das ist so nicht richtig. Bekanntermaßen ist es mittlerweile gängig und auch zulässig, dass dem Mieter Kleinreparaturen per Mietvertrag aufgelegt werden können, sofern diese bestimmte Kriterien erfüllen (https://www.mieterbund.de/index.php?id=485). Der Höchstbetrag darf hierbei bis zu 8% der Jahresmiete betragen. Wenn du diese mal – mit leichten Annahmen – zu den o.g. Werten der IHR ins Verhältnis setzt, wirst du schnell merken, dass die Beträge ausgesprochen nah beieinander liegen.

    Und wie häufig die kleinen Reparaturen (auch im Verhältnis zu den großen) anfallen, brauche ich dir als Eigenheimbesitzer ja nicht zu erzählen.

    3. Deine Formel müsste demnach bereits zum jetzigen Zeitpunkt lauten:

    Mietzins + Sparrate + Kleinstreparaturen = Kreditzins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage (generell + individuell) + Wertentwicklung

    Denn die Kleinstreparaturen sind als Eigentümer bereits in der individuellen IHR enthalten und die Wertentwicklung kommt einem beim Verkauf natürlich zugute.

    4. Zu deiner kurzen Abhandlung über das Verhältnis von Mietzins zu Kreditzins:

    a. Erst einmal finde ich es toll, dass du für deine Leser diesen Zusammenhang einmal aufbereitet hast. Vielen wird dieser Zusammenhang so gar nicht bewusst gewesen sein.

    b. Ebenso muss ich dir Recht geben, dass es tatsächlich sehr schwierig ist, zuverlässige statistische Daten über den Mietzins zu bekommen. Zu „meinungsverseucht“ erscheinen mir hier die Suchergebnisse bei Google.

    c. Andererseits muss ich aber einwenden, dass die von dir verlinkte Studie (sofern ich das richtig gesehen habe) keine regionale Differenzierung vornimmt. Da wir aber in Deutschland ein ausgeprägtes Nord-Süd- und Ost-West-Gefälle haben, sind nationale Durchschnittswerte hier gerade nicht aussagekräftig. So kann ich für Süddeutschland eine Nettorendite von über 4% als durchaus maßgeblich ansehen, während meine Eltern in den neuen Bundesländern traditionell mit einer Negativrendite kalkulieren.

    d. Womit wir auch zum nächsten Punkt kommen: Für viele Immobilieneigentümer erfolgt der Immobilienerwerb immer noch zu Steuersparzwecken. Eine positive Rendite ist in diesen Fällen gar nicht gewünscht.

    e. Hinzu kommt: Wir haben nun mal seit 2002 relativ stetig fallende Zinsen, gepaart mit steigenden Immobilienpreisen. Dementsprechend sind die aktuell niedrigen Nettorenditen in Immobilien einfach genauso überzogen wie die Preise. Eine langfristige Studie könnte hier erhellend wirken, aber keinesfalls eine solche Momentaufnahme.

    f. Und zuletzt: Die Studie bezieht sich doch ausschließlich auf Immobilienanleger. In deinem Artikel geht es doch aber gerade um die selbstgenutzte Immobilie. Eine statistische Auswertung zu dieser Käufergruppe allein wäre aufklärend gewesen. Diese Studie hingegen verzerrt doch so nur die Ergebnisse vor dem Hintergrund deiner Motivation.

    Im Ergebnis komme ich zu dem Punkt, dass die von dir verlinkte Studie leider auch nicht tauglich ist, einen angemessenen Überblick über die Höhe des Mietzinses zu verschaffen. Zu wenig berücksichtig werden die Faktoren Lage und Kaufmotiv. Und zusätzlich berichtet sie von einer Käufergruppe, um die es in deinem Artikel schlicht nicht geht.

    5. „Solange der MIETZINS niedriger ist als der KREDITZINS macht Kaufen (auch nicht als Kapitalanlage) – zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten – keinen Sinn.“ – Das ist zwar nicht deine Aussage, aber da du sie dir ja zueigen gemacht hast, gehe ich dennoch kurz darauf ein:
    Wie sollte so eine pauschale Behauptung denn stimmen? Der Mietzins bezieht sich doch auf den gesamten Kaufpreis und der Kreditzins nur auf die Restvaluta des Kredites.

    6. „Was durch niedrige Zinsen an Kreditbelastung eingespart werden kann, kommt beim Kaufpreis dank der großen Nachfrage also wieder oben drauf.“ – Wenn auch etwas pauschal, so ist diese These tatsächlich ziemlich richtig. Und das ist wirklich mal ein Punkt, den die meisten Interessenten sich klar machen sollten: Die niedrigen Zinsen sind zwar real, ihre verbilligende Wirkung aber gerade nicht! Denn durch den sinkenden Kreditzins, sinkt auch der Mietzins.
    Und wenn man jetzt mal kurz überlegt, wird einem klar, dass dieser Mechanismus auch genau in die andere Richtung wirkt: Steigende Kreditzinsen haben über kurz oder lang auch steigende Mietzinsen zur Folge. Was – wie unter 4.e. dargestellt – ja aktuelle Momentaufnahmen des Marktes ad absurdum führt.

    7. „Es gibt nur einen Grund, Geld für Immobilien auszugeben. Derjenige der kauft, will genau so wohnen, wie es das angebotene Objekt bietet. Lage, Nachbarn, Umgebung, Freizeitwert, Arbeitswege, Garten…… Das ist allerdings Liebhaberei und entzieht sich grundsätzlich jeder wirtschaftlichen Betrachtung.“ – Sorry, aber es entzieht sich meinem Verständnis, wieso du solche pauschalen Behauptungen in deinen Beitrag übernimmst, der ja eigentlich eine relativ fundierte Auseinandersetzung mit einem komplexen Thema darstellen soll. Ich finde, dass das weit unter dem Niveau deiner sonstigen Beiträge liegt.

    Abgesehen davon, dass manche Menschen auch Geld für Immobilien ausgeben, um diese zu vermieten, gehen die meisten Menschen, die ich kennengelernt habe, den Weg, dass sie eine Immobilie kaufen und später vermieten, wenn sie sich die nächste (i.d.R. größere) Immobilie gekauft haben.

    Das ein Erwerb aus wirtschaftlichen Erwägungen sehr wohl Sinn machen kann, habe ich, denke ich, oben eingehend dargestellt.
    8. „Beide Strategien, Kaufen und Mieten (plus alternative Vermögensbildung), haben ohne Zweifel ihre Vorzüge:“ – Richtig. Punkt!

    Dieses Ergebnis hast du zwar das eine oder andere Mal in deinem Artikel betont, aber dennoch scheint immer wieder durch, dass du nicht unvoreingenommen bist. Du zitierst lediglich einen „Experten“, der offensichtlich eine sehr fest betonierte Meinung hat. Ansonsten werden von dir nur (anonymisiert) Immobilienbefürworter vorgeführt, die sich offensichtlich emotional nicht unter Kontrolle haben.

    Noch dazu erscheinen mir viele deiner Argumente für das Mieten konstruiert:

    Allein die bessere Risikostreuung zieht nur dann als Argument, wenn sich der Mieter nach deinen Prinzipien aufstellt. Und im Umkehrschluss nur dann, wenn der Käufer sein gesamtes Vermögen in die Immobilie investiert. Beides Annahmen, die du triffst, die aber realitätsferner sind, als du vielleicht denkst.

    Die höhere Rendite mit Aktien im Vergleich zur Rendite mit Immobilien basiert in deinem Artikel wiederum auf Gerd Kommer, dessen Meinungsführerschaft und Statistikkompetenz in diesem Themenkomplex mir bisher nicht bekannt war. Hier sollte bedacht werden, dass Steuervorteile nicht berücksichtigt wurden und Streuungsmöglichkeiten ebenfalls unberücksichtigt blieben. Ganz zu schweigen von dem Totschlagargument der Gegenseite: die Lage!

    Die räumliche Flexibilität unterstellt, dass ein Umzug von einer Mietwohnung in die nächste viel leichter ist als ein Auszug aus einer gekauften Immobilie in eine andere gekaufte oder gemietete. Aber ist das pauschal so? Wenn ich eine Immobilie gekauft habe, kann ich diese ja auch vermieten und mir was Neues suchen. Das ist nichts anderes als einen Nachmieter für eine Mietwohnung zu suchen.

    Die finanzielle Flexibilität hingegen mit dem Zusatz der „Verpflichtung auf ein bestimmtes Einkommensniveau“ zieht wohl darauf ab, dass ich ja jederzeit in eine günstigere Wohnung umziehen kann, wenn ich diese nur gemietet habe.
    Da stelle ich dann die Gegenfrage: Was hält mich davon ab, eine gekaufte Wohnung zu vermieten und mir etwas Günstigeres zu mieten?

    Ergo: Prämissensetzen kann jeder, wenn es darum geht, die eigene Meinung zu stützen.

    Noch mal: Ich schätze deinen Blog, weil du dich mit wissenschaftlicher Arbeitsweise Themen näherst, die deiner eigenen Profession eigentlich fremd sind.

    In diesem Artikel hast du dich aber – wohlgemerkt: meiner Meinung nach – deutlich von deinem eigenen Anspruchniveau entfernt. Zumindest so, wie ich es bisher wahrgenommen habe.

    Du hast vollkommen Recht, wenn du ermittelst, dass es genug Argumente für beide Seiten gibt und momentan keinesfalls ein guter Zeitpunkt ist um Immobilien zu kaufen.

    Aber deine Darstellungsweise mit den von dir zitierten Einzelstimmen harmoniert mit diesem Ergebnis leider überhaupt nicht, sodass bei mir das Gefühl mitschwingt, du suggeriertest den Lesern eigentlich, dass der Kauf einer Immobilie eben zumindest wirtschaftlich (fast) nie eine gute Entscheidung sei.

    Sorry für die Längen im Text.

    Nochmals danke für diesen und die vielen anderen Artikel.

    Liebe Grüße

    Oliver

  • Steuerberater 14. November 2016, 13:22

    Das ist ein interessantes Thema! Da gehen die Meinungen ja immer ziemlich weit auseinander. Im Endeffekt muss das natürlich jeder für sich selbst entscheiden, trotzdem ist es bestimmt gut, wenn man sich vorher ausführlich zum Thema informiert.

  • Sven Dirks 21. November 2016, 13:37

    Hi, guter Artikel.

    Oft genug beutelt einen einfach das Leben, und die Frage stellt sich irgendwann nicht mehr. Ich habe meine Wohnimmobilie durch einen Bauschaden und eine teure Scheidung verloren (teuer wegen der vielen Kinder und der damals ungerechten Gesetze, nicht weil wir uns einen Rosenkrieg geliefert hätten).

    Inzwischen bin ich viel zu alt um noch einmal eine “Hütte” zu finanzieren. Die Kinder sind aus dem Haus und ich würde nicht noch einmal in ein ruhiges Einfamilienhaus ziehen, schon alleine weil ich inzwischen den Trubel und die Annehmlichkeiten der Stadt lieber mag.

    Gespart wird seit vielen Jahren – genau – in verschiedenen Fonds. Zum einen in eine vom Staat geförderte Lebensversicherung mit Kapitalaufbau, zum anderen in einem ganz biederen Indexfonds der Sparkasse.

  • Alfred 21. November 2016, 17:14

    Hallo Holger,
    erstmalig kommentiere ich einen gelesenen Blog, hoffentlich funktioniert das.
    Ich verdiene mein Geld mit dem Bau von Einfamiliehäusern in Holzbauweise im Rhein-Main-Gebiet und weiß, dass dieses Thema ausschließlich emotional besetzt ist. Es gab mal eine Fernsehwerbung einer großen Bausparkasse, die sinngemäß aussagte: Ein Haus zu bauen liegt in der Natur des Menschen – Miete zahlen nicht.
    Das zeigt m.E. deutlich, dass eine rationale herangehensweise an das Thema nicht funktionieren kann. Zumal es allzu menschlich ist, die eigene Entscheidung zu verteigen – und je emotionaler ein Thema besetzt ist, desto emotionaler sind die Reaktionen. (Unflätige Kommentare sind dann wieder eine Frage der Sozialisation)
    Ich selbst besitze verschiedene vermietete Immobilien – was für den Inhaber eines Handwerksbetriebes naheliegend ist. Kann ich doch Substanz beurteilen und bewerten und den Sanierungsaufwand beziffern. Dachte ich. Ein persönliches Waterloo war jedoch dabei (Wasserrohrbrüche, Mietausfälle, extrem verwarloste Wohnungen und das alles in einem Objekt – 5FH). Rückblickend kann ich jedoch festhalten, dass, jetzt wo die Objekte bezahlt sind, ein Wert entstanden ist, der sich in der Hauptsache aus den bezahlten Mieten generiert hat. Eigenkapital floss nur für die Kaufnebenkosten.
    Da der Immobilienmarkt derzeit hohe Preise verspricht, überlege ich die Objekte zu veräußern (Achtung Steuer, 3- Objektgrenze). Die tatsächlichen Werte der Häuser und die damit verbundene Rendite lässt sich nur schätzen, denn erst nach Verkauf steht der Erlös fest – es gibt ja keine Börse, welche den Wert tagesaktuell anzeigt.
    Sehr richtig ist, dass vermietete Immobilien was für Fachleute sind und die sprichwörtlich hoch gekrempelten Ärmel ebenfalls notwendig werden. Die Verwaltung mit allem was dazu gehört, von Nebenkostenabrechnung über den defekten Wasserhahn bis zum Mieterwechsel ist zeitaufwändig.
    Für mich persönlich kann ich sagen, ich bin zufrieden mit der Entwicklung.

    Mein privates Wohnhaus baue ich übrigens erst jetzt (im Alter von 56 Jahren).

  • Andreas Bremer 22. November 2016, 00:03

    Vielen Dank für den lesenswerten Beitrag und den Denkanstoß. Wie aus dem Beitrag und auch den Kommentaren klar wird, gibt es keine klare Empfehlung und selbst mit der Formel läßt sich auch nicht genau rechnen. Wer sagt mir denn die Renditen oder Verluste meiner Geldanlagen oder meiner Immobilie voraus, damit ich mich richtig entscheiden kann? Am Ende ist es doch bei aller Überlegung eine Gefühlsentscheidung, die man so mit ein paar Modellrechnungen bestätigen kann.

    Unsere Lebenssituation mit zwei kleinen Kindern zwang uns zu einem Auszug aus unserer gemieteten Paarwohnung unter dem Dach eines Altbaus. Zu dem Zeitpunkt gab es viel mehr Angebote an Immobilien zum Kauf als zur Miete. Und man will ja auch nicht irgendwie und irgendwo leben, also wurden wir mehr in Richtung Kauf gedrängt.

    Ganz klar sind die Preise mit den sinkenden Kreditzinsen in die Höhe geschossen, aber wir haben uns von Anfang einen festen Rahmen gesteckt und unsere Finanzierung ist bis zum Ende kalkuliert. Das gibt einfach ein besseres Gefühl als zur Miete-zu-wohnen.

  • LarryLizzard 30. November 2016, 00:37

    Zinsen, Redit – alles nicht so wichtig: Ein wesentliches Problem derzeit ist doch, dass der Markt in guten Lagen weitgehend leergefegt ist. Möchte ein Mieter zum Eigentümer werden, verschlechtert sich die Wohnqualität dadurch möglicherweise, denn er kann die angemietete Wohnung in der Regel nicht erwerben.

  • Markus 8. Dezember 2016, 10:47

    Ich habe mich selbst lange mit dem Thema beschäftig weil auf der einen Seite wollte ich Eigentum, aber rein rechnerisch hätte sich das für mich nie ausgezahlt. Heute bin ich froh mich gegen den gesellschaftlichen Kaufzwang entschieden zu haben.

    Ein paar wesentliche Punkte wurden bisher nicht erwähnt, sofern ich nichts überlesen habe. Grundsätzlich finde ich es auch Fragwürdig eine Wohnung, in der man selbst leben muss, als Anlageobjekt anzusehen. Abgesehen davon hängt es von so vielen zusätzlichen Faktoren ab ob Kauf oder Miete sinnvoller ist. Nicht zuletzt von jedem persönlich, also dem Typ einer Person. Ich z.B. hasse es mich mit organisatorischen Dingen Rund ums Haus und Heim auseinanderzusetzen. Ich will meine Miete zahlen und der Rest interessiert mich nicht. Ist mir die Wohnung zu klein oder auch zu groß, suche ich mir eine neue, ohne den Unfug mit Makler, Verkauf, Grundbuch und den damit verbundenen Kosten. Habe ich mir erst mal eine Wohnung gekauft, muss ich mit allem was mir nicht gefällt, vor allem den Nachbarn leben und ich begebe mich meistens noch in die Abhängigkeit einer Bank und eines Arbeitgebers. Hier denkt jeder anders, ein Kommentar zielt schon darauf ab, jeder ist ein Individuum und darum muss Kauf nicht für jeden schlecht sein, genauso wie Miete nicht für jeden schlecht sein muss.

  • EasyWISA 8. Dezember 2016, 14:25

    Hallo Holger,

    diesen Beitrag sollte ich mir ausdrucken und jedesmal demjenigen ins Gesicht halten, der mir sagt, dass man nix falsch machen kann, wenn man jetzt einen 600′ € Kredit aufnimmt, um eine 100 m² Doppelhaushälfte ohne Keller und mit 2,25 m Außengrundstück in einem Ort zu kaufen, von dem man aus 10 min. zur S-Bahn braucht, um dann weitere 40 min. in die Münchner Innenstadt zu fahren 🙂

  • Deutschsprachiger Webkatalog 7. Februar 2017, 15:20

    Danke für den interessanten Beitrag! Ich denke auch, dass es immer auf die spezielle Situation des Einzelnen ankommt. Für eine große Familie lohnt sich ein Haus eventuell mehr als für ein kinderloses Ehepaar. Dennoch kenne ich auch kinderlose Paare, die sich ein Haus gekauft haben. Es ist meiner Meinung nach auch immer eine Frage des Kaufpreises.

  • JOHn 8. Februar 2017, 13:39

    Artikel ist gut geschrieben, leicht bias gegen Kauf, aber warum nicht. Er regt an Dinge zu hinterfragen. Eigentlich sollte das Fazit heißen es kommt drauf, an wie die Faktoren (Anschaffungskosten, Mietzins, Kreditzins) im Einzelfall gegenüberstehen.

    Was mich aber stets wundert, wenn wir annehmen der Vermieter kennt seine Kosten, warum nehmen wir an, dass er stets bereit ist seine Rendite die sich im Mietzins verbirgt kleinzuhalten, den darin besteht schließlich die ggf. vorhandene Liquidität des Mieters die er gut oder weniger gut anlegen kann. Wird er die Miete nicht so anpassen, dass er seine Rendite hoch hält?

    Und als kleinen zweiten Punkt, wenn ich Instandhaltungskosten mit Reserven als Eigenheimbesitzer bilde, kann ich diese nicht auch zum Kreditzins anlegen? Schließlich ist z.B. ein Dachdeckung absehbar in einem bestimmten Zeitraum, d.h. ich kriege hier auch den gleichen Wert den der Mieter bekommt, mehr noch habe ich meinen Ertrag schon im Kauf (angemessener Kaufpreis) und entsprechendes Eigenkapital bei der Finanzierung, dann habe ich meine “Miete” festgeschrieben und im besten Fall sogar laufend mehr als der Mieter und zusätzlich den Tilgungsanteil in der Kreditrate. Dass kann eine zugegeben sehr optimistisches Szenario sein, für jemanden der nicht heute, gestern oder morgen kauft, sondern vor, z.b. einigen Jahren in einer Großstadt gekauft hat.

    Gruß aus HH
    JOhn

    • Holger Grethe 8. Februar 2017, 18:26

      Hallo John,

      “Wird er die Miete nicht so anpassen, dass er seine Rendite hoch hält?”

      Kommt sicher auf den Vermieter an. Aber ja, natürlich möchte ein Vermieter eine gute Rendite mit seinem Investment erzielen. Das ist selbstverständlich völlig legitim.

  • Victor 8. Februar 2017, 20:12

    Also ich habe selbst mehrere Immobilien und wohne wahrscheinlich den Rest meines Lebens zur Miete oder in einem Wohnwagen den ich mir in den nächsten Jahren anschaffen möchte 😀 . Ich fahre damit sehr gut da Ich ja noch gar nicht weiß in welche Ecken uns das Leben hintreiben wird. Zudem bin ich kein großer Fan vom “Eigenheim mit Vorgarten”. Aber das soll nicht negativ gemeint sein es ist nur nicht meine Welt und ich kann mich nicht damit identifizieren. Vielleicht ändere Ich ja meine Meinung irgendwann. Auf jedenfall sehr guter und informativer Blogpost!

Hinterlasse einen Kommentar

63 Shares
Share62
Tweet1