Kaufen oder Mieten – Ist die Miete rausgeworfenes Geld?
Wo immer die Frage Kaufen oder Mieten diskutiert wird, behauptet irgendjemand:
„Miete ist nichts anderes als rausgeworfenes Geld (das man besser zum Abtragen eines Immobilienkredits nutzen sollte).“
Klingt ja einleuchtend.
Denn während der Mieter jahrelang nur die Taschen seines Vermieters füllt, besitzt der Käufer am Ende eine eigene Immobilie.
Schön blöd, wer da noch freiwillig Miete zahlt, oder?
Stopp, nicht so schnell! Ganz so trivial ist die Angelegenheit dann doch nicht.
Kaufen oder Mieten – welcher Weg der Richtige für dich ist, erfährst du in diesem Artikel …
Ein fairer Vergleich
Auf eine einfache Formel gebracht, lautet der Irrglaube:
Miete = Kreditrate
„Für den gleichen Betrag, den ich für eine Mietwohnung aufwende, kann ich auch eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung oder ein Haus (ab)bezahlen.“
Moment. Schauen wir uns mal etwas genauer an, wie sich die Kreditrate bei einer Immobilienfinanzierung zusammensetzt:
Kreditrate = Kreditzins + Kredittilgung
Der Kreditzins entspricht den Kosten für das geliehene Kapital. Dieses Geld geht an die Bank und ist „weg“.
Die Kredittilgung wandert hingegen in den Vermögensaufbau.
Je mehr von der Baufinanzierung getilgt wurde, desto größer ist der Anteil der Immobilie, der wirklich dem Käufer gehört (und nicht der Bank).
So weit, so gut.
Wie sieht es für den Mieter aus?
Für die Nutzung des Wohnraums entrichtet der Mieter einen Mietzins, Miete genannt, an seinen Vermieter.
Dieses Geld ist analog zum Kreditzins ebenfalls weg bzw. es landet in der Tasche des Vermieters.
Will der Mieter Vermögen aufbauen, muss er zusätzlich Geld sparen und dieses anlegen. Zum Beispiel in vermietete Immobilien oder in ein Wertpapierdepot.
Berücksichtigt man die bisher genannten Punkte, müsste ein fairer Vergleich Mieten oder Kaufen also eher so aussehen:
Mietzins + Sparrate = Kreditzins + Tilgung
Halt, da fehlt doch noch was!
Kosten für die Instandhaltung
Eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, dessen Wert im Laufe der Zeit abnimmt.
Das Grundstück mag im Wert steigen, aber das Gebäude darauf nutzt sich nun einmal auf diverse Weise (Gebrauch, Witterung, Materialermüdung etc.) ab.
Für Mieter ist das kein Thema:
Die Kosten der Abnutzung sind mit dem Mietzins abgegolten und können vom Vermieter auch nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.
Eigentümer hingegen müssen eine Instandhaltungsrücklage bilden.
Dafür müssen sie mit jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen, wenn sie den Wert ihrer Immobilie – genauer: des Gebäudeanteils – erhalten wollen.
Sicher, man muss nicht für alles direkt einen Handwerker beauftragen. Aber auch die eigene Arbeitszeit hat einen gewissen Gegenwert.
Noch einmal der Kaufen oder Mieten-Vergleich, ergänzt um die Instandhaltungskosten:
Mietzins + Sparrate = Kreditzins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage
Mietzins vs Kreditzins
Blenden wir die Instandhaltungskosten einmal aus, erscheint die Sache einfach:
Kaufen oder Mieten?
Liegt der Mietzins über dem Kreditzins, spart man mit Wohneigentum Geld. Fällt hingegen der Kreditzins höher aus als der Mietzins, ist Mieten günstiger.
Das Problem ist nur …
Wie vergleicht man Mietzins und Kreditzins?
Für den Kreditzins lassen sich relativ einfach orientierende Werte recherchieren.
Die Angebote starten bei etwa 0,4 Prozent effektiver Jahreszins (Stand Dezember 2019) – ja nach Beleihungsgrad.
Auf dem Immobilienmarkt stehen eine Menge von Kreditinstituten im engen Wettbewerb um Kunden. Das macht die Angelegenheit transparent und preiseffizient.
Wie und wo erfahre ich aber etwas über den Mietzins?
Einfache Antwort: Beim Vermieter.
Und der wird sich vermutlich nur ungern in die Karten gucken lassen. Denn die vom Mieter zu zahlenden Mietkosten bestimmen über …
Die Mietrendite des Vermieters
Warum sollte der Vermieter diese transparent machen?
Am Ende des Tages entscheidet der Mieter schließlich darüber, was er fürs Wohnen ausgeben kann und will (Kaltmiete plus Nebenkosten in Euro).
Über die Rendite des Vermieters (Mietzins in Prozent) machen sich vermutlich nur die wenigsten Mieter Gedanken.
Um zumindest einen Anhaltspunkt über die durchschnittliche Höhe des Mietzinses zu bekommen, greife ich auf eine Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zurück.
Mittels Selbstauskunft privater Immobilienbesitzer wurde in einer Studie eine mittlere Nettomietrendite von etwa 3 Prozent pro Jahr ermittelt bzw. geschätzt.
Vor Abzug der Inflation wohlgemerkt.
Halten wir also fest:
In der derzeitigen Niedrigzinsphase liegt das durchschnittliche Niveau des Kreditzinses unterhalb des durchschnittlichen Niveaus des Mietzinses.
„Kaufen ist also grundsätzlich günstiger als Mieten, da haben wird es doch!“
Moment, nicht so voreilig …
Kreditzins und Kaufpreis
Ein Kommentar des Vermögensverwalters Frank Reiser auf Facebook unter meinem Artikel 8 Immobilien-Irrtümer, die du unbedingt kennen solltest, bringt es auf den Punkt:
„Solange der MIETZINS niedriger ist als der KREDITZINS macht Kaufen (auch nicht als Kapitalanlage) – zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten – keinen Sinn. In den letzten 60 Jahren lag der Kreditzins deutlich über dem Mietzins.
Das ist aktuell das erste Mal anders.
Dieses Missgeschick wird im Markt jedoch durch völlig überzogene Preise reguliert. Die aktuell aufgerufenen Preise sind NICHT bedarfsgetrieben (bzw. nur sekundär) sondern primär liquiditätsgetrieben (oder spekulativ).
Im Endeffekt machen wir also aktuell nichts anderes als die Amerikaner seit 2000. Wir kaufen mit künstlich verbilligtem Geld völlig überteuerte Immobilien.“
Merke: Was durch niedrige Zinsen an Kreditbelastung eingespart werden kann, kommt beim Kaufpreis dank der großen Nachfrage also wieder oben drauf.
Für viele Eigenheimbesitzer sind die Kaufpreise allerdings gar nicht so wichtig.
Sie interessiert – so wie den Mieter die Höhe der Miete – in erster Linie, wie hoch ihre monatliche Belastung durch Kreditzins und -tilgung ausfällt.
Liegt die monatliche Rate auf einem ähnlichen Niveau wie die zuletzt gezahlte Miete, ist für viele Käufer scheinbar der Beweis erbracht:
Immobilienkauf bildet Vermögen, Mieten vernichtet Geld.
Warum die meisten Vergleiche hinken
Natürlich ist es möglich, irgendein Eigenheim zu kaufen, bei dem die Kreditrate nicht höher ausfällt als die zuvor gezahlte Monatsmiete.
Was allerdings noch immer kein Beweis für die These ist, Kaufen sei sinnvoller als Mieten.
Denn um diesen Beweis zu führen, müsste man beide Szenarien für ein und dieselbe Immobilie einander gegenüberstellen.
In der Praxis scheitert ein derartiger Vergleich meistens daran, dass Objekte entweder zum Kauf oder zur Miete angeboten werden.
Und nicht frei zwischen beiden Optionen gewählt werden kann.
In den meisten Fällen werden also zwangsläufig Äpfel mit Birnen verglichen, Objekte also, die nicht zu 100 Prozent vergleichbar sind.
Zum Beispiel die Innenstadtwohnung mit dem Vorstadt-Häuschen. Da fallen wichtige Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Gebäudezustand schnell man unter den Tisch.
Überhaupt ist es müßig, die Frage, was nun günstiger, sinnvoller oder besser ist, anhand der Höhe der monatlichen Belastung von Mietzins versus Kreditrate zu diskutieren.
Denn …
Abgerechnet wird am Ende
Ob man durch einen Hauskauf unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten (Höhe des Vermögens) besser abschneidet als ein Mieter, der sein Geld beispielsweise in einem Wertpapierdepot anlegt, lässt sich abschließend nur unter Betrachtung der Gesamtrendite für beide Anlagestrategien beurteilen.
Diese berechnet sich für den Eigenheimbesitzer wie folgt:
Gesamtrendite Eigenheim = Mietersparnis + Preisentwicklung – Kaufnebenkosten – Instandhaltungskosten
Für den Mieter und Wertpapierinvestor sieht die Rechnung hingegen so aus:
Gesamtrendite Wertpapierdepot = Gewinnausschüttungen (Dividenden und Zinsen) + Preisentwicklung – Transaktionskosten – Verwaltungsgebühren – Kapitalertragssteuern
Und, kann man nun nicht einfach ausrechnen, was besser ist:
Mieten oder kaufen?
Probiere es einmal selbst aus. Ein schönes Tool für vergleichende Berechnungen findest du hier.
Das Tolle ist: du kannst mit dem Rechner immer zum gewünschten Ergebnis kommen!
Du möchtest dir oder anderen beweisen, dass sich der Immobilienkauf rechnet?
Kein Problem.
Einfach Parameter wie Wohnnebenkosten oder die geschätzte jährliche Mietsteigerung entsprechend anpassen und schon ist Kaufen dem Mieten sprichwörtlich haushoch überlegen.
Du möchtest lieber das Gegenteil herausfinden und Argumente fürs Mieten finden?
Auch das ist mit wenigen Klicks möglich.
Erhöhe einfach die monatliche Instandhaltungsrücklage um ein paar Hundert Euro, um das Ergebnis auf den Kopf zu stellen …
…und die Variante Mieten plus ETF-Investments eindeutig besser aussehen zu lassen.
Das geschilderte Prozedere wird in der Informatik gerne mit „garbage in, garbage out“ beschrieben.
Wirtschaftlichkeit steht nicht im Vordergrund
Man könnte und sollte sich vielleicht sogar fragen, inwieweit ein Vergleich unter finanziellen Gesichtspunkten überhaupt einen Sinn ergibt.
Ich zitiere noch einmal aus dem pointierten Kommentar von Frank Reiser:
„Es gibt nur einen Grund, Geld für Immobilien auszugeben. Derjenige der kauft, will genau so wohnen, wie es das angebotene Objekt bietet. Lage, Nachbarn, Umgebung, Freizeitwert, Arbeitswege, Garten …
Das ist allerdings Liebhaberei und entzieht sich grundsätzlich jeder wirtschaftlichen Betrachtung.“
Beide Strategien, Kaufen und Mieten (plus alternative Vermögensbildung), haben ohne Zweifel ihre Vorzüge:
Was fürs Eigenheim spricht
Eine Reihe von Argumenten sprechen für den Kauf eines Eigenheims:
#1 Der Zwangsspareffekt
Mit einer kreditfinanzierten Immobilie wird man zum Sparen gezwungen.
Die Kreditrate wird kurzfristigen Konsumwünschen kaum zum Opfer fallen, es sei denn der Käufer sucht Ärger mit seiner Bank.
Für Mieter gilt leider nur zu häufig: Der Geist ist willig, doch das Fleisch ist schwach …
„Ja, sicher – grundsätzlich hätte ich jeden Monat Geld zum Sparen. Aber der letzte Urlaub, der neue Wagen und das nächste Wellness-Wochenende mit der besseren Hälfte …Du weißt schon!“
#2 Die steuerliche Bevorzugung
Anders als in manch anderen europäischen Staaten wird die eingesparte Miete des Eigenheimbesitzers in Deutschland nicht besteuert.
Laufende Gewinne aus Kapitalanlagen wie Zinsen und Dividenden hingegen schon.
Hinzu kommt die grundsätzliche Steuerbefreiung beim Verkauf einer eigenen Immobilie.
Wer Wertpapieranteile verkauft, kommt um die Kapitalertragssteuer nicht herum. Gerecht ist das nicht, aber offensichtlich politisch so gewollt.
#3 Der Schutz vor Mieterhöhungen
Immobilienkäufer können die Kosten fürs Wohnen gewissermaßen „einfrieren“:
Die monatliche Belastung ist per Kreditvertrag festgeschrieben und kann nicht einseitig von der Bank, dem „Vermieter“ des Kapitals, geändert werden.
Sofern nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine nennenswerte Restschuld auf der Immobilie lastet, sind allerdings auch Käufer von einer „Mieterhöhung“ bedroht.
Nämlich dann, wenn in der Zwischenzeit die Kreditzinsen, sprich die Kosten für Kapitalmiete, ordentlich angestiegen sind.
#4 Der Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung
Solange die Kreditraten verlässlich bedient werden, kann die Bank keinen Anspruch auf die Immobilie erheben.
Dem Mieter nützt es hingegen wenig, wenn er seine Mietzahlungen immer pünktlich leistet, der Vermieter aber Eigenbedarf anmeldet.
Es hilft alles nichts: Ist die Eigenbedarfskündigung berechtigt erfolgt, muss sich der Mieter eine neue Bleibe suchen.
#5 Der fallende Zinsanteil beim Annuitätendarlehen
Ein Vorteil des Annuitätendarlehens ist die kontinuierlich abnehmende Belastung durch den Kreditzins (bei konstanter Kreditrate).
Jahr für Jahr wandert so ein immer größerer Anteil der Kreditrate in den Vermögensaufbau.
Die Mietpreise bleiben bestenfalls stabil, steigen aber mit großer Wahrscheinlichkeit durch Mieterhöhungen über die Jahre .
Wächst sein Einkommen nicht in gleichem Maße mit, stehen dem Mieter dadurch immer weniger Mittel für eine anderweitige Geldanlage zur Verfügung.
Was fürs Mieten spricht
Die wichtigsten sechs Argumente, die fürs Mieten sprechen:
#1 Keine Instandhaltungskosten
Um marode Dachziegel, verstopfte Regenrinnen und kaputte Heizkessel braucht man sich als Mieter keinen Kopf machen.
Wie bereits erwähnt, sind die Kosten für die Abnutzung mit der Miete abgegolten.
Instandhaltungskosten können im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern müssen vom Vermieter getragen werden.
#2 Bessere Risikostreuung
Die meisten Eigenheim-Käufer dürften den Großteil ihres Vermögens in nur einem Anlageobjekt bündeln: der selbstgenutzten Immobilie.
Sie verfahren zwangsläufig nach dem „Alles auf eine Karte“-Prinzip, was nicht ganz ungefährlich ist. Denn Kapitalanlagen ohne Risiko gibt es nicht.
Mieter hingegen können ihr Geld über diverse Anlageklassen und -objekte streuen und im Rahmen eines Wertpapierdepots systematisch diversifizieren.
#3 Höhere Rendite mit Aktien
Es gibt Anlageklassen, die weitaus höhere Wertsteigerungen aufweisen als das durchschnittliche Eigenheim.
In einem Interview, dass ich mit dem Finanzautor Gerd Kommer zur Frage „Kaufen oder Mieten?“ geführt habe, stellte dieser fest:
„Erstens waren die Wertsteigerungen deutscher Wohnimmobilien in den vergangenen 46 Jahren außerordentlich niedrig. Von den 16 Ländern, für die Daten seit 1970 vorliegen, repräsentiert Deutschland weltweit die rote Laterne. Selbst Japan war etwas besser.
Ende 2015 lag der inflationsbereinigte Preis eines durchschnittlichen deutschen Eigenheims knapp unter dem Wert von 1970 – also mehr als vier Jahrzehnte ohne echte Wertsteigerung.“
Die inflationsbereinigte Rendite des weltweiten Aktienmarkts betrug in den letzten 200 Jahren hingegen etwa 6 Prozent.
Wie bereits gesagt, macht die Wertentwicklung nur einen Teil der Gesamtrendite aus. Faktoren wie Mietersparnis und Steuerbefreiung spielen ebenfalls eine Rolle (siehe oben).
#4 Geringe Transaktionskosten
Im Vergleich zu den Kosten, die bei Kauf und Verkauf von Immobilien fällig werden (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision machen zusammen ca. 10-12 Prozent aus), sind die Handels- und Verwaltungsgebühren bei Wertpapierinvestments nahezu lächerlich gering.
Ein langfristig ausgerichtetes ETF-Depot (buy-and-hold) lässt sich problemlos mit einer Gesamtkostenquote von unter 0,5 Prozent pro Jahr führen.
Bei Kauf- und Verkaufsnebenkosten von 12 Prozent muss die Haltedauer einer Immobilie mindestens 25 Jahre betragen, um diese ebenfalls auf unter 0,5 Prozent pro Jahr zu drücken.
#5 Räumliche Flexibilität
Für überzeugte Mieter das vermutlich wichtigste Kriterium:
Wer mietet, kann Größe und Lage seines Wohnraums deutlich einfacher an unterschiedliche Lebensphasen anpassen.
Ein kinderloses Paar fühlt sich unter Umständen in einer 2,5-Zimmer-Wohnung in „lebhafter“ Innenstadtlage wohl.
Ist Nachwuchs da, macht der Umzug in eine geräumige 4-Zimmer-Wohnung am beschaulichen Stadtrand Sinn.
Sobald die Kinder aus dem Haus bzw. der Wohnung sind, sind 3 Zimmer in einer etwas zentraleren Lage genau das Richtige.
Und den Lebensabend verbringt man gerne in einer Wohnanlage, die seniorengerecht konzipiert ist.
Der Eigenheimbesitzer bewohnt in allen Lebensphasen die gleiche Immobilie. Das kann passen, muss es aber nicht.
#6 Finanzielle Flexibilität
Nicht jedem liegt das „Schulden machen“. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass ein saftiger Immobilienkredit (selbst bei niedrigen Zinsen) nicht unbedingt das ist, was man als Freiberufler oder Jungunternehmer gut gebrauchen kann.
Die Verpflichtung auf ein bestimmtes Einkommensniveau mag Beamten sowie unbefristet beschäftigten Angestellten kein Stirnrunzeln wert sein.
Für Selbständige kann sich die finanzielle Belastung in wirtschaftlich schlechten Zeiten jedoch schnell zu einem zusätzlichen Stressfaktor auswachsen.
Kaufen oder Mieten?
Vielleicht bist du an dieser Stelle enttäuscht und denkst dir:
Na toll, jetzt weiß ich immer noch nicht, was besser für mich ist – Kaufen oder Mieten?
Nun ja, die Frage ist eben nicht einfach und pauschal zu beantworten. Es gibt, wie gesehen, für beide Wege genügend Argumente pro und contra.
Eines sollte aber klar geworden sein:
Wohnraum zu mieten bedeutet nicht, unwirtschaftlich zu handeln
„Der Klassiker ist in meinen Augen die Verteufelung des Vermieters, so nach dem Motto: Ich bin doch nicht blöd und zahle im Laufe meines Lebens mehrere Hunderttausend Euro an Miete.“
Zitat: Volker Looman
Für mich ist die Miete mitnichten rausgeworfenes Geld. Denn das Haus, das wir bewohnen, bedeutet ein hohes Maß an Lebensqualität für die ganze Familie.
Seine gute Lage sorgt dafür, dass der kreditfinanzierte Kauf (eines vergleichbaren) Objektes unsere finanziellen Möglichkeiten bis zur absoluten Schmerzgrenze ausreizen oder vermutlich sogar übersteigen würde.
Warum sollten wir uns das antun?
Es geht auch anders
Zudem bin ich nicht bereit, abstruse Immobilienpreise zu zahlen, nur weil die Leute seit ein paar Jahren dem Immobilienwahn verfallen sind.
Grundsätzlich kaufe ich Sachen lieber günstig ein und nicht dann, wenn sie gerade besonders teuer sind – so wie Immobilien jetzt.
Da schaue ich lieber, dass überschüssiges Geld in unsere gut diversifizierten ETF-Depots wandert.
Und freue mich über die regelmäßigem Gewinnausschüttungen, die natürlich komplett reinvestiert werden.
Vermögen lässt sich glücklicherweise eben nicht nur mit Immobilien aufbauen …
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