ETF oder Immobilie: Was ist besser?

ETFs oder Immobilien? Nicht jeder kann sich beides leisten – und manche Experten raten sogar davon ab, eine Immobilie auf Kredit zu kaufen und gleichzeitig in Aktien-ETFs zu investieren. Doch welche Anlageform ist tatsächlich die bessere Wahl?

In diesem Ratgeber beleuchten wir die Vor- und Nachteile von ETFs und Immobilien, analysieren ihre Renditemöglichkeiten und verraten, in welchen Situationen sich eine Immobilie mehr lohnt als ETFs.

Bei ETFs und Immobilien handelt es sich um zwei grundlegend verschiedene Anlageformen:

Sehen wir uns beide Anlageformen einmal genauer an:

ETFs (Exchange Traded Funds) sind börsengehandelte Fonds, die in der Regel einen Wertpapierindex nachbilden. Diese Indizes können beispielsweise aus Aktien, Anleihen oder Rohstoff-Termingeschäften bestehen.

Der bekannteste Index, auf den es in Deutschland über 20 ETFs gibt, ist der MSCI World. Er enthält rund 1.500 Aktien aus 23 Industrieländern.

Hier sind die wichtigsten Vor- und Nachteile solcher Welt-ETFs:

Mehr über ETFs und ihre Vor- und Nachteile lest ihr hier:

Weil Immobilien eine eigenständige Anlageklasse sind, könnt ihr über viele Wege investieren – nicht bloß über den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung (Direktinvestment). Alternativen sind zum Beispiel:

Wie bereits erwähnt, konzentrieren wir uns in diesem Artikel aber ausschließlich auf Immobilien-Direktinvestments. Hier sind ihre grundlegenden Vor- und Nachteile:

Rendite, Kosten und Preisschwankungen sind bei der Geldanlage entscheidend. Sehen wir uns einmal genauer an, wie Immobilien und ETFs in diesen Punkten abschneiden:

Die Rendite von Wohnimmobilien dürfte geringer sein als die eines ETF-Portfolios mit Aktien und Anleihen. Nach unseren Recherchen gibt es kaum Untersuchungen zur Rendite, die private Vermieter in Deutschland erzielen. Eine der wenigen Studien stammt von Forschern des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung und wurde bereits im Jahr 2014 veröffentlicht. 

Die Forscher schätzen die Rendite nach Abzug von Finanzierung, Instandhaltung und Betrieb auf 3 % pro Jahr. Steuern und Inflation sind dabei nicht berücksichtigt. Grundlage waren Befragungen von privaten Vermietern.

„Gemessen an den Renditen, die man in der Vergangenheit für relativ sichere Finanzanlagen erzielen konnte, sind die hier ermittelten Renditen privater Immobilieninvestitionen relativ gering“, stellen die Autoren fest. Sie betonen auch, dass dieser Unterschied noch deutlicher wird, wenn man das höhere Risiko und den individuellen Bewirtschaftungsaufwand berücksichtigt, den Privatinvestoren mit Immobilien haben.

Etwa hätten die Anleihen- und Festgeldzinsen im gleichen Zeitraum bei 3 bis 4 % gelegen, erklären die Ökonomen. 

Andere Anlageklassen erzielten langfristig eine deutlich höhere Rendite. Laut dem „Global Investment Returns Yearbook 2023“ stiegen Aktien zwischen 1900 und 2022 um 5 % pro Jahr nach Abzug der Inflation. Staats- und Unternehmensanleihen lieferten 1,7 % Rendite.

Nach unserer Schätzung könnt ihr bei ETFs daher nach Inflation, Steuern und Kosten mit einer Rendite von 2,8 bis 3,8 % pro Jahr rechnen (je nach Höhe der Aktienquote).

*Schätzungen auf Basis einer Studie des DIW (auf Eurobasis und nach Kosten für Finanzierung und Instandhaltung) sowie auf Basis von Zahlen der BIZ und des Statistischen Bundesamts.  

Aktien gelten bei vielen als riskant und volatil, während Immobilien als wertstabil angesehen werden. Etwa verlor ein ETF auf den MSCI World im Jahr 2008 fast 40 % an Wert; im Corona-Crash von Februar bis März 2020 waren es über 30 %:

Laut dem Finanzprofessor Hartmut Walz der Hochschule Ludwigshafen können Immobilienpreise aber ebenfalls stark schwanken. Die Hauseigentümer würden das bloß nicht merken, weil der Markt weniger transparent sei und sich die Preise nicht täglich im Internet beobachten ließen.

Wie volatil die Immobilienpreise sind, zeigen die Zahlen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. Allein in den Jahren 2022 und 2023 sanken die Preise um insgesamt etwa 20 % nach Abzug der Inflation. Von 1995 bis 2010 sanken die Preise um knapp 30 % nach Abzug der Inflation.

Die Kosten sind bei Immobilien wesentlich höher als bei ETFs. Die Verbraucherzentrale schätzt die laufenden Kosten auf jährlich 2 % des Wertes der Bausubstanz. Ihr solltet daher eine hohe Instandhaltungsrücklage aufbauen.

Außerdem müsst ihr Kauf- und Verkaufsnebenkosten tragen: Allein beim Kauf summieren sich die Ausgaben für Makler, Notar, Grundsteuer und Co. auf 10 bis 15 % des Kaufpreises – je nach Bundesland. 

Bei ETFs benötigt ihr weder eine Instandhaltungsrücklage, noch gibt es hohe laufende Kosten: Die Depotgebühren sind bei Direktbanken und Neobrokern unerheblich und die ETF-Gebühren betragen bei Welt-ETFs weniger als 0,2 % pro Jahr. 

Häufig liest man, dass Immobilien einen guten Inflationsschutz bieten. Die Zahlen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich zeigen jedoch, dass diese Aussage nur eingeschränkt zutrifft.

Die Preise sind zwar zwischen 1970 und 2023 rascher gestiegen als die Inflationsrate (+0,13 % pro Jahr). In dieser Zeit gab es aber lange Phasen, in denen Immobilienbesitzer Verluste erlitten hätten.

Beispielsweise dauerte es bis 2017, bis die Immobilienpreise nach Inflation wieder das Niveau von 1995 erreichten – ein Zeitraum von über 20 Jahren. Im Jahr 2010 lagen die Preise sogar etwa 15 % unter dem Niveau von 1970.

In den Inflationsjahren 2022 und 2023 verloren Immobilien zudem deutlich an Wert (insgesamt knapp 20 %). Ursache waren die Zinserhöhungen der EZB, die die Zinsen für Immobilienkredite nach oben trieben und somit die Nachfrage nach Wohnimmobilien senkten.

Die Frage, ob eine Immobilie oder ETFs die bessere Wahl sind, lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Das hängt von euren Vorlieben ab: Habt ihr den Traum von einem Eigenheim und wisst mit Sicherheit, dass ihr in einem Ort bleiben wollt, könnte eine Immobilie eine gute Wahl sein.

Ihr solltet aber ausreichend Puffer bei der Kreditfinanzierung haben, über ein relativ hohes Haushaltseinkommen verfügen und einen gefragten Beruf ausüben, in dem ihr bei Jobverlust leicht wieder eine Anstellung im gleichen Ort findet.

Als reine Geldanlage – zum Beispiel, indem ihr eine Eigentumswohnung kauft und vermietet – lohnt sich eine Immobilie weniger. Zum einen ist der Aufwand deutlich höher als bei ETFs, etwa weil ihr euch um Reparaturen und sonstige Anliegen eurer Mieter kümmern und regelmäßig Nachmieter suchen müsst.

Zum anderen gibt es für den Mehraufwand keine höhere Rendite als bei ETFs. „Erwarten Sie nicht, dass die Immobilie eine besonders attraktive und sichere Geldanlage ist“, warnt etwa die Verbraucherzentrale. „Im langfristigen Durchschnitt über viele Jahrzehnte hinweg lagen die Wertänderungen kaum über der allgemeinen Preissteigerungsrate.“ 

Einige Experten warnen davor, eine Immobilie auf Kredit zu kaufen und gleichzeitig Aktien-ETFs zu besparen. Etwa empfiehlt der Vermögensberater Gerd Kommer im Buch „Kaufen oder Mieten“, zuerst ein Immobiliendarlehen zu tilgen. 

Die Aktienrendite sei unsicher, erklärt Kommer, während man bei der Tilgung eines Kredits immer eine sichere Rendite in Form des eingesparten Zinses erhalte. Daher sollten nur sehr vermögende Haushalte sowohl Aktien-ETFs als auch eine Immobilie mit Kredit besitzen.

Wenn euch am Monatsende Geld übrig bleibt, könnt ihr Sondertilgungen leisten oder die Bank um eine außervertragliche Sondertilgung bitten. Falls das nicht möglich ist, könnt ihr das Geld in die Instandhaltungsrücklage einbringen oder für die nächste Sondertilgung auf einem Festgeldkonto parken.

Ob ihr besser in ETFs oder eine Immobilie investieren solltet, hängt von euren Vorlieben und eurer finanziellen Situation ab:

Immobilien bieten bauliche Freiheiten und zwingen euch zum Sparen, weil die Bank eine regelmäßige Rückzahlung des Darlehens erwartet. Allerdings sind die Renditen im Vergleich zu ETFs vermutlich geringer, und oft ist eine Kreditaufnahme über etwa 25 Jahre notwendig. Daher solltet ihr ein stabiles Haushaltseinkommen haben und langfristig am selben Ort bleiben wollen.

ETFs hingegen erfordern Disziplin zum eigenständigen Vermögensaufbau, bieten aber langfristig eine höhere Rendite und mehr Flexibilität. Ihr tragt nicht die Risiken eines Kredits und streut euer Vermögen breiter, anstatt es in einem einzigen Vermögenswert zu konzentrieren.

Manche Experten raten davon ab, gleichzeitig in ETFs und Immobilien zu investieren. Stattdessen solltet ihr zuerst den Baukredit zurückzahlen, um eure Schulden zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.

Letztlich hängt die Entscheidung davon ab, welche Anlageform besser zu euren Lebenszielen und finanziellen Möglichkeiten passt.