Immobilien ETF: Sind Immobilien- und REIT-ETFs sinnvoll?

Regelmäßige Mieteinnahmen – ohne den Stress und die Verpflichtungen eines Immobilienbesitzes? Genau das ermöglichen Immobilien-ETFs: Damit könnt ihr von den Erträgen des Immobilienmarktes profitieren, ohne tatsächlich ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen. Doch lohnt sich dieses Investment wirklich?

Wir erklären, was Studien und Experten dazu sagen, beleuchten die Vor- und Nachteile von Immobilien-ETFs und stellen euch einige interessante Optionen vor.

Immobilien-ETFs sind ETFs, die in Aktien von Immobiliengesellschaften wie der Vonovia oder Deutsche Wohnen investieren. Diese Unternehmen besitzen, handeln, entwickeln oder vermieten Wohnimmobilien sowie gewerbliche Immobilien wie Logistikzentren, Hotels, Krankenhäuser, Datenzentren oder Einkaufszentren.

Wenn ihr euch einen Immobilien-ETF ins Portfolio holt, könnt ihr die Immobilienbranche also etwas höher gewichten als in einem reinen Marktportfolio. In einem typischen Weltaktienindex fließt nämlich nur ein kleiner Teil eures Investments in Immobiliengesellschaften.

Ein Beispiel: Beim Indexanbieter MSCI gilt die Immobilienbranche zwar als eine der elf Hauptbranchen, ist aber bei Weitem nicht so stark repräsentiert wie andere Industrien. In Weltaktienindizes wie dem MSCI World oder dem MSCI ACWI IMI hat die Branche etwa ein Gewicht zwischen 2 und 3 %:

Experten sind bei Immobilien-ETFs gespalten: Manche raten dazu, die Branche in einem klassischen Aktien-Anleihe-Portfolio höher zu gewichten als in einem Marktportfolio (etwa höher als die circa 2 % im MSCI World) – andere raten davon ab.

Sehen wir uns die Vor- und Nachteile einer Übergewichtung einmal genauer an:

Immobilien-ETFs versprechen hohe Dividenden, Diversifizierung und eine geringe Besteuerung. Was ist dran an diesen Vorteilen?

REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen hohen Anteil der Gewinne auszuschütten. Die Dividenden fallen also relativ hoch aus – es gelten folgende Mindestausschüttungsquoten:

Immobilien-ETFs haben daher hohe Ausschüttungsrenditen. Beim HSBC FTSE EPRA NAREIT, einem großen Immobilien-ETF (ISIN: IE00B5L01S80), lagen sie in den Jahren von 2020 bis 2023 zwischen 2,5 und 3,5 % pro Jahr. Wer 10.000 € investiert hätte, hätte also 250 bis 350 € pro Jahr ausgezahlt bekommen.

Zum Vergleich: Der größte ausschüttende ETF auf den MSCI World (ISIN: IE00B4X9L533) zahlte bloß zwischen 1,5 und 1,9 % pro Jahr aus.

REITs haben seit den Siebzigerjahren relativ hohe Renditen erzielt (mehr dazu später). Außerdem war die Korrelation zu anderen Anlagen wie Aktien oder Anleihen relativ gering.

Eine geringe Korrelation bedeutet, dass sich die Kurse von REIT-Aktien eher gegenläufig zu den Kursen von anderen Vermögenswerten entwickeln. Das macht sie zu einem möglichen Diversifikationsbaustein fürs Portfolio.

Allerdings ist unter Experten umstritten, ob REITs tatsächlich Mehrwert als Diversifikator in einem klassischen Aktien-Anleihen-Portfolio schaffen (auch dazu gleich mehr).

REITs müssen Gewinne kaum oder gar nicht auf Unternehmensebene versteuern. Dadurch fallen die Dividenden relativ hoch aus. Etwa sind deutsche REITs von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Steuern müsst bloß ihr als Anleger bezahlen.

Natürlich haben Immobilien-ETFs auch einige Risiken und Nachteile:

Ihr könnt einem Klumpenrisiko unterliegen, wenn ihr Immobilienaktien höher gewichtet als in einem Markt-ETF wie dem MSCI World. Das heißt, dass ihr von negativen Entwicklungen in der Immobilienbranche, etwa von sinkenden Immobilienpreisen, besonders betroffen seid. Marktindizes wie der MSCI World gewichten die Immobilienbranche ohnehin bereits zu circa 2 %.

Laut dem Vermögensberater Gerd Kommer schwanken REIT-Aktien ein wenig kräftiger als der MSCI World. Außerdem konnten Anleger schlimmstenfalls deutlich mehr ihres eingesetzten Geldes verlieren: Der maximale Wertverlust lag bei -74 %.

Ihr holt euch also womöglich mehr Kursschwankung und Risiko in euer Depot, wenn ihr eine einzelne Branche wie Immobilien höher gewichtet.

Experten sind sich uneins darüber, ob eine Beimischung von Immobilienaktien die Performance eures Portfolios verbessert – also ihr weniger Kursschwankung pro Prozentpunkt Rendite habt.

Laut dem US-Finanzökonomen Larry Swedroe sind REITs riskanter als normale Unternehmen und könnten daher höhere Renditen erzielen. REITs weisen unter anderem folgende Eigenschaften auf:

Berücksichtigt man diese Eigenschaften und vergleicht REITs mit anderen Unternehmen, die die gleichen Merkmale aufweisen, dann schneiden Immobilienaktien nicht überdurchschnittlich gut ab.

Wer eine höhere Rendite anstrebt, sollte laut Swedroe lieber in Faktor-ETFs investieren. Diese ETFs investieren in alle Unternehmen, die beispielsweise als Value oder Small Caps gelten, und beschränken sich nicht bloß auf Immobilienunternehmen.

Immobilien-ETFs sind im Vergleich zu Welt-ETFs relativ teuer. Der Grund: ETFs auf den MSCI World und Co. gibt es im Gegensatz zu Immobilien-ETFs zuhauf. Die ETF-Anbieter haben dadurch einen Anreiz, die Gebühren zu senken.

Unsere Recherchen zeigen, dass nur wenige Immobilien-ETFs eine Kostenquote von weniger als 0,3 % pro Jahr haben. Bei Welt-ETFs liegen die Kosten meist unter 0,2 % pro Jahr.

Die Kosten sind natürlich immer noch im Rahmen, schließlich handelt es sich um ETFs. Doch selbst kleine Unterschiede in den Gebühren können sich auf lange Sicht merklich auf eure Rendite auswirken, wie wir in unserem Portfolio-Ratgeber zeigen.

Immobilienaktien sind in den vergangenen 20 und 50 Jahren relativ gut gelaufen. Laut The Motley Fool lag die jährliche Rendite von 1972 bis 2023 bei 12,7 %. Der S&P 500 performte im gleichen Zeitraum über zwei Prozentpunkte pro Jahr schlechter (10,2 %). Gleichzeitig schwankten die Kurse laut The Motley Fool schwächer (geringere Volatilität).

Schaut man auf die vergangenen zehn Jahre, war die Performance schwächer als bei marktbreiten Indizes wie dem MSCI World. Besonders seit den Zinserhöhungen der Zentralbanken im Jahr 2022 brachen Immobilienaktien scharf ein.

Die steigenden Zinsen haben nämlich Baukredite teurer gemacht. Das hat die Nachfrage nach Immobilien und somit den Wert der Immobilien der Immobilienunternehmen gedrückt.

Wenn ihr marktbreite ETFs auf den MSCI World und Co. haltet, investiert ihr bereits zu 2 bis 3 % in die Immobilienbranche. Unter Experten ist umstritten, ob eine Übergewichtung durch einen Immobilien-ETF sinnvoll ist. Hier sind ein paar Einschätzungen:

Daraus folgt: Gewichtet einen Immobilien-ETF allenfalls gering, um ein Klumpenrisiko zu vermeiden – etwa zu 5 % im Aktienportfolio. Berücksichtigt dabei, dass marktbreite Indizes wie der MSCI World bereits zu 2 bis 3 % Immobilienaktien enthalten.

Um das Risiko zu minimieren, kann es sinnvoll sein, in breit gestreute Immobilien-ETFs zu investieren. Besonders interessant sind aus unserer Sicht ETFs auf die folgenden zwei Indizes:

Hier seht ihr alle ETFs in der Kategorie Immobilien, die in Deutschland zugelassen sind:

Immobilien-ETFs investieren in die Aktien von börsengehandelten Immobilienunternehmen wie der deutschen Vonovia. Diese Firmen vermieten, entwickeln und handeln Immobilien.

Mit einem marktbreiten ETF wie dem MSCI World habt ihr bereits 2–3 % des ETF-Anteils in Immobilien investiert. Ihr könnt Immobilienaktien aber auch stärker gewichten, indem ihr gezielt in Immobilien-ETFs investiert, die Aktien von börsengehandelten Immobilienunternehmen halten. Ob das sinnvoll ist, ist unter Experten umstritten.

Einige halten eine Erhöhung auf bis zu 10 % des Aktienvermögens für sinnvoll, da diese Aktien in der Vergangenheit relativ gut performt haben und eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen aufweisen, was sie zu einem guten Baustein zur Diversifikation macht. Andere raten davon ab, Immobilienaktien höher zu gewichten als in einem marktbreiten ETF.

Wenn ihr die Immobilienbranche übergewichten möchtet, bieten sich ETFs auf den „FTSE EPRA Nareit Developed“ oder den „Dow Jones Global Select Real Estate Securities“ an. Diese streuen relativ breit über mehr als 20 Industrie- und/oder Schwellenländer. Um das Risiko zu begrenzen, sollte der ETF jedoch besser gering gewichtet werden.